一位找我做置業(yè)咨詢的客戶，一大早就打電話給我，鄭州房價降了？你上個月還叫我買，不用等。我剛買就降了，怎么辦？
隨后，他還發(fā)給我一張鄭州樓盤的降價清單，希望我能對他產(chǎn)生愧疚之情。
但是，好吧！我們今天就看看鄭州房價降了多少？以及現(xiàn)在買還是再等等？
▼先看這張降價清單
首先，我們說三點：
1、 這是一張流傳的清單，里面的價格都曾真實存在的；
2、 鄭州降價樓盤遠不止這些；
3、 但是，我們按照區(qū)域?qū)⒁陨蠘潜P分為兩類：四環(huán)內(nèi)和四環(huán)外。
我們先看主城區(qū)的項目：
金樽府最近釋放的高層價格是15000多（毛坯）。但，這次報價的背景是：
1、 開發(fā)商從泰和變成盛澳，品牌溢價降低1000+；
2、 從精裝變毛坯，精裝修溢價降低3000+；
3、 上次報價是2017年初，營銷時機降低1000+；
這樣一算，盛澳的報價很合理呀，且金樽府高層僅是對外報價，也是第一次開盤，不存在降價，最多也就是低于市場預(yù)期。
注意：是補交。
名門前期銷售時的政策是，首付分期和不分期是兩種優(yōu)惠政策，也就是原來分期的時候就比不分期貴X個點，現(xiàn)在開發(fā)商著急回款，你能補齊首付，我就給你把這X個省掉。
這不算降價吧？
注意：是特價房。
我們看7月28日-7月29日和昌現(xiàn)場開盤高層均價（毛坯）：12900―13700元/㎡左右。當時的優(yōu)惠方式：
1）認籌優(yōu)惠1%
2）開盤優(yōu)惠1%
3）現(xiàn)場選房優(yōu)惠1%
4）按時簽約1%
大家可以算一下，如果按照四個點的優(yōu)惠看，全部優(yōu)惠完，也是12000+了。
我們先看金水世紀城二期最新的開盤記錄：10月6日，推售7#樓房源，成交均價：12500元/㎡，去化率92%；
▼這是金水世紀城開盤前的廣告
12500元/㎡，很意外嗎？可是這貨一直報價12500，從來沒變過呀！
甚至在17年8月5日，金水世紀城還有曾經(jīng)有過10000元的特價房。
這樣對比，金水世紀城的特價房在逆市行情狂漲2500？
但我們再看，也是在去年，就是這個盤，還推過13000的特價房。
我們會發(fā)現(xiàn)，這就是這個開發(fā)商營銷套路，時不時的出來驚嚇一下。什么盤具有這個特征呢？
1） 開發(fā)商不靠譜的
2） 規(guī)劃不靠譜的
比較典型的就是金水世紀城這種的。
先看其最近開盤記錄：9月16日高層均價18000-19000元/㎡(精裝)，洋房標準層均價23000元/㎡（精裝）；當時的優(yōu)惠方式如下：
1）成功認購優(yōu)惠2%；
2）按時簽約優(yōu)惠1%；
3）團購優(yōu)惠1%；
4）派籌優(yōu)惠1%；
5）高層驗資優(yōu)惠2萬，洋房驗資優(yōu)惠5萬，籌帶籌優(yōu)惠6000元；
6）裝修款一次性付清高層優(yōu)惠2%，洋房非首層優(yōu)惠3%，首層優(yōu)惠4%；
單看高層，合計優(yōu)惠7%+2萬，大概每平米優(yōu)惠1500元/㎡左右，再加上500元/㎡的裝修溢價，其實也不算什么降價吧。
華潤就是按照備案價賣的。其目前釋放的這個價格就是一樓或者頂樓特殊房源，標準層均價19000元/㎡，樓頂和底層價格均價18000元/㎡左右，再加上華潤的簽約案場優(yōu)惠，也就是這個價格了。
以上就是這張清單上四環(huán)內(nèi)降價的情況，我們會看到四環(huán)內(nèi)項目降價是基本是烏龍事件。
但有人會說遠郊降了！這個是真的，是實實在在的降了。我們就不一一的分析了。原因如下：
首先，遠郊因為價虛不抗跌，這是由遠郊新城的特性決定。
1、 遠郊新城沒有二手房市場，遠郊新城全部是新盤。
2、 相關(guān)部門及輿論對規(guī)劃的熱捧與引導(dǎo)
以上兩點決定，遠郊新區(qū)的價格具有炒作的基因，特別是在市場行情好的時候，在沒有二手房價格作為錨定標準的情況下，其價格是透明且是壟斷的，就會出現(xiàn)哄抬定價，就會在短時間內(nèi)出現(xiàn)50%的上漲行情，甚至是翻倍。
2016年以及2017年上半年，白沙、綠博、濱河皆是如此。
3、鄭州的一二手倒掛是不明顯，這得益于鄭州2016年10月-2017年6月一次性的調(diào)控到位。
所以鄭州沒有像2017年的武漢、成都、西安，牛市拉的那么長，也沒有像2018年的沈陽、昆明、貴陽、重慶一樣，出臺擠牙膏式的助漲調(diào)控；所以鄭州沒有像武漢、成都那樣隨便哪個區(qū)域一二手都有三四千的價差，有些區(qū)域甚至達到五六千。
所以鄭州的政府指導(dǎo)價基本上是真實反應(yīng)片區(qū)價值的。
就比如，白沙的政府指導(dǎo)價是9800，綠博的政府指導(dǎo)價是7600一樣，這就是他們的真實價值。
白沙的價格在融創(chuàng)象湖一號高層9800、建業(yè)春天里帶裝修11600，白沙的價格低已經(jīng)出來了，可是綠博就是不聽呢？
遠郊沒有二手房市場，新房價格是透明的。比如金科天籟城洋房13000，沒開之前就鬧的滿城風雨。
遠郊，就是如此，就如當初一個漲價，另一個就會跟上；同樣的，只要有一個開始降價，其它的就會跟進。
但，我并不認同遠郊新城房價降了，我更傾向于“只是價格賣的更合理而已”。
什么叫降價？降價就是本來該賣10000的，現(xiàn)在賣8000，叫降價。本來該賣7600的，之前賣12000，后來降到10000，你說這叫降價，實在不敢茍同。
不要看它曾經(jīng)的價格。沒有經(jīng)過二手房市場檢驗的價格都不是真實有效的價格。
好了，我們簡單總結(jié)一下：
四環(huán)內(nèi)降價是烏龍事件，更多是開發(fā)商促銷的一種手段，當然也真有八折、八五折房源，比如旭瑞和昌花漾里11800、和昌灣景國際11500的清盤特惠，這僅是局部機會，不能代表基本面。
遠郊新區(qū)價格是實實在在的下調(diào)且距離主城區(qū)越遠下調(diào)幅度越大。
但我們也必須承認。市場在9月份確實發(fā)生了變化，市場預(yù)期變了。
最直觀的感受是新房成交量腰斬；二手房議價空間普遍5%，部分虛高房源高達20%；
所以接下來市場會怎么走呢？
1、會有更多的開發(fā)商加入促銷的隊伍，“降價”是他們手打的牌，但基本上你也占不到多大的便宜。
2、遠郊，比如綠博、濱河的降價，是正常的市場選擇，不代面基本面。
但是，對于個別區(qū)域卻可以看看了，比如白沙。
在這一輪市場回調(diào)中，白沙是最先、也是回調(diào)最到位的區(qū)域，沒有之一。
從去年融創(chuàng)9800事件之后，再到五月份建業(yè)春天11600+裝修，可貸款，白沙的底就已經(jīng)出來了，可惜的是，白沙是沒有什么盤可推薦的。東望勉強算一個吧。
另外一個值得關(guān)注的區(qū)域是濱河國際新城，熟悉我的朋友都知道我對濱河國際新城這個片區(qū)的價值一直是肯定，之前寫過很多文章。
主要有三點：
1、 城市發(fā)展方向：在航空港落地，鄭州變成國家中心城市之后，鄭州雙城規(guī)劃出來之后，鄭州城市發(fā)展方向不可逆的變?yōu)闁|南。
2、 規(guī)劃級別高，是鄭州所有新規(guī)劃區(qū)域內(nèi)中僅次于北龍湖的區(qū)域。
3、 區(qū)域通達性、有地鐵，5年內(nèi)會大變樣且具備居住條件的區(qū)域。
雖然，我這么看好這個片區(qū)，但我沒有推薦過這個區(qū)域內(nèi)的項目。
因為這個片區(qū)就屬于幾乎完美，唯一的缺點就是貴。但是在這一輪新區(qū)價格回調(diào)中，濱河回調(diào)幅度是非常明顯的，2500+是有的。
我還是之前的觀點濱河15000以下的房子是值得的，但也看項目。
還有我之前一直DISS的楊金。
因為這個片區(qū)就是典型的什么都很差，唯一不差的就是價格貴。但是如果目前在售的碧桂園和康橋能回調(diào)3000+，或能精裝變毛坯，來一批特價房15500，康橋的還可以在+1000，也是可以的。不過看起來不太現(xiàn)實。
最后，我們看，其實四環(huán)內(nèi)也就這70個盤（左右），當然會有新盤進來但也有很多樓盤清盤。
在3月我們建議 ，2018年新房最好的窗口期6月份之前。
因為有人11000買了建業(yè)春天里+裝修；
還有人分期買了正弘瀾庭敘；
還有人買了正商城，可分期；
還有人買了正商家和家，可分期。
我們都知道6月份之后鄭州新房市場一度出現(xiàn)捆綁精裝、車位，比如名門翠園和高開的萬科云城，如果在6、7月份搖過號的都清楚，那個時候買房多難，比如正弘府。
但是為什么8月市場轉(zhuǎn)向了呢？
往大了說，因為“堅決遏制房價上漲”的大指導(dǎo)政策下，鄭州調(diào)控再次升級，和以往從需求端限購、限售不一樣，這一次直接從供給端整治，直接扼住了開發(fā)商的生命線，開發(fā)商必須跪了，遠郊是下跪幅度最大的。
但，鄭州經(jīng)過兩年的市場橫盤，四環(huán)內(nèi)價格是堅挺的。
我們看到了是市場頂層的價格變化不大，但底部價格是不斷上升中。比如高鐵片區(qū)，隨著英地和海馬22500的房源的結(jié)束，這個片區(qū)就再也沒有22000的新房的。
再買就真的要買二手房了。雖然二手房淘一淘是有驚喜的，但總有不確定性因素。
我在上半年就說過2018年下半年會是淘二手房的好時候。今天依然是這個觀點。
如果你沒時間淘二手房，接下來類似花漾里、灣景國際這種八折、八五折的清盤特惠，別太挑了。
除此之外，當下絕大多數(shù)在售新房的市場價都是階段性的韭菜價。
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