項目情況
2016年，住建部公布首批推薦127個特色小鎮(zhèn)；2017年，第二批特色小鎮(zhèn)推薦名單多達300個。
兩年來，全國范圍內(nèi)掀起一場特色小鎮(zhèn)熱潮，各個房企也紛紛發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，旅游小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、未來小鎮(zhèn)等等各種小鎮(zhèn)，真真假假，噴涌而出……
近期，綠博片區(qū)新入市3個文旅小鎮(zhèn)項目，住宅部分即將推售，千畝大盤，高規(guī)格商業(yè)配套，聲勢浩大，同時質(zhì)疑聲不斷。
這幾個項目究竟靠不靠譜？能不能解決綠博痛點？小鎮(zhèn)豪華面具下，到底是利好還是噱頭？一起來看下。
三個項目分別是建業(yè)電影小鎮(zhèn)之橙園、金科博翠書院小鎮(zhèn)、鄭東碧桂園海洋世界。三個項目都屬于綠博組團，位置都不錯，金科位于廣惠街與瓊花路交叉口，更靠西，距離綠博園更近，碧桂園海洋世界和建業(yè)橙園均位于鄭開大道主干道北沿線。
先看規(guī)模
金科博翠書院小鎮(zhèn)：金科地塊最小，項目總占地約500畝，總建筑面積約55萬方，一期住宅即將推售，61畝，包括洋房、高層；
建業(yè)電影小鎮(zhèn)之橙園：電影小鎮(zhèn)項目總規(guī)模約2000畝，總投資額150億元，住宅部分橙園不在電影小鎮(zhèn)內(nèi)，橙園整體占地約600畝。一期住宅97畝，純小高層；
鄭東碧桂園海洋世界：總占地1200畝，包括海洋世界居住區(qū)和海昌海洋公園，住宅部分海洋世界占地553.5畝，住宅部分用地面積占比46%。一期住宅開發(fā)D區(qū)，包括洋房+別墅；
再看高規(guī)格配套
這三個項目都是聯(lián)合開發(fā)，金科、建業(yè)、碧桂園三大房企和特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)合作開發(fā)，主打文旅主題，自帶特色IP。
博翠書院小鎮(zhèn)，以國學書院為IP，由金科和李亞鵬的中書合作，項目從住宅到商業(yè)配套都在努力營造國學氛圍；包含書院小鎮(zhèn)住區(qū)、泰迪城主題商城、COART藝蓮小鎮(zhèn)、二十四節(jié)氣公園等，其中書院小鎮(zhèn)和COART藝蓮小鎮(zhèn)為核心。
電影小鎮(zhèn)，以影視文化為IP，建業(yè)和華誼分別持股65%和35%，項目包括華誼電影公社影視文化商業(yè)街、影視拍攝基地和實景演出秀場、影視周邊配套及研發(fā)拓展等商業(yè)，首期工程為1942民國街，二期工程為陳家溝太極村和麗江、烏鎮(zhèn)等南北風格的村落。
海洋世界，以海洋文化為IP，由碧桂園集團和海昌集團聯(lián)合開發(fā)，海洋公園和住宅區(qū)面積基本各占一半。海洋公園主打含海洋公園、極地公園、未來探索世界三大游樂組團，海洋主題酒店，及海洋文化休閑體驗商業(yè)區(qū)。
呃，這么大規(guī)模的集中商業(yè)體，聽起來逼格滿滿，虛虛實實，眼花繚亂……
靠不靠譜？
下結(jié)論之前，我們先拋開各種晃眼的大型配套，把3個項目即將推售的首期住宅部分單拎出來看：
?金科博翠書院小鎮(zhèn)，一期地塊容積率2.48，高低配，由6棟洋房（6、8F）+5棟高層（26-27F）構(gòu)成，一共774套房源。主力面積為140-180㎡洋房，120-140㎡高層。
?建業(yè)電影小鎮(zhèn)之橙園，一期容積率2.44，沒有采用高低配，14棟17層純小高層，建面約137-220㎡，精裝，外立面采用公建化玻璃幕墻，類似于建業(yè)天筑。
?鄭東碧桂園海洋世界首期開發(fā)D區(qū)，容積率更低僅為1.8，一期共13棟樓，洋房+疊墅產(chǎn)品，洋房建筑面積約143㎡、162㎡、198㎡，疊墅建筑面積約240㎡。
單從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上看，三個項目住宅部分都沒問題，戶型面積都在120平以上，容積率都不超過2.5，典型的純改善定位。
但三者相比，建業(yè)的純小高層設(shè)計更有誠意，舒適度更高；
金科采用的高低配，在綠博組團內(nèi)太常見，產(chǎn)品同質(zhì)化，缺乏突出優(yōu)勢；
碧桂園洋房、疊墅設(shè)計，價格會更高，同時也拉高了改善門檻。
為啥要拋開搶眼配套，來分析住宅產(chǎn)品？
因為加上配套之后，不靠譜成分就大了。
你去這幾個售樓部看房，置業(yè)顧問們能真真正正給你講明白的，恐怕只有這些即將推售的住宅產(chǎn)品了，而你的置業(yè)決定，最有參考價值的也是這些住宅產(chǎn)品。
為啥？
1、 現(xiàn)階段，開發(fā)商思路最清晰的，就是這些住宅。
地塊分割出來后，單純做地產(chǎn)開發(fā)，這是他們的強項；
2、 開發(fā)商快速資金回流實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，只能靠這些住宅。
現(xiàn)金流高壓下，房企紛紛加入快周轉(zhuǎn)模式，都在比拼資金回籠速度，住宅產(chǎn)品數(shù)月就能實現(xiàn)資金回流重新投資，但商業(yè)推進難度大、速度慢，耗資、耗時、耗人，往往投建數(shù)年之后還不能實現(xiàn)正常運營，運營數(shù)年后仍不能實現(xiàn)盈利，快速賺錢基本不可能。
3、 商業(yè)配套部分，噱頭往往大于實際作用。
體量太大，很多招商、運營模式不確定，現(xiàn)在很多特色小鎮(zhèn)、大型文旅項目，住宅早已銷售大半，但商業(yè)配套部分，很大程度上都停留在概念和規(guī)劃層面，只做偽需求的幌子。
按照以上三點，來反觀綠博這三個小鎮(zhèn)項目，誰水分多少就比較清晰了。
目前小鎮(zhèn)IP落地思路清晰度：建業(yè)>碧桂園>金科；
快周轉(zhuǎn)需求：碧桂園>金科>建業(yè)；
推進速度：建業(yè)>碧桂園>金科；
在整個綠博，大型配套靠譜度，都不如普羅理想國，普羅開發(fā)速度不快，賣房與配套同步進行，把承諾的彩虹隧道、杉杉奧特萊斯、一八教育體系，中央公園、藝術(shù)文化中心等逐一兌現(xiàn)，非常用心了。
建業(yè)也算比較靠譜，華誼電影小鎮(zhèn)在?？?、蘇州、深圳、長沙、鄭州、重慶、南京、合肥、西昌、昆明、大理等都有布局，有實力、有經(jīng)驗，能兌現(xiàn)。
但效果會有折扣。王中軍說鄭州小鎮(zhèn)是海口馮小剛電影公社的升級版，但鄭州沒有影視拍攝環(huán)境和基因，不是旅游城市，加上電影小鎮(zhèn)布局過多，省外吸引力太弱，達不到預期效果；對當?shù)厝藖碚f，電影小鎮(zhèn)不如普通商場接地氣、使用頻繁，對日常生活影響不大。
海洋世界和海洋公園，從前期宣傳來看，碧桂園和海昌基本各司其職，碧桂園快周轉(zhuǎn)瘋狂，質(zhì)量問題頻出，負面滿天飛，仍然只求速度，承諾的五星級的家都變成了五星期建的家，哪還有時間和心思去運營一個需要耗費長時間、高成本的大型商業(yè)配套？
最后說說金科，新中式風格、國學書院理念不錯，全國做的好的案例不多。目前釋放的消息來看，很多配套不確定性很大，太虛，不接地氣，概念大于實用性。
能不能買？
關(guān)于綠博，之前發(fā)過數(shù)次觀點稿，綠博環(huán)境好、綠化好，距離CBD40分鐘車程，未來有發(fā)展空間，是改善、長線投資比較不錯的選擇，如果你是改善買房或者投資買房，都可以去這個片區(qū)選個靠譜項目入手。
這三個小鎮(zhèn)項目能不能買？
如果你是單純沖著文旅配套的誘惑去買，要謹慎。按以往經(jīng)驗，你把大型文旅項目，前期承諾的效果打個5折，再去衡量值不值、能不能接受的了；
如果最后價格比周邊純住宅項目、同類產(chǎn)品高1000元以上，要謹慎。你要去衡量這些溢價將來能否換來同等回報；
如果價格符合周邊市場價，入手沒問題。拋出配套在外，住宅產(chǎn)品也確實不錯，只要價格合理，就沒問題。
畢竟地價越來越高、優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，不管配套概念多虛、多空，被長期擱置、或者爛尾的可能性都不大，后期慢慢落地是大概率，只不過落地的效果可能會差點。
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