幾年之前，《紐約時報》有一篇文章《從紐約到開封》，文中說：
“公元2000年以前，世界的中心城市是伊拉克的烏爾；公元1500年，也許是埃及的底比斯；公元1000年，暫且認(rèn)為是黎巴嫩的西頓；公元500年是波斯的波斯波利斯；公元元年是羅馬；公元500年是中國的長安；公1000年是開封；公元500年是佛羅倫薩，公2000年是紐約；到了公元2500年，上述這些城市可能一個都不挨邊兒了?！?/span>
白居易在《隋堤柳》中描寫開封道：“大業(yè)末年春暮月，柳色如煙絮如雪?！北彼务€馬柴宗慶更是留下了兩句傳頌千古的名句：“曾觀大海難為水，除去梁園總是村！”
幾個世紀(jì)以來，無論它稱之為汴梁、東京亦或是開封，這座城始終是綿延百年的花柳繁華之地、昌明隆盛之邦。
今天，我們就來聊聊開封的房地產(chǎn)市場。
如果你想要了解一個城市的房地產(chǎn)市場，那么就需要了解城市的宏觀層面、房地產(chǎn)一二級市場、城市板塊的細(xì)分、典型房企的入駐，筆者從這幾個方面一一介紹開封。
開封是河南省地級市，地處河南省中東部，是國務(wù)院公布的首批國家歷文化名城、中國六大古都之一、河南省新興副中心城市、中原城市群核心發(fā)展區(qū)城市，鄭州大都市區(qū)核心城市，同時開封自貿(mào)區(qū)也是中國（河南）自由貿(mào)易試驗區(qū)三大片區(qū)之一。
截至2015年底，開封市總面積6266平方公里，下轄5個市轄區(qū)、4個縣，常住人口454.26萬人。
開封地圖▼
（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）
中原城市群：以鄭州為中心，以洛陽為副中心， 開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、漯河、平頂山、濟(jì)源等地區(qū)性中心城市為節(jié)點構(gòu)成的緊密聯(lián)系圈。
中原城市群分布——中原城市群核心城市在這一輪房價上漲中增幅較快。
（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）
自貿(mào)區(qū)：中國（河南）自由貿(mào)易試驗區(qū)實施范圍119.77平方公里，涵蓋三個片區(qū)：鄭州片區(qū)73.17平方公里，開封片區(qū)19.94平方公里，洛陽片區(qū)26.66平方公里。
中國（河南）自由貿(mào)易試驗區(qū)開封片區(qū)重點發(fā)展服務(wù)外包、醫(yī)療旅游、創(chuàng)意設(shè)計、文化傳媒、文化金融、藝術(shù)品交易、現(xiàn)代物流等服務(wù)業(yè)，提升裝備制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工國際合作及貿(mào)易能力，構(gòu)建國際文化貿(mào)易和人文旅游合作平臺，打造服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展區(qū)和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)對外開放先行區(qū)，促進(jìn)國際文化旅游融合發(fā)展。
河南自貿(mào)區(qū)分布——開封作為河南自貿(mào)片區(qū)之一，將迎來發(fā)展新機(jī)遇。
開封距離鄭州國際機(jī)場50公里，隴海鐵路貫穿全境，京廣、京九鐵路左右為鄰，黃河公路大橋橫跨南北，310、106國道縱橫交匯，同時連霍高速、蘭南高速、大廣高速交織。
開封周邊道路——便捷的交通為第三產(chǎn)業(yè)提供了有利的條件。
2011-2016開封GDP和人均GDP▼
（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局）
近6年來開封GDP增速保持在8%以上，同樣人均GDP的增速也保持在8%以上，增速穩(wěn)定。
2011-2016開封產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)▼
（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局）
第一產(chǎn)業(yè)不斷下滑，第二產(chǎn)業(yè)保持在40%，第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增加，2016第三產(chǎn)業(yè)占比43%，形成以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體制。
? 固定投資：高速增長
2011-2016開封固定投資以及房地產(chǎn)投資▼
近6年開封固定投資高速增長，年均漲幅12%以上，同時房地產(chǎn)投資占比處于同級別城市領(lǐng)先地位。
?人均可支配收入與城鎮(zhèn)化率：持續(xù)增長
2011-2016開封城鎮(zhèn)人均可支配收入與城市化率▼
2016年開封城鎮(zhèn)居民收入將近2.5萬，可支配收入較高，同時常住人口206萬，城鎮(zhèn)化率46%，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段。
? 區(qū)域規(guī)劃——鄭州向東，開封向西
區(qū)域發(fā)展方向示意圖▼
在鄭汴一體化的發(fā)展背景下，開封沿鄭開大道一路向西發(fā)展，鄭汴融城積極擁抱鄭州。
? 城市規(guī)劃——北控、南改、西進(jìn)、東調(diào)、中疏
開封發(fā)展方向示意圖▼
北控：對古城北側(cè)實施建設(shè)總量控制，避免因包圍古城而對古城產(chǎn)生更多的交通壓力。
南改：結(jié)合路網(wǎng)和火車站地區(qū)綜合改造，改善南城面貌。
西進(jìn)：以向西發(fā)展為重點，建設(shè)汴西新區(qū)，接軌區(qū)域發(fā)展，構(gòu)筑面向區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)職能。
東調(diào)：調(diào)整、改造東南部地區(qū)，整合外圍功能組團(tuán)。
中疏：保護(hù)古城，控制古城居住人口規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，重點提升古城居住環(huán)境質(zhì)量，改善旅游環(huán)境。
開封西區(qū)功能分布圖▼
開封市靠旅游單一產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，留客能力弱，經(jīng)濟(jì)相對弱。
開封東以村落為主，南以工業(yè)為主，北有黃河以及連霍天然屏障，唯有向西發(fā)展擁抱鄭州，故政府積極打造鄭汴新區(qū)。
?一級市場：供銷比與樓面價不斷攀升
2012-2017開封土地供銷情況▼
2017年開封土地市場供應(yīng)226萬平方米，成交84萬㎡，供銷比為2.7，同時近幾年樓面價漲幅較大，2017年樓面價為1648元/㎡，同比漲幅59%，主要的供地區(qū)域為鄭汴新區(qū)，土地供應(yīng)集中而且活躍。
?商品房市場：供需兩旺
2012-2017開封商品房供應(yīng)走勢以及排名▼
2016年開封商品房市場供不應(yīng)求，年銷售面積333萬㎡，2017年供需基本持平。
?商品房價格：穩(wěn)步上漲
2013-2017開封商品房成交均價▼
近5年來開封商品房均價穩(wěn)步提升，2017年開封商品房均價為5158元/平方米，2016年的商品房均價僅次于洛陽。
?主要項目成交：繼續(xù)攀升
2017年開封主要項目銷售情況▼
主要成交的區(qū)域為開封西區(qū)，主要成交的房企為外來一線房企，在過去的兩年開封西區(qū)一直是非?；馃岬膮^(qū)域。
?2017年開封房地產(chǎn)成交情況：量價齊升
2017年開封房地產(chǎn)市場全年銷售額206.36億元，同比增長36.4%。
2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成251.59億元，同比增長32.1%，其中住宅投資184.71億元，同比增長37.8%；商業(yè)用房投資完成46.22億元，同比增長42.1%。
2017年房地產(chǎn)銷售面積為394.68萬㎡，同比增長13.6%，其中住宅銷售面積為為357.57萬㎡，同比增長15.4%；商業(yè)用房銷售面積為33.56萬㎡，同比增長23%。（備注：此數(shù)據(jù)為官方數(shù)據(jù)，未包含蘭考縣）
開封房地產(chǎn)市場發(fā)展喜人！
開封西部是開封重點的發(fā)展板塊，恒大、碧桂園、綠地、綠城等品牌房企聚集，項目主要分布在鄭開大道沿線。
開封西區(qū)主要項目分布▼
開封西區(qū)物業(yè)形態(tài)豐富，高層7500-10000元/㎡，洋房13000-15000元/㎡，別墅15000-19000元/㎡，量價遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域。
?典型項目——恒大帝景
恒大帝景占地163畝，總建筑面積33萬㎡，容積率為2.5，物業(yè)類型包含精裝高層（裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡）、精裝洋房（裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡）
恒大帝景效果圖▼
恒大帝景市場去化效果較好，一期是高層87-111㎡兩房、120-144㎡三房、洋房146-167㎡四房；二期是小高層95㎡兩房、103-144㎡三房。
恒大帝景房價走勢▼
目前恒大帝景一期基本售罄，二期高層均價9800元/㎡。
?典型項目——鄭開橄欖城
鄭開橄欖城總占地1200畝，總建筑面積260萬平方米，容積率為1.8，物業(yè)形態(tài)包括別墅、洋房、高層，一共分為八個地塊，1期150畝，2期270畝。3期80畝，5期100畝。
鄭開橄欖城效果圖▼
目前一二三期基本售罄，高層均價9000元/㎡、洋房均價13000元/㎡。
鄭開橄欖城房價走勢▼
兩家非常典型的項目較之前都有較快的增幅，主要是受益于鄭州限購，購房人群溢出。
另外除了上述所說的開發(fā)商外，萬科、華夏幸福、中南置地等也紛紛入駐開封。
開封北部區(qū)域意向入駐開發(fā)商▼
開封的房地產(chǎn)市場非常喜人，開發(fā)商非常有意愿入駐。
對于開發(fā)商來說，開封房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭非常好，是非常愿意進(jìn)駐的區(qū)域。
這一輪地市房價上漲當(dāng)中新鄉(xiāng)、開封、許昌上漲異常搶眼，主要是基于政策推動、房企進(jìn)駐、地王頻出、客戶外溢等因。
2017年地市房價漲幅TOP10▼
但要知道，大部分三四線城市面臨人口流出、無產(chǎn)業(yè)支撐、老齡化等，支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。
綜合來看，三四五六線城市仍然只有自住屬性，投資需謹(jǐn)慎。
今天的開封是一個歷盡繁華的舊貴族。繁華如過眼云煙，但于千萬座城池當(dāng)中，至少開封曾慷慨的擁有這幾度的珠璣日月，那幾載的黼黻煙霞。
開封這座城，落寞過，卻從未沉淪。
