當(dāng)下鄭州，最神秘莫測(cè)的區(qū)域在哪里？
毫無(wú)疑問(wèn)，北龍湖！
1
當(dāng)下的北龍湖，就是一場(chǎng)吃雞游戲。
一提起北龍湖，很多人首先想起的就是豪宅窩之類的，當(dāng)然講話比較好聽的會(huì)說(shuō)，這是中原人居巔峰。
今天，我們想換個(gè)角度來(lái)看北龍湖。
這是目前北龍湖項(xiàng)目的分布圖——
北龍湖當(dāng)前項(xiàng)目分布圖▼
從項(xiàng)目分布上來(lái)看，除了東南角的那一撮之外，其實(shí)龍湖中環(huán)路以內(nèi)的項(xiàng)目從大區(qū)位和大環(huán)境上來(lái)說(shuō)，幾乎沒(méi)差。
對(duì)，你的確臨河，但我到河邊也只是一個(gè)街區(qū)的距離；對(duì)，你的確是挨著地鐵口，但我也只是步行10分鐘而已。
在這個(gè)區(qū)域里，資源是共享的，配套是共享的，城市價(jià)值也是共享的，所以，單純從區(qū)位上來(lái)說(shuō)，這一大板塊里的所有項(xiàng)目幾乎是類同的。
這是目前北龍湖入市項(xiàng)目的基本指標(biāo)信息——
從品牌影響力上來(lái)看，忽略那么幾個(gè)莫名其妙的地頭蛇房企，大家?guī)缀醵寄苷妗皠偂币幌隆Ｄ闶侨珖?guó)房企，那我是省內(nèi)標(biāo)桿，你是一線房企，我有國(guó)企背景，咱們勢(shì)均力敵，誰(shuí)也不一定比誰(shuí)輸一籌。
從指標(biāo)上看，更有意思。大家都是百畝以內(nèi)的土地，社區(qū)大小差不多；容積率指標(biāo)大都是1.5上下，相關(guān)指標(biāo)大差不差。這也就會(huì)必然導(dǎo)致，最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品類型也趨向同質(zhì)化，一大票的洋房、疊拼涌現(xiàn)出來(lái)。
還有一個(gè)也比較有意思——
北龍湖的這幾個(gè)項(xiàng)目，連設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)都找的勢(shì)均力敵，甚至有三個(gè)項(xiàng)目，請(qǐng)的還是同一個(gè)設(shè)計(jì)師。
上和院找李瑋珉和莊鎮(zhèn)光，善水上境就找梁志天，正弘瓴一看，那我只好邀請(qǐng)任治國(guó)了。
最狠的當(dāng)屬融創(chuàng)，一不做二不休，干脆把李瑋珉、莊鎮(zhèn)光、任治國(guó)全請(qǐng)來(lái)，任治國(guó)做規(guī)劃設(shè)計(jì)，莊鎮(zhèn)光做景觀設(shè)計(jì)，李瑋珉做室內(nèi)空間設(shè)計(jì)。
最有意思的是這個(gè)——
你能分清楚上面這些項(xiàng)目么？或者說(shuō)，再簡(jiǎn)單一些，你能分清楚這上面是幾個(gè)項(xiàng)目么？而下面這個(gè)呢，這是幾個(gè)項(xiàng)目的推廣單頁(yè)？
一水的中國(guó)風(fēng)，一水的黑配金。
我拿著這兩張圖，問(wèn)樓市宋慧喬“米小妹”，這是幾個(gè)項(xiàng)目？
她閃爍著懷疑的眼神，這難道不是一個(gè)么！
北龍湖的項(xiàng)目竟然能夠相似到，連風(fēng)格呈現(xiàn)和外部視覺(jué)的呈現(xiàn)都幾乎相似或者雷同。
不過(guò)這個(gè)也很好理解，指標(biāo)都是相同的，找的都還是那幾個(gè)大師，自然設(shè)計(jì)風(fēng)格就會(huì)相似。而風(fēng)格相似，總價(jià)相似，客戶相似，那么對(duì)外的視覺(jué)呈現(xiàn)也會(huì)相似。
當(dāng)下的北龍湖眾項(xiàng)目，品牌影響力勢(shì)均力敵，相關(guān)指標(biāo)大致趨同，產(chǎn)品類型幾乎同質(zhì)，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)同根同源，風(fēng)格表現(xiàn)傻傻分不清，這也就必然導(dǎo)致北龍湖會(huì)陷入一場(chǎng)極端同質(zhì)化的市場(chǎng)中。
市場(chǎng)好的時(shí)候，大家可以端坐在茶臺(tái)之上，握手言歡，濟(jì)濟(jì)一堂，相互捧場(chǎng)：
先說(shuō)好啊，咱哥幾個(gè)是競(jìng)合關(guān)系，咱們沒(méi)必要干仗，只要把大區(qū)域的價(jià)值做起來(lái)就行了，什么同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，咱哥幾個(gè)壓根不存在。
市場(chǎng)一旦不好……
北龍湖就會(huì)立馬演變成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的大紅海！
一大票品牌大佬，拿著區(qū)域價(jià)值共享、項(xiàng)目指標(biāo)雷同、產(chǎn)品類型趨同、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)同源的項(xiàng)目，空投到一個(gè)極小空間里，一起去搶同一撥塔尖客戶，近身搏殺。
這個(gè)時(shí)候，這里就不是北龍湖，而是吃雞戰(zhàn)場(chǎng)！
2
神仙打架，各顯神通。
當(dāng)下的市場(chǎng)，顯然不是一個(gè)上行的市場(chǎng)。
于是，在這場(chǎng)吃雞游戲里，落地后的大家開始神仙打架，各顯神通。
?1、正商善水上境走的是高性價(jià)比、豪裝選材的路子。
哥幾個(gè)，我區(qū)位不太好，容積率指標(biāo)也相對(duì)比較高，說(shuō)實(shí)話，拼溢價(jià)我不太占優(yōu)勢(shì)。那兄弟我就把選材品質(zhì)堆起來(lái)，選材我就挑著進(jìn)口的、最貴的來(lái)。
價(jià)格我是不去追求了，我就求個(gè)量，趕緊賣完，趁著土拍限價(jià)，我在北龍湖再拿幾塊地，我拼長(zhǎng)線，不計(jì)較一城一池得失。
?2、永威上和院走的是大師手作的路子。
做景觀，做品質(zhì)，做設(shè)計(jì)是我的強(qiáng)項(xiàng)。那我就把萬(wàn)柳的團(tuán)隊(duì)找來(lái)，把強(qiáng)項(xiàng)發(fā)揮到極致，把房子做成手作和工藝品。
什么？你竟然限價(jià)。
好吧，我解散銷售團(tuán)隊(duì)，不賣了，等著賣現(xiàn)房。
?3、金茂府走的是科技住宅的路子。
作為經(jīng)常霧霾，偶爾藍(lán)天，沒(méi)有春秋，只剩冬夏，氣溫?zé)o常的鄭州，你應(yīng)該吃“科技住宅、恒濕”這套吧。反正科技住宅是我的強(qiáng)項(xiàng)，什么毛細(xì)管網(wǎng)、地源熱泵都懟上。
?4、正商瓏湖上境走的是低總價(jià)、性價(jià)比的路子。
嗯，我來(lái)了，又是我，沒(méi)辦法，北龍湖，我地多，還有一塊呢。
同樣還是，我做長(zhǎng)線，不計(jì)較一城得失，把量做起來(lái)。
怎么保證銷售速度和流量？把面積做小，總價(jià)就降下來(lái)了。
正商瓏湖上境的主力戶型是143㎡，占到了50%。對(duì)，你沒(méi)看錯(cuò)，北龍湖也出現(xiàn)了140㎡的戶型，首付低至250萬(wàn)。
?5、正弘瓴走的是均好性的路子。
正弘瓴有什么？大師設(shè)計(jì)+全生命周期+兒童樂(lè)園+會(huì)所+風(fēng)雨連廊+……
反正我啥都有，看你好哪一口兒了。
?6、雅居樂(lè)御賓府，走的是高贈(zèng)送的路子。
各位老鐵已經(jīng)把該請(qǐng)的大師請(qǐng)完了，該走的路子走完了，你們讓兄弟我咋辦？
事已如此，別怪兄弟使狠招了——
全復(fù)式+高贈(zèng)送。下疊送南北花園+地下負(fù)一層；中疊送地下負(fù)二層；上疊送挑高+陽(yáng)臺(tái)。
剛需項(xiàng)目也許會(huì)覺(jué)得送點(diǎn)面積這有啥，但是要記得，這是房?jī)r(jià)一平4萬(wàn)+的北龍湖，敢送十幾平米，一臺(tái)寶馬就出來(lái)了。
在這場(chǎng)近身搏殺的吃雞游戲中，現(xiàn)在還留在場(chǎng)內(nèi)的，誰(shuí)也不是吃素的。
3
后發(fā)者融創(chuàng)。
北龍湖就是個(gè)大紅海，所有的項(xiàng)目都在吃同一類的塔尖客戶。誰(shuí)能在這一波塔尖客戶中，找到屬于自己的那批客戶，誰(shuí)就贏得了這場(chǎng)吃雞競(jìng)賽。
在這場(chǎng)吃雞競(jìng)賽里，有兩位選手入場(chǎng)時(shí)機(jī)最差，一個(gè)是金茂，一個(gè)是融創(chuàng)。
他倆是在地價(jià)的頂峰，高地價(jià)空投到了戰(zhàn)場(chǎng)里，等他們落地的時(shí)候，上面的各位老鐵們?cè)缫褦[好了陣勢(shì)，架好了槍，嚴(yán)陣以待。
上面已說(shuō)，金茂眼看情況不對(duì)，祭出了積攢多年的科技住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
而融創(chuàng)呢？留給它的空間，已經(jīng)不足了。
怎么辦？好焦慮！
融創(chuàng)先在風(fēng)格上做了一個(gè)匹配迎合，匹配迎合中原，匹配迎合中原人民。
中原最牛的時(shí)候是啥時(shí)候？
宋朝。
于是，融創(chuàng)中原壹號(hào)院采用了“宋風(fēng)美學(xué)”的設(shè)計(jì)風(fēng)格。為了能達(dá)到宋風(fēng)類似汝瓷的典雅平正，它在外立面材質(zhì)上選取了一種類似晶鉆玻璃的材質(zhì)。
中原壹號(hào)院通過(guò)立面風(fēng)格去匹配和迎合中原人的審美喜好，讓中原人覺(jué)得，哎，他懂我，他尊敬我，想當(dāng)年泱泱大宋，想當(dāng)年我中原人民……
再然后，就是選客戶的問(wèn)題了。
其實(shí)在北龍湖的終極置業(yè)客戶也是有細(xì)分和分類的。在一大波的終極置業(yè)客戶中，壹號(hào)院應(yīng)該細(xì)分、選取哪些客戶？
最終，壹號(hào)院選取的是一小撮極為細(xì)分的客戶——
在現(xiàn)在的北龍湖市場(chǎng)上，找不到合適產(chǎn)品、得不到大滿足的客戶！
他們中，有人要的是居住生活的改善，而不是空間的再增大；他們中，有人要的是品質(zhì)感，而不是贈(zèng)送和性價(jià)比；他們中，有人要的是一個(gè)能親近自然的開敞大露臺(tái)，而不是一個(gè)封閉陽(yáng)臺(tái)；他們中，有人首先考慮的是美、精致、漂亮，其次才是常人眼中的實(shí)用性……
這些人用一個(gè)詞概括，應(yīng)該叫“精致主義者”。
針對(duì)這些人，融創(chuàng)做了很多大膽的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)——
比如，191㎡四房的空間設(shè)計(jì)。
融創(chuàng)中原壹號(hào)院的191㎡戶型，它并未采用市場(chǎng)上普遍的寬廳設(shè)計(jì)，而采用了T型的空間設(shè)計(jì)，將著力點(diǎn)放在空間的豐富性和層次性上。
我個(gè)人比較喜歡的就是進(jìn)門口的這一面墻。
打開入戶門，就是充滿厚重感玄關(guān)。玄關(guān)一邊是簡(jiǎn)潔明亮、強(qiáng)調(diào)通透感的客廳，另一便是在通透感之余，因?yàn)榇罄硎募y理而略多一點(diǎn)質(zhì)感的餐廳。
餐廳與玄關(guān)中間，沿著泛著溫暖微光的走道延伸過(guò)去，盡頭藏著的是百葉格柵圍起來(lái)的一個(gè)半開敞書房，讓人有種柳暗花明的感覺(jué)，整體的空間又有了一個(gè)層次。
就單單這么一面入戶的墻，黑與白的對(duì)比過(guò)渡，空間功能的起承轉(zhuǎn)合都在這里交匯，線面勾勒充滿豐富性而又不雜亂。
這個(gè)戶型，從客廳空間的開闊性來(lái)上說(shuō)，肯定不如寬廳。但與此同時(shí)，這個(gè)戶型的空間的戲劇性、精致性和豐富性也是寬廳所無(wú)法塑造的。
融創(chuàng)這個(gè)191㎡四房，針對(duì)的就是不需要寬廳的空間開闊感，只追求細(xì)微、精致的居住品質(zhì)改善的那一小撮人。
還有，315㎡戶型的露臺(tái)設(shè)計(jì)。
我們?nèi)タ催@個(gè)戶型的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，在315㎡這個(gè)面積段里，它的客廳不算大。
因?yàn)椋鼘⒖蛷d的面積有一部分讓渡給了一個(gè)超大的露臺(tái)，或者說(shuō)叫空中花園，這部分的面積有15㎡左右。
這是一個(gè)開敞的露臺(tái)，對(duì)，不是封閉的。
有了這個(gè)露臺(tái)，客廳空間就能一直延續(xù)到外部。為了增強(qiáng)整體空間的延續(xù)性和通透性，樣板間的廚房采用了玻璃隔斷，這樣即便在廚房燒菜，也能讓視野穿透到陽(yáng)臺(tái)之上。
這種內(nèi)外空間的延續(xù)和互動(dòng)，讓這棟4層的平層，在使用感受上產(chǎn)生別墅的錯(cuò)覺(jué)。
當(dāng)然，這樣做并非百利而無(wú)一害，肯定會(huì)有問(wèn)題。比如，咱北方城市的霧霾和風(fēng)沙。
但是，李瑋珉有一句話我覺(jué)得說(shuō)的挺有道理：
也許每100個(gè)鄭州人中，只有10個(gè)人覺(jué)得這個(gè)戶型不錯(cuò)，打開陽(yáng)臺(tái)不錯(cuò)。但是，這10個(gè)鄭州人在現(xiàn)在市場(chǎng)上的100個(gè)產(chǎn)品里，也找不到1個(gè)能滿足他的需要，這個(gè)戶型就是為了滿足百人中的這10個(gè)人。
最后還有，315㎡戶型的露臺(tái)設(shè)計(jì)。
現(xiàn)在絕大多數(shù)一層帶地下室的戶型，他們通往地下室的樓梯大都隱藏在某個(gè)角落里，很少敢把樓梯直接放在屋子正中，因?yàn)檫@樣會(huì)顯得整個(gè)空間特別突兀。
而融創(chuàng)這種帶地下室的戶型，直接把樓梯放在了一進(jìn)門的正中間。推開入戶門，你看到的不是一個(gè)玄關(guān)墻面，而是一個(gè)屏風(fēng)墻面，屏風(fēng)后面就是通往地下室的樓梯。
屏風(fēng)百葉上，有金屬的置物架，可以擺放上花瓶和工藝品。屏風(fēng)后面的微光泛上來(lái)，整個(gè)樓梯間就仿佛一個(gè)有光的容器。
這個(gè)大膽設(shè)計(jì)，劣勢(shì)在于占用了客廳最核心的一部分空間，但優(yōu)勢(shì)在于——美、漂亮、精致。
類似這樣的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)還有很多，比如泳池的半開敞設(shè)計(jì)、會(huì)所的地下空間設(shè)計(jì)、島式景觀設(shè)計(jì)等等。
這些設(shè)計(jì)讓壹號(hào)院最終變成一個(gè)不能讓所有人都開心、喜歡的項(xiàng)目，而屬于一種小眾的、區(qū)隔的、個(gè)性化的項(xiàng)目，它讓很多人產(chǎn)生一種微微的疏離感。
恰恰是這種疏離感，一小部分在過(guò)去買房過(guò)程中飽受挫折的人，又因?yàn)橛鲆娙趧?chuàng)壹號(hào)院，而心生喜悅。
在這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中，融創(chuàng)將寶壓在了壹號(hào)院這個(gè)更像是為一小撮的“精致主義者”定向開發(fā)的小眾項(xiàng)目上，并以此來(lái)區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)，以此來(lái)規(guī)避正面的價(jià)格比拼。
4
結(jié)
北龍湖的吃雞之戰(zhàn)剛剛開始，在市場(chǎng)和限價(jià)的雙重壓力下，留給眾項(xiàng)目的安全區(qū)越縮越小。
有人落地就撿了滿配的98K和M4，趁著先發(fā)優(yōu)勢(shì)，四處尋找對(duì)手，準(zhǔn)備正面硬“杠”；有人落地就剩個(gè)小手槍，只好無(wú)奈選擇“茍”著；后面還有數(shù)個(gè)拿到限價(jià)地的兄弟們，隱匿在草叢里，當(dāng)著“伏地魔”和“幻影坦克”，偷偷瞄準(zhǔn)，隨時(shí)準(zhǔn)備來(lái)一槍……
誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，天知曉。
后發(fā)進(jìn)場(chǎng)的融創(chuàng)，選擇了平日里最不被人關(guān)注的那一小撮“精致主義者”作為突破口，其背后還有深耕鄭州的10余個(gè)項(xiàng)目作為流量輸血支撐。
其策略的精準(zhǔn)，值得每一個(gè)人去學(xué)習(xí)。
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