前言：鄭州的未來在哪里？ 鄭州的城市框架越拉越大，三環(huán)內(nèi)已經(jīng)是寸土寸金，三環(huán)外的組團(tuán)也遍地開花，東有白沙組團(tuán)、綠博組團(tuán)、雁鳴湖組團(tuán)，南有龍湖、航空港區(qū)，西有高新區(qū)、鄭上新區(qū)，北邊都恨不得要跨過黃河，延伸到平原新區(qū)。 省委省政府鐵了心要往東發(fā)展，市委市政府鉚足了勁兒要提攜西區(qū)，富裕的中產(chǎn)認(rèn)為北邊有龍脈適宜居住，剛需純屌絲覺得還是選擇高新區(qū)吧，無它，房價(jià)便宜，還有地鐵。各有各的需求，各有各的機(jī)會(huì)。 但是由于發(fā)展時(shí)間太短，各個(gè)組團(tuán)、新區(qū)基本上都還處于起步階段，基礎(chǔ)配套還不成熟，短期內(nèi)不適宜居住。當(dāng)然，買房這件事情，要看的不僅是當(dāng)下，還有未來。那么，到底哪個(gè)區(qū)域最有未來？ 《鄭州樓市》將發(fā)布系列稿件，為你分析各個(gè)區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景，讓你“把這世界看得清清楚楚，明明白白，真真切切”。 第一篇稿件先從“雁鳴湖組團(tuán)”說起。
先來看雁鳴湖的區(qū)位和大環(huán)境吧。雁鳴湖位于連霍高速以北，在白沙組團(tuán)和綠博組團(tuán)的東北邊。
從鄭東CBD出發(fā)，由平安大道（原來的祭城路）上107，再走連霍高速，從中牟站下高速，全程用時(shí)大約40分鐘。
雁鳴湖附近本來都是黃河故道，昔日是一片沼澤，后經(jīng)大面積改造，因地制宜成為中原水鄉(xiāng)。雖然環(huán)境優(yōu)美，但雁鳴湖區(qū)域之前基本是“養(yǎng)在深閨人未識(shí)”。2008年，利海開始介入雁鳴湖開發(fā)，2010年，圣安德魯斯高爾夫球場(chǎng)建成，這個(gè)地方才逐漸被鄭州人民知曉，但認(rèn)知基本限于“一個(gè)吃螃蟹和釣魚的地方”。
雁鳴湖區(qū)域現(xiàn)狀到底如何？都有哪些開發(fā)商入駐？前景怎么樣？本文將帶你全面了解雁鳴湖區(qū)域。
雁鳴湖在哪兒？
如圖所示，在鄭州與開封中間，黃河南岸，從鄭東CBD出發(fā)，直線距離到達(dá)雁鳴湖為32公里，行車距離要在40公里以上。如下圖所示：
雁鳴湖鎮(zhèn)以雁鳴湖和運(yùn)糧河為界線，可以分為三個(gè)區(qū)域，分別為雁鳴湖以西區(qū)域，雁鳴湖以東區(qū)域和運(yùn)糧河以東區(qū)域▼
雁鳴湖以西區(qū)域
1、建業(yè)圣安德魯斯項(xiàng)目
衛(wèi)星地圖上帶著星星點(diǎn)點(diǎn)光亮的就是圣安德魯斯高爾夫球場(chǎng)，占地4200畝，由圣安德魯斯和建業(yè)共同投資。
球場(chǎng)是擁有國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場(chǎng)，且前九洞為燈光球場(chǎng)。球道融合山地、丘陵、林地、湖泊多種風(fēng)格，球場(chǎng)內(nèi)森林茂密、水域開闊。
球場(chǎng)里邊還有很大一塊空地，是建業(yè)規(guī)劃中的2000畝別墅區(qū)，但因?yàn)橥恋貑栴}一直處于停滯狀態(tài)。
2、靜泊山莊——永恒的院子
圣安德魯斯高爾夫球場(chǎng)北邊是具有江南風(fēng)格的主題園林式度假酒店——靜泊山莊，占地1100畝。靜泊山莊外部環(huán)境相當(dāng)好，湖面寬闊，蓮葉田田，遠(yuǎn)望過去，有點(diǎn)兒曲院風(fēng)荷的味道，里邊是蘇州園林風(fēng)格，小橋流水，綠柳成蔭。
靜泊山莊內(nèi)部園林▼
不知道是不是因?yàn)橐?guī)模較大，導(dǎo)致運(yùn)營出現(xiàn)了困難，目前靜泊山莊已經(jīng)被永恒集團(tuán)收購。院內(nèi)靠南邊的地塊也被永恒開發(fā)成了中式別墅，命名為“永恒的院子”。但是靜泊山莊之前是工業(yè)用地和林業(yè)用地，不知道“永恒的院子”用地性質(zhì)是否會(huì)有變化。
“永恒的院子”不是現(xiàn)在流行的中式合院風(fēng)格，而是傳統(tǒng)的中國古代宅院，高門深宅，前后都是院子，四周有院墻圍合，院內(nèi)還有一個(gè)獨(dú)立的書房。據(jù)稱是由院士程泰寧設(shè)計(jì)，“遵從中國江南傳統(tǒng)村落空間格局，以江南風(fēng)格特有的粉墻黛瓦與北方建筑的濃墨重彩，完成了原味中式院落與生態(tài)住宅最完美的結(jié)合?！?/p>
“永恒的院子”樣板房大門照片▼
以我個(gè)人的審美來看，覺得不管是建筑還是景觀，樣子都過于普通，缺乏中國古典建筑的精細(xì)感。產(chǎn)品有雙拼和獨(dú)棟，獨(dú)棟單價(jià)2萬2左右，雙拼的價(jià)格是1萬8左右。
這種古典宅院做成雙拼，感覺有點(diǎn)怪怪的▼
鄭州中式風(fēng)格的別墅非常少，由于缺乏參照，中式別墅的開發(fā)難度本來也是最高的。當(dāng)時(shí)綠城為了開發(fā)蘇州的中式別墅，在宋衛(wèi)平的要求下，規(guī)劃團(tuán)隊(duì)走遍中國各大園林，從北方的頤和園、避暑山莊，到江南數(shù)十個(gè)著名園林，耗時(shí)三年，進(jìn)行了數(shù)百輪規(guī)劃，無數(shù)次推翻重來，終于完成了中式合院別墅的綠城蘇州桃花源。而這是鄭州的開發(fā)商無論如何也不可能做到的。
而永恒也沒有開發(fā)別墅的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)接受度如何，還有待檢驗(yàn)。只能說外部環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)，適合度假養(yǎng)老。
3、綠城玫瑰園
綠城的雁鳴湖玫瑰園是雁鳴湖區(qū)域唯一一個(gè)已經(jīng)開始交房的樓盤，與利海雁鳴湖壹號(hào)隔湖相望，是個(gè)容積率極低的純別墅項(xiàng)目。
項(xiàng)目總占地1116畝，包含48萬㎡林地，綠化率近50%。一期43套法式獨(dú)棟，二期三期都是地中海風(fēng)格的組院。目前在售的是三期的組院產(chǎn)品，所剩不多。四期還處于規(guī)劃階段，套數(shù)也不多。
玫瑰園只有一期的部分別墅臨著水景，但不是直接臨湖，相比雁鳴湖壹號(hào)的臨湖獨(dú)棟，地理位置稍微弱一些。
由于綠城的品牌號(hào)召力和品質(zhì)保證，綠城玫瑰園的價(jià)格在雁鳴湖區(qū)域是最高的。三期別墅面積較小，400㎡左右，總價(jià)也都在1000萬元以上，因此能在這里買別墅的都是真土豪。一期一個(gè)占地10畝的獨(dú)棟別墅業(yè)主，硬生生把原來的景觀和游泳池全部推倒，又重新打造。據(jù)說，光從外地運(yùn)回來的銀杏樹都價(jià)值400多萬。
相比其他開發(fā)商，綠城還是讓人放心的。開發(fā)商不會(huì)跑路，景觀和細(xì)節(jié)都沒話說，物業(yè)什么的自然也不用擔(dān)心。
獨(dú)棟別墅庭院中的燒烤架▼
為三期業(yè)主打造的“玫瑰農(nóng)場(chǎng)”，每個(gè)業(yè)主都可以領(lǐng)養(yǎng)一塊菜地▼
4、天明雁棲湖畔項(xiàng)目
天明雁棲湖畔位于綠城玫瑰園南邊，項(xiàng)目總占地面積1031畝，其中建設(shè)用地711畝，林地320畝，規(guī)劃由住宅、別墅、溫泉會(huì)所等組成。項(xiàng)目原定2013年進(jìn)入全面開工建設(shè)階段，但到現(xiàn)在也沒什么動(dòng)靜。
雁鳴湖以東區(qū)域位于雁鳴湖和運(yùn)糧河的中間，由于緊鄰雁鳴湖，占據(jù)著最長的湖岸線，雁鳴湖景區(qū)和國家農(nóng)業(yè)公園都在本區(qū)域內(nèi)，因此本區(qū)域的環(huán)境可以說是最好的。
先說利海雁鳴湖壹號(hào)。利海地塊位于雁鳴湖的東北側(cè)，獨(dú)占1.7公里湖岸線和1000余畝私家湖，位置絕佳。
雁鳴湖壹號(hào)規(guī)劃圖▼
從規(guī)劃圖中可以看出，項(xiàng)目南側(cè)緊鄰雁鳴湖水景區(qū)，由北及南產(chǎn)品越來越高端。定制別墅區(qū)的產(chǎn)品最高端，都是兩面環(huán)湖的獨(dú)棟別墅。
雁鳴湖壹號(hào)的別墅很早已經(jīng)開始對(duì)外出售，但是土地證件一直有問題，加上利海的資金鏈斷裂，現(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)全部停工，售樓部也已經(jīng)封起來了。據(jù)說，利海要把整個(gè)項(xiàng)目全部出售。
利海是最早入駐雁鳴湖的開發(fā)商，野心很大，除了開發(fā)住宅，還要做雁鳴湖的生態(tài)配套建設(shè)和旅游度假項(xiàng)目，因此也被當(dāng)?shù)卣罴挠韬裢?/p>
從利海之前的規(guī)劃圖中可以看出，除了序號(hào)12、13、14所在地塊為環(huán)湖居住區(qū)外，其他的都是旅游休閑度假區(qū)域。
利海負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)域的規(guī)劃圖▼
在之前的介紹中，利海中國被稱為是“這塊土地真正的運(yùn)營主人”，不僅包含了傳統(tǒng)開發(fā)商所負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目建設(shè)、規(guī)劃功能，還替當(dāng)?shù)卣畵?dān)起了建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、招商、規(guī)劃管理等責(zé)任。
說白了還是政府缺錢，開發(fā)商不僅要負(fù)責(zé)蓋房子，還要負(fù)責(zé)整片土地和景區(qū)的開發(fā)，本該是由政府來做的事情卻完全交給了開發(fā)商。
利海占地最大，位置也最好，最后出了這樣的事情，對(duì)于整個(gè)雁鳴湖地區(qū)的發(fā)展都是非常不利的。你想想，幾千畝的土地直接爛尾了，也不知道什么時(shí)候能恢復(fù)工程進(jìn)度。到底哪個(gè)開發(fā)商能來接手這個(gè)項(xiàng)目，將直接決定雁鳴湖區(qū)域以后的走向和命運(yùn)。
2、正商雙湖灣
正商雙湖灣就處于利海地塊的北邊，占地1545畝。一期占地233畝，以小高層和洋房為主，目前在售。一期東邊規(guī)劃有汽車站，對(duì)后期的居住會(huì)有影響。
正商雙湖灣規(guī)劃圖，北邊是雁月湖，南邊是雁鳴湖▼
雖然名字叫雙湖灣，但其實(shí)哪個(gè)湖都不臨，做高端產(chǎn)品可以說是沒有任何優(yōu)勢(shì)，但據(jù)說后期可能還會(huì)有別墅產(chǎn)品。正商雙湖灣的優(yōu)勢(shì)在于證件齊全，也是雁鳴湖地區(qū)為數(shù)不多的正式在售樓盤了。而且由于主打剛需，商業(yè)教育配套也比較齊全。
正商雙湖灣的小高層在價(jià)格5000塊左右，確實(shí)便宜。但是，雁鳴湖的高層到底是誰會(huì)來買？旅游度假產(chǎn)業(yè)能導(dǎo)入的人口極其有限，除了雁鳴湖鎮(zhèn)拆遷改造的年輕人，會(huì)有在鄭州市區(qū)上班的年輕人來這里買房嗎？
雖然說省委以后會(huì)搬到象湖附近，但是導(dǎo)入的人口肯定要被白沙或者大孟鎮(zhèn)普羅旺世項(xiàng)目截留，畢竟，雁鳴湖離象湖還有相當(dāng)遠(yuǎn)一段距離。
3、橡樹文苑
橡樹文苑位于雁鳴大道的東邊，距離雁鳴湖也比較遠(yuǎn)，離連霍高速比較近。北邊是中牟國家農(nóng)業(yè)公園，西邊是香漫湖莊園，南邊臨著河，目前項(xiàng)目在售。
橡樹文苑主打中式院落，項(xiàng)目文案是“中國院落下的適意生活”。據(jù)說老總是電視臺(tái)的一個(gè)主持人，是個(gè)有點(diǎn)兒文藝情結(jié)的開發(fā)商。產(chǎn)品包括四合院、七合院和聯(lián)排別墅，其中四合院是獨(dú)棟的，七合院里則有七套住宅。獨(dú)棟是2萬一平方，聯(lián)排是1.1萬左右一平方。
四合院實(shí)景圖如下，外立面用料都是石材，樣子比永恒的院子要現(xiàn)代精致▼
橡樹文苑的硬傷一是地塊太小，總共占地125畝，126戶。由于地塊太小，四合院和聯(lián)排別墅都是成排布局，沒有曲徑通幽的別致感，后期也不可能有大片的綠化景觀。
橡樹文苑還有一個(gè)硬傷也是土地問題，據(jù)說項(xiàng)目最早是租用的農(nóng)用地，可最后變成了別墅和四合院住宅項(xiàng)目，開建時(shí)證件不全，現(xiàn)在不知道什么情況。
1、長基雁月灣
長基雁月灣臨著雁月湖，這個(gè)湖是截道運(yùn)糧河蓄積起來的。項(xiàng)目總占地約2450畝，總投資約50億元。項(xiàng)目涵蓋雙拼、聯(lián)排、疊加、洋房和高層，目前還未正式開售。
長基雁月灣的位置還是相當(dāng)不錯(cuò)的，南部鄰著運(yùn)糧河和雁月湖，而且將引入水系貫穿整個(gè)項(xiàng)目。雁月湖中心有個(gè)月牙狀的小島，湖心島和運(yùn)糧河的兩岸在政府官方的規(guī)劃中都是要做成宋代風(fēng)格的商業(yè)街，有點(diǎn)兒類似開封建業(yè)七盛角的意思。如果能夠順利實(shí)施的話，將為這個(gè)項(xiàng)目增色不少。
2、金川雁鳴湖項(xiàng)目
金川雁鳴湖項(xiàng)目在長基雁月灣的西北邊，占地1700多畝，項(xiàng)目產(chǎn)品涵蓋別墅、洋房、小高層等，現(xiàn)在還處于前期規(guī)劃階段。
雁鳴湖由于地理位置和環(huán)境使然，天然適合休閑度假旅游，住宅也只適合做高端別墅。就算是以后行政中心東移至白沙，它也只能是從鄭州市區(qū)的遠(yuǎn)郊變成近郊。自始至終，剛需就跟雁鳴湖沒有一毛錢關(guān)系。
雖然環(huán)境占優(yōu)，但是雁鳴湖缺少大的靠譜的開發(fā)商進(jìn)駐，這一點(diǎn)和平原新區(qū)有很大的差距，目前進(jìn)入雁鳴湖的大開發(fā)商只有綠城和建業(yè)。區(qū)域唯一靠譜并值得去關(guān)注的樓盤就只有綠城玫瑰園，但是綠城玫瑰園的產(chǎn)品已經(jīng)處于尾聲，而建業(yè)的住宅項(xiàng)目遲遲沒有動(dòng)靜。
而占地最大的利海雁鳴湖壹號(hào)的爛尾和停工，對(duì)整個(gè)雁鳴湖區(qū)域是一個(gè)巨大的災(zāi)難，信心樹立起來難，但信心倒掉可就是很容易的事，對(duì)雁鳴湖區(qū)域來說，也是這樣，曾經(jīng)的鄭州，對(duì)這個(gè)區(qū)域充滿了憧憬和期待，如今，已是一地雞毛。
而正在尋求接盤人的利海雁鳴湖壹號(hào)的未來命運(yùn)幾何？最終誰來接手也許恰恰是決定整個(gè)雁鳴湖區(qū)域未來的重要一棋（50個(gè)億左右），就像平原新區(qū)，如果沒有恒大和綠地兩家最初的拓荒，誰又可以撐起一個(gè)30多公里之外的荒蠻之地呢？
永恒、天明、正商都沒做出過什么像樣的高端產(chǎn)品，在雁鳴湖能否做出契合區(qū)域氛圍和形象的產(chǎn)品還是未知數(shù)。長基和金川甚至從來沒做過知名的項(xiàng)目，產(chǎn)品規(guī)劃既有別墅，又有洋房和高層，也可看出其在定位上的盲目性。而且它們拿到都是上千畝的大地塊，如果前期資金回籠出現(xiàn)問題，區(qū)域銷售現(xiàn)在又不暢，也不排除跟利海一樣爛尾的可能。
據(jù)說，綠城也曾想過收購靜泊山莊，后來因?yàn)榉N種原因，未能成功。如果永恒的地塊能交給綠城來做，有蘇州綠城桃花源的珠玉在前，說不定就能在雁鳴湖出現(xiàn)同級(jí)別的中式別墅，那將會(huì)是怎樣的一個(gè)爆炸式的作品，而雁鳴湖地區(qū)的形象也將會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。
蘇州綠城桃花源樣板區(qū)實(shí)景圖▼
雁鳴湖區(qū)域還有一個(gè)硬傷是土地問題。雁鳴湖的土地原來多數(shù)都是耕地林地，要轉(zhuǎn)成住宅用地，還是容積率較低的別墅用地，存在著一定困難。因此，很多項(xiàng)目先后都被曝出過土地問題，包括利海、建業(yè)、靜泊山莊、橡樹文苑等等。
如果土地性質(zhì)問題一直不解決，開發(fā)商就沒法名正言順往外賣，資金無法順利回籠，下一步的開發(fā)更成問題。這將會(huì)是制約雁鳴湖區(qū)域未來發(fā)展的一個(gè)致命傷。
誰能拯救雁鳴湖？目前看，肯定不是利海了，也肯定不會(huì)是金川和長基，當(dāng)然也不會(huì)是正商和永恒。
雁鳴湖片區(qū)需要的是一個(gè)真真正正的扛把子開發(fā)商進(jìn)駐。
（完）
