引子：
調(diào)控之于地王，如同打地鼠。
鄭州地王不敢露頭，周邊縣市的地王倒是一個接一個冒頭。
2017年6月23日，佳兆業(yè)競得新鄭市區(qū)（2017）012號（網(wǎng)）地塊，成交價為38874萬元，起始價10974萬元，溢價率254%，折合樓面價4250元每平，單價708萬元每畝。
2017年7月27日，許昌芙蓉湖CBD地塊以單價750萬元/畝，總價8.98億元成交，由碧桂園一舉奪得許昌2017年總價地王、單價地王雙料冠軍。
2017年9月18日，新密市溱水路西部70畝地成為新密新地王，由碧桂園拍出了364萬元/畝的高價，合計2.55億，樓面地價3000元每平米。
地王的誕生，往往會讓人們重新審視一座城市的價值，如今的新密又是怎樣呢？
2017年8月28日，是新密值得紀念的一天。
8月28日上午，新密市舉行招商引資重大項目集中簽約儀式，現(xiàn)場簽約合同金額1470億元，創(chuàng)下新密市項目一次性投資金額歷史最高記錄。包含以下：
投資240億元的華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城；
投資60億元的華夏幸福健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)；
投資100億元的正商新密古城；
投資50億元的融信田園花海休閑度假等精品特色旅游項目；
投資500億元的綠地溱水文創(chuàng)小鎮(zhèn)；
投資300億元的恒大田園足球小鎮(zhèn)；
投資200億元的振興集團溱洧國際文化新城；
投資60億元的華夏幸福體育小鎮(zhèn)；
投資10億元的香港大道投資公司中國鄭州俄羅斯原版風格文化運動休閑中心文體產(chǎn)業(yè)項目；
投資50億元的裕鴻置業(yè)袁莊特色商業(yè)街區(qū)。
彷佛突然間新密就成為房企的香餑餑了，為何？
這是天時，地利，人和三個因素碰撞的結(jié)果。
天時：自2016年起，中央關(guān)于特色小鎮(zhèn)的政策利好頻出，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，明確提出，到2020年，全國將培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。
地利：新密的地形屬于平原地區(qū)少有的山地丘陵地貌，城外西、北、南三面環(huán)山，中部丘陵綿亙，溝谷縱橫交錯；雙洎河自西到東，綏水河自西北向南輾轉(zhuǎn)又從西向東、向南而流，溱水河從東北向南而流，形成“山環(huán)水繞、金城環(huán)抱”之勢。這天然的山水資源為新密的小鎮(zhèn)開發(fā)，提供了理論依據(jù)和實際典范。
人和：在資源型經(jīng)濟不斷衰落，環(huán)保理念不斷深入的今天，新密原來的煤炭、耐材、造紙、建材四大支柱產(chǎn)業(yè)越來越格格不入，新密市遂提出轉(zhuǎn)型，圍繞創(chuàng)建“華夏歷史文明傳承創(chuàng)新區(qū)、國家全域旅游示范區(qū)、國家級歷史文化名城”，把新密1001平方公里市域作為一個大景區(qū)去審視、定位、謀劃和打造，把旅游產(chǎn)業(yè)培育成為戰(zhàn)略性主導產(chǎn)業(yè)和支柱型引擎產(chǎn)業(yè)，以山水生態(tài)為基礎(chǔ)，搭建平臺，培育市場，導入資本，推動旅游業(yè)快速發(fā)展。
基于以上三點，新密市與房企一拍即合，搞出來千億大單。
當然，除了這些外部因素，新密自身較強的綜合實力也是房企青睞的原因——
（1） 新密的GDP規(guī)模位于首位，人均GDP和可支配收入與中牟、新鄭、滎陽等環(huán)鄭地市比均不落下風；
（2） 新密常住人口高達80萬，遠超其他環(huán)鄭地市，固定資產(chǎn)比例相對較低，但增長幅度較大，說明城市建設(shè)屬于快速發(fā)展階段；
（3） 新密城市建成區(qū)面積較小，城鎮(zhèn)化水平一般，說明城市化進程有較大發(fā)展空間。
盡管各方面的條件還不錯，但由于距離鄭州40公里，而鄭州西南并非主流發(fā)展方向，所以新密的房地產(chǎn)市場很少像滎陽、中牟、新鄭一樣惹人注意，但在國家大力去庫存的這幾年，新密的房子也有些不夠賣了。
首先看土地市場：
（1） 新密近五年的住宅用地呈現(xiàn)供銷量逐年下滑的局面，17年1-10月份的供應(yīng)量和成交量僅僅為前年規(guī)模的一半，這意味著18年入市的住宅將嚴重不足；
（2） 與之相對應(yīng)的，地價在經(jīng)歷14-15年的下滑后，目前處于上升的趨勢，17年1-10月的土地成交價格達到95萬元/畝，是16年的2倍，15年的3倍，地價上漲將促使房價上漲，這是不爭的事實；
其次看商品住宅市場：
（1） 受土地市場影響，近幾年商品住宅呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，商品住宅供應(yīng)由于供地不足在不斷下滑，而成交量則在不斷攀升，17年1-10月份的供求比接近1:2；
（2） 成交均價相對來說保持平穩(wěn)上漲，但可以看出，由于嚴重的供不應(yīng)求，17年大幅上漲的苗頭開始出現(xiàn)，價格曲線陡漲；
再看庫存量：
（1） 新密的住宅庫存量不斷下滑，去化周期在17年下半年縮短至3-4個月，價格上漲壓力不小；
在土地供不應(yīng)求，住宅供不應(yīng)求，庫存周期不斷縮短的情況下，不難想象18年的新密房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)什么局面。
城市發(fā)展規(guī)律都有相似之處，正如：
中牟城區(qū)屬于中牟人，綠博則屬于鄭州人；
新鄭城區(qū)屬于新鄭人，南龍湖則屬于鄭州人；
滎陽市區(qū)屬于滎陽人，滎陽東則屬于鄭州人；
新密也逐漸在分化，一方面受城市輻射影響，靠近鄭州的新密東部不斷進駐大型文旅項目，吸引鄭州客戶置業(yè)，滿足其度假投資需求；另一方面新密本地人購房主戰(zhàn)場仍然在新密市區(qū)，主要是改善自住。
與之相對應(yīng)的，新密市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃中也提出，市域規(guī)劃形成“雙核驅(qū)動，雙圈整合，雙片保護”的空間規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)。“雙核”為中心城區(qū)和曲梁新城。中心城區(qū)為市域公共服務(wù)、生活居住、產(chǎn)業(yè)提升的核心，曲梁新城為對接鄭州中心城區(qū)，產(chǎn)城結(jié)合的鄭州中心城區(qū)外圍功能組團。
?新密東：萬畝大盤匯集
首先看新密東板塊，新密東的項目主要分布在曲梁、劉寨、白寨等地，多為外來知名房企打造文旅大盤，規(guī)模驚人，動輒上萬畝，規(guī)劃配套豐富并具有鮮明的主題特色，但前期仍依賴銷售低密住宅回籠資金，面對客群主要是鄭州度假客和投資客。
典型項目有：銀基旅游度假區(qū)，藍城桃花源，綠地溱水小鎮(zhèn)。
新密銀基旅游度假區(qū)▼
基本信息：
銷售情況：
基本信息：
銷售狀況：
綠地溱水小鎮(zhèn)▼
基本信息：
項目位于新密市曲梁鎮(zhèn)濱河東路以東、鄭風大道以西、勞動街以南、新港大道以北。總用地面積約15000畝，項目總投資約500億元。該項目主要集民俗文旅、雙創(chuàng)小鎮(zhèn)、酒店、文化娛樂設(shè)施、體驗式街區(qū)、商務(wù)辦公、公共設(shè)施配套、居住配套等，結(jié)合“溱洧文化”中溱洧河畔旖旎的風光與人們對美好愛情的向往，規(guī)劃以“愛情”為主題定位打造綠地曲梁溱水文創(chuàng)小鎮(zhèn)。
率先啟動的項目一期為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)會客廳，集合曲梁老街、博古街、工坊街、文創(chuàng)街、民俗街、書院街、酒吧街等文化體驗區(qū)，并包含展館、牌坊、戲臺、門樓、劇院、茶館、影樓等地標元素，文化氛圍濃郁，以中心花園、景觀櫻花大道為展示切入點，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。
再看新密中心城區(qū)，分為以下幾個區(qū)域：
中區(qū)組團是新密傳統(tǒng)中心，發(fā)展較早，配套完善，居住氛圍濃厚，但幾乎沒有土地供應(yīng)，在售樓盤很少；
東區(qū)組團距鄭州近，新密近年來大力打造成面向鄭州的門戶，屬于新興組團，但配套缺乏，樓盤關(guān)注度一般，典型項目有中海東城半島；
西區(qū)組團定位是新密政務(wù)中心，多個政府部門已經(jīng)遷入，是目前新密房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點區(qū)域，新密客戶置業(yè)首選，典型項目有永威金域藍灣，金海洋香蜜花都；
南部的老城區(qū)就是常說的新密老縣衙，已經(jīng)沒落；
鄭煤組團由于早年鄭煤集團搬到鄭州，現(xiàn)在非常破敗沒落，但由于近年來鄭煤效益逐年下滑，鄭州市打算讓它搬回新密，據(jù)說這個組團將會由鄭煤重新整體改造。
規(guī)劃圖▼
永威金域藍灣▼
基本信息：
銷售狀況：
據(jù)說永威在北邊鄭州城市學院東邊還有一塊地，會打造超越金域藍灣的產(chǎn)品，值得期待。此外永威還與新密簽約了白寨鎮(zhèn)永威特色小鎮(zhèn)項目和袁莊鄉(xiāng)改造項目。袁莊鄉(xiāng)項目位于新密袁莊鄉(xiāng)袁莊村和拐溝村部分區(qū)域，占地面積3200畝，打造為集商務(wù)、商業(yè)、文化、度假、教育、居住于一體的綜合發(fā)展區(qū)，構(gòu)建全方位產(chǎn)城融合新密北部新城，打造具有新密山地風景特色的魅力特色小鎮(zhèn)。
中海東城半島▼
基本信息：
銷售狀況：
金海洋香蜜花都▼
基本信息：
銷售狀況：
以煤炭起家的新密，曾創(chuàng)造過這樣一個傳說，但凡新下線的轎車或者新款手機，最領(lǐng)先時尚的，一周之內(nèi)都能在新密見到，豐富的礦產(chǎn)資源在給新密帶來紅利的同時，也給新密造成了污染，扣上了一個黑漆漆的稱號“煤城”。
資源型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的今天，新密政府編制的《新密全域旅游規(guī)劃》詳細地表達了發(fā)展旅游城市的大思想，要把1001平方公里的新密搞成一個旅游大景區(qū)，而文化旅游業(yè)勢必成為新密的支柱型產(chǎn)業(yè)。隨之而來的是新密古城、文創(chuàng)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)等一系列的小鎮(zhèn)。
但特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)化是新密市格外要注意的，如果過度房地產(chǎn)化，再加上當前新密樓市供不應(yīng)求的局面，“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”很容易拉高地價，影響新密可持續(xù)發(fā)展。唯有嚴控房地產(chǎn)開發(fā)，才能確保特色小鎮(zhèn)特色化。
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