鄭州樓市有上百個(gè)項(xiàng)目，50%的樓盤沒(méi)什么人關(guān)注，30%的項(xiàng)目排不上號(hào)，僅有20%的樓盤有名有姓。有些項(xiàng)目抱怨生不逢時(shí)，一切都好但命不好。可是話說(shuō)回來(lái)，即便是這兩年鄭州樓市信心嚴(yán)重缺失、看空情緒彌漫的大環(huán)境下，有些項(xiàng)目還是可以走出陰霾。
早在2018年，敏捷和銀基達(dá)成了聶莊城中村改造的后續(xù)合作。當(dāng)時(shí)鄭州樓市還余溫尚存，聶莊附近的鑫苑金水觀城、融創(chuàng)金林金水府賣得如火如荼，聶莊項(xiàng)目位置不差，密度還稍微低一些，正常節(jié)奏賣估計(jì)問(wèn)題不大。但敏捷的前期工作一做做了三年，等到鑫苑金水觀城、融創(chuàng)金林金水府售罄，等到整個(gè)鄭州樓市下行，敏捷才正式拍地。2021年6月3日，萬(wàn)人矚目的鄭州首次集中土拍如約進(jìn)行，敏捷底價(jià)摘得聶莊城中村改造土地，聶莊項(xiàng)目落地。其實(shí)2021年上半年，鄭州樓市整體銷量非常不錯(cuò)，不少項(xiàng)目集體漲價(jià)(比如17000元/㎡的富田城九鼎公館、21000元/㎡的瀚宇天悅城)，再加上首次集中土拍，敏捷還是得到了一些關(guān)注，比不上2018年，但已經(jīng)是這兩年最好的時(shí)候了。可事與愿違，敏捷拍地后，史無(wú)前例的暴雨澆滅了鄭州樓市的希望。趕在鄭州樓市上一輪行情的尾巴簽約，熱度最高的集中土拍摘地，結(jié)果開(kāi)盤時(shí)樓市下行，無(wú)人問(wèn)津。開(kāi)盤時(shí)自信滿滿賣23000元/㎡，兩棟樓拖拖拉拉賣了兩年特價(jià)不斷，漸漸被遺忘。但是把敏捷江山譽(yù)的悲催單純扣給生不逢時(shí)，似乎又說(shuō)不過(guò)去。聶莊這個(gè)位置絕對(duì)不差，二環(huán)核心，出行便利，即便被安置、醫(yī)院重重包圍，僅地段這一項(xiàng)，已經(jīng)贏了，畢竟二環(huán)的土地都談不上純粹。這樣的項(xiàng)目要么做地緣改善，吃附近的地緣置換；要么做剛需，高性價(jià)比跑量。結(jié)果剛需夠不著(誰(shuí)家剛需能買得起23000元/㎡的小三室)，改善看不上(誰(shuí)家改善置換去置換139㎡的緊湊四室)，賣得一籌莫展。敏捷進(jìn)入鄭州時(shí)，恰逢開(kāi)發(fā)商暴雷不斷，鄭州人對(duì)傳說(shuō)中的一線開(kāi)發(fā)商祛魅了，只認(rèn)準(zhǔn)工程進(jìn)度。敏捷品牌認(rèn)可度不高，什么百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商、三道紅線未踩都不夠有說(shuō)服力，最該做的是把工程進(jìn)度提上去，把安全牌打出去。問(wèn)題來(lái)了，敏捷的工程進(jìn)度緩慢(2021年開(kāi)盤的樓棟，需要到2025年3月交付)。特別是前兩年，明明有工人施工，但肉眼可見(jiàn)的慢，直接讓信心降到了冰點(diǎn)。數(shù)據(jù)上一切都沒(méi)有問(wèn)題，工程進(jìn)度卻讓人不得不生疑，以致于銷售速度極其緩慢。后期敏捷江山譽(yù)嘗試著做了低首付、月供補(bǔ)貼、特價(jià)一系列營(yíng)銷手段，還是未激起什么水花，可惜了聶莊的位置。2021年年初，保億在萬(wàn)科、保利、招商、金茂、正弘等開(kāi)發(fā)商的圍追堵截之下，溢價(jià)39.8%拍下了雙湖科技城的一宗土地，刷新了高新區(qū)的地王(保億豫景晨園樓面價(jià)6957元/㎡、龍湖景粼玖序樓面價(jià)6199元/㎡)記錄！保億的開(kāi)局很吸睛，杭州的小開(kāi)發(fā)商下手筆跟萬(wàn)科、保利搶地，賺足了關(guān)注度。緊接著保億豫景晨園規(guī)劃流出，2.95米層高、一梯一戶設(shè)計(jì)、立面玻璃幕配鋁板……可以說(shuō)保億豫景晨園誠(chéng)意滿滿，甚至有點(diǎn)超綱(當(dāng)時(shí)的雙湖科技城還是剛需主流)。但初來(lái)乍到，跟敏捷一樣，品牌認(rèn)可度極低，質(zhì)疑聲不斷。高價(jià)摘地、剛需區(qū)域打品質(zhì)、鄭州樓市下行、開(kāi)發(fā)商接連暴雷，保億豫景晨園摸了一手爛牌。但你想不到，目前保億豫景晨園已經(jīng)賣得七七八八了，時(shí)不時(shí)還登上銷量排行前二十。保億跟敏捷都是首次進(jìn)入鄭州，沒(méi)什么品牌可言，還有保利對(duì)照，絕大多數(shù)的質(zhì)疑都來(lái)自于能不能準(zhǔn)時(shí)交付。保億首開(kāi)遇挫后迅速做了調(diào)整，精裝改毛坯，并加快工程進(jìn)度。再次回歸，保億豫景晨園封頂開(kāi)售，打起了準(zhǔn)現(xiàn)房概念，并宣傳交付延期90天以上賠付總房款的20%，鐵了心要逆轉(zhuǎn)翻盤。2023年年底，保億豫景晨園一批次提前574天交付，吹響了翻身仗的號(hào)角。除了安全性，對(duì)保億豫景晨園最大的質(zhì)疑還有小開(kāi)發(fā)商能不能把產(chǎn)品做好。上個(gè)月我去保億豫景晨園看了看，下面是實(shí)拍圖。立面跟宣傳一樣，玻璃幕配鋁板(而且南北立面都是鋁板)，與藍(lán)天白云相互映襯，很顯品質(zhì)感。單元入戶大堂南面開(kāi)的原因，整體比較小，空間緊湊。兒童游樂(lè)區(qū)面積挺大的，游樂(lè)設(shè)施比較偏中小型，有大型的更好。園林景觀以小組團(tuán)為主，沒(méi)有特別大的中央景觀，整體的呈現(xiàn)效果還可以。缺陷是消防登高面相對(duì)來(lái)說(shuō)比較多，有些區(qū)域略顯空曠，不過(guò)這是規(guī)劃設(shè)計(jì)上的要求。調(diào)研當(dāng)天保億豫景晨園未整體交付(據(jù)說(shuō)最近正在交付)，但呈現(xiàn)已經(jīng)非常不錯(cuò)了，不過(guò)調(diào)研途中注意到有南大門未建設(shè)、人車分流不明顯等問(wèn)題，整體交付的效果還需要再等等。保億豫景晨園的翻盤技巧很簡(jiǎn)單，自身產(chǎn)品過(guò)硬的前提下，保證工程進(jìn)度，把早期描繪的藍(lán)圖一一兌現(xiàn)，自然不愁別人不識(shí)貨。據(jù)說(shuō)去年下半年到現(xiàn)在，保億豫景晨園一直是雙湖科技城的銷冠。生不逢時(shí)、不被認(rèn)可注定要失敗嗎？保億豫景晨園已經(jīng)給出了答案。這樣寫的話，似乎有捧一踩一之嫌，但這是事實(shí)。目的是想告訴其他開(kāi)發(fā)商，樓市下行、生不逢時(shí)、品牌力不足并不是借口，踏踏實(shí)實(shí)的做項(xiàng)目，仍可以憑自己的耐力、實(shí)力和不服輸?shù)木衽まD(zhuǎn)局面，讓品牌重建。一時(shí)遇挫不是真的致命，及時(shí)調(diào)整、割肉斷臂仍能自救。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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