這一年，鄭州土拍供應(yīng)量少而密集，土地質(zhì)量大大提高，連斷供多年的一環(huán)都開始有了供應(yīng)。作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，土拍一定程度上透露著未來樓市的走向。2024年鄭州整體土拍市場(chǎng)戰(zhàn)況如何？相比以往有何變化？2024年鄭州成交了20宗住宅土地（除安置土地外），累計(jì)成交面積1053畝（≈2.3個(gè)鄭州人民公園），成交總額96億。其中18宗土地底價(jià)成交，2宗土地有溢價(jià)，比較值得關(guān)注的土地有3宗。熱度最高的土地，鄭政東出〔2024〕10號(hào)地（網(wǎng)）金茂、華潤(rùn)、保利、招商四大央企開發(fā)商激戰(zhàn)兩個(gè)多小時(shí)，最后金茂溢價(jià)21%拍下！溢價(jià)率最高的土地，鄭政東出〔2023〕28號(hào)（網(wǎng)）鄭汴建設(shè)海義聯(lián)合體打敗金沙、河南三建周口城投聯(lián)合體搶下，溢價(jià)率高達(dá)36%，這是鄭州第一塊現(xiàn)房銷售的土地。容積率最低的土地，鄭政出〔2023〕53號(hào)（網(wǎng)）惠濟(jì)區(qū)城投底價(jià)拍下了鄭政出〔2023〕53號(hào)（網(wǎng)），土地位于惠濟(jì)區(qū)迎賓路沿線，容積率僅有1.6，比北龍湖還低，目前確定由招商代建，案名招商迎賓瑞景園。對(duì)比往年，2024年鄭州土拍表現(xiàn)如何？我統(tǒng)計(jì)了近十年的鄭州土拍成交數(shù)據(jù)，2024年的土拍宗數(shù)僅有20宗，創(chuàng)下了歷史新低記錄。2015年開始到2018年是鄭州的上一輪行情，土拍成交宗數(shù)激增，最高達(dá)到了2018年153宗土拍成交。2021年鄭州首次集中土拍，有小幅回溫，之后便一發(fā)不可收拾的下滑，直到2024年僅有20宗住宅土地成交，不足2018年巔峰時(shí)期的八分之一。按照成交面積來統(tǒng)計(jì)，2024年鄭州土拍成交面積仍是十年新低。跟成交宗數(shù)走勢(shì)整體相同，2018年、2021年兩個(gè)小高峰之后整體下滑嚴(yán)重。但近兩年的土地供應(yīng)有新的變化，不僅宗數(shù)少，且土地面積有一定的縮水。最直觀的，2024年鄭州土拍宗數(shù)20宗，占不到2018年的八分之一；但2024年鄭州土拍面積1053畝，差不多占到2018年的九分之一左右，單塊土地面積遠(yuǎn)不如2018年的大。具體到區(qū)域的話，二七區(qū)土拍成交最多，有7宗住宅土地成交，除了招商林嶼境、亞星嵩南文苑已經(jīng)入市，剩下的可能要等到2025年了。這意味著2025年的二七區(qū)競(jìng)爭(zhēng)壓力不小，特別是二七新區(qū)，又有新對(duì)手要加入戰(zhàn)局了。鄭東新區(qū)、中原區(qū)成交3宗，管城區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)成交2宗，惠濟(jì)區(qū)成交1宗，都比較正常。萬萬沒想到，經(jīng)開區(qū)2024年無成交，金茂未來府、萬祥紫廬可以繼續(xù)稱霸經(jīng)開區(qū)。20宗土地中，7宗政府平臺(tái)托底，13宗由開發(fā)商拍下。開發(fā)商中，鄭州地鐵拍下了4宗土地，成為2024年的鄭州地主。鄭州地鐵這一年出盡了風(fēng)頭，6號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線開通讓鄭州地鐵運(yùn)營(yíng)里程沖到前十，聯(lián)手香港地鐵打造地鐵商業(yè)，接連拍下鄭州4宗土地……這并不是鄭州地鐵看好鄭州樓市的表現(xiàn)，鄭州地鐵長(zhǎng)期虧損，需要運(yùn)營(yíng)地鐵商業(yè)、開發(fā)地鐵上蓋項(xiàng)目進(jìn)而補(bǔ)貼鄭州地鐵，故未來還有很多地鐵口的住宅土地要被鄭州地鐵拍下。除了鄭州地鐵，還有信達(dá)、金茂、中建方程、招商、華潤(rùn)（鄭東建投華潤(rùn)聯(lián)合體）5位央企開發(fā)商各拍下1宗土地，通達(dá)、海義（鄭汴建設(shè)海義聯(lián)合體）、正弘、亞星4位民企開發(fā)商各拍下1宗土地。仔細(xì)觀察的話，2024年的土拍其實(shí)有一些新變化。【1】土地成交主力轉(zhuǎn)向三環(huán)內(nèi)，位置越來越好。2024年的成交土地中，有9宗位于三環(huán)內(nèi)，11宗位于三環(huán)外。相比往年，三環(huán)內(nèi)土地成交占比大幅提升，接近一半。甚至出現(xiàn)了大石橋地鐵站、黃河路地鐵站、醫(yī)學(xué)院地鐵站、大學(xué)中路地鐵站這些一環(huán)二環(huán)的土地，擱以前想都不敢想。而三環(huán)外的土地中還有正弘可口可樂、華潤(rùn)超級(jí)總部中心潤(rùn)府二期這樣核心位置的土地，整體土地的位置比往年強(qiáng)很多。2024年成交土地有一個(gè)非常明顯的趨勢(shì)，即容積率越來越低，容積率4.0以上的土地僅有1宗。雙湖科技城成交了一塊容積率1.7的土地，而隔壁的高新和錦蓮序容積率2.5。前兩年的恒大云璽容積率還是5.1來著，沒想到恒大云璽的后期土地容積率直接降到了2.5。拉了下鄭州近五年土拍成交的平均容積率數(shù)據(jù)，2024年數(shù)據(jù)非常出色。2020年開始，連續(xù)四年土拍成交的平均容積率都在3.0以上，2021年最高達(dá)到了3.5的容積率。到了2024年，整體容積率下降明顯，土地平均容積率首次拉到了3.0以下，按照這個(gè)趨勢(shì)，以后得鄭州將越來越宜居。【3】土地的成交樓面價(jià)越來越低，開發(fā)商成本下降。土拍樓面價(jià)受土地位置影響比較多，無法取2024年的平均樓面價(jià)，故選擇了同一板塊的土地做對(duì)比。金茂剛剛拍下的北龍湖土地，樓面價(jià)21970元/㎡，金茂隔壁的三宗土地于2019年成交時(shí)樓面價(jià)分別為23495元/㎡、22914元/㎡、22858元/㎡。10月時(shí)中建方程以4574元/㎡的樓面價(jià)拍下了一宗容積率1.7的低密土地，一路之隔的高新和錦蓮序南北土地樓面價(jià)分別是4656元/㎡、4654元/㎡。結(jié)果土地容積率更低的土地，反而土地樓面價(jià)更低。簡(jiǎn)單總結(jié)一下，對(duì)比往年2024年土拍成交宗數(shù)明顯減少，但出讓地塊的質(zhì)量有所提高，核心地段、低容、低密土地占比更多，未來樓盤也更加偏向舒適改善化。土地素質(zhì)提高的同時(shí)，土地樓面價(jià)卻降價(jià)，拍地門檻降低，對(duì)開發(fā)商更友好了。2025年將延續(xù)這一主旋律（目前掛牌的恒大云璽北側(cè)土地、紫荊山附近土地、司法警官學(xué)院土地、熱電廠土地都是這樣的），供應(yīng)核心地段土地、提高土地素質(zhì)吸引開發(fā)商搶地。預(yù)計(jì)2025年持續(xù)減少三環(huán)外土地出讓，主力供應(yīng)三環(huán)內(nèi)。但在市場(chǎng)預(yù)期還沒迎來好轉(zhuǎn)之前，開發(fā)商仍將呈現(xiàn)謹(jǐn)慎、聚焦的特征，三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)住宅土地或許能有開發(fā)商爭(zhēng)搶，三環(huán)外普通基本還是城投平臺(tái)托底。【1】2024整體土拍成交量少，但其實(shí)在2022年、2023年拍的地塊有很多還未開發(fā)，2025年的新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力依舊不小，去庫(kù)存仍是重頭戲。【2】當(dāng)下的住房需求，已經(jīng)不再是有沒有，而是好不好，高品質(zhì)住宅已成為市場(chǎng)主流需求，明年開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的重視程度只增不減。【3】改善全面爆發(fā)，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地扎堆供應(yīng)，明年將誕生不少300萬以上的改善項(xiàng)目。過去三環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)土地，容積率都在3.5以上、甚至5.0以上，但現(xiàn)在容積率＜2.5、限高＜80米，顛覆了過去的土地素質(zhì)，曾經(jīng)的改善項(xiàng)目如果沒有特殊賣點(diǎn)，則要被明年的新項(xiàng)目打趴下。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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