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一路向東
上周，鄭州樓市發(fā)了一篇文章，《鄭州一路向東，東！東！東！東到哪兒？》。文中告訴我們的事實是，到了今天，鄭州城市向東發(fā)展已經(jīng)跨過了幾個階段：跨過107發(fā)展龍子湖；跨過京港澳發(fā)展白沙。
而在向東發(fā)展發(fā)展綠博的過程中，是有一個最為安全的范圍區(qū)域的。就是以金水東路為主，向東自然延展，北至平安大道，南至綠博大道，東至賈魯河改線的夾和區(qū)域，這是鄭州向東的安全區(qū)域。
而在這個安全區(qū)域范圍內(nèi)，西起京港澳，東至萬三公路的區(qū)域，則是安全區(qū)域內(nèi)的核心區(qū)，未來省級行政中心的核心規(guī)劃象湖就在這里，這也就是如今我們所說的白沙片區(qū)。
象湖的超強配套和規(guī)劃的高大上，不必贅言。我們要說的是，在探訪這個片區(qū)的時候，我們發(fā)現(xiàn)整個片區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)品，不管是豪宅，還是高層，遠遠不能匹配象湖應有的身段和地位。
在這里，你找不到一個像東潤泰和、建業(yè)天筑、瀚海晴宇一樣的產(chǎn)品，可以成為整個區(qū)域版塊的標桿。很多時候，這些標桿是有一種引領作用的，它代表著這個區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的最高水平。而這個代表型的作品，不會是別墅，也不會是洋房，只能是高層。
相比于主城區(qū)，白沙的容積率真的是不高的，2.5以下是普遍的存在。而在低容積率下，白沙所有的項目，幾乎都做的是高低配。
地產(chǎn)圈有一個慣性，在相同容積率的條件下，如果地塊內(nèi)全部設計成高層住宅和高低配兩種方案都可行的話，為提高產(chǎn)品的溢價率，開發(fā)商通常會選擇高低配方案。
但高低配這種配置的弊端非常明顯，就是居住舒適感會大打折扣，不但洋房和別墅業(yè)主的私密性得不到保障，并且還會讓小區(qū)的綠化空間大為縮小，特別是一樓帶院的設計，會讓原本就被縮減的綠化更為縮水。
所以，高低配雖然常見，但并不見得合理，它只是在以利潤為導向，而不是人性化的居住舒適感。
也因此，白沙并不缺豪宅，也不缺洋房和別墅，但是你卻找不到一個可以稱之為標桿的項目。
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一次探盤時的發(fā)現(xiàn)
上周六去北龍湖探盤，沒想到卻在北龍湖的一個樓盤的售樓部里，發(fā)現(xiàn)了白沙片區(qū)的一個讓人驚喜的項目。正因為這個項目以自己的純粹來填補了白沙的空白，并且以犧牲自己利潤為代價，為業(yè)主打造出了居住舒適感，這一切都值得我們來說一說。
好產(chǎn)品和好地段是相得益彰的，兩者之間是一個相輔相成的關(guān)系，就比如說自然環(huán)境獨一無二的北龍湖配上高大上的別墅和洋房，自然會成為整個河南省的住宅金字塔的頂尖。
所以在從售樓部出來之后，我們就開車直接去了白沙的項目現(xiàn)場，我們需要實地探查一下項目的具體的位置和地段，以及周邊的實際環(huán)境。
它位于白沙片區(qū)內(nèi)幾乎是最西的鄭信路，距離鄭州東站6.5公里，距離CBD10公里，距離龍子湖大學城2.5公里。在中午12點，我們開車從項目所在的位置沿著金水路往東區(qū)回的時候，走到省政府門口，我特意看了一下表正好是12分鐘。當然，主要是因為這天金水路不堵車，除了紅綠燈之外一路暢通。
這個位置，不管你是在CBD上班，在高鐵站上班，還是在龍子湖湖心島上班，或者將來在北龍湖湖心島上班，交通半徑基本上都在半個小時或者40分鐘之內(nèi)。如果你在象湖上班，那就更近了。
這個時間成本，和在西郊或者南部片區(qū)、北部片區(qū)的任何一個區(qū)域居住，到東區(qū)上班的時間成本相比，甚至都要節(jié)省。如果說產(chǎn)品、物業(yè)和配套是開發(fā)商實力的表現(xiàn)，那么地段則具有先天的不可取代性，好就是好，不好就是不好，絲毫摻不得假的。
從產(chǎn)品來說，這完全是一個均好型的產(chǎn)品。我們來看一下項目具體的配套數(shù)據(jù)：
?全19層品質(zhì)精裝大平層，各層建筑層高3.1m；
?一梯一戶設計（一層兩戶，兩部電梯，電梯直接入戶）。
如果說，容積率2.49，做成純19層的小高層社區(qū)，放眼整個鄭州市，還能有幾個這樣的社區(qū)的話？那么，單純的做成的一梯一戶，一層兩戶的純板樓設計，這樣的社區(qū)，在鄭州你又能找見誰！一個都沒有。
鄭州不缺板樓，但是問題在于鄭州所有的板樓社區(qū)都不純粹，幾乎都會做成高低配。
而鄭州最擅長的是什么呢？就是兩梯三戶、或者兩梯四戶的板塔結(jié)合設計。后來又從南方學過來了分離式核心筒做成的北向通風連廊的偽一梯二設計。現(xiàn)在越來越證明，這種設計公攤大，又不能像南方一樣偷面積，在北方并不是特別合適。
在長三角考察的時候，我們發(fā)現(xiàn)在一個并不是很起眼的城市寧波，90%的產(chǎn)品都被設計成了一梯一戶、兩梯兩戶的純板樓設計，整個寧波的產(chǎn)品線領先北方至少五年。說這些，并不是在揚南貶北，我們只是想強調(diào)趨勢，未來這些領先五年的南方產(chǎn)品，必將成為北方學習的趨勢。
?戶型面積141三房、165四房、186四房、218五房
165四房戶型↓
218五房戶型↓
在鄭州現(xiàn)有的豪宅產(chǎn)品中，不管是建業(yè)天筑，還是東潤泰和，都是有遺憾存在。是什么呢？就是80多平的小戶型。東潤泰和設計的最小戶型本應該是160平的三房，但是最后70%的戶型做的都是80多的兩房。建業(yè)天筑設計的最小戶型本應該158的三房，但最后也是一大半都做了80多的兩房。
沒錯，根本原因就是9070的政策限制，任你再豪的豪宅，再高的配置也不得不放低身段，留下難以彌補的遺憾。
但是，目前這個政策已經(jīng)取消了，所以你看到北龍湖的高層住宅，正商善水上境直接就可以180平起。這樣的社區(qū)最大好處是更純粹，戶數(shù)更少，大戶型就像一把標尺直接為你篩選了隔壁的鄰居。
?所有精裝設計均出自臺灣室內(nèi)設計大師之手
整個項目的所有戶型，由臺灣設計師唐忠漢，操刀設計精裝交付。以新奢成品理念導入整體戶型設計，裝修色調(diào)以暖灰、白色和原木色為主！設計師風格凸顯，更加宜居，人性化。
我們來看三個不同風格的臥室裝修設計↓
?建筑立面：太空鋁板
太空鋁板是從建業(yè)天筑開始在鄭州市場上流行起來，然后瀚海晴宇、東潤泰和北龍湖的正商山水上鏡高層用的也是太空鋁板，特別是泰和的外立面，以極具設計美感的黑白灰成為北三環(huán)邊上一道亮麗的風景線。
如今，這種材料幾乎已經(jīng)成為鄭州的高端高層住宅外立面標配。
除此之外，中央空調(diào)、新風除霾系統(tǒng)、地暖、智能家居、直飲水、熱水循環(huán)系統(tǒng)、垃圾粉碎系統(tǒng)等十大科技配套，也是紫藤公館的標配。
以上這些，只是這個項目的最基本的配套，也就是說構(gòu)成這個項目的最基本的一些元素。而這個項目真正打動我們的地方，在于下面這些設計。
3
亮點、亮點
我們來盤點一下市場上那些相同容積率的純高層項目，縱觀鄭州樓市：
目前2.5容積率做純高層的項目有兩個：東潤城一期、昆侖望岳。
容積率3的純高層小區(qū)有三個：
永威五月花城（容積率3）
東潤泰和（容積率3）
瀚海晴宇（容積率3）
容積率在2-3之間的純高層小區(qū)的公共空間、中心景觀、活動空間、樓間距、綠化空間更好更舒服，通常會有很大的中心景觀區(qū)。
容積率2-3的高低配項目有5個：
正商書香華府（容積率3）
中海錦苑（容積率3）
萬科紫臺一期（容積率2.5）
正商善水上境（容積率2.5）
恒大悅龍臺（容積率2.5）
同為2-3的容積率，卻做成了高低配的小區(qū)，其公共空間肯定要受到擠壓，對高層用戶是不公平的，特別是樓間距就肯定會很少，居住感不好。
最典型的案例就是永威五月花城和正商書香華府，鄭州樓市曾經(jīng)發(fā)過以這兩個項目為案例，討論相同容積率下，純高層和高低配設計之間公共空間差別的文章，可以進行查看。
但是后來在東潤泰和交房的時候，很都人都對泰和的外立面表達了驚艷，卻對泰和的綠化卻有些失望。容積率3的純高層社區(qū)，綠化不應該做成這樣??？
其實這不能怨泰和，因為這受到泰和地塊的先天因素的制約，天生的狹長型地塊，注定與大組團的景觀和公共空間無緣。說實話，景觀能做成這樣，泰和已經(jīng)是盡力了。
那么什么樣的地塊做綠化，做各種功能性組團，才更適宜呢？有兩個核心要點：地塊必須要方正，不能過窄或過長；不能高低配。就像下面這樣：
這是這個項目的整體平面圖，因為地塊方正，所以從圖中我們可以看到，景觀和公共空間是做了各種功能的綠化組團和業(yè)主使用功能分區(qū)的。
我們舉兩個案例說一下吧！
先看景觀設計
我們可以看到整個社區(qū)被以花、果、林、葉為主題分為了四個組團，然后按照不同的組團挑選綠植。我們看到植物的選擇也是櫻花、桃花、碧桃、柑橘、紅楓、銀杏等等，很常見，因為夠家常。
目前，在所有的新小區(qū)中，我們最看到的，依然是那些固定的所謂“五重綠化”，講求的是植被的參差搭配，從而營造出落差的美感；講求的是樹種有多么的名貴，價值多少錢。
這些無一例都是從重慶龍湖學來的，這些做房地產(chǎn)的人基本上都知道。但是很多人不知道的是，這些其實是龍湖十年前采用的標準和模式。而如今，龍湖早已經(jīng)舍棄這些設計方式了。
那么，龍湖今天采用的是什么樣的綠化設計呢？去年10月，我曾經(jīng)去龍湖的一個別墅項目調(diào)研，綠化設計是主要特色之一。就在那時我才知道，龍湖的綠化，早已升級成為全生命周期，春季看花，夏天看樹，秋天摘果，冬天看雪。
整個景觀設計，講究的是人與綠化的互動和參與感。在那個社區(qū)內(nèi)，我沒有見到一棵名貴樹種，最常見的卻是桃樹、杏樹。龍湖的工程師說，這些果樹品種都很好，秋天會結(jié)很好的果子，目的就是要讓業(yè)主們?nèi)フ映浴?/p>
所以，在看到上面這張圖的那一刻，我是心動的。
活動空間設置的多樣化
在這整個社區(qū)內(nèi)，我們看到可以做到各種組團有動有靜，比如說鄰里互動區(qū)、陽光草坪、個人靜謐空間、萌寵樂園、兒童全年齡活動區(qū)可以做到兼顧。
我們就以這個全年齡互動活動區(qū)為例來說一說。幼兒學步、3-6歲兒童玩耍、6-12兒童喜歡探險，對于孩子來說，不同的年齡需要的是不同的游戲模式。
而全年齡活動區(qū)的出現(xiàn)，讓所有孩子的活動區(qū)都集中在一起，又按功能進行不同的分區(qū)，讓所有的孩子可以在這里，從幼時一直玩到初中，這不正是那種久違的童年感覺嗎？
也許很多父母都有一個感受，我們小的時候，家里孩子多，領居家的孩子也很多，在家很熱鬧，出門又有很多小伙伴，從來不知道孤獨兩個字是怎么寫的。
但是如今卻不一樣了，平時家里就一個孩子，只有爺爺奶奶在家里帶著，整天就是要么在家里玩玩積木，去小區(qū)里溜溜彎，夏天就是去門口的商場里。孩子很少會再有自己的小伙伴。發(fā)小這個概念，穿著開襠褲一起長大的浪漫景象，都慢慢的要絕跡了。
冬天的時候有一次路過錦藝城，看見商場門前簇擁著眾多的老人和眾多的孩子，大家都坐在廣場上曬太陽。但是彼此卻都是陌生的，同一張木椅子上的兩個人，各自抱著各自的孩子，卻不知有對方的存在，冷漠、隔閡彌漫著整個空間。
那個時候我就想，假如有一個小區(qū)，可以讓所有的孩子能集中一起玩，可以和自己的發(fā)小一起長大，這樣的小區(qū)應該是很難得的吧！所以，在看到這張圖的那一刻，我是心動的。
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這個小區(qū)是紫藤公館
也許很多人都已經(jīng)猜出來了，這個小區(qū)就是紫藤公館，亞新開發(fā)的。
我以前一直認為亞新就是一個二線的低調(diào)的開發(fā)商，在鄭州南部經(jīng)營著自己的千畝大盤。但是，在2016年，亞新在白沙片區(qū)拿下紫藤公館地王地塊，在經(jīng)開區(qū)拿下海棠公館地王地塊，接連拿下地王，讓我第一次看到亞新的野心。
后來去亞新美好城邦探盤，第一次看到了亞新的成品房標準，當時非常的詫異，可以說超過了同價位和同類型產(chǎn)品中所有的精裝產(chǎn)品。后來又聽亞新的銷售說，從今年開始，亞新實行全美好系成品房交房，我開始覺得亞新是有追求的。
直到上周發(fā)現(xiàn)了紫藤公館，我開始對亞新刮目相看。并不說紫藤有多么獨一無二，而是在它身上，我們看到了更多的東西。
在它身上，我們看到了本土開發(fā)商在面對外來壓力時的應對和自我突圍之路，看到了本土開發(fā)商在應對市場變化時的變革和雄心。
在它身上，我們看到了一個房地產(chǎn)企業(yè)在想要用心做產(chǎn)品時的努力和付出；世上本無完美之物，但難得的是不斷的進取和自我完善。
這一切都是值得肯定和稱贊的，你說呢？
