前言：
鄭州樓市此行考察最初的行程安排是上海、杭州這兩個(gè)主要地方，主要是考察學(xué)習(xí)上海的商業(yè)和杭州的住宅，臨時(shí)打算在南京停下，是為了去看看在南京的升龍是什么樣子？和鄭州的升龍有什么區(qū)別？想去發(fā)現(xiàn)一些升龍可以改變的、和不能改變的方方面面。
因?yàn)橐恢币詠?lái)，我們?cè)谛闹幸惨恢庇幸粋€(gè)疑問(wèn)，升龍?jiān)诤幽系闹T多種種，是因?yàn)樯?？還是因?yàn)楹幽希?/p>
樓市考察團(tuán)6人，兵分三路，奔向升龍?jiān)谀暇┑娜齻€(gè)樓盤。。。
1、南京升龍整體（產(chǎn)品、定位等）要強(qiáng)于鄭州升龍，這和兩方面有關(guān)系，一是升龍欲在南京樹立自己的品牌和形象，二是南京整體的房地產(chǎn)大環(huán)境和行業(yè)水準(zhǔn)也高于鄭州，也會(huì)倒逼升龍?zhí)嵘焚|(zhì)，要不在南京很難發(fā)展。
2、鄭州諸多負(fù)面對(duì)南京升龍有影響，特別是到競(jìng)爭(zhēng)樓盤探訪時(shí)，只要提到升龍，售樓顧問(wèn)都會(huì)說(shuō)升龍負(fù)面較多，你自己去網(wǎng)上百度一下，甚至在一個(gè)樓盤，銷售顧問(wèn)直接說(shuō)：升龍?zhí)靺R都打業(yè)主啊，你上網(wǎng)查查，而且這個(gè)銷售顧問(wèn)也沒(méi)說(shuō)是鄭州升龍?zhí)靺R。
4、就我們探訪的近十個(gè)樓盤整理下來(lái)，升龍沒(méi)有被南京的房地產(chǎn)業(yè)界認(rèn)可和接受，他們會(huì)公開說(shuō)誰(shuí)誰(shuí)的不錯(cuò)、誰(shuí)誰(shuí)值得信賴，但會(huì)說(shuō)升龍的不行，最典型的莫過(guò)于在江心洲探訪時(shí)，保利和仁恒都會(huì)說(shuō)銀城、仁恒、保利三家是靠譜的，但都排斥升龍。
5、升龍?jiān)谀暇┑捻?xiàng)目定位都是有亮點(diǎn)的，也是用了心的，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)走著走著就又走歪了，比如銷售環(huán)節(jié)的問(wèn)題、商業(yè)招商的問(wèn)題、價(jià)格的問(wèn)題、商鋪出售的問(wèn)題等，最典型的莫過(guò)于在探訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的銷售現(xiàn)場(chǎng)管理亂、銷售顧問(wèn)亂承諾、商鋪后期經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題等，還有別家樓盤都公開的信息，升龍沒(méi)有公開。
6、升龍南京和升龍鄭州還是有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，比如河南國(guó)基赴南京給升龍蓋房，比如銷售過(guò)程中的普遍不誠(chéng)懇等。
7、在南京每個(gè)項(xiàng)目的片區(qū)，升龍又淪為該區(qū)域的剛需盤，價(jià)格最低，要求走量。
8、從鄭州升龍到南京升龍 ，基因難以改變，從兩個(gè)看到的方面來(lái)說(shuō)吧：一是在其它樓盤都在售樓部公示了項(xiàng)目周邊不利因素，但升龍三個(gè)項(xiàng)目均無(wú)此公示。二是其它樓盤（保利、仁恒）均按要求公示了每一戶的價(jià)格和公攤面積，但升龍只公示價(jià)格未公示公攤。其它未看到的方面就只能是等銷售進(jìn)一步推進(jìn)時(shí)，在交房、交付、物業(yè)的層階上來(lái)看到了。
9、綜合我們所看，升龍難以改變掉的基團(tuán)是：升龍只會(huì)拿地蓋房子，但升龍基因里缺少情懷，在升龍眼里利益大于客戶，只求業(yè)績(jī)?nèi)鄙僬嬲\(chéng)。
下面我們用圖文的形勢(shì)來(lái)展現(xiàn)我們所看到的南京和南京升龍：
我們住的地方在升龍項(xiàng)目附近的青奧村，到了南京的時(shí)候，同事就開玩笑說(shuō)：南京的地這么不值錢嗎？路搞這么寬。。
上圖為街道和已經(jīng)開通的城市輕軌
南京房?jī)r(jià)是多少？
如圖所示，均價(jià)17374元/平方。
在省會(huì)城市中房?jī)r(jià)和杭州差不多。
上圖為保利二十四院公示信息（包括價(jià)格、公攤面積、裝修情況）
上圖為仁恒綠洲新島公示信息（包括價(jià)格、公攤面積、裝修情況）
我們認(rèn)為這個(gè)最值得鄭州樓盤和相關(guān)部門學(xué)習(xí)并強(qiáng)制要求的！
我們?cè)谀暇┥堩?xiàng)目售樓部，也看到了該公示信息，但只公示了價(jià)格，沒(méi)有公示公攤面積，這是不真誠(chéng)的！
下圖是我們?cè)谏埞珗@道售樓部看到的公示信息：
比如我們考察的江心州高端住宅區(qū)，進(jìn)駐企業(yè)樓盤有：升龍公園道、保利紫荊公館、保利二十四院、銀城項(xiàng)目、仁恒綠洲新島均是精裝修交付。
今天考察的升龍?zhí)靺R所在的河西CBD區(qū)域，區(qū)域內(nèi)樓盤也是要求精裝修交付。
而精裝修交付，也必將成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的主流，雖然現(xiàn)在的精裝修行業(yè)并不完善，但由政府去牽頭、要求，也勢(shì)必帶動(dòng)該行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)步和發(fā)展。
而對(duì)于鄭州也是這樣，毛坯交付，給小區(qū)、鄰居、業(yè)主、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等造成的困擾和影響還是很大，同時(shí)對(duì)建材、材料、工人等資源的浪費(fèi)也是很大的，我們一直期待著精裝修交付在鄭州也能成主流。
雖然我們也很清楚在精裝修成為主流的過(guò)程上，精裝修的問(wèn)題和維權(quán)肯定是不會(huì)少，但這個(gè)路遲早要走。
今年3月份，升龍?jiān)谀暇┮脖粭钭油韴?bào)給推上了頭條，因?yàn)楸O(jiān)管賬戶應(yīng)該有3個(gè)億資金，實(shí)際只有幾十萬(wàn),然后被政府要求停盤整改。
從這個(gè)新聞可以知曉一些升龍龐大身軀背后的資金問(wèn)題。
升龍?jiān)谀暇┩顿Y了多少錢拿地？
升龍投入72億在南京拿地，拓展疆土。
開始來(lái)說(shuō)項(xiàng)目：
升龍?jiān)谀暇┠壳坝腥齻€(gè)項(xiàng)目，分別叫：
升龍公園道：豪宅項(xiàng)目，售價(jià)均價(jià)27000
升龍?zhí)靺R：核心區(qū)域的中高端住宅，售價(jià)均價(jià)24000
升龍匯金中心：核心區(qū)域商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目，寫字樓售價(jià)均價(jià)15500
而案名在鄭州相對(duì)應(yīng)的是這三個(gè)項(xiàng)目：
朗悅公園道：高新區(qū)項(xiàng)目，股東為錦藝系的人馬，同時(shí)朗悅公園道的股東又是謙祥萬(wàn)和城的股東，謙祥萬(wàn)和城的股東又同時(shí)是升龍城、升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)、中原新城的股東，人家福建系商人抱團(tuán)一起拿地、拿項(xiàng)目、做項(xiàng)目、一起賺錢，是值得我們河南人學(xué)習(xí)和稱贊的。
升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)：中原區(qū)剛需盤，為升龍旗下開發(fā)。
升龍匯金中心：惠濟(jì)區(qū)剛需盤，為升龍旗下開發(fā)。
可以看到，幾個(gè)項(xiàng)目案名之間和產(chǎn)品定位完全不沾邊，也就是說(shuō)升龍旗下案名沒(méi)有規(guī)范也沒(méi)有規(guī)劃，產(chǎn)品也沒(méi)有規(guī)劃和區(qū)分，不像恒大旗下綠洲、名都、金碧天下都是不同的產(chǎn)品定位。
升龍?zhí)靺R位于南京市河西新城三期，河西新城一共是分為三期開發(fā)，三期也是河西新城的最后一期。南京市政府對(duì)河西新城三期的定位是高端住宅區(qū)，任何在售房源必須是精裝房，不允許毛坯房，房子均價(jià)在24000/平左右。
南京市政府對(duì)此地的道路規(guī)劃完全是參照澳大利亞悉尼的成熟模式，小街區(qū)、小模塊，網(wǎng)格型布局，目的是為了避免片區(qū)成熟后的交通擁堵問(wèn)題。在此種模式下，此地幾乎沒(méi)有大塊連接在一起的住宅項(xiàng)目，幾乎所有項(xiàng)目都被規(guī)劃的市政路劃開。
反過(guò)來(lái)說(shuō)，也不得不佩服升龍，這么核心的位置，升龍拿地的價(jià)格是最低的。最終升龍的樓面價(jià)只有9500/平，最終售價(jià)則為24000/平左右。
但是這個(gè)24000得辯證著看，因?yàn)閺倪@個(gè)區(qū)域入世樓盤的整體情況來(lái)說(shuō)，升龍的存在定位就是高端居住區(qū)的剛需盤，價(jià)格也是該區(qū)域最低的。
南京升龍?zhí)靺R基本情況：
升龍?zhí)靺R項(xiàng)目坐落于河西CBD三期的區(qū)域，占地11萬(wàn)方，約165畝，總建筑面積30萬(wàn)方，分四期開發(fā)，全系產(chǎn)品均為精裝設(shè)計(jì)。規(guī)劃住宅均為26F高層，2T4布局。
一期住宅目前還有少量136平和153平的房源。二期5月28日加推2期的2棟200多套房源，主力戶型90-130平方米，均價(jià)24000元/平左右，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)稱當(dāng)天去化8成。
升龍周邊項(xiàng)目：
1、正榮地產(chǎn)也是福建系的開發(fā)商，據(jù)接待人員稱潤(rùn)峯項(xiàng)目是其在南京的第一個(gè)項(xiàng)目，并且通過(guò)我們對(duì)潤(rùn)峯和天匯樣板間的對(duì)比，感覺(jué)潤(rùn)峯直接把升龍甩了好遠(yuǎn)。
正榮潤(rùn)峯
升龍?zhí)靺R于正榮潤(rùn)峯一路之隔，而正榮的這個(gè)廣告就頗有意味"一街之隔，天壤之別"
2、五礦是國(guó)企，進(jìn)度也是除佳兆業(yè)之外三個(gè)項(xiàng)目中動(dòng)作最快的。但是從五礦已經(jīng)建好的外立面來(lái)看，有些中規(guī)中矩。佳兆業(yè)的項(xiàng)目因?yàn)闀r(shí)間原因我們沒(méi)有來(lái)得及探盤，這里不做置評(píng)。
3、三個(gè)項(xiàng)目相較來(lái)說(shuō)，正榮的品質(zhì)應(yīng)該最好，五礦次之，升龍墊底。
升龍周邊配套：
學(xué)校：
升龍地塊北邊就是南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校河西分校（公辦），并且還有規(guī)劃中的中學(xué)和小學(xué)，中學(xué)和小學(xué)具體情況尚不確定。
而外國(guó)語(yǔ)學(xué)校是江蘇省的重點(diǎn)中學(xué)，以極高升學(xué)率、豐富的素質(zhì)教育和廣泛的國(guó)際交流而聞名。包括初中部，高中部，以及國(guó)際部。
交通：
七號(hào)線和十二號(hào)線在天匯北邊交叉，天匯附近共有三個(gè)地鐵站點(diǎn)，舉例分別為400米、700米、1000米。
升龍?zhí)靺R與正榮項(xiàng)目之間正在施工的市政路
鄭州樓市探盤圖：
升龍?zhí)靺R的街邊廣告
升龍圍擋廣告
鄭州樓市探盤體驗(yàn)：
1、南京升龍?zhí)靺R層高3.1米，容積率2.7；戶型設(shè)計(jì)相比于鄭州升龍?zhí)靺R來(lái)說(shuō)，也合理了很多；景觀展示還是很不錯(cuò)的，據(jù)稱是法式風(fēng)格的宮廷園林景；入戶大堂雙層挑高6米。和鄭州同名的升龍?zhí)靺R相比，這些都是看見的優(yōu)勢(shì)。
2、但南京升龍的樣板房仍是和鄭州一樣，存在樣板間與實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)不符的情況，非常容易誤導(dǎo)看房者。樣板房陽(yáng)臺(tái)空間刻意放大，打通了客廳和一間臥室，而當(dāng)我們?cè)儐?wèn)時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)告訴我們說(shuō)，實(shí)際交房時(shí)，陽(yáng)臺(tái)是只有客廳部分的，臥室部分則不存在陽(yáng)臺(tái)。
3、南京升龍?zhí)靺R稱自己是3000元的精裝標(biāo)準(zhǔn)，但是樣板間裝修很毛糙，樣板間的地面鋪設(shè)的普通瓷磚，據(jù)稱后期交付標(biāo)準(zhǔn)是大理石，置業(yè)顧問(wèn)直接告訴我們說(shuō)是為了趕工期才這樣的。
項(xiàng)目概況：
升龍公園道項(xiàng)目占據(jù)的是目前南京非常好的江心州位置，是在長(zhǎng)江中間的一塊未開發(fā)島，南北向12公里，東西向1-2公里，是新家坡公司參與共同設(shè)計(jì)開發(fā)，其中45%的土地用來(lái)建筑，升龍公園道項(xiàng)目所在地塊限制容積率1.5，典型的別墅和洋房項(xiàng)目，也是當(dāng)年南京的地王地塊。
如圖所示，升龍公園道在江中間的一個(gè)島之上，未來(lái)價(jià)值非常好。
項(xiàng)目售價(jià)：
多層電梯洋房帶裝修27000元/平方左右。
周邊鄰居：
項(xiàng)目感受：
售樓部不錯(cuò)，樣板房不錯(cuò)，價(jià)格和周邊的其它項(xiàng)目都相當(dāng)。
而且在三個(gè)項(xiàng)目探盤時(shí)，其它項(xiàng)目也承認(rèn)升龍公園道的裝修效果、展示效果是最好的。
周邊項(xiàng)目的對(duì)升龍的評(píng)價(jià)：
緊臨公園道項(xiàng)目的保利二十四院項(xiàng)目工作人員說(shuō)：升龍?jiān)趧e的城市項(xiàng)目都有負(fù)面，前段時(shí)間在南京也被爆出負(fù)面，雖然物業(yè)說(shuō)的是上海高麗物業(yè)，但在未來(lái)交房和物業(yè)管一上充滿了不確定性，有很大的風(fēng)險(xiǎn)，不建議關(guān)注升龍，但江心州其它開發(fā)商還可以，銀城是本土開發(fā)商，在南京口碑一直不錯(cuò)（想必相當(dāng)于鄭州的建業(yè)），仁恒是新家坡開發(fā)商，在南京目前一共開發(fā)了8個(gè)項(xiàng)目，一直以來(lái)口碑不錯(cuò)，很受南京人認(rèn)可，建議如果打算在江心州買房，就在銀城、保利、仁恒三家之間多看看。
銀城因?yàn)橐呀?jīng)沒(méi)有什么房源了，沒(méi)有去看。
與公園道項(xiàng)目相隔一公里的仁恒綠洲新島項(xiàng)目工作人員說(shuō)：對(duì)升龍公園道項(xiàng)目建議謹(jǐn)慎，一是因?yàn)橹行￠_發(fā)商（其實(shí)升龍倒不算小開發(fā)商），二是升龍的項(xiàng)目一直有負(fù)面新聞，項(xiàng)目有一些不確定性。
而我們?cè)谌ト屎闾奖P時(shí)，感觸很深的是：
不花哨、不浮躁，我們最初還懷疑憑啥你高層帶裝修也要賣到25000，但保利多層裝修才賣到了28000？但我們看到了他的外立面是鋁板材料、看到了窗戶是比普通斷橋鋁貴了一倍的材質(zhì)后，就已經(jīng)知道了這個(gè)新家坡開發(fā)商的良知和底線，也就知道為什么南京人民會(huì)一直追隨仁恒，而這些細(xì)節(jié)的因素和材料區(qū)別，鄭州的購(gòu)房者卻大多都不懂、都不了解。
雖然，我們并未再問(wèn)太多人，但基本上，可以確定的是：升龍目前在南京也并不被認(rèn)可，在業(yè)界也不被看好，在業(yè)主中也沒(méi)有被普遍認(rèn)可。
項(xiàng)目效果圖：
如圖所示，兩棟300米，兩棟200米，數(shù)棟150米和100米的摩天大樓聚集。
路過(guò)南京，聽說(shuō)升龍，聲勢(shì)浩大，深度調(diào)研，敗興而歸。
路過(guò)帶看的小蜜蜂，成功帶一位30元獎(jiǎng)金，你懂的。
華潤(rùn)、金隅、蘇寧、雨潤(rùn)、保利、金地、融僑，與這些全國(guó)知名房企同臺(tái)競(jìng)技，升龍集團(tuán)這次終于站在了一個(gè)更大的舞臺(tái)上，我們抱著他鄉(xiāng)遇故知的心態(tài)想來(lái)看看升龍的南京項(xiàng)目的進(jìn)步會(huì)有多大。
升龍匯金中心，位于南京河西CBD。在江東南路與江山大街交匯處，現(xiàn)有地鐵2號(hào)線、10號(hào)線雙軌共享。離奧體中心也只有10分鐘車程，位置相當(dāng)不錯(cuò)。
項(xiàng)目總占地12.3萬(wàn)平方（約184畝），規(guī)矩建設(shè)110萬(wàn)方城市綜合體，分三個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)，其中A地塊包含100米高寫字樓1棟（正在認(rèn)籌）、100米高的酒店式公寓1棟（目前在售）、150米高酒店式公寓2棟；B地塊包括兩棟200米高寫字樓，底層規(guī)劃有L型餐飲商業(yè)街；C地塊上包括兩棟300米高寫字樓以及7萬(wàn)方的高端商業(yè)街區(qū)，其中值得一提的是，三個(gè)地塊正中，包圍著一個(gè)3萬(wàn)方海德中央公園（5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大）。這樣的一個(gè)所謂的"南京之心"讓升龍娘家的鄭州情何以堪。
《鄭州樓市》以購(gòu)房者身份來(lái)到升龍匯金中心售樓部，兩條寬闊主干道包圍著的項(xiàng)目，地塊很大，偶然看到，竟然是咱河南的國(guó)基建設(shè)承建，看來(lái)國(guó)基建設(shè)是想在南京也干出一番天地，升龍跟國(guó)基這兄弟倆的"國(guó)際化之旅"像是要從南京起航了。
河南國(guó)基，是親切？還是驚異？
進(jìn)入到售樓部?jī)?nèi)，不一般的大氣輝煌，可還沒(méi)等開口詢問(wèn)，兩撥代理公司銷售人員就為客戶歸屬，在大廳爭(zhēng)吵了起來(lái)，期間臟話頻出，一下仿佛我又回到了河南，回到了鄭州，眼前浮現(xiàn)出某事件的售樓部門前，那一個(gè)個(gè)面帶笑容的冷血的售樓人員。我不禁想問(wèn)，作為甲方，約束代理公司就那么難？真不怕這么好的一塊地毀在這樣的團(tuán)隊(duì)手中？
隨后，置業(yè)顧問(wèn)較為詳細(xì)的介紹了項(xiàng)目，并帶領(lǐng)我們參觀了樣板間，整體感覺(jué)，升龍這次是想要認(rèn)真地做，做精細(xì)，做品質(zhì)，可我們細(xì)看之下，粗糙的做工還是比較令人失望的，并且大量的非交房標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)在樣板間中，不細(xì)問(wèn)的話，等待著業(yè)主的將是又一次的"升龍維權(quán)"體驗(yàn)………..這難道是升龍集團(tuán)從基因上就缺少細(xì)致高端品質(zhì)的因子嗎？
《鄭州樓市》也參觀河西CBD其他的幾個(gè)寫字樓、綜合體項(xiàng)目，整體感覺(jué)升龍匯金中心在規(guī)模上、位置上均不處劣勢(shì)。但細(xì)節(jié)管理的缺失使得升龍與南京河西CBD其他項(xiàng)目相比，還有不小的差距，真心希望"河西最大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商---升龍集團(tuán)"好好的吸取鄭州的一些經(jīng)驗(yàn)，希望南京匯金中心不要像鄭州升龍?zhí)飙t當(dāng)初宣傳的5A甲級(jí)寫字樓交房后，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)居然連中央空調(diào)都沒(méi)有？！
賣多少錢？
從這張銷控表上來(lái)看及詢問(wèn)得知，寫字樓銷售均價(jià)15500左右的樣子。
（完）
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