除了白沙、綠博、雁鳴湖這些為人熟知的區(qū)域，大東區(qū)還有很多地方，但因?yàn)槿狈μ鞎r(shí)地利的條件，它們基本還處于默默無聞的階段，但是已經(jīng)有不少開發(fā)商開始進(jìn)駐，做起了區(qū)域里的拓荒者。比如信和置業(yè)開始默默耕耘的大孟鎮(zhèn)，新田已經(jīng)圈了5000畝地的萬灘鎮(zhèn)……
先來說說綠博組團(tuán)的區(qū)位。綠博組團(tuán)位于萬三公路以東，緊鄰著白沙組團(tuán)，目前還屬于中牟縣的轄區(qū)。相比塔吊林立的白沙，綠博園還顯得很冷清。但是相比其他區(qū)域，綠博組團(tuán)又有自己的先天優(yōu)勢。因?yàn)榫G博園和方特歡樂公園的存在，這個(gè)區(qū)域早已為鄭州人民所熟知，不需要再進(jìn)行費(fèi)勁的區(qū)域宣傳。
也正因?yàn)榫G博園和方特歡樂公園的存在，綠博組團(tuán)的城市功能定位為文化創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)基地、科技研發(fā)基地。之前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的建業(yè)華誼電影小鎮(zhèn)、周星馳影視創(chuàng)意奇幻世界和華特迪士尼也都在綠博板塊落戶。
也就是說，這個(gè)區(qū)域就是用來旅游休閑的，環(huán)境自然很有優(yōu)勢。區(qū)域容積率也很低，適合打造高端住宅項(xiàng)目。傳說恒大、雅居樂、康橋都在這里拿了地，而且面積都不小，以后居住氛圍會(huì)比較有保障。雖說如此，綠博組團(tuán)現(xiàn)在還處于比較原始的時(shí)期，各種基礎(chǔ)配套皆無，目前在售的住宅項(xiàng)目也只有一個(gè)名門紫園，也算是綠博組團(tuán)的拓荒者。
名門紫園位于鄭開大道與人文路交叉口向南1公里路東，與綠博園隔著人文路相望，總占地約348畝，后期開發(fā)面積會(huì)達(dá)到1000畝。產(chǎn)品有洋房、別墅、高層，但以別墅為主。
名門紫園區(qū)位圖▼
名門紫園規(guī)劃圖▼
2012年12月31日，名門地產(chǎn)高調(diào)拿下綠博園地塊。用名門自己的說法，“名門紫園是名門地產(chǎn)進(jìn)軍城市高端住宅的重要作品?！?/p>
名門紫園做得也確實(shí)比較用心。據(jù)悉，紫園打造的景觀示范區(qū)，就耗費(fèi)1億多元。成片的白樺林和薰衣草，頗具浪漫氣息，對(duì)于女性購房者來說會(huì)更有吸引力，而連綿起伏的高爾夫球場則是成功男士的最愛。
名門紫園景觀示范區(qū)▼
據(jù)說名門還將斥資3000萬元，在小區(qū)與綠博園之間架起一座天橋，將綠博園打造成為紫園的后花園。這樣看來，名門真的是不惜一切代價(jià)在打造紫園。
名門的別墅都是雙首層設(shè)計(jì)，這個(gè)設(shè)計(jì)最早是在雅居樂國際花園出現(xiàn)的。南北地面有落差，北高南低，從北門進(jìn)去是一層，從南門進(jìn)去就直接是負(fù)一層，相比保利五月海上花那種下沉式庭院做成的半地下室，這種設(shè)計(jì)負(fù)一層的采光會(huì)更好。
目前一期別墅已經(jīng)售完，二期主推的是聯(lián)排別墅，面積都在300㎡左右，均價(jià)約2.5萬，價(jià)格也真不便宜，都快趕上普羅旺世龍之夢了。
綠博組團(tuán)是有未來的，但是需要等待，它的發(fā)展會(huì)在白沙之后。從進(jìn)入的開發(fā)商來看，綠博組團(tuán)的居住品質(zhì)會(huì)更高。名門紫園算是為綠博組團(tuán)開了個(gè)好頭，以后不出意外的話，這里會(huì)成為又一個(gè)高檔住宅聚集區(qū)。
如果說綠博組團(tuán)已被鄭州人民所熟知，那么大孟鎮(zhèn)則基本是一個(gè)陌生的符號(hào)。大孟鎮(zhèn)位于綠博組團(tuán)以東，鄭開大道以北。雁鳴大道（s223省道）從大孟鎮(zhèn)中間由南至北貫穿而過，沿著雁鳴大道一直往北，過了連霍高速，就能到雁鳴湖區(qū)域了。
信和置業(yè)的項(xiàng)目就位于鄭開大道和雁鳴大道省道的交匯處，離開封和鄭州主城區(qū)距離都是20公里出頭。最初的名字叫普羅旺世·中城，現(xiàn)在改稱普羅旺世·理想國?？傄?guī)劃面積5500畝，計(jì)劃總投資230億元。
普羅旺世·理想國區(qū)位圖▼
現(xiàn)在開車進(jìn)入大孟鎮(zhèn)，需要從雁鳴大道彩虹隧道下穿，這條隧道也是由信和投資打造的，今年上半年剛通車，據(jù)說花費(fèi)上億。兩邊和頂部的墻壁上有彩虹一樣的顏色，恍如要進(jìn)入一個(gè)童話世界。
彩虹隧道▼
信和置業(yè)的老總一定有一個(gè)“造城夢”，從國基路索凌路的普羅旺世就能看出來。當(dāng)時(shí)的1600畝地經(jīng)過拆遷改造后被造成了極具童話色彩的小鎮(zhèn)，驚艷了鄭州。雖然后期也出現(xiàn)了種種問題，但總的來說信和還是個(gè)比較靠譜的開發(fā)商。這次項(xiàng)目被起名為普羅旺世理想國，也能看出來這個(gè)開發(fā)商的理想主義。
而且北區(qū)的普羅旺世還留有一個(gè)遺憾，就是周邊環(huán)境臟亂差，讓這個(gè)項(xiàng)目蒙上了一層陰影，升值空間也受到極大限制。這次的五千畝地遠(yuǎn)離市中心，可以說給了信和盡情揮灑的空間。
普羅旺世·理想國規(guī)劃圖▼
普羅旺世·理想國項(xiàng)目從2012年左右開始啟動(dòng)，最早開建的是北邊占地近800畝的安置房。
臨著鄭開大道規(guī)劃有20萬㎡的購物中心和國際影城，和二七萬達(dá)的大小差不多。2014年9月，杉杉奧特萊斯確定落戶，占地近200畝，預(yù)計(jì)2015年年底開業(yè)。奧特萊斯作為名品折扣店，之前由于貨源短缺的問題突出，在鄭州的歷史不算成功，不知這次能否一改頹勢。項(xiàng)目之前一直宣傳會(huì)有宜家進(jìn)駐，如果真能吸引宜家進(jìn)駐的話，這個(gè)區(qū)域的熱度基本就不用愁了，不過現(xiàn)在看來可能性極小。
鄭開大道的杉杉奧特萊斯圍擋▼
項(xiàng)目還規(guī)劃有教育園區(qū)和公園，占地都在200畝左右。據(jù)說教育園區(qū)要實(shí)行15年一貫制雙語教學(xué)，對(duì)接世界教育標(biāo)準(zhǔn)，可直升北美名校。聽起來挺唬人的，不知道能否實(shí)現(xiàn)。
一個(gè)區(qū)域如果沒有產(chǎn)業(yè)，是很難導(dǎo)入人口的。以大孟鎮(zhèn)所在的位置，想要靠市區(qū)人口的自然導(dǎo)入，消化掉理想國的巨大存量，不知道要到何年何月才能完成。如果說名門紫園區(qū)域的成熟還需要十年時(shí)間，那么大孟鎮(zhèn)會(huì)比十年更長。
由于開發(fā)面積過大，項(xiàng)目整體進(jìn)度也比較慢，除了南邊的商業(yè)地塊上能看到圍擋廣告外，其他還沒什么動(dòng)靜，售樓部也還沒有。要想看到普羅旺世·理想國的真面目，估計(jì)還得再耐心等等。
普羅旺世·理想國圍擋廣告▼
除了項(xiàng)目自建的公園，在大孟鎮(zhèn)的南邊，還有一個(gè)鄭汴中央公園。這個(gè)公園位于綠博組團(tuán)以東、鄭開大道以南，總面積近4萬畝，光起步區(qū)面積就有4200畝。由于大東區(qū)土地還不算稀缺，政府能夠毫不吝嗇地拿出大片土地來興建公園，不會(huì)像中心城區(qū)一樣，說了哪塊地要做成公園，等上十年八年也不見動(dòng)靜。
這個(gè)面積巨大的中央公園現(xiàn)在正在開挖，以后會(huì)成為鄭州真正的綠肺。雖然與大孟鎮(zhèn)隔著鄭開大道，但是一定會(huì)對(duì)區(qū)域環(huán)境起到很好的凈化作用。
說句題外話，鄭汴融城，老讓我回想到小學(xué)時(shí)候做的應(yīng)用題。“甲乙兩人分別從兩地出發(fā)，兩地距離為30公里，甲的時(shí)速是10公里，乙的時(shí)速是5公里，求甲乙需要多長時(shí)間能夠相遇？”那么，以鄭州和開封的發(fā)展速度，你覺得鄭汴融城什么時(shí)候能徹底實(shí)現(xiàn)？
新田·香蜜湖位于鄭東新區(qū)東北部，沿黃大道和萬三公路的交匯處西北角，離黃河很近。嚴(yán)格來說，也可以算在白沙區(qū)域的范疇。
新田·香蜜湖區(qū)位圖▼
相比名門和普羅旺世，新田做區(qū)域拓荒者的經(jīng)驗(yàn)要豐富一些。西邊占地1萬畝的洞林湖新田城經(jīng)過這么多年的宣傳運(yùn)作，逐漸被大多數(shù)鄭州人民知曉?，F(xiàn)在又加入了恒大和碧桂園，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)有點(diǎn)兒火爆起來的意思。
新田·香蜜湖占地約5000畝，引黃河水形成了300畝的香蜜湖。項(xiàng)目整體規(guī)劃以香蜜湖為主體，并把水景引入到每塊地的中心。
項(xiàng)目產(chǎn)品將由獨(dú)棟、合院、雙拼、聯(lián)排別墅以及花園洋房共同組成，共分為5期開發(fā)。自身配備了教育、醫(yī)療、商業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)、休閑娛樂等配套。
其中一期為500畝，容積率1.2左右。分三個(gè)地塊開發(fā)，目前在開發(fā)A、B地塊，產(chǎn)品為類獨(dú)棟和聯(lián)排。之前有對(duì)外推廣，但現(xiàn)在已停止，主要靠領(lǐng)導(dǎo)層的朋友和新田的老客戶進(jìn)行內(nèi)部團(tuán)購，認(rèn)購價(jià)格在11000左右，現(xiàn)已基本售完。C地塊暫時(shí)不對(duì)外出售，預(yù)計(jì)在2015年底對(duì)外銷售。
新田·香蜜湖一期規(guī)劃圖▼
新田·香蜜湖整體采用北美建筑風(fēng)格，類獨(dú)棟面積區(qū)間450~480平，聯(lián)排面積區(qū)間300~350平。不論聯(lián)排還是類獨(dú)棟，一層層高都是3.6米，其余樓層(包括地下室)均為3.3米。所有別墅都帶地下室，也和紫園一樣，采用的是雙首層設(shè)計(jì)。
新田·香蜜湖聯(lián)排別墅效果圖▼
新田現(xiàn)在的項(xiàng)目四面開花，又以商業(yè)項(xiàng)目居多，前期砸錢不少，掙錢的速度趕不上花錢的速度。而香蜜湖項(xiàng)目占地這么大，真要考驗(yàn)新田平衡現(xiàn)金流的能力了。
新芒果·萬邦國際城項(xiàng)目是新芒果斥資百億元打造的“大型城市綜合體項(xiàng)目”，位于中牟縣鄭庵鎮(zhèn)，在中牟縣城的南邊，再往南過了鄭民高速就是航空港區(qū)了。該項(xiàng)目占地2400余畝，涉及七個(gè)村莊。原本預(yù)計(jì)2014年下半年入市，但到現(xiàn)在還沒有動(dòng)靜。
萬邦國際城區(qū)位圖▼
這個(gè)區(qū)域真心不想評(píng)價(jià)，開發(fā)出來的樓盤除了當(dāng)?shù)厝艘酝?，不知道要賣給誰。與白沙、綠博組團(tuán)隔著隴海鐵路，與港區(qū)隔著鄭民高速，屬于被政府規(guī)劃徹底遺忘的角落。做成剛需吧，交通不方便，做成別墅吧，周邊也沒什么自然資源。看規(guī)劃，還既有高層，又有別墅，還有寫字樓。
而且以新芒果過往的資歷，想做區(qū)域拓荒者，我覺得難度還是大了點(diǎn)。
區(qū)域拓荒者不好做，做的好了，就像平原新區(qū)，拓荒者都是像恒大、綠地這樣的大咖，整個(gè)區(qū)域就活起來了。做得不好了，就像利海雁鳴湖壹號(hào)，資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工，整個(gè)區(qū)域跟著遭殃。
區(qū)域拓荒者不好做，因?yàn)椴粌H要承擔(dān)賣樓的重任，還要充當(dāng)整個(gè)區(qū)域的急先鋒。在做營銷時(shí)，不僅得吹噓自己的樓盤多么牛逼閃閃，首先要吹噓自己所在區(qū)域的未來是多么值得期待。
作為區(qū)域拓荒者，拿到的地塊一般都很大，動(dòng)輒都是上千畝。投入資金大，周期長，收益慢，對(duì)開發(fā)者的資金要求非常高。像名門、新田，都是手里有無數(shù)個(gè)項(xiàng)目等著用錢，現(xiàn)金流的平衡就是重中之重。
在這種拓荒的進(jìn)程中，有些開發(fā)商還充當(dāng)了部分政府的角色，承擔(dān)起了合村并鎮(zhèn)的政治任務(wù)，先蓋安置區(qū)，讓原來的村民集中上樓，再進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住宅開發(fā)，讓農(nóng)村快速城鎮(zhèn)化，像普羅旺世理想國、新芒果萬邦國際城都是這種情況。那么，漫長的拆遷改造，就是開發(fā)商必須要面臨的困境。
當(dāng)然作為拓荒者來說，有一個(gè)優(yōu)勢，那就是地價(jià)便宜。而對(duì)于購房者來說，偏遠(yuǎn)區(qū)域的首發(fā)項(xiàng)目，質(zhì)量上會(huì)比較有保障。畢竟郊區(qū)不比市區(qū)，在市區(qū)只要交通方便，價(jià)格合適，無論房子本身質(zhì)量多差，都照樣有人買單。在鳥不拉屎的偏遠(yuǎn)地帶，如果房子質(zhì)量保證不了，那就真沒人來買了，這個(gè)區(qū)域也就徹底砸到手里了。
在大東區(qū)，白沙組團(tuán)、綠博組團(tuán)、包括以后的官渡組團(tuán)才是政府建設(shè)的重心，也只有鄭開大道兩邊的區(qū)域可以稱得上有未來。其他偏遠(yuǎn)的區(qū)域，比如雁鳴湖鎮(zhèn)鄭庵鎮(zhèn)萬灘鎮(zhèn)什么的，政府根本分不出精力來建設(shè)，也就靠縣上鎮(zhèn)上自己折騰。雁鳴湖區(qū)域算是憑借生態(tài)優(yōu)勢殺出了一條血路，雖然現(xiàn)在也是一地雞毛。其他的想要突圍，也就只能把希望寄托在這些有勇氣來做拓荒者的開發(fā)商身上了。
（完）
