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破大防！一個(gè)小區(qū)700多戶業(yè)主要賣房……

發(fā)表時(shí)間：2024-09-07 作者：潘多拉來源：米宅<原米宅米宅>

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2024年上半年，鄭州全市新房成交36329套，二手房成交47887套。

二手房的成交量遠(yuǎn)超新房!

跟二手房成交量一樣亮眼的數(shù)據(jù)，還有二手房的掛牌量。

2022年6月底，鄭州的二手房掛牌量還只有約7.9萬套。

短短兩年時(shí)間，鄭州的二手房掛牌量激增5萬多套，已經(jīng)來到了13萬套！

對于二手市場來說，掛牌量是一個(gè)非常重要的指標(biāo)。

掛牌量體現(xiàn)的是該小區(qū)的二手庫存，很大程度上直接影響小區(qū)業(yè)主的掛牌價(jià)。

而且降價(jià)幅度，也與掛牌量多少密切相關(guān)，同小區(qū)掛牌量是10套還是20套，能直接影響議價(jià)空間。

那么鄭州超13萬套的掛牌量，哪些小區(qū)貢獻(xiàn)的最多呢？

以下是鄭州主城八區(qū)一些高掛牌量的小區(qū)：

在以上這些高掛牌量的小區(qū)當(dāng)中，絕大多數(shù)掛牌率是高于5%的。

要知道，正常范圍內(nèi)的掛牌率在3%-5%，證明社區(qū)的二手房流通性，還處于健康的買賣流通范疇。

5%就已經(jīng)是警戒值了。

盧浮宮館、財(cái)信花園、亞星盛世家園、逸品香山、建業(yè)花園里等小區(qū)，掛牌率也高達(dá)7%以上。

永威城、融創(chuàng)城開瓏府以及正弘數(shù)碼公寓、中原新城學(xué)府一號(hào)等小區(qū)，掛牌率甚至高達(dá)9%以上。

掛牌率一旦超過5%，就意味著價(jià)格內(nèi)卷、競爭激烈、轉(zhuǎn)手困難、成交周期被無限拉長。

想找接盤俠？難上加難！

2

其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，這些掛牌量大的小區(qū)，清一色都是幾千戶的大型社區(qū)。

遠(yuǎn)大理想城一個(gè)小區(qū)7568戶，曼哈頓廣場5036戶，橡樹玫瑰城4024戶……

更不用說永威城、綠都瀾灣、綠都紫荊華庭等小區(qū)，都是分了多期開發(fā)，基本上每個(gè)小區(qū)都是小幾千戶，幾個(gè)小區(qū)加在一起就是上萬戶。

經(jīng)開老城的遠(yuǎn)大理想城，占地近500畝，十五個(gè)組團(tuán)院落，67棟樓，有高層、小高層、洋房，體量非常大。

十幾年的房齡，半開放式社區(qū)，小區(qū)門禁形同虛設(shè)，人車不分流，電動(dòng)車能騎到單元門口。

美甲店、理發(fā)店、工作室等已經(jīng)開到小區(qū)樓里面，小區(qū)環(huán)境雜亂無章，實(shí)際居住舒適度不高。

但是價(jià)格不貴，基礎(chǔ)配套很完善，距離東區(qū)近，對剛需很友好。

曼哈頓廣場，半開放式社區(qū)，總共五千多戶，樓下是底商，樓上是住宅，比較喧鬧，實(shí)際居住體驗(yàn)一般。

不過單元門、電梯都需要刷卡，安全性還不錯(cuò)，四樓空中花園，綠化整齊劃一，還有籃球場。

主城區(qū)核心地段，近地鐵1號(hào)線，樓下就是商圈，出租的比較多。

綠都紫荊華庭總共分為六期開發(fā)，其中雅園、晴園、和園、朗園都是上千戶。

春曉小學(xué)和鄭州一中紫荊中學(xué)雙學(xué)區(qū)+地鐵2號(hào)線+橄欖城、銘匯廣場商業(yè)，配套基本共享。

雅園是體量最大的一期，17年交付的次新房，小區(qū)綠化還不錯(cuò)，兒童娛樂設(shè)施完善，公共區(qū)域衛(wèi)生也很干凈。

小區(qū)大部分都是剛需自住，生活氛圍濃厚，雖然掛牌量高，掛牌率尚且在合理范圍內(nèi)。

這種大型社區(qū)的優(yōu)勢在于居住氛圍濃厚，周邊配套相對成熟。

但是在配套共享、產(chǎn)品又大差不差的情況下，動(dòng)輒大幾百套房子流通到二手市場，那簡直就是神仙打架！

當(dāng)你想要置換的時(shí)候，都不用考慮跟周邊的競品小區(qū)比較，內(nèi)部競爭就已經(jīng)相當(dāng)激烈了。

房價(jià)踩踏，是大型社區(qū)最容易發(fā)生的事情，尤其是趕上房子滿二滿五的時(shí)候。

而這些高掛牌量的小區(qū)，房東拋售的意愿更加迫切，割肉降價(jià)，眼睛都不眨一下。

正弘藍(lán)堡灣一期，111平的兩室，最高掛牌價(jià)2.5w+，最低掛牌價(jià)1.6w+，同一戶型的價(jià)差竟然高達(dá)近1萬，總價(jià)便宜了整整一百萬。

即便如此，這套3年前發(fā)布的，掛牌價(jià)最低的兩室，至今還沒有賣出去。

和競爭激烈的大型社區(qū)相對的，是那些掛牌量極低的樓盤。

這類小區(qū)往往只有幾百戶，在售房源通常保持在個(gè)位數(shù)，有些稀缺戶型，根本不用發(fā)愁賣不掉，甚至不用降價(jià)，轉(zhuǎn)手沒問題，急售的話議價(jià)空間也不會(huì)太大。

3

這些掛牌量大的小區(qū)還有一個(gè)特征：掛牌的房源，小戶型占比相當(dāng)高。

正弘數(shù)碼公寓，省實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房，小區(qū)全部都是40平、70平左右的小面積段產(chǎn)品。

曼哈頓廣場，金水老城的開放式小區(qū)，小區(qū)一共掛牌280套房源，其中1室和2室戶型占比高達(dá)58%。

升龍國際中心一共掛牌了257套房源，其中1室、2室戶型占比高達(dá)72%。

還有東區(qū)的盧浮宮館，1室、2室的掛牌量占比達(dá)55%，如果加上89平小三房，占比就更高了。

一般來說，小戶型要么是剛需過渡，要么是用來出租。

對于剛需過渡來說，兩房的居住周期很短，有置換需求，再加上這兩年房子不僅不好租，租金回報(bào)率也低。

這就導(dǎo)致小戶型大量掛牌出售，直接拉低了小區(qū)整體房價(jià)，相比大戶型，小戶型的抗跌能力更弱一些。

最近上海出臺(tái)了新政策，明確了中小套型住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)：多層為100平，小高層為110平，高層為120平。

原來的標(biāo)準(zhǔn)分別是90平、95平和100平，新政規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)比原先多出10到20個(gè)平。

這意味著，未來小戶型面積段將集中在100-120平這個(gè)范圍內(nèi)，100平以下的小戶型會(huì)越來越少。

在鄭州10月份即將土拍的三宗土地中，高新主城的10號(hào)地，容積率只有2.5，而旁邊的正弘青云筑容積率高達(dá)5.08。

還有雙湖科技城的9號(hào)地，容積率僅1.7，對比雙湖在售的兩個(gè)項(xiàng)目，高新和錦蓮序項(xiàng)目的容積率2.49，保億豫景晨園容積率1.99。

新拍地塊的容積率明顯降低了！

這也意味著，未來會(huì)有更多大面積段改善產(chǎn)品入市。

無論是上海直接控制建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，還是鄭州間接降低容積率，其實(shí)都是為了改善大面積產(chǎn)品而來。

可見，小戶型正在被拋棄！

而且隨著保障房體系逐步完善，市場上的存量小戶型，不僅要面臨本小區(qū)的激烈競爭，還將受到保障房地嚴(yán)重沖擊。

鄭州已經(jīng)有大批的人才公寓投入使用，平均一居室每月600元左右、兩居室每月1100元左右。

上個(gè)月，鄭州首批配售型保障房也開始銷售，均價(jià)才6千多。

無論是租房還是買房，剛需都有了更高性價(jià)比的選擇。

市場上的存量小戶型，即將迎來更猛烈的拋售潮！

在此情況下，這些高掛牌量的二手小區(qū)，尤其是小戶型占比高的小區(qū)，想要止跌只會(huì)更艱難。

4

樓市已經(jīng)全面進(jìn)入存量時(shí)代！

無論是是銷售量，還是供應(yīng)量，二手房都是主力！

但其實(shí)買二手房比新房更容易踩坑。

一些掛牌量大的二手小區(qū)，可選性更多，議價(jià)空間大，往往成交量也不錯(cuò)，但是要考慮后期的流通性，掛牌率超過5%就要慎重了。

二手房市場還存在很多低端供應(yīng)，比如說房齡超過20年的老破小、老破大，一方面是產(chǎn)品已經(jīng)被淘汰，另一方面未來房屋維修問題很多。

二手房的房齡很重要，它決定了小區(qū)的品質(zhì)和產(chǎn)品，要首選次新房。

而且在小戶型被拋棄的當(dāng)下，買房一定要是三室，至少是個(gè)三室，滿足一家人的自住需求。

房齡20年以上的小戶型，未來只會(huì)被套牢！

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

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