每個城市都有那么幾個新區(qū)，每個新區(qū)都有那么幾個大盤，這些遠郊大盤，我們稱之為城市新區(qū)的拓荒者。拓荒者不好做，做得好了，整個區(qū)域就活起來了。做得不好了，整個區(qū)域就跟著遭殃。
一個成功的拓荒者，最重要的是什么？是品牌嗎？是產(chǎn)品嗎？是營銷嗎？都不是！
今天，我想通過幾個典型且不可復制的案例，來講講區(qū)域拓荒者的那些事兒。
1
從綠城烏鎮(zhèn)雅園和萬科良渚文化村說起。
這兩個項目，是當之無愧的做的很成功的拓荒者。
我想先說說綠城的烏鎮(zhèn)雅園
2014年5月，宋衛(wèi)平宣稱要投身中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，做出最好的養(yǎng)老地產(chǎn)，烏鎮(zhèn)雅園就是“宋氏養(yǎng)老”的第一個產(chǎn)品。
綠城烏鎮(zhèn)雅園在浙江省桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)。
從上面這張位置圖上可以看出，烏鎮(zhèn)處在幾大城市的中心位置。距離桐鄉(xiāng)市13公里的路程，距離上海110公里，距離杭州60公里，實實在在的遠郊。
處在這樣的位置，綠城是怎么做的呢？
先看一張烏鎮(zhèn)雅園的整體規(guī)劃圖▼
通過這張圖，我們發(fā)現(xiàn)，雅園真正意義上的可售物業(yè)只占了40%不到的比重，而絕大多數(shù)的土地都用來做各項配套，并且實實在在地落地，讓一切美好的愿景不是只停留在紙上！
雅園有六大板塊，最核心的要數(shù)以頤樂學院和雅達國際康復醫(yī)院為主的養(yǎng)老設施配套。
頤樂學院，是雅園關于養(yǎng)老邏輯最大的創(chuàng)新，解決了“有人陪、有人玩兒”的問題。主打的是學院式養(yǎng)老，就是讓老人重回學生時代，用同學這種社會關系，重新塑造屬于他們自己的社交圈。
重要的是，頤樂學院在住宅交房之前就已經(jīng)建好，并且投入運營。
頤樂學院的整體規(guī)劃圖▼
頤樂學院5月份的授課表▼
正在學習插花的老人們▼
同時，還有醫(yī)療配套，從德國引進的雅達國際康復醫(yī)院，為老業(yè)主建立健康檔案，做到早管理、早發(fā)現(xiàn)、早治療，解決“有人養(yǎng)，有人護”的問題。
頤樂學院和雅達醫(yī)院的落地，實實在在解決了老人面臨最多的孤獨和健康問題。
下面再簡單說說萬科的良渚文化村
良渚文化村是杭州西湖直線距離16公里外的一個萬畝大盤，總占地有12000畝。
良渚文化村的整體規(guī)劃圖▼
如果將這萬畝土地拆開來看，結果是這樣的：
山地占了5200多畝；
旅游用地占了1200多畝；
公共建設用地占了680畝；
最后房產(chǎn)用地只剩下3400多畝。
2000年的時候，杭州南都地產(chǎn)拿下了整個地塊，開始開發(fā)，持續(xù)開發(fā)了6年之后，南都整體被萬科收了，于是這12000畝的巨無霸樓盤，整體歸屬到了萬科旗下。
其實，萬科剛接手時，經(jīng)過南都6年的開發(fā)，已經(jīng)有大批業(yè)主交房。但問題是，根本沒辦法住啊。和很多遠郊大盤一樣，南都也是走“住宅先行”的路子。這種“掛羊頭賣狗肉”，只知道賣房，卻不做任何生活配套的遠郊大盤，毫不客氣地說，都是騙子。
后來，萬科一切從0開始，邊做邊探索，將這里的整個居住空間分成7個自然村落，供人居住，組織發(fā)起《文明公約》，剩下的就是大量的公園和村民公共區(qū)域。
通過一大批城鎮(zhèn)級配套實實在在的落地，比如良渚文化博物院、良渚君瀾度假酒店、良渚文化藝術中心、玉鳥流蘇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、安吉路良渚實驗學校、萬科學習中心、萬科假日營地、良渚國際藝術學院、養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹等等，才盤活了這個項目。
進而，中國地產(chǎn)圈“四大神盤”之一的萬科良渚文化村誕生了！入住率超過60%，放眼當前，又有哪個遠郊盤能達到這個數(shù)值！
2
現(xiàn)在，你有沒有發(fā)現(xiàn)這兩個項目的共同之處？
沒錯，配套，實實在在能落地的配套！配套一定是區(qū)域拓荒者的重心！
比如我們想到綠城烏鎮(zhèn)雅園，就想到頤樂學院和雅達醫(yī)院，想到萬科良渚文化村就想到隨園嘉樹……一個拓荒者一定要有配套，只有配套做好了，才能有最強勁的吸引力。
現(xiàn)在很多人去買遠郊大盤，對前期的承諾都是有預期的。整個新區(qū)就你一個孤零零的項目，自然會把所有的希望全部寄托在你項目的身上。如果一個項目的價值是100塊，一般項目可能50塊買樓盤本身，50塊買配套。但對于一個遠郊大盤，可能90塊都是為了配套。
區(qū)域拓荒者的價值不是房子本身，而是配套，是配套帶來的資源和便利！
而另一方面，因為所有的東西都是白紙，這些配套的前期建設費用，初期運營費用巨大，需要精細化的招商運營能力，而且還是一個細水長流的漫長過程。
項目在前期往往難以持平，甚至很可能出現(xiàn)極大虧損。投入大，周期長，收益慢，對開發(fā)商的資金要求非常高，這是區(qū)域拓荒者在利益核算時的關鍵矛盾。
這時，就需要一個有膽量，有魄力，有責任感的開發(fā)商。敢于嘗試新區(qū)域，敢于嘗試新東西，敢拼敢懟敢干，敢承諾，能兌現(xiàn)，執(zhí)行力強！
區(qū)域拓荒者其實考量的并不是你產(chǎn)品做得有多好，關鍵是看執(zhí)行力，你當初承諾的那些東西能不能兌現(xiàn)?！
3
我們回到鄭州，放眼整個鄭州，有哪個開發(fā)商哪個項目和烏鎮(zhèn)雅園、萬科良渚像呢？你可能會想到雁鳴湖，可能會想到洞林湖新田城，可能會想到思念果嶺，可能會想到銀基國際旅游度假區(qū)……
其實，最典型的應該是普羅旺世，是信和這個開發(fā)商。
2003年，信和最早進北區(qū)，開始在國基路開發(fā)它的第一個項目普羅旺世。那時候，周邊還全是小產(chǎn)權房，城中村，破舊不堪。信和引入的一八聯(lián)合國際學校，應該是當時一所很有名的私校。
經(jīng)過十幾年的發(fā)展，普羅旺世的自有配套體系，不管是景觀維護，商業(yè)后期運營等都如預期一樣，一步一步成熟發(fā)展，落地不錯，口碑也可以。現(xiàn)在的普羅旺世是整個區(qū)域的標桿，二手房能賣到2萬多，區(qū)域二手房價格最高。
盡管普羅旺世已經(jīng)是個很成功的案例，但在信和看來，仍有不足。一是沒能保持社區(qū)的完整性，二是社區(qū)人文理念體現(xiàn)不夠。
于是，在信和率先挺近北龍湖開發(fā)龍之夢之后，2013年，信和成為綠博的拓荒者，開始全力打造理想國。理想國占地6000畝，幾乎是1600畝的普羅旺世的4倍大。
作為區(qū)域拓荒者，這就需要理想國更強調(diào)自身的優(yōu)勢，自成體系，通過各種各樣的自有附加值去引爆?？少F的是，這個拓荒者非常合格，前幾年完全是純投入，一個字，就是干！
如果你去過理想國并體驗過一次，相信很難不被打動。因為你能看到開發(fā)商信和在一點一點用心做的事情。
這片土地被S223省道分割為2，在項目還不屬于他們的時候，花3億多建造了一條彩虹地下隧道。讓人一看就知道，哦，我到理想國了。彩虹隧道上建了藝術文化中心，有小人國兒童中心，稻草人食堂，下午茶室，小禮堂等等。
▼這座藝術文化中心乍一看還以為是《幕后玩家》里的那棟別墅
▼兒童中心，后期為業(yè)主開放
▼專屬農(nóng)場供給稻草人業(yè)主食堂
除了藝術中心，項目中軸線上還建了南北公園。北公園是一個親子型中央公園，娛樂設施很豐富，已經(jīng)建好。南公園是一個運動型公園。
此外，理想國還定期為孩子們舉辦了兒童戲劇節(jié)，榮寶齋書畫展，理想音樂季等等的活動。
這是我看到的理想國在社區(qū)完整性和社區(qū)文化氛圍方面做的第一個努力。
▼北公園一角
我看到的第二個努力是，河南中醫(yī)藥大學第一附屬醫(yī)院的引進。
這個新院區(qū)在理想國的西南角，已經(jīng)在2017年4月份奠基，預計4年內(nèi)投入使用。理想國會結合中醫(yī)院建立老年俱樂部，為業(yè)主設立健康檔案，醫(yī)養(yǎng)結合。
我看到的第三個努力是教育方面的創(chuàng)新。除了再次引入一八聯(lián)合，理想國的教育還有另外一條線，就是15年制的國際雙語學校，直接覆蓋幼兒園到高中。
我看到的第四個努力是商業(yè)的完整性。
首先引入杉杉奧特萊斯，并且提早開業(yè)，這在整個鄭州都是首例。奧特萊斯更多的是滿足對品牌的需求，為了能第一時間滿足日常所需，在每個組團周圍，還有小型的富娛商業(yè)。
▼下面這張就是理想國的整體規(guī)劃，僅供參考
上面這些能造福整個區(qū)域的大配套，可都不是停留在沙盤上的規(guī)劃，有的已經(jīng)實現(xiàn)，有的正在完善，這就是價值兌現(xiàn)的過程。
說到這里，我想起了以前去長三角考察時看過的一個讓我很感動的項目。開發(fā)商在自己項目旁邊打造了一個幾十萬方的大公園。這個公園并不屬于開發(fā)商，卻由開發(fā)商親自打造，這是一個開發(fā)商愿意為自己項目所做的事，同時也是為這個城市所做的事！
而鄭州進駐了這么多一線房企，可我卻從沒有在他們身上體會過這種感動，這次在理想國真正嘗到了。
普羅旺世從鄭州最早的城改，到鄭州地王窩最早的入駐，再到大鄭東最早的理想國的開發(fā)，似乎永遠走在最前端，就沖著這份敢為天下先，敢想敢干的開拓精神，就值得為他點贊，鼓掌！這種精神才是一個真正的區(qū)域拓荒者應該具備的！
4
那有沒有失敗的案例？多了去了，利海就是最典型的一個例子。
曾經(jīng)的雁鳴湖自然條件異常豐厚，最有條件成為鄭州的后花園，被寄予厚望。利海是這片區(qū)域最早的拓荒者。
然而，利海雁鳴湖壹號的夭折，意味著利海的拓荒以失敗告終。土地的變性，區(qū)域的配套，不是修幾條路，搭個空架子就能實現(xiàn)的，承諾的配套始終停留在紙上，這是雁鳴湖之殤，也是利海之殤！
結果的一地雞毛讓整個雁鳴湖區(qū)域非常失望，讓整個鄭州都非常失望，也讓這里成了很多人的傷心地！
區(qū)域拓荒者做得不好，整個區(qū)域就跟著遭殃。如今的雁鳴湖一直半死不活，在市場上屬于游離狀態(tài)，區(qū)域熱度低，前景堪憂。
▼利海雁鳴湖壹號，爛尾遺跡
5
沒有配套就沒有人，沒有人配套就不來，來了也活不下去，于是，配套和人成了死循環(huán)。
無數(shù)區(qū)域拓荒者就這么在死循環(huán)的困局中淪為紙上規(guī)劃，夢中泡影，難以維持現(xiàn)金流，半死不活甚至是逐漸死去。
所以，區(qū)域拓荒者不好做，因為它們不僅要承擔賣房的重任，還要對整個區(qū)域負責。
拓荒者考量的并不是你的品牌有多棒，產(chǎn)品有多好，營銷有多牛，關鍵是要有膽量，有魄力，有信用，有責任感，對腳下這片土地充滿敬畏，對生活的這座城市充滿尊重！
就像綠城烏鎮(zhèn)雅園，萬科良渚文化村，甚至是鄭州的普羅理想國，而這樣的拓荒者，誰，會是下一個？
新局勢下的機會研判倒計時2天！
活動主題：新局勢下的機會研判
主要內(nèi)容：當下宏觀經(jīng)濟趨勢、粵港澳灣區(qū)投資機會分析 、云南投資機會分析
活動地點: 中國·鄭州·鄭東新區(qū)
活動時間：2018年6月24日下午14:00
線上直播：可下載APP『破竹』預約報名看直播
線下報名：米宅詩詩：184 3719 3719（電話同微信）
