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在二七新區(qū)買房，請務(wù)必晚上實(shí)地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)
今天咱們聊聊二七新區(qū)。
聊之前，先放幾張圖鎮(zhèn)樓：
▲康橋康城9號院售樓部
▲萬科大都會(huì)一期交房
▲旭輝正榮首府售樓部
看完之后是不是虎軀/嬌軀一震，這完全不是印象中的二七新區(qū)，沒有一絲臟亂差的感覺，經(jīng)適男秒變霸道總裁！
是不是有一種熱血上涌、買買買的節(jié)奏？別著急，再來看幾張圖壓壓驚：
▲晚上7點(diǎn)，南四環(huán)嵩山路附近大車
▲鄭密路、運(yùn)河旁待改造區(qū)域
▲百榮商貿(mào)城附近
不用驚訝，白天不是二七新區(qū)的底色，夜晚才是。這些現(xiàn)狀是跟效果圖、美顏?zhàn)耘囊粯樱钦J(rèn)真你就輸了。
目前這里仍然是個(gè)“大工地”，如果你確定在這里買房，請你務(wù)必來這里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，實(shí)地感受一下。
另外，南三環(huán)至南四環(huán)之間，嵩山路、大學(xué)路尚未實(shí)現(xiàn)信號燈全覆蓋，開車不減速、貨車橫行是常事兒，開車的時(shí)候一定要讓這些大爺、大哥先行。
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起底二七新區(qū)的前世今生
閑話少許說正事。
先來看一下二七新區(qū)大致區(qū)域：
▲鄭州市二七新城整體規(guī)劃圖
2009年二七區(qū)依托侯寨小城鎮(zhèn)規(guī)劃，北起南三環(huán)，西北接鄭密路，南抵新鄭，西起繞城，東至管城，西南連鄭堯高速引線，總面積約28平方公里。
而后二七新城由28平方公里擴(kuò)展至約75平方公里，分為兩大板塊：運(yùn)河新區(qū)和龍西湖生態(tài)文化區(qū)，其中運(yùn)河新區(qū)板塊面積49平方公里，功能定位為總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。
二七新區(qū)規(guī)劃早，但是起點(diǎn)低、且?guī)捉?jīng)修改，明顯發(fā)展后勁不足。
這一點(diǎn)在房地產(chǎn)市場中尤為明顯：
2011年，紅星美凱龍家居廣場、華中食品新城（百榮金源綜合體）和鄭州市電信樞紐等項(xiàng)目簽訂正式協(xié)議，二七新區(qū)邁入起步階段。
也是在2011年，“西南王”亞星一口吞下錦繡山河這個(gè)巨無霸項(xiàng)目。從前期三四千內(nèi)購，到捆綁鄭州實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校，以其低價(jià)、學(xué)區(qū)房兩大賣點(diǎn)，亞星悶聲發(fā)大財(cái)。但與此同時(shí)，口碑不斷下滑的錦繡山河維權(quán)不斷，也使二七新區(qū)的光環(huán)日漸黯淡。
眼看起飛就遇到大風(fēng)，政府只得于2012年請來好基友綠地。“最懂政府最懂你”的綠地大手一揮便是雙子塔大樓，2014年住宅首開便定價(jià)8400，藝壓群芳。
同樣是在2012年，荊胡城改主戰(zhàn)場迎來了新主人。工程男泰宏勾搭上白富美建業(yè)，聯(lián)姻后一起開發(fā)3000畝地塊，愛情結(jié)晶便是“泰宏建業(yè)國際城”。
2013年，“前地產(chǎn)頭牌”鑫苑火速出擊，當(dāng)年9月拿地、次年6月以7000元的均價(jià)入市，與亞星錦繡山河、泰宏建業(yè)國際城成鼎足之勢。
從2015年12月起，全國一線房企陸續(xù)入駐。先是招商聯(lián)姻河南天地新居置業(yè)推出“招商天地華府”，緊接著萬科聯(lián)姻百榮打造“萬科大都會(huì)”，2017年融僑“截胡”鑫苑地塊、上海旭輝推出“旭輝正榮首府”，外來房企與本土房企試圖一較高下。
從2009年到2017年，二七新區(qū)“摸著石頭過黃河”，力求滄海變桑田。在土地出讓上，從大規(guī)模“圈地運(yùn)動(dòng)”到“化整為零”分割出讓；在房企選擇上，從本土房企到引進(jìn)一線房企入住，品牌與實(shí)力優(yōu)先。
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從二七新區(qū)的歷年土拍，你看到什么？
拋除人為因素的限房價(jià)，地價(jià)才是體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的唯一指標(biāo)。
與北龍湖動(dòng)輒4000千萬/畝、濱河地區(qū)直逼2000萬/畝的地價(jià)相比，二七新區(qū)的地價(jià)則顯得有點(diǎn)小家子氣，不過也并非沒有看點(diǎn)。
以下是二七新區(qū)2013-2017年歷年土拍（或有遺漏，僅供參考）：
▲二七新區(qū)2013-2017年土拍
二七新區(qū)的土拍有幾個(gè)亮點(diǎn)：
1、2015年之前的土拍更像是約定俗成的走過場，均已底價(jià)成交，樓面價(jià)控制在2000元/平以內(nèi)；2017年后住宅土拍溢價(jià)均超過50%，相較以往的地價(jià)猛漲一倍之多。
2、與以往地塊各自為戰(zhàn)的容積率相比，2017年開始的土拍所有容積率均限定在3.0以內(nèi)，保證區(qū)域的統(tǒng)一性、純粹性、居住舒適度；
3、參與土拍的房企不再局限于本土開發(fā)商，全國一線房企也加入混戰(zhàn)之中，競爭更加激烈，不斷抬高地價(jià)。
競爭日益激烈的房企、不斷抬高的地價(jià)，你還期望房價(jià)能一如從前？
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目前二七新區(qū)都有哪些項(xiàng)目？
先來看一下二七新區(qū)目前有哪些項(xiàng)目在售：
▲二七新區(qū)在售項(xiàng)目
與惠濟(jì)均價(jià)1萬5以上、高新1萬4以上、管南1萬4相比，在這里你還能找到毛坯1萬2、精裝1萬35的項(xiàng)目，是不是覺得很劃算？
二七新區(qū)的優(yōu)勢在于，接近主城區(qū)、價(jià)格洼地、區(qū)域環(huán)境尚好、2條地鐵線+區(qū)域交通，但同時(shí)配套較差、區(qū)域不成熟也是不爭的事實(shí)。
錦繡山河項(xiàng)目規(guī)劃用地面積1783.5畝，總建面182.3萬㎡。內(nèi)部規(guī)劃有11所教育配套即中學(xué)2所、小學(xué)3所、幼兒園6處。
在售產(chǎn)品：平層公寓、LOFT公寓
項(xiàng)目均價(jià)：7號地平層公寓精裝，均價(jià)13000；8號地平層公寓毛坯，均價(jià)11000
；11號地LOFT公寓毛坯，均價(jià)12000。
項(xiàng)目點(diǎn)評：對于住宅，外國語學(xué)校是優(yōu)勢，但是亞星的口碑?dāng)嘌率较禄?/p>
對于公寓，優(yōu)勢是5.09米層高、還有就是雙氣+學(xué)區(qū)房；劣勢則是12500的價(jià)格確實(shí)比較高，周邊配套一般，公寓市場人氣不足。
泰宏建業(yè)國際城總占地3000畝，總建面360萬方，項(xiàng)目自身配套隴西小學(xué)+鄭州一中。
在售產(chǎn)品：五期21號院
項(xiàng)目均價(jià)：13000（毛坯）
項(xiàng)目點(diǎn)評：這是一個(gè)“工程男”成功勾搭“白富美”的故事，雙方優(yōu)勢互補(bǔ)、各取所需。
就項(xiàng)目而言，泰宏和建業(yè)的品牌比較可靠，運(yùn)河畔環(huán)境宜居，再加上學(xué)區(qū)房（建業(yè)小哈佛幼兒園+隴西小學(xué)+鄭州一中）。
優(yōu)勢很明顯；劣勢嘛也有，項(xiàng)目內(nèi)部鐵路橫穿實(shí)在是太嘈雜，區(qū)域配套不完善、周邊在建項(xiàng)目太多，兩三年內(nèi)居住氛圍不強(qiáng)。
康橋康城9號院規(guī)劃5棟高層，其中1#是24層、2#是23層，3#、5#、6#是26層，精裝修，容積率2.99，戶型面積為90㎡、121㎡和131㎡三房，2T2和2T4的設(shè)計(jì)。
在售產(chǎn)品：9月16日開盤，首推1號樓和2號樓。
項(xiàng)目均價(jià)：預(yù)計(jì)14000（精裝）
項(xiàng)目點(diǎn)評：優(yōu)勢：康橋品牌、9號線地鐵口、精裝修；劣勢：周邊配套不成熟、無品牌學(xué)校、附近有陵園。康橋康城9號院目前有首付分期，不過是首付貸（有利息）。
招商天地華府項(xiàng)目總占地176畝，總建面46萬方，容積率2.99。
在售產(chǎn)品：在售三期，目前在售14#、15#、20#，27層小高層，2T4，主力戶型有88平、125平、140平。
項(xiàng)目均價(jià)：13500（精裝）
項(xiàng)目點(diǎn)評：招商天地華府是一個(gè)均好型項(xiàng)目，招商品牌較好、二七新區(qū)核心、9號線地鐵口、精裝修+教職工幼兒園。劣勢的話，除了周邊配套不成熟的區(qū)域通病外，項(xiàng)目西邊500米處有陵園，讓人不爽。
鑫苑名城項(xiàng)目占地200畝，容積率3.29，位于二七運(yùn)河新區(qū)，一期今年交房，二期在售。
在售產(chǎn)品：2期住宅基本售罄，剩余幾套大戶型，目前推售5棟公寓
項(xiàng)目均價(jià)：住宅12900（毛坯）；預(yù)計(jì)SOHO均價(jià)9000（精裝），LOFT11000（精裝）
項(xiàng)目點(diǎn)評：和亞星一樣，走過巔峰的鑫苑不斷走下坡路，除了臨近地鐵9號線、價(jià)格低外，項(xiàng)目本身沒什么亮點(diǎn)可言。不過聽聞?wù)f好的省實(shí)驗(yàn)小學(xué)泡湯了。
項(xiàng)目總占地約130畝，總建筑面積約40萬平方米，是涵蓋品質(zhì)住宅、商業(yè)、寫字樓為一體的新都市綜合體。
在售產(chǎn)品：三期6號樓所剩房源不多，主售5號樓。
項(xiàng)目均價(jià)：均價(jià)11700（毛坯）
項(xiàng)目點(diǎn)評：項(xiàng)目定位很明顯，就是剛需。
項(xiàng)目最大的優(yōu)勢便是價(jià)格，三期比前兩期有所升級——新風(fēng)系統(tǒng)、凈水裝備、入戶門指紋智能密碼鎖等，小區(qū)無底商，鑫苑自有的20萬方商業(yè)配套并自持新加坡悅瑪特兩層超市。劣勢便是區(qū)域內(nèi)配套很不成熟。
萬科大都會(huì)涵蓋住宅、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總建筑面積400萬方。其中項(xiàng)目住宅120萬方，商業(yè)配套約200萬方，娛樂80萬方；
項(xiàng)目周邊配備大型商超、農(nóng)副產(chǎn)品市場、百榮世貿(mào)城等專業(yè)市場，4所省級示范性高中。
在售產(chǎn)品：三期海悅苑（3號樓為政府保障房，不對外出售）
項(xiàng)目均價(jià)：高層13500（精裝）
項(xiàng)目點(diǎn)評：能夠在一年里將四環(huán)外、批發(fā)市場旁邊的不毛之地，從8500一路拉升到13500的高位、且次次開盤即清盤，就憑這一點(diǎn)，萬科作為行業(yè)老大的實(shí)力就毋庸置疑。
說到優(yōu)勢，其實(shí)選擇大都會(huì)其實(shí)就是選擇萬科品牌，其他的什么地鐵、公園、交通都是次要。
如果你不介意南四環(huán)的大車、百榮的嘈雜、精裝修的塑鋼窗，萬科整體還是可以相信的。不過不要是期待大都會(huì)作為TOP系列落地，只能說你圖樣圖森破。
項(xiàng)目占地約104.159畝，容積率2.498，打造16-19F純粹小高層社區(qū)，戶型面積從89-115㎡的三房、134㎡的四房。
在售產(chǎn)品：首開，預(yù)計(jì)10月開盤
項(xiàng)目均價(jià)：預(yù)計(jì)均價(jià)15000（精裝）
項(xiàng)目點(diǎn)評：旭輝正榮首府的優(yōu)劣勢都很明顯，劣勢是四環(huán)外遠(yuǎn)離區(qū)域核心、客運(yùn)站和高速口后期周邊環(huán)境嘈雜。
優(yōu)勢也很明顯，2.5的容積率、全部小高層，這在整個(gè)片區(qū)很是稀缺，另外旭輝作為上海品質(zhì)開發(fā)商，精裝修標(biāo)準(zhǔn)以及項(xiàng)目品質(zhì)會(huì)高于周邊項(xiàng)目。
不過也有2點(diǎn)值得玩味：
1、89平戶型占比44%、115+134占比56%，兼顧剛需和改善，既考慮剛需保證去化、平穩(wěn)項(xiàng)目資金流，同時(shí)凸顯項(xiàng)目改善盤的格調(diào)。
2、旭輝正榮首府屬于4家企業(yè)（旭輝、建業(yè)、正榮、永同昌）聯(lián)合開發(fā)、旭輝操刀，按道理說4家企業(yè)實(shí)力都不弱，不過既然是聯(lián)合開發(fā)，利潤首先是擺在第一位的，項(xiàng)目落地之前，誰也無法預(yù)料會(huì)不會(huì)和其他前輩一樣減配。
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二七新區(qū)置業(yè)建議？
1、首先一點(diǎn)，二七新區(qū)不完美，但是很適合剛需，也許在這里，你會(huì)找到適合自己的樓盤。
2、從規(guī)劃上看，二七新區(qū)容積率一般在3.0左右，居住舒適度尚可，比起其他城改區(qū)域動(dòng)輒3.5甚至12以上的容積率要好很多。
3、除了綠地屬于特殊情況外，2015年以前二七新區(qū)以亞星、康橋、鑫苑、泰宏等本土企業(yè)為主，2016年后萬科、招商、融僑等全國大佬進(jìn)駐，在推高房價(jià)的同時(shí)，也促進(jìn)了產(chǎn)品的升級改善。
4、二七新區(qū)是目前距離市區(qū)最近的新區(qū)，區(qū)位、交通、生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，且規(guī)劃有地鐵線7號線、9號線。
5、剛需置業(yè)建議：買房首選四環(huán)內(nèi)、鼎盛大道周邊、地鐵口，購房者可以按照這個(gè)排名去選擇（根據(jù)自身需求和實(shí)際情況）——康橋康城>招商天地華府>萬科大都會(huì)=泰宏建業(yè)國際城>鑫苑系>亞星系。
改善置業(yè)建議：這個(gè)真是不好意思了，只有三個(gè)項(xiàng)目有改善，業(yè)態(tài)還都不一樣，看各自的口味和口袋了。
亞星觀邸的大平層、萬科大都會(huì)的洋房、旭輝正榮首府的統(tǒng)一小高層，就目前來看，三者落地都不會(huì)太差。
相較于剛需包圍圈里的亞星觀邸、高低配上癮的萬科洋房，我更期待旭輝正榮首府項(xiàng)目，真真是一水兒的小高層、精裝修，野心不小。
文章結(jié)尾，再啰嗦一句，這里尚不完美，但是值得期待。
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