2.85億！2025年鄭州第一場住宅土拍結(jié)果出來了！
河南暢晟置業(yè)管理有限責(zé)任公司0溢價拿下了民族飯店改造地塊！
這塊地的位置在：金水區(qū)的城東路城東路東，東里路北，紫荊山公園南門200米。
紫荊山公園是很多鄭州人心中的精神高地。
大轉(zhuǎn)盤、人民大會堂、百貨大樓、人民廣場的毛主席雕像，一提到這些就喚起幾代人的城市記憶，這是正正經(jīng)經(jīng)的金一環(huán)。
寸土寸金，形容這兒毫不為過。
那么，拿地的河南暢晟置業(yè)是誰？這塊地的地塊素質(zhì)怎么樣？又存在哪些隱形問題，未來房價會怎么定？
筆者去地塊周邊實地調(diào)研，給你帶來最詳實的分析。
這塊地的地段極為優(yōu)越，城東路上，金水路旁。城東路，是鄭州城市南北主干道之一，向南串聯(lián)老管城，與紫荊山路、紫辰路相連，向北，過城東路經(jīng)三路隧道，與經(jīng)三路并聯(lián)。向北500米，是鄭州版的長安街——金水路，金水路兩側(cè)大量納稅過億的高端寫字樓、省級行政單位，串聯(lián)起最好的繁華，從這里無論是到CBD、東區(qū)、高鐵站，路都比較順。身在一環(huán)核心，周邊的名校是完全不缺的，有緯五路一小、緯五路三小、八中、回民中學(xué)等等。參考地塊隔壁的河南省醫(yī)藥局家屬院劃片，中學(xué)上回民中學(xué)，小學(xué)上金燕小學(xué)。回民中學(xué)的成績，去年有1人錄入西安交大少年班，大三甲55人，一批次高中341人。周邊有河南省人民醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)一附院、黃河中心醫(yī)院等醫(yī)療配套。以及主城改善稀缺的環(huán)境加分項，近河與公園。金水河經(jīng)過河道治理后，景致已經(jīng)大幅提升。旁邊的紫荊山公園，是鄭州人熱衷的網(wǎng)紅打卡地。向南1KM以內(nèi)，有城東路的街角花園和商都遺址公園。對面的升達藝術(shù)館常辦各種藝術(shù)展。城東路和順河路的沿街美食，是許多食客老饕的最愛。鑲金邊的一環(huán)，地段的優(yōu)勢火力全開。首先，在紫荊山公園旁1KM范圍內(nèi)，已經(jīng)有14年不出新地了，上一次還是2011年雅頌居，這么多年沒有新地供應(yīng)，周邊改善換房的需求是非常旺盛的。其次，這塊地素質(zhì)比較均衡，地塊不大只有22畝，但好在地塊方正，限容3.5，限高100米。對比同為一環(huán)的鄭軌大石橋的觀越華庭，地塊更方正且城市界面更好，比鄭軌醫(yī)學(xué)院狹長地塊上更方正，比河南賓館地塊5.2的容積率要低。在其他方面，如學(xué)校、臨河、客群、稀缺程度等方面幾個地塊各有千秋，但事實上，這塊地已經(jīng)在給同行壓力了。不過，這塊地也并非完美，說一下地塊的隱形問題，這塊地涉及到約17764㎡的安置，大約占總建面的1/3，不得進入一級市場銷售。地的前身，是北大街村的改造地塊，也就是民族飯店改造地塊。這就涉及到很多人關(guān)注的問題了：拿地的河南暢晟置業(yè)是誰呢？它是河南紫鼎實業(yè)的全資子公司。2005年，北大街村村委會轉(zhuǎn)為河南紫鼎實業(yè)有限公司。我們熟知的民族飯店、民族大廈等等，都是河南紫鼎旗下的產(chǎn)業(yè)，加上食品、物管、賓館等等，共有8家子公司。2013年，村委會開始第一次集資，2018年，金水區(qū)政府將此地塊及民委一棟樓（原址安置）一并納入鄭州市老舊片區(qū)改造計劃，同年完成控規(guī)批復(fù)。2023年，完成了改造方案批復(fù)。
也就說，這么核心的一塊地，但開發(fā)商河南暢晟經(jīng)驗并不豐富，就像是開了一塊美玉，怎么把它價值最大化成了最大問題，會不會考慮合作代建？找經(jīng)驗豐富的開發(fā)商合作。不過，這部分安置，和過去傳統(tǒng)的村民安置還有不同，這種安置，在金水區(qū)已有先例，比如鄭軌經(jīng)緯歸臻有一棟樓是原單位的安置，城發(fā)玥園也有是一部分是原單位的安置，這或許是未來城市更新的一種新辦法。最關(guān)鍵的問題，地的樓面價是5511元/㎡，房價該怎么定？參考二手房價格，周邊大多是20-30多年房齡的老舊家屬院，無論是成交量、成交周期都是比較一般，成交均價在7-8K左右。比較有參考價值的，是成交行情比較好的是遠征都市港灣（2003年建成），成交均價在1W-1.3W左右。遠征都市港灣與家屬院的重要區(qū)別在于，它算是新時代的商品房。雖然不是完全人車分流，但內(nèi)部有中央景觀帶。這個交房一年多的紫荊山公園旁的大平層，目前二手房成交價在3.3萬/㎡左右，218㎡的成交總價高達730萬。太空鋁板外立面、180平起步、紫荊山公園旁，絕對核心+改善品質(zhì)，就是雅頌居的關(guān)鍵賣點，而民族飯店改造地塊，論地段相差無幾，容積率甚至更低。如果能做到現(xiàn)在流行的「四代宅產(chǎn)品」，掏出100%+得房率、酒店式入戶大門、會所/泛會所、鋁板+玻璃幕墻的建標(biāo)，相信這里賣到2萬以上問題不大。2025年第一次土拍，以及緊接著的恒大云璽北側(cè)土拍，司法警察官學(xué)院地塊、熱電廠更新地塊，無論是地段成色、限容限高指標(biāo)，都能看出來：核心主城出的低密好地，正在加速鄭州樓市回暖。1.新地塊的指標(biāo)，與過去二手房有明顯分化，產(chǎn)品的代差正在跳段。3.總價超300萬的主城改善/豪宅，可能會在2025年爆發(fā)。4.新的主城改善，在對全城的同總價房源產(chǎn)生影響，畢竟，現(xiàn)在許多改善客戶都是全城客戶了。5.不論是新房二手房，必須要找到其獨一無二的稀缺性。以上，希望這次土拍能夠警醒所有人，樓市的分化已經(jīng)從土拍開始了！最后，如果你需要地塊規(guī)劃源文件和高清航拍圖的，掃描下方二維碼即可獲取。
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責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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