市場(chǎng)特征
一條萬(wàn)三公路把鄭東新區(qū)和中牟分割出來(lái)，房?jī)r(jià)也拉了出來(lái)，出現(xiàn)了明確的分界線。白沙樓盤(pán)的價(jià)格實(shí)實(shí)在在給綠博的樓盤(pán)一個(gè)天花板。
去年綠博打響降價(jià)第一槍之后，白沙的樓盤(pán)也有松動(dòng)，如今半年已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在市場(chǎng)又如何呢？我們一起來(lái)看看。
前幾天，去白沙轉(zhuǎn)了一圈發(fā)現(xiàn)目前呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、價(jià)格止跌回暖。
▽熱門(mén)樓盤(pán)價(jià)格變化圖
備注：3月售罄樓盤(pán)以售完時(shí)的價(jià)格為準(zhǔn)，去年10月份的價(jià)格有些樓盤(pán)以首開(kāi)的價(jià)格為準(zhǔn)。
在鄭州的頂峰，綠博的高層最高賣(mài)到1.5萬(wàn)，而在下半年的時(shí)候，鄭州的房?jī)r(jià)回調(diào)，融創(chuàng)象湖一號(hào)，均價(jià)1萬(wàn)，引得不少人關(guān)注，全款優(yōu)先，名噪一時(shí)。此時(shí)白沙的均價(jià)是1.35萬(wàn)，價(jià)差讓不少人看到了價(jià)值。下半年鄭地美景東望精裝1.2萬(wàn)直接給白沙和綠博定出了價(jià)格。我們來(lái)看這半年的房?jī)r(jià)，價(jià)格比較便宜的比如建業(yè)春天里，鄭地美景東望，融創(chuàng)象湖一號(hào)已經(jīng)賣(mài)完了，3月份的白沙樓盤(pán)價(jià)格有所上升。
2、價(jià)格體系比較亂，產(chǎn)品類(lèi)型比較多
我們來(lái)看，老東區(qū)的價(jià)格，比較平均，一般都是在2萬(wàn)+，而白沙，從1萬(wàn)-2.8萬(wàn)價(jià)格體系都有，有些單位的內(nèi)購(gòu)房在9千左右，當(dāng)然價(jià)格不一，產(chǎn)品也就不一樣。比如建業(yè)春天里和星聯(lián)御象湖等比較偏剛需一些，瀚海觀象，亞新紫藤公館就比較偏改善一些。
3、首付比例高，可選擇樓盤(pán)不多。
目前白沙的限價(jià)是1.1萬(wàn)，超過(guò)這個(gè)價(jià)格的樓盤(pán)，一般都要把溢價(jià)算在首付里面。這也能清楚的知道為什么建業(yè)春天里要1.15萬(wàn)然后綁定車(chē)位了，以及首開(kāi)的星聯(lián)御象湖1.15萬(wàn)。就以1.35萬(wàn)的價(jià)格來(lái)算，140平的首付，大概都需要80萬(wàn)，對(duì)資金成本要求比較高。
對(duì)于目前的白沙來(lái)說(shuō)，自從象湖一號(hào)以及鄭地美景東望高層沒(méi)房之后，白沙就更不好選擇。我們來(lái)看，建業(yè)春天里售罄，永威、東望高層沒(méi)有了，瀚海觀象以及亞新紫藤公館價(jià)格比較貴，熱門(mén)樓盤(pán)可選擇的越來(lái)越少。
4、單位內(nèi)購(gòu)房比較多
白沙之所以被看好，省政府的搬遷是一個(gè)很大的因素，又挨著龍子湖校區(qū)，一些機(jī)關(guān)單位也會(huì)搬遷，單位內(nèi)購(gòu)房比較多，比如翰林雅苑，和美家園等，還有一些村莊的安置房也占不少。
5、教育資源薄弱
白沙的基建還在建設(shè)當(dāng)中，對(duì)于學(xué)校來(lái)說(shuō)同樣也是，對(duì)于新區(qū)來(lái)說(shuō)，教育資源一般都是不如老城區(qū)成熟的。目前這個(gè)片區(qū)規(guī)劃的學(xué)校前期都是村級(jí)的學(xué)校，屬于鄭東新區(qū)之后，學(xué)校都是新建的，現(xiàn)在省實(shí)驗(yàn)的規(guī)劃已經(jīng)出來(lái)，學(xué)校也在進(jìn)一步的完善中。
整體來(lái)說(shuō)，目前白沙所剩樓盤(pán)不多，價(jià)格有回暖的跡象，接下來(lái)我們具體來(lái)看每個(gè)樓盤(pán)情況。
在售樓盤(pán)
開(kāi)篇我們就說(shuō)白沙的價(jià)格不一，現(xiàn)在我們就以?xún)r(jià)格體系來(lái)分類(lèi)說(shuō)明每個(gè)樓盤(pán)。
首先，我們先看2萬(wàn)+的這兩個(gè)樓盤(pán)：瀚海觀象，亞新紫藤公館
瀚海觀象：售樓部現(xiàn)在在瀚海晴宇里面，項(xiàng)目的宣傳片是準(zhǔn)備打造學(xué)府氣質(zhì)，看了周邊的小學(xué)和中學(xué)，都是新建的學(xué)校，那么就是龍子湖的高校了。項(xiàng)目最低的面積就是170多平，預(yù)計(jì)售價(jià)釋放的是2.8萬(wàn)，走高端系列。不過(guò)備案價(jià)從售樓部得知是1.8萬(wàn)，超出的1萬(wàn)要算在首付，最低首付在260萬(wàn)左右，資金要求比較高。
亞新紫藤公館：這個(gè)地塊是亞新在2016年拿的地王，樓面價(jià)9千+，現(xiàn)在依然也是，只能說(shuō)這塊地王是應(yīng)運(yùn)而生，目前項(xiàng)目的銷(xiāo)售一般，跟他同時(shí)期的萬(wàn)科鄭紡機(jī)項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售到尾盤(pán)節(jié)奏，而這個(gè)樓盤(pán)處在了艱難期。項(xiàng)目面積為140-210平，售價(jià)在2.5萬(wàn)，精裝。這個(gè)樓盤(pán)跟亞新海棠公館差不多，有私人會(huì)所，但是周邊環(huán)境著實(shí)一般，不過(guò)位置距離東區(qū)比較近。這個(gè)小區(qū)也存在跟瀚海觀象一樣的問(wèn)題，首付資金比例比較高。
▽紫藤公館進(jìn)程圖
再來(lái)看洋房產(chǎn)品，1.6-1.8萬(wàn)的洋房：融創(chuàng)象湖一號(hào)，鄭地美景東望
融創(chuàng)象湖一號(hào)：這個(gè)樓盤(pán)周邊的配套算是現(xiàn)在比較成熟的區(qū)域，位置比較好。象湖一號(hào)算是白沙區(qū)域的網(wǎng)紅樓盤(pán)，全款的往里走，按揭的先在門(mén)口。高層已經(jīng)售罄，目前剩下少量的洋房在售，價(jià)格在1.8萬(wàn)，現(xiàn)在來(lái)看價(jià)格不是很優(yōu)惠。
鄭地美景東望：東望精裝1.2萬(wàn)，直接給綠博一個(gè)房?jī)r(jià)的天花板。東望這期是高低配，高層是開(kāi)盤(pán)就售罄，以?xún)r(jià)換量，引起不少人爭(zhēng)搶。目前高層已經(jīng)售罄，洋房在售，價(jià)格在1.6萬(wàn)。這個(gè)地塊賣(mài)完，后期的地塊是定向開(kāi)發(fā)的，基本應(yīng)該不對(duì)外銷(xiāo)售。所以留給想在白沙買(mǎi)洋房的人的機(jī)會(huì)不多了。
▽東望項(xiàng)目進(jìn)程圖
最后來(lái)看，1.2萬(wàn)-1.35萬(wàn)這些樓盤(pán)：吉地瀾花語(yǔ)，永威森林花語(yǔ)，星聯(lián)御象湖，和美家園
吉地瀾花語(yǔ)：這個(gè)樓盤(pán)入駐白沙很久了，同一時(shí)期的融創(chuàng)象湖一號(hào)，鄭地美景東望都銷(xiāo)售的不錯(cuò)，這個(gè)樓盤(pán)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因，不被太多人關(guān)注。但是大家都漲的時(shí)候，這個(gè)樓盤(pán)的身價(jià)自然跟漲，到現(xiàn)在還有房源再賣(mài)。去小區(qū)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，確實(shí)是比較剛需的一個(gè)項(xiàng)目，品質(zhì)不太好。據(jù)說(shuō)商業(yè)被思念收購(gòu)了，目前還沒(méi)有多少動(dòng)靜。可惜了一個(gè)好位置了。
永威森林花語(yǔ)：永威的品質(zhì)一直被大家信賴(lài)，目前別墅在售，高層還剩下大戶(hù)型在售，規(guī)劃地鐵8號(hào)線，價(jià)格在1.35萬(wàn)，價(jià)格比周邊的貴，永威的細(xì)節(jié)比較好，但是這個(gè)價(jià)格確實(shí)不便宜，再加上因?yàn)橄迌r(jià)的原因，資金確實(shí)要多。
▽永威森林花語(yǔ)進(jìn)程圖
星聯(lián)御象湖：剛開(kāi)始內(nèi)購(gòu)是毛坯，11500，現(xiàn)在價(jià)格是13500，精裝，這個(gè)樓盤(pán)有個(gè)優(yōu)勢(shì)是距離河比較近，環(huán)境不好。其實(shí)這個(gè)樓盤(pán)比不上永威森林花語(yǔ)的品質(zhì)，又比不上鄭地美景東望的性?xún)r(jià)比，在這兩個(gè)樓盤(pán)都有房源的時(shí)候，銷(xiāo)售一般，現(xiàn)在這兩個(gè)沒(méi)有房源了，可選擇的最多的只有這個(gè)了，小區(qū)的品質(zhì)比較一般。
▽星聯(lián)御象湖進(jìn)程圖
和美家園：這個(gè)屬于政府單位的內(nèi)購(gòu)房，少部分房源在售，兩棟高層，面積在91-120平，價(jià)格在1.2萬(wàn)，內(nèi)購(gòu)轉(zhuǎn)讓房，則需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，加上費(fèi)用在1.3萬(wàn)，這個(gè)位置是比較不錯(cuò)的，距離六合cbd近，但是開(kāi)發(fā)商目前只有這一個(gè)項(xiàng)目，品質(zhì)不太好保證。
其實(shí)，瀚海觀象和亞新紫藤公館這兩個(gè)樓盤(pán)定價(jià)是不低的，不太建議買(mǎi)這里。就拿2.8萬(wàn)的價(jià)格來(lái)說(shuō)，真的不如去看看正商善水上境，價(jià)格相差不大，但是位置和配套卻相差不大少。
對(duì)于洋房來(lái)說(shuō)，鄭地美景東望的洋房性?xún)r(jià)比比融創(chuàng)象湖一號(hào)的要好很多，如果資金不夠可以關(guān)注鄭地的洋房。
其實(shí)現(xiàn)在白沙的價(jià)格已經(jīng)不低，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，白沙是不太建議，因?yàn)榻煌ê团涮讜簳r(shí)跟不上。如果是改善還算可以，鄭地美景東望的洋房是可以關(guān)注的。非要買(mǎi)白沙的高層，目前星聯(lián)御象湖可選擇還算不少，但是品質(zhì)比較剛需。
小結(jié)
1、目前鄭州各區(qū)域是分化的，如果你非白沙地緣，建議你立足整個(gè)鄭州來(lái)考慮。目前按照1.35萬(wàn)來(lái)說(shuō)，惠濟(jì)區(qū)，管南以及高新區(qū)的樓盤(pán)對(duì)剛需來(lái)說(shuō)還是比較友好的，現(xiàn)在特價(jià)房頻出，正是好時(shí)機(jī)。
2、春節(jié)后，市場(chǎng)出現(xiàn)了以?xún)r(jià)換量的小陽(yáng)春，金三銀四提前到來(lái)，想買(mǎi)的房子，趕緊上車(chē)。
3、對(duì)于房貸利率，如果能找到關(guān)系，可以拖拖再簽。
3月份有20個(gè)樓盤(pán)即將開(kāi)盤(pán)，其中有5個(gè)樓盤(pán)最值得關(guān)注，加我微信查看朋友圈第一條，獲取答案。
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