在《今年，建業(yè)的第一場春雨下過了》的文章里，我們有一個觀點是：現(xiàn)在鄭州樓市一線正在發(fā)生的事是，剛需走量盤購買難度增加了。各類偽改善、偽豪宅越來越多。以后綁定車位、帶裝修會成常態(tài)。
有很多人在后面留言說危言聳聽！
事實是，這個趨勢隨著東區(qū)幾個盤的陸續(xù)面世開盤，即將成真。
他們分別是碧桂園天譽、康橋東麓園、瀚海爾灣、泰禾儲備地塊、瀚海觀象、碧桂園象苑。
碧桂園天譽即將開盤，釋放價格洋房均價2.4-2.6萬（精裝），小高層均價為1.8-1.9萬（精裝）。
碧桂園天譽屬于楊金楊槐村改造項目，目前是一期，地塊方正，高低配，高層為16層，洋房為7-10層，高層面積為73㎡兩房、98㎡-128㎡三房，洋房面積為142㎡-188㎡，碧桂園天字系產(chǎn)品 ，定位為偏改善。
其中康橋東麓園排號中，對外釋放價格是高層2.2萬（精裝），洋房2.5萬（精裝）。
康橋東麓園是康橋收購新福源置業(yè)的地。
項目容積率2.5， 樓面價2539元/㎡。 一共規(guī)劃了15棟樓外加1棟商業(yè)，其中是6棟洋房（精裝）、9棟小高層（精裝）、還有一棟8層挑高復(fù)式洋房（毛坯），
其中小高層和洋房均為129-136㎡、143㎡三房、四房，占比各一半，定位康橋產(chǎn)品系中的高端改善產(chǎn)品。
瀚海爾灣已經(jīng)開始十萬元認籌，對外釋放的價格是高層86㎡預(yù)售價1.8萬，108㎡預(yù)售價1.86萬，129㎡預(yù)售價1.9萬，147㎡預(yù)售價1.95萬，172㎡預(yù)售價2.2萬。
瀚海爾灣是由西亞斯國際學(xué)院、美國亞美迪投資集團和瀚海地產(chǎn)合作開發(fā)，產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)、酒店、企業(yè)孵化器、國際化學(xué)校、醫(yī)院等多元型的項目。
總占地536畝，其中住宅占地100畝，容積率2.9，規(guī)劃11棟樓,25-28層,2T2、T3、T4,全部是精裝修。
主力戶型包括87㎡兩房，128-138㎡3+1房，171㎡大四房，層高3米，樓王層高3.15米。
爾灣規(guī)劃效果圖▼
藍城鳳起梧桐，藍城代建合作開發(fā)項目，停了N多年，最近城市展廳開放，沒有釋放價格。
按照藍城代建的一貫作風(fēng)，因為藍城和綠城的關(guān)系，也因為綠城百合的在鄭州品牌影響力，所以鳳起梧桐不是楊金第一貴就是第二貴，不會低于2萬/㎡。
占地106畝，容積率2.8，總建筑面積60萬平方米，其中住宅20萬㎡，由18幢16層小高層組成，面積區(qū)間從130-180㎡，主力戶型為180㎡,一梯一戶，精裝修。預(yù)計2018年年底開盤銷售。
再往東就是白沙的瀚海觀象、碧桂園象苑，均已經(jīng)開始釋放產(chǎn)品和價格。
其中瀚海觀象小道消息釋放價格在3萬左右，因為限價1.2萬的原因，付款要求75%；精裝，大平層產(chǎn)品，定位純改善，象湖一哥。
占地75畝的方正地塊，容積率2.5，規(guī)劃了10棟24層高層 一共551套房，四種戶型167㎡、189㎡、240㎡、341㎡。
碧桂園象苑，據(jù)說主力面積180㎡，跟瀚海觀象一樣定位豪宅！
規(guī)劃高層、小高層、洋房。
碧桂園象苑規(guī)劃效果圖▼
最后我們說一下紫藤公館，它在備受質(zhì)疑中，價格不甘心的卡在了2.5萬左右：
9#樓2.7萬,3#樓2.5萬，其他樓棟均價2.4萬，付款方式是首付=備30%+精30%，貸款只能貸備的30%，精裝可以分期，三次還清。
我們?yōu)槭裁匆堰@幾個盤放在一期比較呢？因為這幾個盤都有以下幾個特征：
1、 單看規(guī)劃、產(chǎn)品以及逼格，都是高端改善，但是一想到周邊環(huán)境，實在改善不起來。
2、 貴，是他們最大的特征，價格全部高于區(qū)域內(nèi)在售項目30%-50%。
3、 都帶豪裝，需要拆分合同，甚至首套首付比例均四成以上。
我們把他們稱之為偽改善。
有一句忠告是：無論你是改善自住還是投資，都請遠離它們。
原因如下：請看下面這張圖▼
十五年前，如果你在鄭州買改善，買哪里呢？一定是鄭東新區(qū)（也就是圖中1）。
十年前，如果你在鄭州買改善，買哪里呢？隨著1的價格普通人逐漸高攀不起，片區(qū)2是最好的選擇。
五年前，如果你在鄭州買改善，買哪里呢？隨著1更貴、更破、更落伍之后，3片區(qū)的北龍湖成了有錢人改善的首選，而普通人可選的就是除去北龍湖剩下的片區(qū)。
我們說，1、2、3這三個片區(qū)都沒有問題。但是到了今天，如果你買不起北龍湖，你想改善，該買哪里呢？
是不是4片區(qū)呢？
當然，不管你愿不愿意，都已經(jīng)進入片區(qū)4了。
因為1、2、3片區(qū)除了北龍湖片區(qū)，剩下的樓盤屈指可數(shù)。
陽光和苑，幾近沒房，均價21000；
廣電天韻，房源不多，23000起；
碧桂園天琴灣，目前江湖上只有轉(zhuǎn)讓的傳說，誰都沒見過，據(jù)說帶轉(zhuǎn)讓費均價17000-18000；
海馬公園，還有一棟樓，不知道什么時候開，2T4；
英地金臺府邸，還有一棟樓，有太多的人在等待。
未來華庭，逆勢上漲2000，均價21000，所剩房源屈指可數(shù)。
英協(xié)生生銀河居，均價23000，凡是去看過房子的人都下不了手。
鼎天尚東，釋放價格23000，不服不行。
華潤紫云府，越來越值得看看了。限價18500，如果華潤悅璽沒搶到，這個現(xiàn)在不用搶。
陽光城檀越，這個盤勉強劃進來吧，目前均價18000-22000元/㎡左右；
1、2、3片區(qū)除了北龍湖，剩下的樓盤屈指可數(shù)，在售房源屈指可數(shù)。
所以你說，改善能不能在片區(qū)4買呢？目前看東區(qū)改善類項目或產(chǎn)品都集中在片區(qū)4了。
但，我們的答案是，不能的。
1、2、3是真改善，有富人區(qū)（背后是城市中心的轉(zhuǎn)移和資源的加持，后面解釋）。
4是需要警惕的片區(qū)，這是偽豪宅偽改善，買到就坑到。
他們最大的賣點就是五分鐘直通北龍湖，十分鐘就到高鐵東廣場。
可是直線距離再近，也不是。
你會說不對啊，為什么鄭州的改善可以從1外溢到2，再外溢到3，為什么不能從3外溢到4呢？
因為沒機會了。
我們在《過去十年，鄭州究竟有多少房子是賠錢的》里花了很大的篇幅詳細的說過這個問題。我們今天單說結(jié)論。
在過去五十年鄭州城市中心發(fā)生過3轉(zhuǎn)移，這是鄭州城市建設(shè)更新迭代以及城市化進程中必然。最近一次城市中心的轉(zhuǎn)移發(fā)生在十五年前，當鄭州提出建設(shè)鄭東新區(qū)以后，整個鄭州的城市發(fā)展方向不可逆的向東。
這是城市更新迭代，更是城市中心的轉(zhuǎn)移。
這背后是鄭東新區(qū)是成熟度和中心度的雙重提升，是金水老城區(qū)資源的連根拔起。
這也就是為什么過去幾年東區(qū)的房價可以把南區(qū)和西區(qū)遠遠甩開的原因。因為東區(qū)的房價，除了反映貨幣價值的變化還有腳下土地由郊區(qū)變成中心的價值提升。
我還舉了一個極端的例子，六合之家和綠城百合，在過去十年房產(chǎn)升值對比。
我說不是因為買了綠城百合的房子，房子才升值，而是買對了地方，因為它在鄭東新區(qū)。
但是，我同時還說，這種城市中心的轉(zhuǎn)移是百年難遇的。以后不會再有了。
自從2017年鄭州被定位成國家中心城市、中原城市群提速之后，就再也不會有哪個新區(qū)能撼動現(xiàn)在城市中心的資源、成熟度和中心度了，就像北京一樣，即使市政府搬到了了通州，天安門仍然是首都的中心。
所以，十年前新區(qū)貴，老區(qū)便宜，土豪住郊區(qū)別墅，中產(chǎn)住新區(qū)大平層，窮人擠市中心老破舊的局面正在被打碎。
所以，任何比主城區(qū)價格還貴的新區(qū)，都是不靠譜的。沒有任何新區(qū)可以再復(fù)制十年的鄭東新區(qū)。
所以4片區(qū)沒機會了。
2
當然我們不是說這個片區(qū)的房子不能買？
可以的，關(guān)鍵看價格。
先看楊金片區(qū)——
楊金基本反映了目前拿地的一個趨勢，A憑借獨特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢或者規(guī)劃創(chuàng)意或者特色IP獲取zf的青睞（畫餅圈地），而zf則保證招拍掛使企業(yè)底價摘地，隨后A與開發(fā)商達成意向合作，待到土地真正掛牌出讓，便把土地倒手。至于當初畫的餅，地都賣了，差價已經(jīng)到手里了，其它的重要嗎？
比如說康橋東麓園項目。我們在前面已經(jīng)提到這個項目是康橋收購的項目。
有人說這對楊金是有利的，因為通過這種變相方式引入了品牌房企，有利于區(qū)域形象重塑，提升片區(qū)價值。
我想說，不要認真胡說八道，好嗎？！
為什么要強行匹配不符合片區(qū)價值的產(chǎn)品呢？并不是每一個片區(qū)都一定要有改善基因的。
當康橋、泰禾、特別是碧桂園進駐這個片區(qū)之后，最開心的是當年5000-6000認購的楊金的原始購房者，提升價值也是他們的價值.對于那些因為這個片區(qū)來了幾個開發(fā)商以后開始重新關(guān)注這個片區(qū)的購房者，都是這個片區(qū)的韭菜，這個片區(qū)的接盤俠。
記??！能夠改變一個片區(qū)價值的只有政府！再好的開發(fā)商除了提升片區(qū)價格，什么也提升不了。
目前這個片區(qū)最大的賣點仍然是北龍湖的近親?？墒谴缶烁缡谴缶烁?，大舅哥有錢，不代表你有錢，大舅哥再有錢，都不如自己有錢。
還有人說，楊金崛起的關(guān)鍵，是和北龍湖的縱向道路能否全部打通，尤其是中央大道。
這一點我是認同的，但打通是五年以后的事了。雖然很多置業(yè)顧問會說楊金段已經(jīng)修好了，只剩下打通了。好像打通指日可待，但實際是，湖心島不完成，打通不打通關(guān)系很大嗎？
當然作為北龍湖的近親還是很有潛力的。 但一個片區(qū)有潛力不代表房子有價值。
比如康橋是一個有品質(zhì)的開發(fā)商，我們身邊也有很多的康橋粉。
但今天的康橋，已經(jīng)不是十年前在三環(huán)內(nèi)造房子的康橋了，現(xiàn)在的它喜歡在空曠原野拿地 ，喜歡以自己的品質(zhì)取勝，如港北，南龍湖，綠博，濱河等。
如果它質(zhì)優(yōu)價廉還行，就怕它誓要拿出最好品質(zhì)改善賣給你，你是買還是不買呢？
目前楊金片區(qū)偉業(yè)等項目，毛坯房價格一萬六七左右，康橋這個項目精裝，加上品牌，小高層不低于2.2萬，洋房不低于2.5了。
這個片區(qū)沒有地緣客戶，所以不存在必須買這里客戶。
所以如果你是剛需，別鬧！目前的價格根本不是剛需買得起的。
你是改善，別鬧！這里沒有改善基因。
你是投資，嗯！可以想象的是未來這里還有向上空間，只要你不買改善盤，能買到16000以下都行。
你說買不到？那就別買了。
再看鴻園板塊——
這個板塊相比楊金還是不一樣的。屬于東區(qū)低密板塊，更純粹一些，具備一些改善氣質(zhì)，但鴻園片區(qū)不是城市發(fā)展方向。
片區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部景象的改變是一個緩慢的過程。
除了有會炒作的開發(fā)商，政府不會在這里投入更多的錢，甚至連概念都沒有。
比如爾灣，位置不錯，也是東區(qū)少有的綜合體項目，但相對于鴻園清水苑來說，爾灣不夠低密。
如果爾灣也是純粹的洋房或別墅，對于想要在東區(qū)實現(xiàn)洋房和別墅夢的人還是有吸引力的，這里還有偏門的市場需求的。
但是瀚海是高層，在鴻園片區(qū)的大平層不是改善產(chǎn)品，只有在天筑那種城市級別CBD區(qū)域大平層才是改善，才能成為豪宅。
所以爾灣相對周邊鴻園、清水苑項目，產(chǎn)品是沒有優(yōu)勢的。
那它有價格優(yōu)勢嗎？
沒有。
我們再做個假設(shè)，如果瀚海爾灣也是洋房和別墅會怎樣？這個片區(qū)就沒有人氣，沒有人氣，沒有人氣就沒有商業(yè)，沒有人氣就沒有好學(xué)校。這里就是一個安靜的孤島。
改善一定不是與世隔絕，改善是出則入世，入則寧靜，這也就是為什么改善的片區(qū)一定要在城市的發(fā)展方向上的原因。
所以，爾灣的價格不匹配產(chǎn)品，產(chǎn)品不匹配區(qū)位，是錯位的產(chǎn)品。
我們認為他們合理價格毛坯15500，但是我們都知道漲上去的是不會下來的，所有買房子的不過是站崗而已。
敲黑板了！改善需要具備三點：
1、 改善基因。城市核心價值的加持，最不濟也要是城市發(fā)展方向。
2、 配置改善。
3、 產(chǎn)品改善。
在三個因素里面沒有第一個，其它兩個分值越高，房子越?jīng)]價值。
你會說，碧桂園象苑和瀚海觀象呢？不僅在城市發(fā)展方向上，還是未來（shengfu）象湖的北邊，那地方必將寸土寸金啊。
嗯，我同意?？墒撬鼈兂錾缌?。生不逢時！
好了，可是究竟要怎樣選項目呢？
我們誠心的舉一個正面的例子。
最近面世的融創(chuàng)中原大觀項目，原來定位“印”系列（相當牛逼的系列），是城市地標項目。要說能對標北龍湖，相比隔著連霍高速對標的北龍湖的楊金片區(qū)，融創(chuàng)“鄭州印”隔著中州大道不比他們更有資格對標。 雖然不是金水區(qū)的核心區(qū)域，但這里是金水區(qū)距離北龍湖最近的區(qū)域，僅一路之隔，所以也是萬眾矚目啊。
我們看融創(chuàng)是怎么做的。融創(chuàng)最終將“融創(chuàng)鄭州印”，改為“融創(chuàng)中永中原大觀”，規(guī)劃包含高層、公寓、商業(yè)，是綜合體項目。
這個項目對標的是金水府的價格，銷售員說，會比金水府更有優(yōu)勢，如果是這樣，值得關(guān)注的。真的。
但有人會說，這和改善有什么關(guān)系啊。
是啊，我沒說改善要買這個啊。那么改善究竟要怎么買？
首先、老東區(qū)二手房不能一棒子打死，99%都是不值的。淘一淘，總還有1%是值得改善的。
我們之前說過低著頭胡亂買房就能賺錢的時代過去了，未來只有70%的房子能跑贏通貨膨脹，只有30%的房子從房產(chǎn)投資的角度是賺錢的。
第二、警惕這些偽改善。他們的價格夯實，只能讓真正有價值的片區(qū)房價更堅挺，價值更高。
有人會說，怎么辦？
北龍湖努努力還有可能的。
善水上境還有首付200萬的洋房，悅龍臺還有總價400萬的房子。
這些都已經(jīng)是北龍湖低價項目，即抗跌又有漲幅，自住兼顧投資完美組合。
你說，買不起呀買不起！那就換了區(qū)域。
3
之前我們一直有一個觀點是，改善首選東區(qū)。我們今天依然是這個觀點。
當然這并不是西、北、南不需要改善，可以肯定的是未來西和南都會有一個片區(qū)偏改善，西區(qū)還不明顯，南區(qū)已經(jīng)很明顯了。
有人會說什么？南區(qū)有改善？它能會比北區(qū)更有改善基因？
其實關(guān)于這個問題我在以往的文章里也寫過了。
1、當鄭州雙城規(guī)劃出來以后，整個鄭州城市發(fā)展方向發(fā)生了不可逆的變化，從一路向東，變成孔雀東南飛。
2、北區(qū)沒有CBD，注定北區(qū)無改善。
關(guān)于這兩點，以后專門再寫一篇吧，今天再寫就收不了尾了。
4
最近我們接了兩份置業(yè)報告，客戶都被迫的買了北龍湖。
這兩個客戶都是改善自住兼顧投資的。
他們的問題都是錢太多了。
小A手里有180萬，在只有一個購房資格情況下，只有在北龍湖才可以把錢花完。
你會說，他怎么那么傻，可以在管南買三套？（你當限購不存在嗎？）
你會說，為什么要花完，剩幾十萬應(yīng)急不行嗎？（你愿意嗎？）
你會說，我就不信，除了北龍湖，180萬還買不住房子了？
嗯，你還真別說，除了老東區(qū)的二手房，還真的買不到房了。
你說，那就買二手房??？
看過老東區(qū)二手房都知道，要么單價貴，要么首付貴。相比買二手房，買新房真的太容易了。
小A是幸運的，他努努力還可以選擇北龍湖，但是如果首付在150萬以下買什么呢？當1、2、3片區(qū)基本上沒什么房子之后，4片區(qū)內(nèi)似乎成了100-150萬首付人邁不過去的檻。
可是我們分析了一整篇，片區(qū)4慎選。
鄭州進入改善時代了，不將就的人越來越多，許多人都想辦法還能跳過這一個尷尬的檻，但并不是所以人都適合北龍湖，所以下一篇我們寫一篇鄭州的頂級改善北龍湖的購房指南。
5
最后，看到鄭州改善這么艱難，剛需們是不是有些安慰呢？但事實的真相是剛需上車越來越難了。
我們會發(fā)現(xiàn)18年新盤中改善盤多了，剛需低單價盤的少了。所以你會看到一個明顯的趨勢是四環(huán)內(nèi)低價剛需房逐漸消失。
鄭州四環(huán)內(nèi)可供選擇的樓盤有83個。這83個項目中六成以上的項目都已經(jīng)開售，所剩房源有限。
所以剛需自用，抓緊時間看剛需流量盤，雖然整體均價變化不大，但底部不斷上升中。
錯過2018年，剛需好房子越蓋越遠，底部價格越來越高。
怎么又說剛需了？唉！不扎心了，本文主要聊的是越來越慘的改善！
6.24，新局勢下的機會研判
活動主題：新局勢下的機會研判
主要內(nèi)容：當下宏觀經(jīng)濟趨勢、粵港澳灣區(qū)投資機會分析 、云南投資機會分析
活動地點: 中國·鄭州·鄭東新區(qū)
活動時間：2018年6月24日下午14:00
線下報名：米宅詩詩：184 3719 3719（電話同微信）
