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房產(chǎn)評(píng)論師瀚?！す廨x城市，航空港區(qū)志洋路孫武路交會(huì)處東南。
借著瀚?！す廨x城市說(shuō)說(shuō)南港，用李清照的話(huà)就是：尋尋覓覓，冷冷清清，凄凄慘慘戚戚。
前幾天跟朋友吃飯，我問(wèn)現(xiàn)在南港如何，他說(shuō)客戶(hù)少的是尋尋覓覓，冷冷清清；項(xiàng)目慘的是凄凄慘慘戚戚，基本上是全軍覆沒(méi)，只有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目工地在施工，其他的要么停工，要么是爛尾。我接著問(wèn)爛尾了咋辦，他說(shuō)可能是國(guó)企接盤(pán)，我尋思著港區(qū)的國(guó)企得吃下多少不良資產(chǎn)，這不良資產(chǎn)吃多得消化多久，會(huì)不會(huì)消化不良？
南港真的是出師未捷身先死兩個(gè)大地主，瀚海歇菜、綠地也是老大難，其他的都是王小二過(guò)年——一年不如一年，項(xiàng)目賣(mài)也買(mǎi)賣(mài)不出去，鄭州三大“死地”，南港是一個(gè)、經(jīng)開(kāi)物流是一個(gè)、二七區(qū)鳳湖智能新區(qū)，這三個(gè)地方去了非死即傷，去了就得斷胳膊斷腿，最坑爹的就是南港，都到開(kāi)封尉氏地界了，距離主城區(qū)遠(yuǎn)，客戶(hù)還少。
開(kāi)發(fā)一個(gè)新區(qū)成本是非常高的，可以說(shuō)是燒錢(qián)，占地至少10平方公里，15000畝，征地成本50萬(wàn)/畝，征地總投入75億元，完成三通一平，占用土地的比例40%，投入約40萬(wàn)/畝，一共投入60億元，僅僅能得到9000畝的建設(shè)用地，新區(qū)還沒(méi)有開(kāi)張已經(jīng)花掉135億元；然后生活配套學(xué)校、醫(yī)院等需要占25%的建設(shè)用地，總投資至少15億元?，F(xiàn)在zf手上還有6700畝土地可以賣(mài)錢(qián)，硬性投入已經(jīng)超過(guò)150億元，折合下來(lái)220萬(wàn)/畝，這還是造新區(qū)最低成本，所以造新區(qū)=燒錢(qián)。
造一個(gè)新區(qū)要燒這么多錢(qián)，錢(qián)從哪里來(lái)？所以很多地方造不成新區(qū)，咱們的港區(qū)還是雙輪驅(qū)動(dòng)，北邊一個(gè)新區(qū)、南邊一個(gè)新區(qū)，你說(shuō)得燒掉多少錢(qián)，得賣(mài)掉多少土地！
步子跨的太大的房企不能買(mǎi)，容易扯到自己的淡；大餅花的太好的區(qū)域不能買(mǎi)，大部分是真的無(wú)法落地！(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員也說(shuō)瀚海地產(chǎn)的資金困境，恐怕跟千味央廚上市有關(guān)。
思念李偉從包餃子跨界到房地產(chǎn)，從前可以用賣(mài)水餃湯圓的錢(qián)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本金，撬動(dòng)杠桿，以小博大，再加上老板在衛(wèi)生系統(tǒng)的relationship（你懂得），瀚海地產(chǎn)逐漸在鄭州有了一席之地。但恰恰是千味央廚IPO，財(cái)務(wù)管理更嚴(yán)格了，證券交易所要求實(shí)控人李偉不得隨便挪用食品板塊（思念速凍食品，杜康酒，千味央廚）的資金用于房地產(chǎn)板塊，親兄弟明算賬。而思念集團(tuán)又沒(méi)有成立財(cái)務(wù)公司，無(wú)法通過(guò)集團(tuán)成員企業(yè)互相拆借的方式合法為房地產(chǎn)輸血。瀚海地產(chǎn)的胃口又很大，在南港區(qū)開(kāi)發(fā)了瀚海航城，光輝城市兩個(gè)遠(yuǎn)郊大盤(pán)，甚至跑到獲嘉縣開(kāi)發(fā)什么特色小鎮(zhèn)。遠(yuǎn)郊市場(chǎng)涼涼，食品板塊的資金又不能挪用，就只能從瀚海思念城等老盤(pán)的監(jiān)管資金上打主意了。其實(shí)李偉要想解決瀚海地產(chǎn)的資金緊張也不難，完全可以減持千味央廚，思念食品的股權(quán)，通過(guò)股東借款向瀚海地產(chǎn)輸血，或者通過(guò)cmbs資管計(jì)劃，將大觀國(guó)貿(mào)等商業(yè)綜合體的自持部分資產(chǎn)出表，換取現(xiàn)金救急（正弘城就是這么弄的）。但李偉始終無(wú)動(dòng)于衷，死豬不怕開(kāi)水燙，跟許皮帶一個(gè)德行，我賭輸了也要拉所有人墊背。這就苦了思念城的業(yè)主們。(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員趕緊把地賣(mài)了吧
別再霍霍別人、坑害別人了
普通會(huì)員這就是瀚海資金緊張的根源
無(wú)序擴(kuò)張，拿的都是鳥(niǎo)不拉屎的地
動(dòng)輒六七千畝，這種項(xiàng)目，在市場(chǎng)好的時(shí)候都是難啃的骨頭
在現(xiàn)在市場(chǎng)下，更是壓死企業(yè)的巨輪
倒霉的是購(gòu)房者，購(gòu)房款被挪用，項(xiàng)目停工
成為開(kāi)發(fā)商野心的墊腳石
普通會(huì)員原來(lái)是個(gè)一個(gè)賣(mài)餃子的，嘖嘖，還是賣(mài)房子好忽悠，一棟房子幾頓餃子
