站在2018的開端，我迫切地想知道：從今年開始，鄭州的開發(fā)商會(huì)交付給我一個(gè)什么樣的裝修好的房子？
今年的購(gòu)房者，我想也和我一樣迫切想知道答案。
今年鄭州鐵定進(jìn)入成品住宅時(shí)代
不得不說(shuō)，我河南省在推進(jìn)成品住宅方面是勇敢而激進(jìn)的。
2015年12月8日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的通知》，要求2020年省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)成品住宅爭(zhēng)取達(dá)到80%，鄭州航空港綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)爭(zhēng)取全覆蓋，縣城（市）要達(dá)到60%以上。
出上面這個(gè)政策的時(shí)候，我估計(jì)很多開發(fā)商沒(méi)有在意，畢竟還有4年嘛，大家慢慢準(zhǔn)備，甚至還有時(shí)間再掙幾年好掙的毛坯錢。
豈料，政策忽然加速。
2017年8月3日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7個(gè)部門聯(lián)合發(fā)文，要求“從2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）?！?/span>
完全是迅雷不及掩耳，滿打滿算就只剩下5個(gè)月的時(shí)間，要從粗放型的毛坯房時(shí)代過(guò)渡到精細(xì)化的成品房時(shí)代，足見(jiàn)我省對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的決心。
省住建廳出的是指導(dǎo)性的文件，各市房管局再制定落地細(xì)則。地市是否能完成目標(biāo)實(shí)不好說(shuō)，但可以肯定的是，鄭州2018年1月1日起拍的地，除了個(gè)別“豪宅”不做要求外，其它的都要求必需是成品住宅。
也就是之前已拿地，現(xiàn)在在建或在售的，不強(qiáng)求裝修。但今年起誰(shuí)在鄭州新拿地蓋房，鐵定要裝修了。
鄭州的成品住宅預(yù)計(jì)會(huì)是這5個(gè)檔次
可以預(yù)見(jiàn)，從2018年到2020年，會(huì)是成品房的摸索期，或者說(shuō)是鄭州房地產(chǎn)行業(yè)和裝修行業(yè)的陣痛期。這批陣痛中的房子，會(huì)在2020年到2013年交房。
這第一批成品房，會(huì)是怎么樣子？我迫切想知道。
想知道未來(lái)是什么樣子，可以回顧過(guò)去看是什么樣子。目前鄭州成品交付、或成品在建的項(xiàng)目也越來(lái)越多了，這些項(xiàng)目幾乎涵蓋了各種檔次。再加上一些推斷，預(yù)計(jì)今年開始的成品房，在這前兩年，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)6個(gè)檔次：
頂豪、改善，首改，剛需，殘次品，類毛坯。
下面我一檔一檔說(shuō)。
頂豪的裝修，目前鄭州不是沒(méi)有，可以先看已經(jīng)交付的建業(yè)天筑。
▲全石材地面
▲威乃達(dá)櫥柜
▲斐雪派克冰箱
▲衛(wèi)生間
除了建業(yè)天筑，頂豪的裝修產(chǎn)品無(wú)疑主要集中在北龍湖。比如，善水上境，用了和天筑一樣的設(shè)計(jì)師梁志天，鐵了心根本打造一個(gè)“門多少錢、馬桶多少錢”的頂豪裝修。再比如，金茂府絕對(duì)也要往頂豪上走，而且要加持地源熱泵、智慧社區(qū)等等東西。再比如，融創(chuàng)中原壹號(hào)院，也透漏說(shuō)裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)每平米過(guò)萬(wàn)。
目前北龍湖能看到的成品房樣板間或資料還太少，其實(shí)頂豪的裝修也不會(huì)太多，北龍湖也不全是頂豪的裝修。
我的總結(jié)，頂豪這個(gè)檔次的裝修有下面三個(gè)特點(diǎn)：
一是建材建材用最好的，全是世界或國(guó)內(nèi)一線的品牌。并且能用石材就不用瓷磚，能用壁紙就不用乳膠漆，能單獨(dú)定制就不要成品。
二是新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、凈水系統(tǒng)等，這些全給裝上，也是全部世界一線品牌。
三是吊頂、背影墻、壁紙、線條等等這些東西全有，是一套硬裝風(fēng)格已經(jīng)定了調(diào)的房子，你很難再通過(guò)軟裝去扭轉(zhuǎn)。當(dāng)然，這種風(fēng)格也絕對(duì)不會(huì)讓你失望，因?yàn)殚_發(fā)商所請(qǐng)的一定是知名的、放到國(guó)外也能拿得出手的設(shè)計(jì)師。
從今年開始，頂豪的裝修產(chǎn)品仍然不會(huì)太多，它可能出自國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商，也可能出自本土開發(fā)商，不論是哪個(gè)開發(fā)商，都沒(méi)有這樣的產(chǎn)品線，做這樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)，都一定是想樹立自己的標(biāo)桿項(xiàng)目的。
改善類的裝修，有下面4個(gè)特點(diǎn)，使它有別于頂豪的裝修。
一，在一些主材的選擇上，不如頂豪那樣看重品牌，比如瓷磚、木地板、櫥柜木作。改善類裝修選建材，更注重考察品質(zhì)。
二，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)備，基本上也會(huì)裝。
三，當(dāng)然，改善類的也的確會(huì)降一些檔次。比如6萬(wàn)的馬桶肯定高檔，但6千的馬桶也算是高檔貨。那么，選6千的是改善，選6萬(wàn)的就是頂豪。
四，也會(huì)有風(fēng)格方面的雕琢，也都非常漂亮，背影墻、吊頂?shù)纫膊粫?huì)少，但設(shè)計(jì)師一般不會(huì)是國(guó)際上叫得響的。
目前的亞新公館系列裝修、萬(wàn)科美景世玠，可以說(shuō)是這個(gè)檔次的代表，恒大悅龍臺(tái)，也能算在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)里。
看幾張亞新茉莉公館的樣板間照片吧：
▲廚房
▲電視墻
▲客餐廳
▲臥室
▲衛(wèi)生間
在今年開始，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的裝修，應(yīng)該會(huì)大量出現(xiàn)在改善類的項(xiàng)目里，并被改善客戶所認(rèn)可。
首改的裝修，絕對(duì)可以滿足生活功能，但不會(huì)給你多“豪華”的感受。
目前，本土開發(fā)商康橋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、和亞新的美好系列裝修標(biāo)準(zhǔn)，可以說(shuō)是這一檔次的領(lǐng)頭羊。富力體系的建業(yè)富力合作的項(xiàng)目，也算是這一標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科鄭州首個(gè)項(xiàng)目龍?zhí)靡部梢运闶沁@一標(biāo)準(zhǔn)。
首改的裝修產(chǎn)品特點(diǎn)有：
一突出實(shí)用，裝修的功能非常人性化。衛(wèi)浴設(shè)施、廚房格局、玄關(guān)收納等，都是精心設(shè)計(jì)過(guò)的，甚至包含一些衣柜等固裝家具。
二，那些中央空調(diào)、全熱交換新風(fēng)、凈水器等設(shè)施，基本上不會(huì)出現(xiàn)在這個(gè)檔次的裝修里。
三，會(huì)有簡(jiǎn)單的吊頂，但不會(huì)有背影墻等造型。墻面是大白墻，風(fēng)格基本上是無(wú)風(fēng)格，業(yè)主能夠根據(jù)自己的喜好，通過(guò)軟裝去進(jìn)行風(fēng)格塑造。
看一些康橋某個(gè)項(xiàng)目的樣板間照片吧：
▲客廳
▲廚房
▲衛(wèi)生間
首改這一檔次的裝修，今年開始，會(huì)大量出現(xiàn)在品牌開發(fā)商，或者是有意追求品質(zhì)的開發(fā)商的項(xiàng)目里。這一檔次會(huì)成為一線開發(fā)商的主流產(chǎn)品，也會(huì)是本土有所追求的開商全力去研發(fā)和主推的一個(gè)檔次。
剛需的裝修檔次，標(biāo)準(zhǔn)基本上就是地磚或木地板鋪地、乳膠漆刷頂刷墻、基本的衛(wèi)浴設(shè)施裝好、櫥柜和煙機(jī)灶具裝好。建材都是國(guó)內(nèi)比較不錯(cuò)的品牌里比較經(jīng)濟(jì)的檔次。
萬(wàn)科的萬(wàn)科城、魅力之城，恒大綠洲等不少偏剛需的項(xiàng)目，都是這個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)。
看看萬(wàn)科城的樣板間照片吧：
▲客廳
▲廚房
▲衛(wèi)生間
▲衛(wèi)生間
今年開始，這一檔次的裝修也會(huì)大量出現(xiàn)，但我估計(jì)不會(huì)有上面說(shuō)過(guò)的“剛改”那一檔次多，因?yàn)楫吘刮亦嵵葙?gòu)房者認(rèn)識(shí)都提高了，都見(jiàn)過(guò)好東西了，再弄這么個(gè)“簡(jiǎn)裝”，不太買帳了。
這一檔次的裝修，會(huì)出現(xiàn)在一部分特別剛的項(xiàng)目里。我鄭州大多數(shù)“剛需”項(xiàng)目的裝修，我預(yù)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)都會(huì)“首改”化。
還會(huì)有一部分開發(fā)商，輕視裝修，認(rèn)為成品住宅不過(guò)是在毛坯房的基礎(chǔ)鋪地刷墻?；旧习催@一思路去做成品住宅的，十有八九會(huì)做成殘次品。
曾經(jīng)一個(gè)項(xiàng)目，是我鄭州裝修交付的先驅(qū)之一。用的建材不可謂不好，施工工藝也不可謂不復(fù)雜，包含的東西不可謂少，結(jié)果項(xiàng)目還是有非常多的不足。
▲客廳。陽(yáng)臺(tái)如我們普通業(yè)主裝修，用了鋁鎂推拉門，而非其它開發(fā)商那樣的斷橋鋁雙玻推拉門。
▲恒潔的浴室柜。墻磚有腰線，地磚有玻打線。
▲能把浴霸裝到淋浴房外面
▲天然石材過(guò)門石，不菲的壁布，陽(yáng)角倒圓角的工藝，和不堪細(xì)看的細(xì)節(jié)
▲很有年代感的煙機(jī)
▲本地大品牌意利寶定制衣柜，裝歪的百隆鉸鏈
最近我又看到一個(gè)項(xiàng)目的毛坯房，在廚房的燃?xì)獗砦恢昧袅艘粋€(gè)插座。而天然氣公司明確要求，燃?xì)庠O(shè)施15公分內(nèi)不得有電源。這些項(xiàng)目如果不自己裝修，可能都不知道自己的毛坯房本身就是個(gè)殘次品。
總之，殘次品的裝修，可以理解為：裝修缺少人性化的設(shè)計(jì)，連生活功能都沒(méi)有考慮周全；并且可能缺乏一個(gè)整體的匹配，不符合“馬車?yán)碚摗保?/strong>可能你剛覺(jué)得這個(gè)櫥柜還行，結(jié)果一看煙機(jī)，明顯和櫥柜不一個(gè)檔次。
今年，會(huì)有一些堪稱殘次品的裝修項(xiàng)目出來(lái)，主要出現(xiàn)在沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、不花心思研究居住、思想還停留在毛坯時(shí)代的開發(fā)商手里。
我預(yù)計(jì)，還會(huì)出現(xiàn)一種類毛坯的裝修。因?yàn)檎叩臉?biāo)準(zhǔn)比較低，在《河南省成品住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》里：“成品住宅是按照一體化設(shè)計(jì)實(shí)施，完成套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、門窗、廚房和衛(wèi)生間等基本設(shè)施配備，已具備使用功能的新建住宅?！?/p>
那，地面用水泥找平算不算完成地面鋪裝？每個(gè)空間一盞燈一個(gè)插座、廚衛(wèi)水路明管，算不算完成管線安裝？
所以預(yù)計(jì)，會(huì)有一小部分項(xiàng)目，不磕生活，而是磕著概念去做裝修，做出類毛坯房的成品房。這個(gè)檔次的裝修，會(huì)出現(xiàn)在個(gè)別特別低端的項(xiàng)目里；同時(shí)我預(yù)計(jì)也會(huì)出現(xiàn)在個(gè)別高端項(xiàng)目里——要求我做成品住宅我就做，不過(guò)我客戶高端，他們拆了重裝那我管不著。
總結(jié)
1 、成品住宅時(shí)代絕對(duì)是值得期待的事情，也是我們國(guó)家一直努力的事情，也是我們的建筑業(yè)與美日趕齊的做法之一。
早在1999年，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)八部委《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》里就提出：“加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。”
在2002年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心也曾編制《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》。
在2008年，原建設(shè)部曾發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。
2008年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心編制《全裝修住宅逐套驗(yàn)收導(dǎo)則》。
2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》。
2、考察了這么多城市發(fā)現(xiàn)，雖然我鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)水平比不了深圳、杭州等地，但憑心而論，也算是中上不平。如今我們提早一步跨入成品住宅之列，相信我鄭州的房地產(chǎn)水平會(huì)更進(jìn)一步。
3、鄭州的成品住宅，會(huì)呈現(xiàn)剛需項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)首改化，首改項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)改善化——當(dāng)然，我說(shuō)的是那些有點(diǎn)追求的開發(fā)商，和顧點(diǎn)顏面和吃相的開發(fā)商會(huì)這樣做。
4、預(yù)計(jì)這頭兩年，鄭州的成品住宅不外乎我本文說(shuō)的這6個(gè)檔次。你想買什么樣的檔次，應(yīng)該能看透樣板間和置業(yè)顧問(wèn)的銷講，摸清它真實(shí)的檔次了。
