當(dāng)下鄭州,最神秘莫測(cè)的區(qū)域在哪里?
毫無(wú)疑問(wèn),北龍湖!
1
當(dāng)下的北龍湖,就是一場(chǎng)吃雞游戲。
一提起北龍湖,很多人首先想起的就是豪宅窩之類的,當(dāng)然講話比較好聽的會(huì)說(shuō),這是中原人居巔峰。
今天,我們想換個(gè)角度來(lái)看北龍湖。
這是目前北龍湖項(xiàng)目的分布圖——
北龍湖當(dāng)前項(xiàng)目分布圖▼
從項(xiàng)目分布上來(lái)看,除了東南角的那一撮之外,其實(shí)龍湖中環(huán)路以內(nèi)的項(xiàng)目從大區(qū)位和大環(huán)境上來(lái)說(shuō),幾乎沒(méi)差。
對(duì),你的確臨河,但我到河邊也只是一個(gè)街區(qū)的距離;對(duì),你的確是挨著地鐵口,但我也只是步行10分鐘而已。
在這個(gè)區(qū)域里,資源是共享的,配套是共享的,城市價(jià)值也是共享的,所以,單純從區(qū)位上來(lái)說(shuō),這一大板塊里的所有項(xiàng)目幾乎是類同的。
這是目前北龍湖入市項(xiàng)目的基本指標(biāo)信息——
從品牌影響力上來(lái)看,忽略那么幾個(gè)莫名其妙的地頭蛇房企,大家?guī)缀醵寄苷妗皠偂币幌隆D闶侨珖?guó)房企,那我是省內(nèi)標(biāo)桿,你是一線房企,我有國(guó)企背景,咱們勢(shì)均力敵,誰(shuí)也不一定比誰(shuí)輸一籌。
從指標(biāo)上看,更有意思。大家都是百畝以內(nèi)的土地,社區(qū)大小差不多;容積率指標(biāo)大都是1.5上下,相關(guān)指標(biāo)大差不差。這也就會(huì)必然導(dǎo)致,最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品類型也趨向同質(zhì)化,一大票的洋房、疊拼涌現(xiàn)出來(lái)。
還有一個(gè)也比較有意思——
北龍湖的這幾個(gè)項(xiàng)目,連設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)都找的勢(shì)均力敵,甚至有三個(gè)項(xiàng)目,請(qǐng)的還是同一個(gè)設(shè)計(jì)師。
上和院找李瑋珉和莊鎮(zhèn)光,善水上境就找梁志天,正弘瓴一看,那我只好邀請(qǐng)任治國(guó)了。
最狠的當(dāng)屬融創(chuàng),一不做二不休,干脆把李瑋珉、莊鎮(zhèn)光、任治國(guó)全請(qǐng)來(lái),任治國(guó)做規(guī)劃設(shè)計(jì),莊鎮(zhèn)光做景觀設(shè)計(jì),李瑋珉做室內(nèi)空間設(shè)計(jì)。
最有意思的是這個(gè)——
你能分清楚上面這些項(xiàng)目么?或者說(shuō),再簡(jiǎn)單一些,你能分清楚這上面是幾個(gè)項(xiàng)目么?而下面這個(gè)呢,這是幾個(gè)項(xiàng)目的推廣單頁(yè)?
一水的中國(guó)風(fēng),一水的黑配金。
我拿著這兩張圖,問(wèn)樓市宋慧喬“米小妹”,這是幾個(gè)項(xiàng)目?
她閃爍著懷疑的眼神,這難道不是一個(gè)么!
北龍湖的項(xiàng)目竟然能夠相似到,連風(fēng)格呈現(xiàn)和外部視覺(jué)的呈現(xiàn)都幾乎相似或者雷同。
不過(guò)這個(gè)也很好理解,指標(biāo)都是相同的,找的都還是那幾個(gè)大師,自然設(shè)計(jì)風(fēng)格就會(huì)相似。而風(fēng)格相似,總價(jià)相似,客戶相似,那么對(duì)外的視覺(jué)呈現(xiàn)也會(huì)相似。
當(dāng)下的北龍湖眾項(xiàng)目,品牌影響力勢(shì)均力敵,相關(guān)指標(biāo)大致趨同,產(chǎn)品類型幾乎同質(zhì),設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)同根同源,風(fēng)格表現(xiàn)傻傻分不清,這也就必然導(dǎo)致北龍湖會(huì)陷入一場(chǎng)極端同質(zhì)化的市場(chǎng)中。
市場(chǎng)好的時(shí)候,大家可以端坐在茶臺(tái)之上,握手言歡,濟(jì)濟(jì)一堂,相互捧場(chǎng):
先說(shuō)好啊,咱哥幾個(gè)是競(jìng)合關(guān)系,咱們沒(méi)必要干仗,只要把大區(qū)域的價(jià)值做起來(lái)就行了,什么同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),咱哥幾個(gè)壓根不存在。
市場(chǎng)一旦不好……
北龍湖就會(huì)立馬演變成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的大紅海!
一大票品牌大佬,拿著區(qū)域價(jià)值共享、項(xiàng)目指標(biāo)雷同、產(chǎn)品類型趨同、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)同源的項(xiàng)目,空投到一個(gè)極小空間里,一起去搶同一撥塔尖客戶,近身搏殺。
這個(gè)時(shí)候,這里就不是北龍湖,而是吃雞戰(zhàn)場(chǎng)!
2
神仙打架,各顯神通。
當(dāng)下的市場(chǎng),顯然不是一個(gè)上行的市場(chǎng)。
于是,在這場(chǎng)吃雞游戲里,落地后的大家開始神仙打架,各顯神通。
?1、正商善水上境走的是高性價(jià)比、豪裝選材的路子。
哥幾個(gè),我區(qū)位不太好,容積率指標(biāo)也相對(duì)比較高,說(shuō)實(shí)話,拼溢價(jià)我不太占優(yōu)勢(shì)。那兄弟我就把選材品質(zhì)堆起來(lái),選材我就挑著進(jìn)口的、最貴的來(lái)。
價(jià)格我是不去追求了,我就求個(gè)量,趕緊賣完,趁著土拍限價(jià),我在北龍湖再拿幾塊地,我拼長(zhǎng)線,不計(jì)較一城一池得失。
?2、永威上和院走的是大師手作的路子。
做景觀,做品質(zhì),做設(shè)計(jì)是我的強(qiáng)項(xiàng)。那我就把萬(wàn)柳的團(tuán)隊(duì)找來(lái),把強(qiáng)項(xiàng)發(fā)揮到極致,把房子做成手作和工藝品。
什么?你竟然限價(jià)。
好吧,我解散銷售團(tuán)隊(duì),不賣了,等著賣現(xiàn)房。
?3、金茂府走的是科技住宅的路子。
作為經(jīng)常霧霾,偶爾藍(lán)天,沒(méi)有春秋,只剩冬夏,氣溫?zé)o常的鄭州,你應(yīng)該吃“科技住宅、恒濕”這套吧。反正科技住宅是我的強(qiáng)項(xiàng),什么毛細(xì)管網(wǎng)、地源熱泵都懟上。
?4、正商瓏湖上境走的是低總價(jià)、性價(jià)比的路子。
嗯,我來(lái)了,又是我,沒(méi)辦法,北龍湖,我地多,還有一塊呢。
同樣還是,我做長(zhǎng)線,不計(jì)較一城得失,把量做起來(lái)。
怎么保證銷售速度和流量?把面積做小,總價(jià)就降下來(lái)了。
正商瓏湖上境的主力戶型是143㎡,占到了50%。對(duì),你沒(méi)看錯(cuò),北龍湖也出現(xiàn)了140㎡的戶型,首付低至250萬(wàn)。
?5、正弘瓴走的是均好性的路子。
正弘瓴有什么?大師設(shè)計(jì)+全生命周期+兒童樂(lè)園+會(huì)所+風(fēng)雨連廊+……
反正我啥都有,看你好哪一口兒了。
?6、雅居樂(lè)御賓府,走的是高贈(zèng)送的路子。
各位老鐵已經(jīng)把該請(qǐng)的大師請(qǐng)完了,該走的路子走完了,你們讓兄弟我咋辦?
事已如此,別怪兄弟使狠招了——
全復(fù)式+高贈(zèng)送。下疊送南北花園+地下負(fù)一層;中疊送地下負(fù)二層;上疊送挑高+陽(yáng)臺(tái)。
剛需項(xiàng)目也許會(huì)覺(jué)得送點(diǎn)面積這有啥,但是要記得,這是房?jī)r(jià)一平4萬(wàn)+的北龍湖,敢送十幾平米,一臺(tái)寶馬就出來(lái)了。
在這場(chǎng)近身搏殺的吃雞游戲中,現(xiàn)在還留在場(chǎng)內(nèi)的,誰(shuí)也不是吃素的。
3
后發(fā)者融創(chuàng)。
北龍湖就是個(gè)大紅海,所有的項(xiàng)目都在吃同一類的塔尖客戶。誰(shuí)能在這一波塔尖客戶中,找到屬于自己的那批客戶,誰(shuí)就贏得了這場(chǎng)吃雞競(jìng)賽。
在這場(chǎng)吃雞競(jìng)賽里,有兩位選手入場(chǎng)時(shí)機(jī)最差,一個(gè)是金茂,一個(gè)是融創(chuàng)。
他倆是在地價(jià)的頂峰,高地價(jià)空投到了戰(zhàn)場(chǎng)里,等他們落地的時(shí)候,上面的各位老鐵們?cè)缫褦[好了陣勢(shì),架好了槍,嚴(yán)陣以待。
上面已說(shuō),金茂眼看情況不對(duì),祭出了積攢多年的科技住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
而融創(chuàng)呢?留給它的空間,已經(jīng)不足了。
怎么辦?好焦慮!
融創(chuàng)先在風(fēng)格上做了一個(gè)匹配迎合,匹配迎合中原,匹配迎合中原人民。
中原最牛的時(shí)候是啥時(shí)候?
宋朝。
于是,融創(chuàng)中原壹號(hào)院采用了“宋風(fēng)美學(xué)”的設(shè)計(jì)風(fēng)格。為了能達(dá)到宋風(fēng)類似汝瓷的典雅平正,它在外立面材質(zhì)上選取了一種類似晶鉆玻璃的材質(zhì)。
中原壹號(hào)院通過(guò)立面風(fēng)格去匹配和迎合中原人的審美喜好,讓中原人覺(jué)得,哎,他懂我,他尊敬我,想當(dāng)年泱泱大宋,想當(dāng)年我中原人民……
再然后,就是選客戶的問(wèn)題了。
其實(shí)在北龍湖的終極置業(yè)客戶也是有細(xì)分和分類的。在一大波的終極置業(yè)客戶中,壹號(hào)院應(yīng)該細(xì)分、選取哪些客戶?
最終,壹號(hào)院選取的是一小撮極為細(xì)分的客戶——
在現(xiàn)在的北龍湖市場(chǎng)上,找不到合適產(chǎn)品、得不到大滿足的客戶!
他們中,有人要的是居住生活的改善,而不是空間的再增大;他們中,有人要的是品質(zhì)感,而不是贈(zèng)送和性價(jià)比;他們中,有人要的是一個(gè)能親近自然的開敞大露臺(tái),而不是一個(gè)封閉陽(yáng)臺(tái);他們中,有人首先考慮的是美、精致、漂亮,其次才是常人眼中的實(shí)用性……
這些人用一個(gè)詞概括,應(yīng)該叫“精致主義者”。
針對(duì)這些人,融創(chuàng)做了很多大膽的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)——
比如,191㎡四房的空間設(shè)計(jì)。
融創(chuàng)中原壹號(hào)院的191㎡戶型,它并未采用市場(chǎng)上普遍的寬廳設(shè)計(jì),而采用了T型的空間設(shè)計(jì),將著力點(diǎn)放在空間的豐富性和層次性上。
我個(gè)人比較喜歡的就是進(jìn)門口的這一面墻。
打開入戶門,就是充滿厚重感玄關(guān)。玄關(guān)一邊是簡(jiǎn)潔明亮、強(qiáng)調(diào)通透感的客廳,另一便是在通透感之余,因?yàn)榇罄硎募y理而略多一點(diǎn)質(zhì)感的餐廳。
餐廳與玄關(guān)中間,沿著泛著溫暖微光的走道延伸過(guò)去,盡頭藏著的是百葉格柵圍起來(lái)的一個(gè)半開敞書房,讓人有種柳暗花明的感覺(jué),整體的空間又有了一個(gè)層次。
就單單這么一面入戶的墻,黑與白的對(duì)比過(guò)渡,空間功能的起承轉(zhuǎn)合都在這里交匯,線面勾勒充滿豐富性而又不雜亂。
這個(gè)戶型,從客廳空間的開闊性來(lái)上說(shuō),肯定不如寬廳。但與此同時(shí),這個(gè)戶型的空間的戲劇性、精致性和豐富性也是寬廳所無(wú)法塑造的。
融創(chuàng)這個(gè)191㎡四房,針對(duì)的就是不需要寬廳的空間開闊感,只追求細(xì)微、精致的居住品質(zhì)改善的那一小撮人。
還有,315㎡戶型的露臺(tái)設(shè)計(jì)。
我們?nèi)タ催@個(gè)戶型的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn),在315㎡這個(gè)面積段里,它的客廳不算大。
因?yàn)椋鼘⒖蛷d的面積有一部分讓渡給了一個(gè)超大的露臺(tái),或者說(shuō)叫空中花園,這部分的面積有15㎡左右。
這是一個(gè)開敞的露臺(tái),對(duì),不是封閉的。
有了這個(gè)露臺(tái),客廳空間就能一直延續(xù)到外部。為了增強(qiáng)整體空間的延續(xù)性和通透性,樣板間的廚房采用了玻璃隔斷,這樣即便在廚房燒菜,也能讓視野穿透到陽(yáng)臺(tái)之上。
這種內(nèi)外空間的延續(xù)和互動(dòng),讓這棟4層的平層,在使用感受上產(chǎn)生別墅的錯(cuò)覺(jué)。
當(dāng)然,這樣做并非百利而無(wú)一害,肯定會(huì)有問(wèn)題。比如,咱北方城市的霧霾和風(fēng)沙。
但是,李瑋珉有一句話我覺(jué)得說(shuō)的挺有道理:
也許每100個(gè)鄭州人中,只有10個(gè)人覺(jué)得這個(gè)戶型不錯(cuò),打開陽(yáng)臺(tái)不錯(cuò)。但是,這10個(gè)鄭州人在現(xiàn)在市場(chǎng)上的100個(gè)產(chǎn)品里,也找不到1個(gè)能滿足他的需要,這個(gè)戶型就是為了滿足百人中的這10個(gè)人。
最后還有,315㎡戶型的露臺(tái)設(shè)計(jì)。
現(xiàn)在絕大多數(shù)一層帶地下室的戶型,他們通往地下室的樓梯大都隱藏在某個(gè)角落里,很少敢把樓梯直接放在屋子正中,因?yàn)檫@樣會(huì)顯得整個(gè)空間特別突兀。
而融創(chuàng)這種帶地下室的戶型,直接把樓梯放在了一進(jìn)門的正中間。推開入戶門,你看到的不是一個(gè)玄關(guān)墻面,而是一個(gè)屏風(fēng)墻面,屏風(fēng)后面就是通往地下室的樓梯。
屏風(fēng)百葉上,有金屬的置物架,可以擺放上花瓶和工藝品。屏風(fēng)后面的微光泛上來(lái),整個(gè)樓梯間就仿佛一個(gè)有光的容器。
這個(gè)大膽設(shè)計(jì),劣勢(shì)在于占用了客廳最核心的一部分空間,但優(yōu)勢(shì)在于——美、漂亮、精致。
類似這樣的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)還有很多,比如泳池的半開敞設(shè)計(jì)、會(huì)所的地下空間設(shè)計(jì)、島式景觀設(shè)計(jì)等等。
這些設(shè)計(jì)讓壹號(hào)院最終變成一個(gè)不能讓所有人都開心、喜歡的項(xiàng)目,而屬于一種小眾的、區(qū)隔的、個(gè)性化的項(xiàng)目,它讓很多人產(chǎn)生一種微微的疏離感。
恰恰是這種疏離感,一小部分在過(guò)去買房過(guò)程中飽受挫折的人,又因?yàn)橛鲆娙趧?chuàng)壹號(hào)院,而心生喜悅。
在這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中,融創(chuàng)將寶壓在了壹號(hào)院這個(gè)更像是為一小撮的“精致主義者”定向開發(fā)的小眾項(xiàng)目上,并以此來(lái)區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng),以此來(lái)規(guī)避正面的價(jià)格比拼。
4
結(jié)
北龍湖的吃雞之戰(zhàn)剛剛開始,在市場(chǎng)和限價(jià)的雙重壓力下,留給眾項(xiàng)目的安全區(qū)越縮越小。
有人落地就撿了滿配的98K和M4,趁著先發(fā)優(yōu)勢(shì),四處尋找對(duì)手,準(zhǔn)備正面硬“杠”;有人落地就剩個(gè)小手槍,只好無(wú)奈選擇“茍”著;后面還有數(shù)個(gè)拿到限價(jià)地的兄弟們,隱匿在草叢里,當(dāng)著“伏地魔”和“幻影坦克”,偷偷瞄準(zhǔn),隨時(shí)準(zhǔn)備來(lái)一槍……
誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù),天知曉。
后發(fā)進(jìn)場(chǎng)的融創(chuàng),選擇了平日里最不被人關(guān)注的那一小撮“精致主義者”作為突破口,其背后還有深耕鄭州的10余個(gè)項(xiàng)目作為流量輸血支撐。
其策略的精準(zhǔn),值得每一個(gè)人去學(xué)習(xí)。
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