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中原區(qū)的降價(jià)是從和昌灣景國際開始的。去年7月底，項(xiàng)目三期首開3號(hào)樓跟5號(hào)樓，當(dāng)時(shí)13500-14000的均價(jià)并沒有太引人矚目，開盤去化也只是中規(guī)中矩。其實(shí)那會(huì)的價(jià)格已經(jīng)是中原區(qū)的新低了（對(duì)比當(dāng)時(shí)周邊，陽光城麗晶公館精裝16000，五建新街坊毛坯15000+，保利心語二期對(duì)外釋放精裝16000~17000）。而后，伴隨著鄭州房?jī)r(jià)中秋之后的降價(jià)潮，項(xiàng)目于去年11月份，拋出了重磅炸彈。11000+的價(jià)格直接刷爆了朋友圈，一時(shí)間項(xiàng)目知名度大大提升。
項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)主要是三環(huán)內(nèi)，周邊配套相對(duì)成熟，距離中原萬達(dá)較近，附近不遠(yuǎn)處規(guī)劃有地鐵6號(hào)線，距離隴海高架跟西三環(huán)高架都不遠(yuǎn)，出行較方便，另外交房時(shí)間不算晚，預(yù)計(jì)明年年底交房。項(xiàng)目的劣勢(shì)比較多，先說整個(gè)三期地塊。1. 接近4.0的容積率比較高（對(duì)比三環(huán)邊的樓盤還可以）2. 三期只有2號(hào)樓，3號(hào)樓跟5號(hào)樓共三棟樓，無法形成完整的社區(qū)3. 距離高架近，噪音灰塵污染會(huì)比較嚴(yán)重。4.三期附近不遠(yuǎn)處有加油加氣站。然后再說說各樓棟的劣勢(shì)。5號(hào)樓為3梯7戶，其中西邊四戶都為公租房，對(duì)外銷售的商品房只有兩間88的中間戶以及一間140的東邊戶，公租房跟商品房在一棟樓無疑會(huì)影響居住舒適度。2號(hào)樓為3梯8戶，筒子樓，也是目前在售的樓棟，3個(gè)電梯在最中間，通過回形的走廊通往各戶。2號(hào)樓戶型都比較差，除了中間的兩間88小三房朝南，其余大都東西的朝向。3號(hào)樓我認(rèn)為是這三棟樓中最好的了，兩個(gè)單元，2梯4戶，梯戶比不高也沒有公租房。分布著99，120,140的戶型面積。
目前項(xiàng)目3號(hào)樓跟5號(hào)樓已基本售完，在售的是2號(hào)樓，不過剩的房源也不多了，據(jù)置業(yè)顧問所說，88小三房也只剩5層以下的了，均價(jià)13300左右。這個(gè)價(jià)格買2梯4戶的3號(hào)樓我認(rèn)為還可以，但是買3梯8戶戶型又差的2號(hào)樓，個(gè)人還是不太建議。(展開全部)

永威森林花語，白沙片區(qū)，永威的牌子。
提及永威，大多數(shù)經(jīng)常關(guān)注樓市的人都會(huì)想到永威的三寶：建材景觀以及物業(yè)，當(dāng)然也會(huì)有很多人同時(shí)想到永威的品牌所帶來的溢價(jià)。當(dāng)周邊星聯(lián)御象湖賣到精裝13000+，美景東望二期開盤精裝12000的時(shí)候，永威森林花語剩余的少量房源依然是鐵打的毛坯14000+，而且旁邊還有高壓線等一些相比之下的不利因素。
永威的溢價(jià)當(dāng)然也不只體現(xiàn)在白沙片區(qū)。比如管南片區(qū)，永威城對(duì)比有地鐵、學(xué)校更好的綠都瀾灣；比如常西湖區(qū)域，四環(huán)外的永威西郡對(duì)比四環(huán)內(nèi)的融信奧體世紀(jì)等等。作為鄭州房企品質(zhì)擔(dān)當(dāng)?shù)挠劳娴暮脝?？確實(shí)好。不是流傳有那句話嘛：總要住一住永威的房子?？梢娦^(qū)居住舒適度好，大眾認(rèn)可度高。但是溢價(jià)高嗎，拿本項(xiàng)目永威森林花語來說，對(duì)比周邊有將近2000左右的價(jià)差，確實(shí)也不低。品質(zhì)與溢價(jià)，究竟選哪個(gè)，孰重孰輕，只能仁者見仁智者見智，每個(gè)購房者都會(huì)有自己的看法。個(gè)人感覺，資金充足對(duì)居住舒適度要求較高的購房者，選永威沒問題。資金緊張，對(duì)品質(zhì)沒有太多要求的，也大可少花點(diǎn)錢買個(gè)同區(qū)域便宜點(diǎn)但相對(duì)靠譜的樓盤。
最后簡(jiǎn)單說說本項(xiàng)目。永威森林花語剩下的房源不多，時(shí)不時(shí)會(huì)有些退出來的房源出現(xiàn)，不過由于樓盤很火，退出沒多久便能轉(zhuǎn)手，有意向此盤的得經(jīng)常關(guān)注。該盤缺點(diǎn)主要是離萬三路比較近，容易受到噪音影響；距離高壓線也很近；由于限價(jià)，首付比例會(huì)很高，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)。優(yōu)點(diǎn)是永威的品牌以及白沙的各項(xiàng)利好，比如最近規(guī)劃的科學(xué)谷。(展開全部)

鄭地璞園項(xiàng)目的銷售已接近尾聲，目前在售的房源已經(jīng)不多了，只剩下一些不好的樓棟樓層。售樓部位置也就是項(xiàng)目規(guī)劃幼兒園的7號(hào)樓現(xiàn)在已經(jīng)圍上了防護(hù)網(wǎng)，準(zhǔn)備下一階段的施工。西郊另一個(gè)項(xiàng)目，位于航海路桐柏路的融創(chuàng)御湖宸院二期也已經(jīng)賣完了。自此中原區(qū)唯二兩個(gè)還算不錯(cuò)的項(xiàng)目即將落幕。

之前有人在詢問鄭地璞園樓王8#樓小三房14700的價(jià)格是不是買高了，沒網(wǎng)簽要不要選擇退房。確實(shí)是高了點(diǎn)，畢竟樓盤均價(jià)只有13800左右，樓王多出1000左右的單價(jià)多少有點(diǎn)不值。但是目前來說，退房的話買哪兒呢，需要考慮一下這個(gè)問題。相信買鄭地璞園的大部分都是西郊的地緣，西郊好的樓盤太少，要么挨著高架要么是高容積率。鄭地璞園雖然戶型差了點(diǎn)，但是是準(zhǔn)現(xiàn)房，交房時(shí)間較早，對(duì)于一些不買房就得租房的剛需來說，早交房無疑會(huì)減少房租的支出，也許不多但也是實(shí)實(shí)在在的money。項(xiàng)目3.5以下的容積率而且全是高層在西郊也實(shí)屬難得。開發(fā)商鄭地屬國企也比較靠譜。最近金水路電廠路的打通對(duì)于項(xiàng)目來說也是一個(gè)好消息，去往東邊的交通順暢了。
至于如果退房的話買哪里，我看了看西郊的樓盤。目前來說，五龍新城算是一個(gè)選擇，13000多的精裝修價(jià)格還是有性價(jià)比的。但是有容積率高，挨著污水處理廠以及火車編組站，精裝質(zhì)量不高等等的自身缺陷，需要權(quán)衡利弊，綜合考慮。另外，今年預(yù)計(jì)開盤的風(fēng)和朗庭后期地塊也可以關(guān)注一下，畢竟開發(fā)商也是國企相對(duì)靠譜。但是具體開盤時(shí)間未知，需要等待，交房時(shí)間也肯定會(huì)比較晚。最后，大年初一祝大家豬年快樂。(展開全部)

國控碧桂園天瀾，項(xiàng)目所屬地塊在2016年中被河南駿惠房地產(chǎn)開發(fā)公司有限公司摘得，與金水區(qū)碧桂園國控天譽(yù)一樣，同樣是國控拿地，碧桂園操盤的模式。天瀾，被視為碧桂園的高端產(chǎn)品線---“天”字系列，與碧桂園天璽、碧桂園天悅、碧桂園天譽(yù)、碧桂園天匯等同出一脈。

項(xiàng)目位于天河路與大運(yùn)河索須河交匯處北200米，總占地160畝，一期為11棟20層小高層，5棟6層疊拼別墅和1棟8層疊拼別墅，容積率2.49，綠化率35%。項(xiàng)目于去年11月10日與11月25日分別開盤別墅與小高層，整體去化率還可以。

現(xiàn)階段連霍高速以北還需時(shí)日發(fā)展，更別說大河路以北。因此項(xiàng)目周邊配套缺乏，距離稍近的惠濟(jì)萬達(dá)，萬科美景廣場(chǎng)以及北大學(xué)城都有直線方向3-5公里的距離。項(xiàng)目所屬片區(qū)要想發(fā)展，地鐵就變得很重要。從規(guī)劃來看，目前只有地鐵3號(hào)線2期經(jīng)過。而在第三批地鐵上報(bào)中，3號(hào)線2期只上報(bào)了南段（濱河國際新城段），并沒有北段的消息。而且該片區(qū)在鄭州西北方向，與鄭州向東的主發(fā)展方向背離。要看到項(xiàng)目周邊成熟的配套需要等待的時(shí)間預(yù)計(jì)會(huì)比較久。

開發(fā)商碧桂園的高周轉(zhuǎn)在南方還算行得通，來到北方就要受到限土令等等的政策影響，幾個(gè)月不能動(dòng)工對(duì)工期影響還是很大的，從而開發(fā)商在縮短的時(shí)間內(nèi)干同樣的活，工程質(zhì)量就會(huì)大打折扣。所以在鄭州，追求質(zhì)量盡量還是要避開這些高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商。(展開全部)

2016年鄭州房?jī)r(jià)大漲時(shí)的三大明星樓盤：均價(jià)9500的金科城，均價(jià)11000的鑫苑國際新城，均價(jià)11500的融創(chuàng)城開龍府，時(shí)隔兩年之后紛紛淪陷。金科城的景觀綠化縮水，拼夕夕大門，臨時(shí)水電，裸露的線纜管道等等，交房即維權(quán)；鑫苑國際新城的真石漆變涂料，外墻掉皮，綠化變草原，入戶門挨門等等，同樣的交房即維權(quán)；融創(chuàng)城開龍府雖延期還未交房，但之前爆出的規(guī)劃綠地變安置房，遭業(yè)主抗議，心生怨言，目前仍未有合理的答復(fù)，如若交房時(shí)再出現(xiàn)類似象湖一號(hào)的種種問題，也將難逃交房即維權(quán)的窘境。

還是說說本項(xiàng)目：金科城。16年6000多人會(huì)展中心搶房的情景依然歷歷在目。搖號(hào)選房搖到誰，誰就是幸運(yùn)兒。剩的樓層不好，不重要；剩的戶型糟糕，不重要；要的小面積賣完了，沒關(guān)系，加首付買大的。彼時(shí)的鄭州市場(chǎng)，是瘋狂的。5000元買號(hào)，只為進(jìn)場(chǎng)選房；3000元賣號(hào)，微信面對(duì)面轉(zhuǎn)賬；25萬，當(dāng)天下午高溢價(jià)轉(zhuǎn)手。然而，時(shí)至今日，卻留下一地雞毛，不知當(dāng)初那些高溢價(jià)接手的購房者，是不是腸子都悔青了。

金科城預(yù)計(jì)年后推出項(xiàng)目第三期，三期占地21畝，容積率3.5，位置在一期二期東側(cè)，隔條垂柳路。三期不同于一期二期的太師椅造型高低配，而是只有四棟住宅，四棟住宅由南至北依次排列，一棟高于一棟，因此采光沒什么問題。價(jià)格方面還未確定，只是說參考二期的價(jià)格。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是老牌名校鄭州中學(xué)的學(xué)位，之前還在宣傳開發(fā)商品牌，什么全國房企20強(qiáng)，目前來看，金科的品牌已然成了減分項(xiàng)。(展開全部)

正弘高新數(shù)碼港，已經(jīng)很久沒有動(dòng)態(tài)了，距離上次開盤也已過去兩三年之久，科學(xué)大道北邊的地塊依然遲遲沒有開盤計(jì)劃。前不久路過售樓部，忍不住進(jìn)去問了問情況，據(jù)置業(yè)顧問所說，路北地塊預(yù)計(jì)將于今年10月份開盤，戶型面積100平起。

正弘高新數(shù)碼港的位置在高新區(qū)應(yīng)該稱得上是核心位置。北是科學(xué)大道，東臨瑞達(dá)路，兩條路都是高新區(qū)比較重要的主干道。項(xiàng)目南邊不遠(yuǎn)處是鄭州中學(xué)，東北方向是解放軍信息工程大學(xué)，不過信大是軍校不比鄭大河工大等能自由出入。商業(yè)方面距離公園茂以及未來的保利商業(yè)，高新萬達(dá)都不遠(yuǎn)，正弘自身配套的也有丹尼斯，附近居住的住戶生活購物逛街有很多好去處。

說到商業(yè)，不禁要吐槽一波高新區(qū)商業(yè)，高新區(qū)商業(yè)前幾年一直很匱乏，僅僅靠信大對(duì)面一家丹尼斯苦苦支撐。近些年公園茂的開業(yè)，正弘丹尼斯的開業(yè)逐漸扭轉(zhuǎn)了商業(yè)不足的局面。但未來幾年，隨著高新萬達(dá)，數(shù)碼港商業(yè)，保利文化廣場(chǎng)商業(yè)，升龍又一城商業(yè)，萬和城商業(yè)以及四環(huán)外的高新萬科廣場(chǎng)的一個(gè)個(gè)落地。高新區(qū)商業(yè)將面臨嚴(yán)重飽和的現(xiàn)象。到那時(shí)，人氣不夠，招商不行，品牌不足的商業(yè)將很難生存?，F(xiàn)階段信大對(duì)面的老丹尼斯人流量已經(jīng)出現(xiàn)明顯不足的現(xiàn)象。

還是回到本項(xiàng)目，數(shù)碼港的開發(fā)商正弘是高新區(qū)房企之中，為數(shù)不多的本土房企。正弘近些年口碑還是不錯(cuò)的，惠濟(jì)東正弘府項(xiàng)目也是當(dāng)下最火的樓盤之一。而從數(shù)碼港前期交房效果來看，無論是小區(qū)綠化景觀還是物業(yè)服務(wù)等等正弘做得還是比較令人滿意。正弘數(shù)碼港學(xué)校的話，小學(xué)劃片為鄭州中學(xué)第三附屬小學(xué)，中學(xué)劃片鄭州中學(xué)。小學(xué)一般，中學(xué)不錯(cuò)。西區(qū)地緣客戶，可重點(diǎn)關(guān)注此盤。(展開全部)

金水北最墨跡的樓盤是哪個(gè)，非瀚海思念城莫屬。2015年5月，瀚海思念城便開始內(nèi)購，當(dāng)時(shí)說的是2018年交房，然而項(xiàng)目在當(dāng)初內(nèi)購之后便久久無任何進(jìn)展，當(dāng)時(shí)內(nèi)購的老業(yè)主還因此組織過幾次維權(quán)。
思念不動(dòng)工，與土地歸屬權(quán)問題有很大關(guān)系。瀚海思念城原來的前身是思念工廠，土地性質(zhì)是工業(yè)用地，工業(yè)用地的使用年限是50年，而住宅的使用年限是70年。土地性質(zhì)從工業(yè)用地轉(zhuǎn)換到住宅用地，需要一堆流程一步一步的走，過程復(fù)雜，耗時(shí)長(zhǎng)久，難度不小。不過好消息是，在去年3月26日，鄭州土地市場(chǎng)土拍出讓時(shí)，瀚海思念城砸錢14.6億，終于成功拿到了變身成功的住宅用地。前些日子項(xiàng)目售樓部也終于有了動(dòng)靜，預(yù)計(jì)今年五一左右開盤入市。
瀚海思念城位置為陳寨城中村改造地。陳寨，相信對(duì)于一些來鄭打工的人員有著特殊的意義，那里曾經(jīng)承接著南來北往近15萬的外來人口。因此不缺地緣客戶，項(xiàng)目開盤后的價(jià)格只要適當(dāng)，哪怕市場(chǎng)不好，房子預(yù)計(jì)也是不愁賣的。
思念城的外立面依舊延續(xù)瀚海晴宇炫酷的風(fēng)格，依舊是項(xiàng)目的主推點(diǎn)。對(duì)于此類的建筑外觀，漂亮是漂亮，但也有不少缺點(diǎn)。就拿瀚海晴宇來說，鋁板造型的外立面，剛建成短時(shí)間是看著不錯(cuò)，不過時(shí)間長(zhǎng)了，鋁板中間的膠縫經(jīng)過雨水的沖洗，會(huì)逐漸掉色，影響美觀，這就好比一些寫字樓的玻璃外墻，膠縫掉色后玻璃會(huì)臟兮兮的。另外鋁板的造價(jià)很高，不只是面板材料，內(nèi)部還有各種龍骨，工程成本會(huì)很大，開發(fā)商在追求一定利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，就可能在別處降低標(biāo)準(zhǔn)。還有就是建筑的陽臺(tái)，如果不能封，保溫性能就會(huì)大打折扣，冬天下雪結(jié)冰也會(huì)比較滑，總體實(shí)用性不強(qiáng)。(展開全部)

今天在看美景麟起城3號(hào)院的戶型圖時(shí)，注意到了該項(xiàng)目88的小三房戶型。這個(gè)88的三房戶型是位于2梯4戶的中間戶，與目前市面上比較常見的南北通透中間戶小三房不同，它是純朝南的三房。其實(shí)中間戶純朝南跟中間戶南北通透主要就是有連廊與沒連廊的區(qū)別。由此突然想起前一段網(wǎng)上傳出的一個(gè)視頻，山東齊河縣的一個(gè)小區(qū)，邊戶業(yè)主與中間戶業(yè)主由于是否封連廊起了爭(zhēng)執(zhí)。

事情的起因是大冬天邊戶房間露在室外的水管由于連廊的開放通風(fēng)被凍著了，邊戶業(yè)主用不了水。而且冬天下雪時(shí)，連廊積雪結(jié)冰比較滑，連廊兩側(cè)1.5米的欄桿太低不安全。再者就是平常下雨時(shí)，北風(fēng)會(huì)吹著雨水通過連廊流向電梯間，造成電梯進(jìn)水以及一些安全隱患。于是邊戶業(yè)主就想著給連廊裝個(gè)窗戶擋一擋。奈何中間戶業(yè)主不同意了，連廊裝窗戶后采光通風(fēng)肯定大打折扣。鄰里鄰居就這樣因?yàn)檫B廊問題鬧得不和氣。最后歸結(jié)原因，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是南方的設(shè)計(jì)公司出的，南方氣溫高沒有考慮到北方天冷的因素，由此造成了麻煩。
現(xiàn)在市場(chǎng)上連廊設(shè)計(jì)很普遍，滿大街都是。尤其是近兩年，戶型的升級(jí)，沒有連廊的樓盤少之又少。對(duì)于很多買房連樓層圖都不看的購房者，單從戶型圖上來看：南北通透，有通風(fēng)有采光，好戶型。殊不知連廊會(huì)帶來一系列的麻煩。除了上述事件中暴露出的問題，中間戶朝北臥室，衛(wèi)生間的私密性不好等等也是明顯缺點(diǎn)。而且連廊所帶來的采光也并沒有很好。

連廊設(shè)計(jì)，很多人只是知道這個(gè)名字，并沒有很清楚的知道連廊設(shè)計(jì)具體是什么樣的。建議買連廊戶型時(shí)，盡量去蓋好的帶連廊的樓中先體驗(yàn)一下，做到心中有數(shù)。另外，追求南北通透的購房者，還是盡量買邊戶。貴是貴點(diǎn)，但是比連廊中間戶偽通透要強(qiáng)的太多。(展開全部)

陽光城麗景公館，石羊寺村的城改項(xiàng)目，項(xiàng)目最早由河南世紀(jì)領(lǐng)航地產(chǎn)有限公司開發(fā)，名為領(lǐng)航新中原。后被陽光城搶走，更名為陽光城麗茲公館后又改為陽光城麗景公館。先大概說說閩系開發(fā)商陽光城。據(jù)最新的克爾瑞調(diào)查數(shù)據(jù)可知，全國房企30強(qiáng)陽光城2018年新增土地儲(chǔ)備占大本營福建省僅為3%，83%土儲(chǔ)分布于核心一二線，已進(jìn)入約60個(gè)城市。而在鄭州，目前只有三個(gè)樓盤，分別為經(jīng)開區(qū)的陽光城檀越，南龍湖的陽光城麗景灣以及本項(xiàng)目：中原區(qū)三環(huán)邊的陽光城麗晶公館。

這三個(gè)項(xiàng)目中，本項(xiàng)目最具爭(zhēng)議。且不說當(dāng)初陽光城的拿地方式以及與前任領(lǐng)航的恩怨情仇。前不久項(xiàng)目自身與宛東集團(tuán)的股權(quán)解紛以及隨后發(fā)生的大規(guī)模維權(quán)也把麗晶公館項(xiàng)目推上了風(fēng)口浪尖。前些日去轉(zhuǎn)售樓部，仍能發(fā)現(xiàn)售樓部門口有著裝備精良的安保人員把守?？磥砬捌诘木S權(quán)影響很大，畢竟滅火器都用上了。

還是說說項(xiàng)目本身。項(xiàng)目目前在推3號(hào)樓，3號(hào)樓位于2期6棟樓中間位置，與南側(cè)的4號(hào)樓35米左右的樓間距，2個(gè)單元，2梯5戶。分布有72平一室兩廳，91平3房以及111平3房三個(gè)面積段。目前仍有少量房源在售，其中91平可供選擇的樓層不多，3,4,6,7這些樓層，均價(jià)13700左右，毛坯交付，相比于之前15500-16000的精裝價(jià)格，確實(shí)有著明顯的降價(jià)。挨著高架是本項(xiàng)目的硬傷之一，由于項(xiàng)目樓棟的排列順序是南北向的，正好與高架方向一致，這就導(dǎo)致不只是某一棟樓受高架的噪音灰塵污染，而是所有樓都有影響，很尷尬。另外5.8的高容積率以及樓間距窄造成的采光不足也是項(xiàng)目的劣勢(shì)。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)主要?jiǎng)t是距離常西湖一路之隔，能多少享受到常西湖新區(qū)發(fā)展的紅利，而且距離項(xiàng)目較近的地鐵10號(hào)線目前已在建。另外離中原萬達(dá)近，逛街購物方便。項(xiàng)目目前13500+的毛坯價(jià)格還算可以，有一定的性價(jià)比。地緣剛需可關(guān)注此盤。(展開全部)