不用猜，你肯定是因為“房價4000”才點開這篇文章的。
如果所料不錯，雖然你打死都不相信鄭州還有均價4000的房子，但又禁不住好奇心，忍不住點開瞧瞧。
你肯定會想，現(xiàn)在鄭州哪還有均價4000的房子呀，要是有，給我來一棟！
你別說，還真有！
在上一篇稿件中，我們談到了郊縣之一——“新鄭”市場，建議大家持謹慎態(tài)度。這次我們繼續(xù)深挖“環(huán)鄭”片區(qū)，看看這些所謂的“價格洼地”成色如何。
在某種程度上，投資和看美女在本質(zhì)上是一樣的。要是有均價4000的房子，我就不信你的心中不會泛起一點漣漪。
追逐利益是人的本性，所謂“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”。
鄭州四環(huán)內(nèi)均價低于1萬的項目幾乎絕跡，手中有點閑錢但又不是很闊綽的人，鄭州環(huán)內(nèi)買不起，只能把目光瞄向“環(huán)鄭片區(qū)”。
所謂“環(huán)鄭片區(qū)”，即鄭州市場周邊的幾個片區(qū)，包括滎陽、上街、中牟、新鄭、平原新區(qū)、港區(qū)等6大片區(qū)（注：本篇文章中的“環(huán)鄭片區(qū)”的劃分跟行政歸屬無關(guān)；另外，新密、鞏義、登封距離鄭州市區(qū)較遠，暫不在討論范圍）。
目前環(huán)鄭的6個郊縣（區(qū)）中，房價多在4000-10000區(qū)間內(nèi)，如下圖：
6個環(huán)鄭片區(qū)，與鄭州市場相比，有幾個顯著的特點：
（1）都屬于環(huán)鄭片區(qū)，依附于鄭州市場。
（2）距離鄭州約15-30公里范圍內(nèi)，道路交通相對完善。
（3）片區(qū)內(nèi)部發(fā)展成熟，與鄭州毗鄰版塊屬于“真空”地帶。
（4）房價遠低于鄭州市場，均價4000-10000。
俗話說，背靠大樹好乘涼。背靠鄭州大市場、價格低、距離近，既可以吸收鄭州的外溢客戶，同時一旦鄭州市場有個風(fēng)吹草動，趕緊跟進、高峰甩貨、牟取暴利。
港區(qū)：港區(qū)分為北港、南港，北港宜居住，南港多產(chǎn)業(yè)。目前北港均價10000，南港目前僅有3個樓盤在售（正商、永威等房企已經(jīng)拿地），并且南港內(nèi)購較多。
綠地香湖灣（2016年內(nèi)購）：價格5000，轉(zhuǎn)讓費7萬-15萬；瀚海航城（2017年內(nèi)購）：均價5100，全款購買，綁定車位（8萬/個）。
新鄭：新尚軒轅湖壹號目前均價7700-8400（高層），浩創(chuàng)天鵝湖一號尾房均價8100。
平原新區(qū)：碧桂園鳳凰灣目前均價7000（毛坯）-9000（精裝），綠地泰晤士新城均價8000（精裝）。
上街：鴻盛新城均價5400（簡裝）等。
均價才5000起，如此誘人的價格，我就不信你不心動。
傻子才不心動，反正我看了很心動。
在買房投資這件事上，鄭州人民是認真的。2016年成群結(jié)隊到西安掃房，以至于很多樓盤打出“歡迎鄭州人民來買房”的標(biāo)語；2017年的市場在一通“組合拳政策”后，各樓盤死扛之下依舊飄紅，就連北龍湖總價千萬的房子依舊十分搶手。
鄭州城市內(nèi)部消化快速、外省置業(yè)戰(zhàn)斗力十足，一擲千金的鄭州人民絕非浪得虛名。
房地產(chǎn)市場本身就是資本、人性交織的大染缸，利益最大化是終極追求目標(biāo)。
在潮起潮落的投資大軍中，有人被動防御，只求保值；更多的人選擇主動進攻，以擁抱市場的姿態(tài)從中獲得市場紅利。
眼看四環(huán)內(nèi)太貴，投資成本太高、現(xiàn)在市場又處于冰凍期，只得放棄；于是，尚處于“價格洼地”的郊縣成為很多投資者的選擇。剛好2018年又是“集體看衰年”，投資者選擇劍走偏鋒，開始選擇郊縣囤房，也就是所謂的“抄底”。
被打入冷宮的滎陽、新鄭、中牟、上街、港區(qū)、平原新區(qū)等片區(qū)，憑借著4000-10000的絕對價格優(yōu)勢，成了很多投資者眼中的香餑餑。
均價低、總價小、貸款少、月供小，相比鄭州動輒數(shù)十萬的月供、5000起步的月供，環(huán)鄭片區(qū)的樓盤則顯得性價比很高。
但是，看起來“錢”途光明、一本萬利的“環(huán)鄭”市場，到底是餡餅還是陷阱？
在眾多衡量指標(biāo)中，地鐵規(guī)劃的觸角延伸到哪里，哪里就是區(qū)域發(fā)展的極限區(qū)域。
以下是鄭州地鐵規(guī)劃與環(huán)鄭片區(qū)的規(guī)劃圖（因地鐵施工路線、站點不斷更新中，以實際規(guī)劃公示為準(zhǔn)）：
（1）從地鐵規(guī)劃圖可知，這6大片區(qū)均位于鄭州地鐵規(guī)劃的邊緣區(qū)域，且都屬于中遠期規(guī)劃。
（2）平原新區(qū)近期尚未規(guī)劃地鐵。一條大河破浪寬，明眼人都明白，跨過黃河修地鐵的代價太大。
（3）新鄭、滎陽、中牟、上街這4個片區(qū)規(guī)劃有地鐵，但是都屬于中遠期規(guī)劃，5年內(nèi)不會有太大改觀。
（4）港區(qū)：北港片區(qū)有地鐵2號線通車運行，南港片區(qū)尚未通車（地鐵規(guī)劃中）。
（5）得益于毗鄰鄭州，滎陽東、南龍湖已經(jīng)有地鐵在建（通車）。
“環(huán)鄭”投資行不行，可以在同樣的總價、首付、月供范圍內(nèi)，以環(huán)鄭、市區(qū)的投資相比，做一個簡單的數(shù)據(jù)梳理：
在同樣的資金條件下（20萬自有資金以內(nèi)），以市區(qū)小戶型和環(huán)鄭片區(qū)作比較：
在總價、首付、月供基本相同的情況下，就需要考慮后期房屋增值率、變現(xiàn)周期了，總結(jié)如下：
（1）增值率：環(huán)鄭片區(qū)依附于鄭州市場，鄭州強則環(huán)鄭強。鄭州市場的漲跌直接影響著周邊片區(qū)的漲跌情況，并且環(huán)鄭的漲幅永遠低于鄭州市場，但是跌幅卻會遠大于鄭州市場。一句話概括，就是因為鄭州市場的房子更保值。
（2）變現(xiàn)周期。投資買房總要解決的是房子賣給誰、交易周期的問題。很明顯，新鄭、滎陽、上街、中牟這些已經(jīng)成熟的郊縣（區(qū)）二手房市場尚未成型，流動性非常差，很有可能出現(xiàn)有價無市的情況，更別提平原新區(qū)、港區(qū)這樣尚未成熟的片區(qū)了。
不能租、不保值、又不能快速變現(xiàn)，對于這樣的片區(qū)我們首先要保證清醒的頭腦。
嗯，這句話放在這里很合適。
相對于鄭州相對成熟的市場，環(huán)鄭市場則顯得有點“土”，還停留在縣城級別的，比鄭州市場至少落后20年之久。隨著鄭州市場的不斷成熟，與周邊郊縣的差距會越拉越大，這是毋庸置疑的。
另外，當(dāng)前的高房價在本質(zhì)上，是對過去40年經(jīng)濟高增長的快速變現(xiàn)和對未來30年繼續(xù)增長的提前預(yù)支！而房價中的合理部分體現(xiàn)了過去40年的高速增長，而泡沫部分是對未來30年經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定增長的投資預(yù)期！
最后來點干貨吧！
（1）投資有風(fēng)險、買房需謹慎。并不是所有的丑小鴨都會變成白天鵝，也不是所有的價格洼地都會轉(zhuǎn)換成價值洼地。
（2）環(huán)鄭片區(qū)仍舊是以自住為主，甚至某些片區(qū)尚不具備自住條件。環(huán)鄭片區(qū)的流動性太差，就算是開始5000漲到8000，看著60%的漲幅，很開心，但是在沒有交易出去以前，只能是紙面富貴，低買高賣、落袋為安，才能笑到最后。
（3）雖然我們不建議到這環(huán)鄭片區(qū)投資，但是剛需外溢客戶還是可以選擇滎陽東、南龍湖、北港這3個片區(qū)，畢竟有地鐵、區(qū)域成熟、離鄭州近。
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