2016年8月，米宅曾到鄭州熱門學(xué)區(qū)，實地調(diào)研周邊二手房房價，《鄭州頂尖學(xué)區(qū)二手房房價房租大起底，比如鄭外、文一、伊河路小學(xué)……》 時隔一年半，米宅再探學(xué)區(qū)房。如今，這些熱門學(xué)區(qū)房價格如何? 與去年同期相比價格變化了多少？
文一和省實驗雙學(xué)區(qū)一直是眾多家長追捧的熱門學(xué)區(qū)。區(qū)域?qū)儆诮鹚诵膮^(qū)，毗鄰金水區(qū)區(qū)政府，集中了不少優(yōu)質(zhì)資源。周邊地鐵2號線已經(jīng)通車，未來規(guī)劃有7號線，農(nóng)業(yè)路高架的開通大大緩解了交通壓力，周邊配套十分齊全。
下午臨近5點，文化路街上車水馬龍▲
儉學(xué)街街景，左側(cè)黃色房子為外貿(mào)學(xué)校家屬院▲
按照新建樓盤不參與文一省實驗雙學(xué)區(qū)劃片的原則，區(qū)域純正的學(xué)區(qū)房基本都是老家屬院，除了勞教所家屬院為08年房源，其余均為80、90年代房源，如外貿(mào)學(xué)校家屬院、省實驗中學(xué)家屬院、政法干校家屬院、公安干校家屬院等。
目前均價3萬—3萬5，其中小面積房源單價高于大戶型，與去年3月均價2.6萬—2.8萬相比，區(qū)域價格上漲4000—7000元，漲幅約為20%左右。首付門檻據(jù)小編估測，基本至少要在80—90萬。
部分房源價格▼
區(qū)域部分商品房有雙學(xué)區(qū)學(xué)位，比如建業(yè)貳號城邦，英地天驕華庭，目前均價也在3萬左右，但入學(xué)只有一個名額，如果之前的業(yè)主已經(jīng)使用了名額，再交易時這個名額就沒有了，此外，建業(yè)貳號城邦轉(zhuǎn)讓的二手房不享受學(xué)位名額。這點購買時需要注意確認。
特別值得一提的是，最近幾年，數(shù)碼公寓劃片省實驗中學(xué)，均價2萬左右，戶型較小，目前來講有一定性價比，但未來如何還存在不確定性。如果是為了孩子短期內(nèi)上學(xué)，可以考慮入手，但如果孩子年齡還小，建議慎重考慮。
這個區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源不少。除了商務(wù)廳幼兒園和雙名校學(xué)區(qū)不講，人民公園、金水區(qū)濱河公園、省體育館都相距不遠，周邊商業(yè)密集，3公里內(nèi)就有大衛(wèi)城、萬象城、二七商圈等，還有鄭州人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、鄭大二附院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，各項生活配套可謂應(yīng)有盡有。著名的健康路夜市就在區(qū)域內(nèi)。
但周邊學(xué)區(qū)房同樣多為80、90年代家屬院，不同小區(qū)價格略有差異，基本在2萬-2萬5之間。對比去年3月同期數(shù)據(jù)，區(qū)域價格幾乎沒有變化。預(yù)計首付門檻基本在50萬左右。
2000年后的小區(qū)主要有天下城、以及優(yōu)勝花園、城中央等小區(qū)，其中天下城是鄭州早期商品房代表項目，算得上區(qū)域標桿，社區(qū)保持較新，配套物業(yè)相對較好，目前小區(qū)正在進行智慧小區(qū)建設(shè)。但天下城出的房源，單價要高于周邊5000元左右。
部分房源價格▼
天下城社區(qū)，社區(qū)環(huán)境較好▲
未來周邊規(guī)劃有地鐵3號線，屬于純純的二環(huán)內(nèi)中心地段，但地處于文化路以西，目前來講環(huán)境略差。
區(qū)域緊挨省委所在地，周圍教育資源十分密集，有省實驗幼兒園、軍區(qū)幼兒園、緯一路小學(xué)、緯三路小學(xué)、黃河路一小等。東臨花園路，西靠省委二區(qū)。周邊生活氛圍十分濃厚，區(qū)位和環(huán)境不錯。目前地鐵2號線已經(jīng)通車黃河路站，明年5號線即將開通。
部分房源價格▼
區(qū)域雙學(xué)區(qū)房均價在2萬5—3萬之間，根據(jù)去年3月統(tǒng)計的均價20000—25000，區(qū)域價格上漲5000元左右，漲幅約為20%左右。預(yù)計首付門檻基本在60萬左右。比較有代表性的小區(qū)有河南日報社家屬院、工人日報家屬院、金元公寓。
緯五路街景，放學(xué)時段，道路十分擁堵▲
附近家屬院出租房源多，公告欄貼滿了出租信息▲
在區(qū)域雙學(xué)區(qū)房中，金元公寓（建設(shè)銀行家屬院）屬于較新房源，20多層高層2梯6戶，整個社區(qū)只有2棟樓，其中底樓作為員工活動室，小區(qū)人車不分流，有專門的自行車棚，門口保安較為負責(zé)，居住較為舒適。但雙學(xué)區(qū)房數(shù)量相對較少，周圍許多房子，比如瑞園和省委二區(qū)家屬院都是緯三路小學(xué)和八中的學(xué)區(qū)。
金元公寓小區(qū)內(nèi)的景觀，規(guī)劃有停車位▲
中原區(qū)的幾個著名學(xué)區(qū)都在工人路上。沿著工人路，一路小吃店、便利文具店、午托部較多，生活氛圍濃厚但環(huán)境一般，生活配套能滿足基本需求。
附近家屬院年代較老，價格在1.6—2萬左右，去年3月統(tǒng)計均價15000—20000，區(qū)域價格變化較小。家屬院有煤炭設(shè)計院家屬院、農(nóng)行家屬院、棉麻公司家屬院等。整體來看80年代房源較多，只有煙草局家屬院和鄭報沁園是00年以后的房源，基本入門首付40萬以上。部分房源不能貸款，需全款支付，大部分房源首付比例高。
部分房源價格▼
鄭報沁園距離鄭州外國語中學(xué)不遠，是附近居住環(huán)境較好的小區(qū)，小區(qū)樓下有一圈底商，價格目前在可接受范圍之內(nèi)。煙草局家屬院為小地塊，整個小區(qū)只有2棟高層，居住環(huán)境一般。
十九中周邊街道，伊河路百花里路街景▲
鄭報沁園周邊環(huán)境▲
這兩個學(xué)校周邊文化設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施較多，有五一公園和河南省工人文化體育中心。醫(yī)院則有鄭州市中醫(yī)院和解放軍153醫(yī)院空軍醫(yī)院。附近缺乏成熟商圈，解決日常所需基本靠家屬院底商，小餐館、零售店等。
互助路小學(xué)周圍幾乎都為老家屬院，整體均價在1.5——1.8萬左右，對比去年同期均價14000—18000，區(qū)域價格變化較小。目前基本入門首付40萬左右。附近的家屬院有互助路小學(xué)家屬院、16中家屬院、市委北院等。
部分房源價格▼
學(xué)區(qū)距離地鐵1號線較近，適合預(yù)算有限、上班靠地鐵通行的家長群體入手。但有一點不足，互助路小學(xué)附近高壓線問題十分明顯，很多高壓線都很低矮，數(shù)量很多。優(yōu)點是環(huán)境十分靜謐。由于不臨大路，孩子出行也相對比較安全。
伊河路小學(xué)與鄭州外國語中學(xué)相距不遠，沿著工人路再往南走，就到了鄭州外國語中學(xué)門口。雖然仍然是典型鄭州西區(qū)的老城街道，但你會發(fā)現(xiàn)沿街的中介店面突然多了起來。
中介主要販賣的，是少數(shù)外國語中學(xué)學(xué)區(qū)房以及部分中原新城學(xué)府一號的外國語學(xué)位。這里的學(xué)區(qū)房搭配的是中原區(qū)外國語小學(xué)，在西區(qū)來說均價很高，均價2萬—2萬5之間，對比去年同期區(qū)域價格幾乎沒有變化。代表性的有外國語中學(xué)家屬院、天然氣公司家屬院、技師南苑家屬院。
我們?nèi)ネ鈬Z家屬院詢問得知，院子有門衛(wèi)，較為負責(zé)，整體環(huán)境干凈整潔，但據(jù)說這個院子很長時間才能出一套房源。
中原新城學(xué)府一號配套的小學(xué)是伊河路小學(xué)，當時購房時簽的有能進外國語的名額，但進入的是劃片班，而且現(xiàn)在名額已經(jīng)賣了相當一部分，準備購房的家長一定要了解清楚學(xué)區(qū)名額是不是已經(jīng)使用或轉(zhuǎn)讓，避免上當。
探盤時，有個中介說，他有個客戶，之前在銀基王朝買的房子，為了上學(xué)賣掉置換成了緯五路八中老家屬院的學(xué)區(qū)房，房子變小了，環(huán)境變差了，但為了孩子上學(xué)，他心甘情愿。而這樣的舍商品房換老破小的家長還有很多很多。
經(jīng)歷上一波大范圍漲幅，鄭州大多數(shù)學(xué)區(qū)房價格偏高，學(xué)區(qū)溢價高，并不太建議入手。
但，如果真想購買學(xué)區(qū)房，我們有以下建議。
1、金水區(qū)學(xué)區(qū)房整體價格高，中原區(qū)學(xué)區(qū)房購買門檻低，適合預(yù)算較少的購房者。
2、務(wù)必學(xué)會等房子，淘房子。如果確定買學(xué)區(qū)房，最好提前考察市場，由于二手房市場的不穩(wěn)定性，同一個院子，總價相差10、20萬很正常。
3、盡量選擇相對新一點的家屬院，防止后期出手因為貸款問題難以變現(xiàn)。
4、除了買房，注意其他入學(xué)門檻，如鄭州七中要求落戶兩年以上，需提前準備。
5、如果經(jīng)濟確實有壓力，可以選擇區(qū)域附近的單學(xué)區(qū)房（小學(xué)中學(xué)顧一頭），一平方能省上幾千塊錢，要量力而行。
最后，再次提醒：目前國家的大方向是致力于教育資源均衡發(fā)展，多地已經(jīng)出臺多校劃片政策，部分地區(qū)租售同權(quán)。而學(xué)區(qū)房受政策影響較大，除了眼前有切實入學(xué)需求的購房者之外，我們不建議投資學(xué)區(qū)房。
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