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位于金水北區(qū)核心地段，索凌路與三全路交會處，坐享普羅商圈，周邊配套成熟居住氛圍純粹，內(nèi)部配套一所幼兒園、銀河路小學(xué)、北京華聯(lián)4號線（北二十里鋪站在建）、7號線規(guī)劃中（2站換乘文化路站）、3號線在建（1站換乘省體育中心站）。

整個地塊算是北區(qū)最為純粹的小區(qū)，外加上容積率比較低，其實(shí)一直還對他期望挺高的，即使在和昌沒有精裝經(jīng)驗(yàn)上，啟動精裝修，因?yàn)樗奈恢?，周邊配套、地塊純粹，已經(jīng)產(chǎn)品自身，還是有價(jià)值的，可最近，這個項(xiàng)目比較火，分銷朋友圈、售樓部門前東西兩邊車排的里三層外三層，分銷駐場的桌子都直接鋪到快到馬路上了，最近調(diào)價(jià)了，分銷傭金也高了，大家熱情就來了。

真是應(yīng)對了那句話，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，和昌優(yōu)地在周邊競品價(jià)格在2萬，1.8-1.9萬的時(shí)候，突然來了個15500元/m2，以往開盤的時(shí)候價(jià)格還在18000-18500元/m2左右，這次，這么大跳水，不怕前期客戶過來鬧啊，畢竟后面還有一多半未售呢，不怕業(yè)主鬧。

但降價(jià)就意味著簡配，沒錯，和昌拋棄了精裝改毛坯，外加上以前的說的思達(dá)外國語學(xué)位也么有了，所以降價(jià)的錢降在這里，只是降價(jià)的錢還是有客戶買單了。

對于和昌的此次降價(jià)，就周邊的競品估計(jì)心里氣的牙癢癢，周邊的價(jià)格是一點(diǎn)一點(diǎn)被萬科、美景、美盛這么慢慢吵起來了，你這可好，一下子回到解放前。但不是回款壓力大、業(yè)績壓力大，估計(jì)沒幾個老板愿意降價(jià)，誰和錢有仇。
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美盛教育港灣這個項(xiàng)目給大家分析一下：
【區(qū)位】地段優(yōu)越、三環(huán)主城區(qū)內(nèi)，周邊地塊公交出行非常方便，享有城市完善配套。
【自身】配有中學(xué)小學(xué)幼兒園、書店商業(yè)等，自身配套一應(yīng)俱全，市區(qū)內(nèi)這么大規(guī)模項(xiàng)目真不多。
【產(chǎn)品】戶型那是一個差，全是兩面寬，房子狹長，北側(cè)采光不足，還有2.5面寬的南北不通透。戶型面積也偏大，同樣戶型在四環(huán)可以買更好的三面寬南北通透的。
【價(jià)格】價(jià)格18000左右，基本18500以上毛坯交付，不要被樣板房迷惑，樣板房裝的好但交付后真心不值這個價(jià)。
【品牌】美盛也就開發(fā)這一個拿的出手的項(xiàng)目了，現(xiàn)在價(jià)格漲了也賣不快，品牌沒什么競爭力，后期能不能建起來需要看這個價(jià)格以后是否持續(xù)熱銷，除了地段沒什么價(jià)值了。
建議：如果你有小孩上學(xué)可以考慮,但是周邊四環(huán)左右也有好的學(xué)校和品牌樓盤，可以綜合考慮哪個劃算。
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周末鑫苑府小試牛刀，113㎡戶型均價(jià)13600，免費(fèi)送車位，40個名額周末兩天時(shí)間一搶而空。你能說它降價(jià)了嗎？不能，要知道7月底首開的時(shí)候，成交價(jià)格可是維持在15000-15400區(qū)間的，這樣一來讓首開購房的勇士們面子往哪兒擱？降價(jià)是不可能降價(jià)的，但是特價(jià)房房源永遠(yuǎn)充足，過完這一波，國慶還會來一波。

還是恒大套路深，打著“開盤必特價(jià)，特價(jià)必超值” 的旗號，購房者都吃這一套，鑫苑這一波高開低走，走位秀得人眼花，首開購房的吃了癟，后面撿漏的等待更好的入手時(shí)機(jī)，去化能好到哪兒去？

鑫苑府的宣傳語，地鐵雙名校，低密改善——首期地塊距離地鐵7號線1.1公里，不遠(yuǎn)不近；雙名校是項(xiàng)目簽約了汝河路小學(xué)和鄭州四中，后期會建設(shè)汝河路小學(xué)南溪路小區(qū)和鄭州四中賀江路校區(qū)，是否為總校直管暫不清楚；至于宣傳的低密改善，2.49的容積率在主城區(qū)來說的確不可多得，戶型面積段105-147㎡也是符合改善定位，就是全部為三房設(shè)計(jì)有點(diǎn)雞肋，鑫苑物業(yè)也不算高端，不過就景觀示范區(qū)展示出來的細(xì)節(jié)來看，改善的水平在線，不過也不能以此代表后期交付的質(zhì)量。周邊的居住氛圍也不算太好，東邊緊鄰著京廣快速路，商貿(mào)城、物流園等整體觀感較差，對于地緣性自住群體來說，近就完事兒了。
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銀榕居位于物流大道與敬業(yè)路交會處東北角，東側(cè)是藍(lán)城誠園，西側(cè)是河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校高中部，高中部的北面是初中部。項(xiàng)目占地約47畝，總建筑面積約11萬方，共有8棟小高層。容積率2.49，總戶數(shù)640，規(guī)劃地下停車位653個。建面包含98-128㎡三房以及143㎡四房，戶型整體還不錯，外立面用的是真石漆，有點(diǎn)掉檔。

說起這個開發(fā)商鄭州宏升置業(yè)有限公司，背后為海港集團(tuán)。綠博海寧皮革城東側(cè)有個項(xiàng)目海港派克公寓就是它開發(fā)的，中牟的路勁國際城以及路勁九郡兩個項(xiàng)目也是和路勁合作開發(fā)的。

目前銀榕居展廳已經(jīng)開放，就在地塊西側(cè)。作為四環(huán)外項(xiàng)目來說，噱頭還是很足的。家門口的省實(shí)驗(yàn)初中部以及高中部已經(jīng)確定落地，目前已經(jīng)圍擋圍好，從外部看已經(jīng)在施工。據(jù)說省實(shí)驗(yàn)的老師TG了200套左右房子，但是消息的準(zhǔn)確性有待核實(shí)。買這個房子最關(guān)心的應(yīng)該是將來交房劃片的問題，這個暫時(shí)沒有辦法保證，只能等交房后進(jìn)行劃片，而且開發(fā)商只敢宣傳但是不敢承諾，個人感覺周邊高等家屬院林立，銀榕居得有多大排氣量才能被劃進(jìn)去？這個可以參考外國語的學(xué)區(qū)劃片，除非是像朗悅的學(xué)位和瀚宇天悅城那種寫進(jìn)合同里的，否則一路之隔上不了學(xué)校的多了去了。

地鐵8號線龍王廟站已經(jīng)在建，如果未來能參與劃片，那名校和地鐵加持，簡直bug。唯一缺陷就是開發(fā)商為小開發(fā)商，經(jīng)驗(yàn)及口碑不足。價(jià)格方面釋放的精裝交付22000！?。?！這下TG的就撿著大便宜了，想要了解TG轉(zhuǎn)讓的可以聯(lián)系我，讓您也拿到朋友房子?。。。。?！(展開全部)

宏光攬境，原名很土宏?；▓@，位于龍湖中環(huán)路與龍湖中環(huán)南路交匯處西北方向。

該該地塊位于龍湖中環(huán)南路北、龍湖外環(huán)路東，使用面積為約52畝，容積率大于1小于3，土地用途為其他普通商品住房用地，出讓年限為70年，供地方式為協(xié)議出讓，成交總金額為3298.86萬元，單價(jià)合634萬元／畝。

北龍湖的土地六百多萬一畝，啥概念？真是很便宜，白菜價(jià)。

項(xiàng)目總占地52畝，總建筑面積約20萬方，一共規(guī)劃了8棟樓（其中7#為公租房），一棟三層幼兒園、部分商業(yè)配套，項(xiàng)目由于限高80米，高度17-26層不等，另外在小區(qū)的東北角有一個加油站，主要有三個戶型85的兩房、110的三房、150的四房。

這個項(xiàng)目的開發(fā)商是河南宏光天地實(shí)業(yè)有限公司，2007年內(nèi)購了490套房子，內(nèi)購款大概1億元，然后12年過去未交房，現(xiàn)在要是買還要漲價(jià)。

1月12日微信選房，推出4號樓和8號樓，共計(jì)188套房源，去化179套房子，去化率95%，成交均價(jià)25000元/平方米。
現(xiàn)在我這邊有些原來內(nèi)購轉(zhuǎn)讓的價(jià)格便宜不少19000左右需要的話可以聯(lián)系我?。。。。?！(展開全部)

六期玖筑位于宇通路南、河西路西，和五期的距離相距較遠(yuǎn)，處于觀瀾庭和書香庭中間，六期占地56畝，相比五期的75畝小了不少，容積率3.5，規(guī)劃了9棟34層高層，看著還是挺密集的。雖然地塊比較扁，但戶型設(shè)計(jì)都還不錯，兩梯四戶的三面寬戶型設(shè)計(jì)，中間89平小三房，兩邊116--128-145平的，其中116的三房南北純通透，三面寬朝南外加南向大陽臺，128的四房也是三面寬朝南，采光面夠用，這幾個大戶型相比前幾期都改善不少，本期戶型對比前幾期，但是隨著綠都瀾灣的清盤，永威也是管南的為數(shù)不多的選擇了。

現(xiàn)在管南的賣房主要的對外宣傳口徑是小李莊火車站，隨著小李莊站的規(guī)劃建設(shè)，未來大量人流和商機(jī)涌入，將極大可能的帶動區(qū)域發(fā)展，但這些都還需要時(shí)間來兌現(xiàn)。

最近永威的維權(quán)也鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，永威城四期交房維權(quán)還沒有結(jié)束，據(jù)永威城四期觀瀾庭業(yè)主反饋，高層中間戶（88戶型）入戶門凈寬僅為0.770m，嚴(yán)重違反國家防火規(guī)范強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)最小寬度0.9m的要求。此類維權(quán)并不同于綠化和配套學(xué)校維權(quán)，這種是建筑施工質(zhì)量的問題，這個鍋永威甩不掉只能自己結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)背著。

去年和今年是鄭州16-17年銷售的期房集中交房的兩年，期房出現(xiàn)這樣的問題，歸根結(jié)底還是開發(fā)商兌現(xiàn)能力和營銷宣傳風(fēng)險(xiǎn)把控的能力，鄭州多少開發(fā)商賣房的時(shí)候瞎呲，交付的時(shí)候甩鍋。誠如永威一貫的精細(xì)化施工在最近一年也被爆出不少問題，個人認(rèn)為，比起承諾的學(xué)校和配套能不能落地，首先你是不是應(yīng)該把我每天要住的房子先建好？畢竟有一部分人并不是沖著永威的學(xué)校來的，而是沖著永威的品質(zhì)來買房子的，永威城TG轉(zhuǎn)讓聯(lián)系我，價(jià)格美麗?。。。。。?！(展開全部)

康橋香麓灣，也算是康橋頂級產(chǎn)品系列，也是康橋繼康橋美廬灣后第三代灣系產(chǎn)品也是與世界頂級設(shè)計(jì)院SCDA的二次合作。項(xiàng)目位于鴻發(fā)路、鴻業(yè)路、博學(xué)路、鴻茂路之間，區(qū)域內(nèi)賈魯河至明理路之間無安置房；整個項(xiàng)目首首期占地約132畝，容積率約1.99，5棟疊墅、2棟洋房、16棟小高，產(chǎn)品面積以約142-182㎡環(huán)幕平墅，約222-235㎡玻璃疊墅，共計(jì)1010套，涵蓋142/282m2的四房/六房為162m2為整個小區(qū)的主力戶型，純粹的改善項(xiàng)目。

窗墻體系、外立面采用環(huán)幕玻璃+高級鋁板，小高精裝交付，小高兩梯兩戶且私家電梯廳設(shè)計(jì)，戶型泛玄關(guān)空間設(shè)置（即在入戶玄關(guān)和客廳之間，設(shè)置一個特別的空間，為贈送面積），空間利用率高。

整個小區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)算是用心，依托自然資源，拓寬自身產(chǎn)品特性，把產(chǎn)品舒適度做到最大，項(xiàng)目以270°直面賈魯河的觀景視野編排樓棟位置，景觀資源就很豐富；而園區(qū)以以中央架空層與庭院式會客廳營建近10000㎡泛會所，同時(shí)構(gòu)筑約1400㎡垂直架空社交空間；以鵝掌楸、銀杏、烏桕、青桐建造四大自然風(fēng)景林區(qū)；以銀杏林間6座景觀橋串聯(lián)6大主題游樂場地；

只是目前項(xiàng)目周邊鴻發(fā)路、鴻苑路仍在施工中，交通便利性不夠，但區(qū)域東三環(huán)、東四環(huán)、明理路、鴻寶路等的便捷出行；教育、商業(yè)等配套匱乏，短期居住氛圍不足；只一直吵的火熱的片區(qū)，落地發(fā)展比較緩慢而已，外加上康橋這兩年快速擴(kuò)張，口碑認(rèn)可度略有下滑，但隨著周邊小區(qū)的在售及交付，為未來居住感不錯，TG渠道可以聯(lián)系我?。。。。。?！(展開全部)

宏光·攬境，位于龍湖外環(huán)西路與龍湖中環(huán)路交會處。項(xiàng)目總占地約64畝，容積率2.98，綠化率35%。共規(guī)劃9棟高層住宅，包括7棟17～26層住宅樓、1棟幼兒園、1棟商業(yè)。

建筑設(shè)計(jì)為上海日清建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所副總建筑師董俊杰，景觀設(shè)計(jì)由山水比德首席設(shè)計(jì)師孫虎、設(shè)計(jì)總監(jiān)劉娜“二人執(zhí)筆。

雖然位于北龍湖南岸，但已脫離核心區(qū)，該項(xiàng)目多年前曾參入內(nèi)購事件，在此不再贅述。地塊南側(cè)為東方御景祥悅苑，曾經(jīng)也是問題重重。

周邊規(guī)劃有地鐵6號線，社區(qū)東北角有一個加油站，內(nèi)部還有一棟公租房。

進(jìn)去小區(qū)之后的感覺，還是很不錯的，有絲絲北龍湖的氣質(zhì)。

目前在售4/8號樓，包含86—89㎡兩室兩廳一衛(wèi)、110㎡三室兩廳一衛(wèi)、113—115㎡三室兩廳一衛(wèi)、153㎡四室兩廳兩衛(wèi)等幾種戶型。戶型設(shè)計(jì)都很一般，沒有什么可圈可點(diǎn)之處。

春節(jié)前1月12日首次開盤，推出188套房源，去化約140套，目前主要剩下部分小戶型，去化較難。
在售86—89㎡小戶型均價(jià)23500，大戶型均價(jià)25000。

價(jià)格適中，比較適合考慮置業(yè)北龍湖但手頭略緊的人群。
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