目前在北龍湖能看到的項(xiàng)目有哪些？
先看下面一系列圖
1、目前在北龍湖能看得到的項(xiàng)目有28個(gè)。
2、其中24、23、25號地是剛剛掛牌的，12月要拍賣出讓的。
3、目前已經(jīng)賣完的有六個(gè)項(xiàng)目，分別是九如府、龍之夢、龍湖上地、藍(lán)城蘭園、九如意、九棟；
4、還有三個(gè)項(xiàng)目一直游離在沒開盤但沒房或者（你懂的！）的狀態(tài)，分別是蘭溪上院、萬眾順和熙、冠景君悅湖。
5、明確表示不賣的，沒有原因的，并且用實(shí)際行動(dòng)解散銷售團(tuán)隊(duì)的是永威上合院。
6、目前在售并已經(jīng)有開盤記錄的有四個(gè)：善水上境、茉莉公館、恒大悅龍臺、正弘瓴
7、目前已經(jīng)在蓄(nei)客(gou)有龍湖上鏡、金茂府、榮盛華府。
8、計(jì)劃12月份要開盤的有4個(gè)雅居樂御賓府、融創(chuàng)壹號院、萬眾順和熙（可能）、金茂府（可能）。（我估計(jì)不保證準(zhǔn)確四個(gè)項(xiàng)目會(huì)有200-400套房子開盤銷售）。
9、未來4個(gè)月內(nèi)會(huì)開放銷售中心的項(xiàng)目有康橋諸子廬、碧桂園豫府（已開放）、中建柒號院、正弘龍湖玖號。
10、明年6月份之前銷售中心會(huì)開放項(xiàng)目有保利13號地和海馬12號地項(xiàng)目，加上之前已經(jīng)開放的五個(gè)項(xiàng)目。北龍湖正式進(jìn)入眾意路時(shí)代。
11、在北龍湖眾意路熱鬧起來以后，九如路各個(gè)項(xiàng)目紛紛趨于平靜，要么銷售進(jìn)入尾聲，要么銷售過半，總之進(jìn)入四平八穩(wěn)的平銷。這個(gè)階段你不會(huì)再接到這些項(xiàng)目銷售員的電話，你去銷售中心，銷售員懶得介紹區(qū)位，甚至連產(chǎn)品都懶得講，直接介紹戶型，你都不用問價(jià)格，他們直接告訴你，包括總價(jià)和首付。這個(gè)階段銷售中心組織的活動(dòng)活動(dòng)都是老客戶活動(dòng)。
12、2018年6月份沒有意外的眾意路時(shí)代的各個(gè)項(xiàng)目將紛紛開門迎客。但是6月份之前除了個(gè)別項(xiàng)目會(huì)有neigou行為（比如正在neigou的龍湖上鏡以及可能neigou的中建、碧桂園），大概率不會(huì)有項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的銷售。
再但是，內(nèi)購價(jià)格是不會(huì)對市場價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生任何影響，只有真實(shí)的公開銷售的價(jià)格會(huì)。
所以7-10月這三個(gè)月，還是眾意路各個(gè)項(xiàng)目試探蓄客的時(shí)間，不出意外各個(gè)項(xiàng)目會(huì)舉辦各家聲勢浩大的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，每個(gè)月都會(huì)有各種圈（ti）層（yan）活動(dòng)。
那個(gè)階段你去每個(gè)銷售中心都有賓至如歸的感受。
進(jìn)入10月份之后，各個(gè)項(xiàng)目的開盤計(jì)劃都已經(jīng)提上日程，至少2018年一定要開一次盤。
你開始不斷的接到各個(gè)項(xiàng)目的邀約電話，主要但不僅限于樣板間開放（或者裝修效果圖出來了）、新銷售中心開放、景觀示范區(qū)開放等等，就如同2017年這個(gè)階段的北龍湖一樣。
甚至你會(huì)在康橋的銷售中心看到正商的銷售員，你會(huì)在碧桂園的案場看到正弘瓴的銷售員，你會(huì)保利的案場看到雅居樂的銷售員。那時(shí)故人再次相遇倍感親切，
哥，您還沒買呢？
買啦，再來一套！
那么價(jià)格呢？
那么價(jià)格呢？這才是最關(guān)鍵的。
明年北龍湖的房價(jià)會(huì)是多少？這個(gè)問題是你讀這篇文章最想知道的答案。
要想知道這個(gè)答案我們需要先亮出三個(gè)前提條件：
第一、2017年北龍湖計(jì)劃供地18塊，實(shí)際供地10塊或11塊。也就是說明年一定會(huì)新入市10個(gè)項(xiàng)目有實(shí)際的銷售動(dòng)作，neigou也好，公開銷售也好，一定不僅僅是銷售中心開放接待咨詢。
第二、目前在售的（包含公開銷售、neigou以及各種你懂的的原因）十三個(gè)項(xiàng)目在明年10月份都會(huì)進(jìn)入尾盤平銷，至少也是中后段平銷。也就是北龍湖會(huì)從九如路時(shí)代進(jìn)入到下一個(gè)時(shí)代：眾意路時(shí)代。
詳見圖10，但我手賤，又預(yù)測2019年會(huì)再次回歸九如路，因?yàn)槊髂赀€有7-8塊的供地計(jì)劃，應(yīng)該主要集中在九如路北端。（設(shè)想一下那個(gè)時(shí)候今天的金茂府、一號院、御賓府、榮盛華府等等都將準(zhǔn)備交房。九如府、龍湖上地、九如意、九棟、蘭園、悅龍臺、善水上境、茉莉公館等等都已經(jīng)交房入住了。那時(shí)你在看房的路上將不再“空虛是多寂寞”?。?/span>
所以至少在明年6月份之前北龍湖的價(jià)格主導(dǎo)依然在九如路片區(qū)，價(jià)格就是你現(xiàn)在看到的價(jià)格，起價(jià)就是你現(xiàn)在看到的起價(jià)，首付也是你現(xiàn)在看到的首付。
目前在售的這十三個(gè)項(xiàng)目是絕沒有打折賣的可能。
是絕沒有！
如果你的目標(biāo)是正弘瓴、御賓府、金茂府、榮升華府、壹號院，目前的價(jià)格就是歷史最低價(jià)。
特別是新開盤的，你還可以挑好的樓層。將來即使不好的樓層也不會(huì)比你好的樓層便宜。
So，你現(xiàn)在買，比明年買更好。
第三、如果你的目標(biāo)是新拍的十塊限價(jià)地呢？在上面我們提到2018年6月份眾意路時(shí)代的各個(gè)項(xiàng)目將紛紛開門迎客，但是6月份之前除了個(gè)別項(xiàng)目會(huì)有neigou行為（比如正在neigou的龍湖上鏡以及可能neigou的中建、碧桂園），不會(huì)有項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的銷售。
所以7、8、9、10月還是眾意路各個(gè)項(xiàng)目試探蓄客的時(shí)間，他們會(huì)開發(fā)布會(huì)，會(huì)舉圈（ti）層（yan）活動(dòng)，就是沒有一錘定音的價(jià)格，就如同2017年這個(gè)階段北龍湖一樣。
但進(jìn)入10月份之后，他們的開盤計(jì)劃提上日程，價(jià)格就如同紙里包不知火一樣。
最終，價(jià)格會(huì)分化！
What？枸杞都泡上了了，你就來這么一句？
別急！我們知道2018年，一定是非常平淡的一年，但此時(shí)眺望2019年似乎燃起了希望之火。
在平淡和希望的裹挾中，開發(fā)商是恐懼和不甘的?？謶皱e(cuò)失最佳銷售良機(jī)，不甘賣的不貴。
購房者也是恐懼和不甘的?？謶置髂旮F，不甘價(jià)格沒有想象中的美好。
所以，價(jià)格會(huì)分化。
在這個(gè)10個(gè)盤中，一定有盤會(huì)恐懼大于不甘，會(huì)把主力產(chǎn)品的主力價(jià)格放在35000-4000之間；
而另外一部分他們主打差異化，努力展現(xiàn)自己不平庸的價(jià)值，會(huì)把主力產(chǎn)品和主力價(jià)格放在40000-45000之間，穩(wěn)坐40000+；
一定還有兩三個(gè)不甘心平庸，誓要拿出最豪的產(chǎn)品就如同今天的金茂府和融創(chuàng)一號院一樣，他們或許會(huì)45000起，但屁股一定要挨著50000+；超出的部分，也和今天一樣，都是雙合同。
那有沒有盤27000-32000賣呢？
當(dāng)然也有，就像今天的萬眾順和熙，價(jià)格已然公示，但具體的銷售價(jià)格還沒定，因?yàn)榇蠹叶荚诘壤习寤貒?/p>
那有沒有人是32000-35000呢？絕無可能。
32000-35000和35000-40000面臨一樣的風(fēng)險(xiǎn)和操作難度，開發(fā)商是大傻子嗎？
你仰天長嘆一聲，想買了限價(jià)32000的北龍湖咋就那么難呢？
主要是開發(fā)商太難了，他們不是做不出來32000的房子，也不是因?yàn)?2000不賺錢，而是他們不敢。比如正商和正弘他們賣32000，他們的業(yè)主最先站出來不答應(yīng)。他們蓋的不好吧又過不了自己的良心，所以，他們太難了。
本來這篇文章寫到這里就要寫完了，可是最近關(guān)于北龍湖的問題實(shí)在是太多，最后我將目前在售各個(gè)樓盤特質(zhì)、最近期銷售計(jì)劃和價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)一匯總，有興趣的朋友可以繼續(xù)往下看，沒興趣的看到這里就ok了。
另外目前在售的還有正商·善水上境、茉莉公館、恒大悅龍臺。
目前在售洋房精裝32000-34000元/㎡，高層精裝均價(jià)32000元/㎡，正商的這個(gè)價(jià)格維持了將近一年。
二期洋房比一期洋房便宜一點(diǎn)，所以二期洋房多加一個(gè)車位合同。
二期高層（據(jù)說）是雙合同，所以一期的不用雙合同的、首付只要170萬的房源，是賣一套少一套。
善水一期高層之后北龍湖再?zèng)]有低于200萬首付的房子了。（首付分期不算啊）
目前在售高層精裝均價(jià)35000元/㎡，洋房精裝均價(jià)39000元/㎡，這個(gè)價(jià)格茉莉公館也維持了快一年了。
茉莉公館我一共去了三次，每一次去印象都很好，特別是裝修。
但，如果粉絲讓我推薦項(xiàng)目，我從來沒有推薦過。
主要原因是我搞不清楚茉莉公館價(jià)格究竟是多少，中介手里往外轉(zhuǎn)的房源很多都比銷售中心便宜，但需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這一點(diǎn)搞得我很頭疼。
我搞不清楚的還有茉莉公館究竟賣了多少套。大約是前期內(nèi)購的太多了。
我搞不清楚的事自然是不敢推薦的。
算了，搞不清楚，不搞了。
目前高層精裝均價(jià) 32000 元/㎡ 洋房平層和頂復(fù)精裝37000 元/㎡ 洋房一層送院子地下室 49000 元/㎡ ，這個(gè)價(jià)格悅龍臺也維持了很久了。
如果我說悅龍臺已經(jīng)過了最佳購買時(shí)機(jī)，應(yīng)該會(huì)惹得悅龍臺的銷售員不開心。不過悅龍臺作為北龍湖2017年最大的贏家，按照悅龍臺的推盤節(jié)奏和銷售能力，悅龍臺賣的七七八八了，越往后價(jià)格越夯實(shí)，購買難度系數(shù)越高。
最后，2017年北龍湖最賺錢的是恒大·悅龍臺的銷售員。
想起一些舊事！
在寫這篇文章的時(shí)候，想起了一些舊事。
2015年12月某個(gè)周五的下午，我第一次去建業(yè)海馬九如府的銷售中心，銷售員給我算了一套臨街2樓，一套190㎡價(jià)格是22283元/㎡的房子，優(yōu)惠后總價(jià)約420萬，首付三成，可貸款，單合同，首付約127萬。
2017年12月某個(gè)周五的下午，我在建業(yè)海馬九如府的隔壁正弘瓴也看了一套臨街邊戶，230㎡銷售員沒有給我算成家單價(jià)，我根據(jù)他提供首付和面積推算出實(shí)際成交單價(jià)約43000元/㎡；最終首付445萬。
▼曾經(jīng)九如府邊戶臨街價(jià)格
我還記得
2016年4月某個(gè)周六的下午，我去已交房的龍之夢看一套大平層，報(bào)價(jià)24000元/㎡；到了5月份，報(bào)價(jià)26000元/㎡；
2017年4月，我看了正商善水上境一套180平米的高層，報(bào)價(jià)32000元/㎡，首付170萬；而到了2017年12月，如果你選善水上境二期高層，同樣一套180㎡的房子，成交均價(jià)不變的情況下首付變成了270萬（不考慮分期）。
我也記得
2016年9月30日，那天是中秋節(jié)。那天夜里，龍湖上第在凌晨3點(diǎn)清盤，而門外還不停的有人遞條子，成交價(jià)26000元/㎡起。
2017年12月某個(gè)周五的下午，我在蘭溪上院銷售中心被告知不必等了。我通過中介渠道看了一套193㎡，帶85萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)成交均價(jià)34000元/㎡，首付300萬。
相比剛需樓盤首付從40萬提高到50萬，剛改首付從60萬提高到80萬，北龍湖的首付門檻是從100多萬提高到了300萬。
很多人感嘆，河南真的有那么多有錢人嗎？
這個(gè)問題我不知道。是真的不知道。
上周五我接待了一個(gè)會(huì)員，她說在2017年以前她沒有想過買房子?？墒?月份她賣了一套老破舊得了160萬，后來婆家意外資助100萬，娘家忽然給了60萬。
人生就是這么魔幻，在此之前，她和老公是個(gè)旅行派，他們幾乎沒有存款。
她來找我就是問我怎么把310萬花完。她說沒錢的時(shí)候覺得住的挺好，有錢之后發(fā)現(xiàn)我們需要改善。
我說這個(gè)意思并不是推薦買北龍湖，而是說其實(shí)很多人或許賣掉老破舊就能買一套北龍湖了。
這和河南究竟有多少富人，真的關(guān)系不大。
北龍湖終究是許多人的改善。至于外界評說的富人區(qū)，只不過是北龍湖的一個(gè)標(biāo)簽而已。
2018年相比三環(huán)內(nèi)的其它區(qū)域，也真的只有北龍湖會(huì)出現(xiàn)10盤同開的景象了。
2018年注定了是北龍湖接地氣的一年，相比2017年，越來越多的人會(huì)走近北龍湖，進(jìn)入各個(gè)銷售中心去咨詢。
