作為今年鄭州首次土拍，意義非常不同，現(xiàn)在正是救市最敏感的時刻。雖然大家都在救市，但和其他城市不一樣的是，鄭州經(jīng)歷720水災(zāi)、疫情多重影響疊加，受影響更重——鄭州起步很好，三月份救市19條是一個標志，是第一個全國范圍內(nèi)省會重點城市救市的范例。但后期在其他城市跟進出臺更寬松的政策時，鄭州跟進政策卻遠遠落后。按照正常的節(jié)奏，在第一次出臺政策兩個月之后，一定要根據(jù)市場反饋，及時進行政策的調(diào)整和補充。比如說很多核心城市已經(jīng)在執(zhí)行20%首付政策，但最需要這個政策的鄭州卻遲遲沒有執(zhí)行。眼下更高級別城市救市大招頻出，中央層面的默許程度也在不斷放開。從政策層面，政策不應(yīng)該如此。首套20%，二套30%，一定要及時跟進。所以在政策層面有缺失時，很多人寄希望于土拍疊加前期的政策寬松，能多少點燃一些市場。這塊地是金岱產(chǎn)業(yè)園凈地，去年是掛牌之后終止出讓的地塊，這一次，是直接降低了樓面價，從5520每平降到了4288元每平。銷售限價16350。沒想到，這成為了撕扯不斷地塊，龍湖、招商和保億，三家外來房企，展開了久違的廝殺。甚至搶了將近一個小時，在這個過程中，原本就板上釘釘?shù)?strong>永威城后期地塊、金水北越秀地塊都已低價拍下，但是搶地大戰(zhàn)依然難見分曉。最終一個小時后，被龍湖拿下，但并沒有熔斷，溢價率12%，真是尷了個尬，上演了一出穿旗袍跑馬拉松的搶地。另一個被鄭地和中原城投聯(lián)合拿下的地塊是位于中原西路，中原華僑城西邊的9號地，精裝限價14500。第三個讓人意想不到的地塊是，是管城盛奧金尊府后期地塊。這塊地位置夠好、也夠大111畝，容積率3.5也還好。盛奧放棄了，尚有情可原，但是并沒有央企接盤，最后又是被鄭地拿下。這塊地最終融創(chuàng)放棄，也有情可原，但是地塊素質(zhì)也還可以，基本屬于凈地出讓，地塊夠大，容積率只有3.0，但依然無人接盤，最終也依然是被鄭地拿下。第五塊值得一說的地塊，是之前盛傳的五龍口地鐵上蓋。在之前，一直盛傳綠城介入這塊地，做成在杭州頗具盛名的楊柳郡。這次被鄭州地鐵和軌道交通拿下，有幾個可預(yù)測的方向：會不會請萬科來代建，做比楊柳郡更高一級的TOD，萬科在上海和杭州已經(jīng)有非常成熟的TOD產(chǎn)品。畢竟，這個區(qū)域，因為一直以來是中原和高新交界處，所以是老城比較陳舊的版塊之一。而現(xiàn)在西郊電廠已經(jīng)確定華潤介入改造，如果這個地塊再能做成TOD，那么整個區(qū)域有這兩個龍頭支撐，在舊城新改之下，必將煥發(fā)新機。最后，此次土拍，最受關(guān)注的應(yīng)該是北龍湖的兩塊宅地。這就是位于森林公園邊上的，萬科拾謐森語北邊的北龍湖3號地，凈地56畝，容積率1.7，精裝限價42900。保利、華潤、招商，三家央企加入了搶地大戰(zhàn)。很可惜萬科沒加入，不然緊鄰兩個社區(qū)聯(lián)動，從后期居住層面，應(yīng)該會有不少亮點。粗略盤點一下，保利幾乎已成鄭州最大地主，花園路以東、中州大道以西龐大的三村城改聯(lián)合體、高新、經(jīng)開、北龍湖南北岸，哪里市場熱，保利就在哪里重倉布局第二塊是位于南岸佳田美林上苑西邊的4號地，92畝，容積率1.85，精裝限價42900。這是一塊舊地，在去年第三次土拍的時候有過出讓，但因為是定向產(chǎn)業(yè)出讓，無人參拍，最終終止出讓。這次被河南三建和周口國資平臺周口中控拿下。這里不予置評。最終總結(jié)一句，金岱產(chǎn)業(yè)園龍湖地塊，竟然成了此次土拍最大溢價地塊。此次土拍，最大的驚喜是0流拍，15塊地全部賣出。
小驚喜是，起拍金額是104億7551萬，最終的拍地金額是106億7447萬，多了2億。
北龍湖熱，因為這是目前鄭州市場，除了主城少數(shù)改善盤之外，僅有的整體區(qū)域都是熱點的版塊。眼下，北岸的出貨速度，其熱度只有東站的華潤項目堪比。這就是問題所在，只有北龍湖在漲，主城豪宅和少數(shù)改善盤在漲，則幾乎全部在延續(xù)下行行情，一個比一個冷。這種撕裂感，導(dǎo)致鄭州樓市形成了兩個完全獨立的二元市場。2、除了央企依然兇猛，常綠國瑞超出意料拿了塊地，本土房企基本全軍覆沒。現(xiàn)在連板上釘釘?shù)某歉牡囟汲錆M了不確定性了，連稍微偏遠一點的凈地也無人問津了。前幾年，外地開發(fā)商進駐鄭州市場，因為無地可拿，都去了城外市場，比如說：龍湖進南龍湖、越秀進南龍湖、新城進滎陽、藍光進平原新區(qū)、保億進港區(qū)、澳海進南龍湖、德信進港區(qū)、正榮進南龍湖、遠洋進綠博。結(jié)果都被打臉。最終大家都學(xué)聰明了，要么不拿，要么就搶核心地塊。開發(fā)商回歸主城趨勢越來強，環(huán)外被全面放棄。3、和去年第三次土拍一個很大的不同是，雖然都是政府托底，但去年是各區(qū)平臺自己托底，這一次卻是鄭州地產(chǎn)。鄭州地產(chǎn)接連拿下了五個地塊，坊間議論紛紛，認為和貨幣化安置的房票有關(guān)，認為很有可能是承接房票的主力項目。
（完）
責任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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