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在鄭州，找套各項(xiàng)均好的純改善房真不容易！

且集中度非常高。

縱觀整個(gè)鄭州區(qū)域，洋房產(chǎn)品主要集中在以下這5個(gè)區(qū)域▼

金水惠濟(jì)片區(qū)：北區(qū)連霍高速沿線、連霍高速與大河路圍合區(qū)域，這是鄭州主城區(qū)剛改、二改換房購(gòu)房者關(guān)注度最高的區(qū)域，項(xiàng)目多為洋房+高層，高低配置，洋房均價(jià)1萬(wàn)7-2萬(wàn)左右。

北龍湖片區(qū)：這是鄭州乃至河南房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，在售項(xiàng)目主要集中在湖心島南側(cè)，以低密洋房為主，均價(jià)4萬(wàn)+。

白沙綠博片區(qū)：東四環(huán)以東，兩個(gè)片區(qū)內(nèi)洋房項(xiàng)目較多，尤其是綠博組團(tuán)，“高層+洋房”產(chǎn)品規(guī)劃基本已成標(biāo)配，洋房均價(jià)1萬(wàn)5-1萬(wàn)8左右。

濱河新城片區(qū)：經(jīng)開(kāi)區(qū)與航空港區(qū)接壤區(qū)域，整個(gè)區(qū)域定位為低密改善，海馬青風(fēng)公園、康橋悅?cè)貓@、亞新海棠公館等項(xiàng)目都有洋房產(chǎn)品，在售房源不多，均價(jià)2萬(wàn)8左右。

滎陽(yáng)洞林湖片區(qū)：2015年、2016年，新田引入恒大、碧桂園共同開(kāi)發(fā)后，曾經(jīng)讓洞林湖片區(qū)大熱了兩年，以度假旅游區(qū)為概念和噱頭，布局高層、洋房、別墅產(chǎn)品，2017年以來(lái)，隨著東部白沙綠博崛起，洞林湖片區(qū)熱度降低了不少。

相比，遠(yuǎn)郊片區(qū)距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，教育、交通等公共配套較少，生活便利性也會(huì)大打折扣。

拋開(kāi)遠(yuǎn)郊區(qū)域，鄭州主城區(qū)四環(huán)內(nèi)的洋房項(xiàng)目更少，集中在金水北惠濟(jì)組團(tuán)和北龍湖兩個(gè)區(qū)域。但北龍湖動(dòng)輒4萬(wàn)的房?jī)r(jià)，讓很多普通改善購(gòu)房者只能遠(yuǎn)觀，留給他們的選擇只有金水北惠濟(jì)片區(qū)，以及高新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)等零零星星的幾個(gè)項(xiàng)目。

上周，花了整整一周時(shí)間，把鄭州主城區(qū)四環(huán)內(nèi)在售、待售項(xiàng)目的洋房項(xiàng)目仔細(xì)調(diào)研了一遍，一個(gè)感受：現(xiàn)在能買的洋房好盤(pán)真不多。

主城區(qū)四環(huán)內(nèi)在售、待售洋房項(xiàng)目一共只有18個(gè)，考慮到本文只針對(duì)普通改善購(gòu)房者，北龍湖不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

鄭州待售洋房項(xiàng)目信息▼

目前，鄭州市場(chǎng)上待售洋房項(xiàng)目有8個(gè)，位于鄭州北區(qū)的金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)共有5個(gè)，占比6成。 

調(diào)研中，金水區(qū)楊金片區(qū)的碧桂園國(guó)控天譽(yù)項(xiàng)目，即將推出142/180平洋房，預(yù)計(jì)9月中旬開(kāi)盤(pán)，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)預(yù)計(jì)2.35萬(wàn)左右；

長(zhǎng)期內(nèi)購(gòu)的惠濟(jì)區(qū)碧源月湖項(xiàng)目，下階段將推出6期，只接受全款、首付60%兩種方式，標(biāo)準(zhǔn)層單價(jià)預(yù)計(jì)1萬(wàn)9左右；另5期前期內(nèi)購(gòu)有少量洋房轉(zhuǎn)讓，1萬(wàn)5+38萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，折合單價(jià)1萬(wàn)8左右。

其余項(xiàng)目除戶型、面積之外，開(kāi)盤(pán)時(shí)間、價(jià)格均一概不提。

鄭州在售洋房項(xiàng)目信息▼

除此之外，截至發(fā)稿前，鄭州主城區(qū)在售洋房項(xiàng)目只有10個(gè)。

惠濟(jì)區(qū)最多有3個(gè)，金水區(qū)、高新區(qū)各2個(gè)，中原區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)（北龍湖除外）各1個(gè)，二七區(qū)、四環(huán)內(nèi)的經(jīng)開(kāi)區(qū)均為0。

這些洋房?jī)r(jià)格區(qū)間在1萬(wàn)7-3萬(wàn)1 之間，單價(jià)2萬(wàn)左右是絕大部分洋房產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)。

中原區(qū)五建新街坊，單價(jià)1萬(wàn)7左右，是鄭州洋房最低門(mén)檻，1號(hào)線西三環(huán)地鐵口，是片區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)在售洋房項(xiàng)目；

金水區(qū)萬(wàn)科美景世玠，鄭州里程碑上的地王項(xiàng)目，200平左右洋房，單價(jià)約3萬(wàn)1，容積率僅有0.8的迎賓路3號(hào)，洋房均價(jià)3萬(wàn)，撐起主城區(qū)洋房價(jià)格天花板；

在售洋房產(chǎn)品最多的惠濟(jì)區(qū)，正商家河家、萬(wàn)科民安云城等都有洋房在售，單價(jià)在1萬(wàn)8-2萬(wàn)左右。

在鄭州，買套洋房到底需要多少錢？來(lái)算筆賬：

以市場(chǎng)上最多的140平洋房標(biāo)準(zhǔn)層，單價(jià)2萬(wàn)，來(lái)算，買這樣一套洋房需要的資金量：

按首套房，首付30%算，需要首付84萬(wàn)；

按二套，首付60%算，需要首付168萬(wàn)；

如此看，手里沒(méi)有80萬(wàn)，今年注定與四環(huán)內(nèi)洋房無(wú)緣了。

經(jīng)常有朋友問(wèn)，改善換房，究竟怎么換才有價(jià)值？怎么換才有意義？

但凡手里已經(jīng)有一套高層住宅的，我都會(huì)毫不猶豫的推薦他去看洋房。

三個(gè)理由：

1、 最直觀的是，洋房升值空間更大。

把戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，從2011年至2018年，8年間鄭州各類產(chǎn)品線價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，升值最大的非別墅類產(chǎn)品莫屬，但別墅單價(jià)、總價(jià)過(guò)高，普通改善購(gòu)房者資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；

在高層、小高層、洋房三類產(chǎn)品中，前兩者價(jià)格差距不大，升值空間也基本一樣；但洋房?jī)r(jià)格提升要明顯的多，8年來(lái)從均價(jià)1萬(wàn)升至2萬(wàn)1，升值足足有2.1倍，比高層多了一大截兒。

來(lái)源：思源地產(chǎn)

2、 供不應(yīng)求，流通快、變現(xiàn)易。

圖為近8年來(lái)，鄭州各類產(chǎn)品的成交占比。雖然剛需產(chǎn)品仍是主力，但2015年以來(lái)，洋房產(chǎn)品的成交量逐漸增加，從5%上升至8%、9%，幾乎翻了一番。

需求持續(xù)旺盛，加上房源供應(yīng)不充足，可以看到，近兩年來(lái)鄭州新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)上，洋房產(chǎn)品的流通性都非常大，需求多、成交快、變現(xiàn)易。

3、 洋房得房率高、舒適度高。

市場(chǎng)上，高層得房率一般在75%左右，但洋房得房率能達(dá)到85%左右。什么概念，比如你改善換房，換一套150平的高層，套內(nèi)面積只有112平；若換洋房，你能用的套內(nèi)面積近130平，加上陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積，享用的空間會(huì)更大。

洋房舒適度高還體現(xiàn)在兩點(diǎn)：

第一洋房容積率小，一般為2.5，人口密度??；

第二，一梯兩戶，既避免了排隊(duì)等電梯的尷尬，又能擁有良好的采光和通風(fēng)效果，不會(huì)出現(xiàn)手槍?xiě)粜?、L戶型、多邊角戶型等。

在此，我們以現(xiàn)階段在售洋房項(xiàng)目為例，簡(jiǎn)單分析下鄭州洋房機(jī)會(huì)。

10個(gè)在售項(xiàng)目中，按價(jià)格和各項(xiàng)指標(biāo)分為3個(gè)梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)：首付180-270萬(wàn)，可選迎賓路3號(hào)、萬(wàn)科美景世玠、中力龍灣公館。

三盤(pán)價(jià)格相當(dāng)，中力位置最好，CBD北、河邊，容積率1.9、五層法式洋房、現(xiàn)房，舒適度也較大，但產(chǎn)權(quán)是40年商業(yè)性質(zhì)，要謹(jǐn)慎；

迎賓路3號(hào)是典型的高端盤(pán)，別墅+洋房，容積率僅0.8，非常舒適；萬(wàn)科項(xiàng)目，其響當(dāng)當(dāng)?shù)牡赝跻犬a(chǎn)品本身勢(shì)頭大得多，所剩房源不多，價(jià)格略高。

三盤(pán)相比，可重點(diǎn)關(guān)注迎賓路3號(hào)項(xiàng)目。

第二梯隊(duì)：首付90-100萬(wàn)，單價(jià)2萬(wàn)+，可選名門(mén)翠園、永威城。

名門(mén)翠園比永威城位置更好些，片區(qū)成熟、配套全；永威城所在的管南片區(qū)目前成熟度還比較弱，學(xué)校一直還沒(méi)確定，洋房所剩房源不多。

兩盤(pán)相比可重點(diǎn)關(guān)注名門(mén)翠園。

第三梯隊(duì)：首付80萬(wàn)以內(nèi)，單價(jià)1萬(wàn)9以內(nèi)，可選萬(wàn)科民安云城、正商家河家、恒大城、金科城，五建新街坊。

這5個(gè)盤(pán)區(qū)域差別較大，五建新街坊所在的中原老城區(qū)剛需扎堆，容積率4.64太大，舒適度差，改善品質(zhì)一般，不建議。

萬(wàn)科民安云城和正商家河家位于惠濟(jì)區(qū)，正商家河家是雙地鐵，距離2號(hào)線延長(zhǎng)線非常近，但略偏西，周邊成熟度不如萬(wàn)科，萬(wàn)科距離月湖公園、惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)更近，配套更優(yōu)些，單價(jià)要高800。

兩盤(pán)相比，可重點(diǎn)關(guān)注萬(wàn)科民安云城。

恒大城和金科城位于高新區(qū)，恒大城洋房房源不多，僅剩少量115平房源，面積太小，改善不建議；金科城在售洋房面積143平，單價(jià)1萬(wàn)9，距離主城區(qū)也更近些。

兩盤(pán)相比，可重點(diǎn)關(guān)注金科城。

當(dāng)然，除了這些在售盤(pán)，你也可以多關(guān)注關(guān)注待售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，比如惠濟(jì)區(qū)融創(chuàng)城開(kāi)中原宸院，比如碧桂園國(guó)控天譽(yù)，比如錦藝四季城。

適合你的才是最好的，把握機(jī)會(huì)多去看看，去尋找更多合適的好機(jī)會(huì)。

不管你要買哪里的洋房，什么時(shí)候要買，先要弄清這些容易忽略的幾大誤區(qū)：

1、 并不是所有洋房住著都非常舒適，按產(chǎn)品設(shè)置，一個(gè)片區(qū)中純洋房規(guī)劃舒適度最高，別墅+洋房+高層 > 洋房+小高層 > 洋房+高層；

2、 洋房項(xiàng)目容積率最好不超過(guò)2.5，若洋房組團(tuán)容積率高于3.5建議慎重考慮；

3、 鑒別真?zhèn)窝蠓?/strong>，純正洋房是6層，但市場(chǎng)上這種純正洋房很少很少，大多是7-8層，更有甚者，10-11層小高也自稱類洋房，渾水摸魚(yú)；

4、 洋房到底該買標(biāo)準(zhǔn)層、一樓、還是頂層？

一般洋房一樓帶小花園、地下室，頂樓帶露臺(tái)，總面積更大些，價(jià)格也更高。例如同一個(gè)洋房項(xiàng)目中，標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格2萬(wàn)左右，一樓和頂樓往往價(jià)格要3萬(wàn)左右，單價(jià)足足差了1萬(wàn)，總價(jià)差額超百萬(wàn)。

值不值？

如果花園情結(jié)甚濃者，又不差錢，買了也未嘗不可，但要弄清花園面積有多大、屬不屬于業(yè)主私有。但這樣的價(jià)格，倒不如來(lái)套小別墅住著美。

如果是普通改善者，小花園、露臺(tái)其實(shí)實(shí)用性一般，諸如鄭州這樣的氣候，冬天陰冷、春秋多風(fēng)沙、夏天又熱蚊子又多，在露臺(tái)來(lái)場(chǎng)燭光晚餐的機(jī)會(huì)并不多，利用率不高。