鄭州樓市亂侃鄭州地產(chǎn)史之開篇。
一直想梳理一下鄭州房地產(chǎn)的發(fā)展史，但是這個話題實(shí)在太大，不知道如何開口，我們先說說一個路口吧。中州大道航海路口，說說路口周邊的4個樓盤。
4個樓盤分布如下圖所示：
一、首先我們來看西北角的富田太陽城。
富田太陽城，這個由村里開發(fā)的樓盤（后來逐步發(fā)展為鄭州有影響力的開發(fā)商）。
第一，沒有地下停車場，項(xiàng)目周邊，特別是東北區(qū)域停車場面實(shí)在太美，不敢看，停車之亂在鄭州名列前茅是沒問題。當(dāng)然不是他們不想建地下停車場，只是全建成了商業(yè)，絲毫不舍得建一個車位，狠了點(diǎn)。想起了國貿(mào)360……不說，說了估計(jì)富田的客戶都是淚。
第二，商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)之差難以啟齒，業(yè)態(tài)布局之雜，客流動線之亂在鄭州實(shí)屬難見，又想起了國貿(mào)360，富田商業(yè)規(guī)劃之水平和同時期的國貿(mào)360相比真是甩開了幾條街，特想知道當(dāng)初開發(fā)商花了幾千塊錢請的這些咨詢定位公司和規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。如果不是小區(qū)及周邊小區(qū)強(qiáng)大的客戶基礎(chǔ)，真的不敢想象這里的商業(yè)竟然還能熱火朝天，位置極好且裝修豪華的古玩城還在茍且殘活，著實(shí)讓人心疼。
第三，公寓更美。如上圖所示的幾大公寓樓，在鄭州呆過一段時間的肯定記得，這幾個外表華麗的公寓樓內(nèi)部可是暗無天日的迷宮，我已經(jīng)不記得是幾梯幾戶了。二十多戶是應(yīng)該有的，可是，這可不是45㎡的小戶型。不知道說上面2個事情的時候，怎么說到國貿(mào)360了，說到這里，也不能少了國貿(mào)360吧。國貿(mào)360的公寓樓和富田太陽城的真是棋逢對手！將遇良才！但我絲毫不鄙視國貿(mào)360，就像我想揍那些車窗丟垃圾者，卻只是鄙視停車在路邊撒尿一樣。不憋到一定程度，誰會停車在路邊撒尿。但你丟垃圾也是被憋的嗎？寸土寸金的國貿(mào)，為了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價值指標(biāo)，或許可以原諒，你富田的容積率才幾呀。
富田不知不覺繪出這么多美麗的畫面，其實(shí)，不論是它的停車位設(shè)計(jì)，商業(yè)布局還是公寓設(shè)計(jì)，其實(shí)都是規(guī)劃的問題。不過到了財(cái)富廣場，富田的設(shè)計(jì)怎么還是那么爛，到興龍灣才稍稍改善吧。
其實(shí)房地產(chǎn)的規(guī)劃對城市特別特別重要，當(dāng)一個項(xiàng)目，特別是商業(yè)與城市不協(xié)調(diào)的時候，就會變成城市的毒瘤，我們平時說，城市就是地球的毒瘤。那么我可以說，失敗的商業(yè)更是城市的毒瘤，再次給新田一個贊，在那種時期能將360項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成現(xiàn)在的樣子，水平真的不一般。判斷一個項(xiàng)目是否成功，我們唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是它能否融入這片區(qū)域。真想把太陽城踢出去。
富田太陽城就是房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段。亂弄。
二、然后，我們再來說說隔壁的美林河畔。
這也是鄭州的"著名樓盤"，為何著名，估計(jì)大家會異口同聲的說："容積率"。沒錯?；炯冏≌?xiàng)目的話，這個應(yīng)該是鄭州之最了吧，還有更高的嗎？好像冬天的時候，在有太陽的情況下，某些樓連25樓都見不到光吧。
如果說太陽城水平低，求利高的話，這個美林河畔可就是"水平低，心太黑"了吧。不知道這個樓盤是不是興達(dá)開發(fā)的，我記得興達(dá)開發(fā)的什么興達(dá)國貿(mào)，園田路的興達(dá)公寓，還有通苑興達(dá)都挺好的，干嘛把這個搞成這樣。
不說這個樓盤了。
這個樓盤算是中級階段了，不知道它容積率是多少啊，假設(shè)是12的話(至少10肯定是有的)。能在容積率12的情況下，這種地形的情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)成這樣，真是很難得了。表揚(yáng)一下！求利心強(qiáng)了點(diǎn)，但水平真的高。
三、我們再說說美景鴻城:
說真的，美景鴻城這個樓盤總體還是不錯的，美景開發(fā)這個樓盤很用心，盡管聽說美景地產(chǎn)的基層工作人員的服務(wù)態(tài)度很不好，但是美景的高層絕對是個有良心的企業(yè)家。盡管這個樓盤也亂得一塌糊涂，但他的亂和富田的亂是2個概念，這個區(qū)域的亂真的是管理的問題了。美景鴻城哪個指標(biāo)能在鄭州數(shù)一數(shù)二呢，那一定是去化速度了，開盤基本售罄是它的最有名氣的名片了吧。
鴻城的整體規(guī)劃中規(guī)中矩，樓棟排布中規(guī)中矩，毫無特色，當(dāng)然也更無破綻。鴻城的風(fēng)格卻值得一說，在這個幾乎全是崇洋媚外風(fēng)格的地產(chǎn)界里，能堅(jiān)持中國古文化建筑風(fēng)格，本身我就欽佩，中式的外立面，中式的園林景觀。真的很欣賞這個女老板。
圖為中式的外立面
圖為中式的園林景觀設(shè)計(jì)
鴻城的戶型設(shè)計(jì)也是用盡了心思。下面是一個56㎡的戶型。標(biāo)準(zhǔn)的二室二廳：獨(dú)立客廳，標(biāo)準(zhǔn)的餐廳，2個臥室（其中一個陽臺改造），獨(dú)立廚房，還有陽臺。面積卻只有56㎡。麻雀雖小，卻做得如此精致，可謂用心良苦。
圖為56㎡戶型
鴻城這個盤已經(jīng)賣完了，這個公司也基本算是被萬科收購了（當(dāng)然，現(xiàn)在傳說兩家又分了，美景的人又都回去了，東區(qū)、北區(qū)、陳砦的地塊美景自己玩了）。今天我們不論說這個盤好，還是壞，意義都不大了。只是從地產(chǎn)發(fā)展的角度上說，這個樓盤所處的階段正是鄭州樓市發(fā)展的巔峰期。
不過還是補(bǔ)充一下這個樓盤的不是吧。當(dāng)初賣房的時候，打的是鄭州之門的概念，要蓋一個橫跨騰飛路的大樓。影子呢？不埋怨美景，這是開發(fā)商的一貫做法，賣概念嗎？以后消費(fèi)者對大盤開始宣傳的概念別太當(dāng)真就行啦。
四、最后說說萬科龍?zhí)谩?/span>
前幾天剛說過龍?zhí)茫]看過的請翻一下歷史信息，是11.20日發(fā)送的），今天就不說了。沒什么可說的，中國最牛逼的開發(fā)商，樓盤肯定是好樓盤。龍?zhí)煤笃谟猩虡I(yè)，期待一下。
說了這么多?？偨Y(jié)一下這4個樓盤：
這個扎堆的4個樓盤的開發(fā)歷程，其實(shí)也反應(yīng)了鄭州房地產(chǎn)開發(fā)的總體水平發(fā)展。由村開發(fā)，雜亂規(guī)劃到國內(nèi)頂級房企品牌開發(fā)，一路走來，發(fā)展還是很迅速的。
其實(shí)，說了這4個樓盤。大家應(yīng)該發(fā)現(xiàn)其實(shí)我們應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)的什么，如果不是我們自己的樓，什么和我們最有關(guān)系呢？
外立面好看不好看，和我們有關(guān)系不大，少看2眼嘛。
容積率高不高，和我們有點(diǎn)關(guān)系，人多了，密度大，居住不舒服，但總體關(guān)系不大。
戶型好不好，戶數(shù)多不多，和我們更沒關(guān)系了。
和我們最有關(guān)系的就是"規(guī)劃"！我是這么認(rèn)為的。
項(xiàng)目規(guī)劃好不好，對周邊影響很大，項(xiàng)目尚且如此，城市更是如此。
鄭州的規(guī)劃，一個字：爛。不知道大家覺得呢。
題目為什么叫亂侃，亂，就是說天說地，亂說一氣，中心思想表達(dá)完就行。侃，就是不用專業(yè)術(shù)語，不說專業(yè)詞匯，讓賣燒餅的都能聽明白。
話題打開了，接下來我們聊聊鄭州的房地產(chǎn)發(fā)展史，首先，我們先從城市規(guī)劃談起，請關(guān)注鄭州樓市亂侃鄭州地產(chǎn)史的下一篇：《亂侃鄭州地產(chǎn)史之城市規(guī)劃》。
（完)
