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藏不住了！300萬的老東區(qū)正在巨變！

發(fā)表時間：2025-01-20 作者：老實人來源：鄭州樓市

攤牌了，總價300萬以上正在逃離老東區(qū)二手房。

我們所說的老東區(qū)，也就是常說的高鐵板塊，一般指平安大道&商務(wù)外環(huán)—隴海快速—中州大道—東三環(huán)。

根據(jù)去年的成交數(shù)據(jù)，成交超307萬流通性將大打折扣。

扒拉一下近四年的成交價，2024年成交中位數(shù)是153萬，成交天花板332萬；2023年的成交中位數(shù)178萬，成交天花板353萬；2022年成交中位數(shù)200萬，成交天花板377萬；而在2021年成交中位數(shù)是211萬，成交天花板是399萬。

4年時間，中位數(shù)下降了58萬；天花板下降了67萬。

這還只是冰冷的數(shù)據(jù)，體感上的市場是怎么樣？曾經(jīng)遙不可及的東區(qū)二手房，現(xiàn)在是越來越平民化，越來越變?yōu)閷W(xué)區(qū)功能房？

一線真實，先探為快。

1

高鐵站，300萬，流通性，基本鎖定了兩個東區(qū)學(xué)區(qū)房。

東外和96中。

東外作為東區(qū)學(xué)區(qū)的No.1，最大的成交樣板就是阿卡迪亞。

筆者去阿卡迪亞旁邊的貝系門店調(diào)研，與干了7年的張店長溝通，他感慨道：阿卡迪亞2024年大概整體降了60-100萬。

以社區(qū)里成交量最大的135左右?guī)щ娞萑繛槔?/span>

2022年成交總價大約400萬左右。

2023年成交總價大約380萬左右。

但到今年12月，同戶型的總價成交大約是320-330萬左右，一年降了50-60萬，這還沒算上降價更猛的大戶型。

什么原因呢？

主要有三方面：1受大環(huán)境影響。2學(xué)區(qū)的變化。3房齡大了品質(zhì)下滑。

大環(huán)境沒辦法改變，學(xué)區(qū)和品質(zhì)的影響大些。

阿卡迪亞和泊郡的熱銷，關(guān)鍵是唯二上東外本校的商品住宅。

但在2022年左右，鄭大一附院東院區(qū)旁的龍翔校區(qū)納入東外教育集團(tuán)后，阿卡迪亞的東外有了新變化：從初一初二在本校，初三在寶龍高中部，變成了初一在本部或?qū)汖埜咧胁浚醵邶埾栊^(qū)，初三在豐盈校區(qū)。

雖然可以住校，但這近不近遠(yuǎn)不遠(yuǎn)的距離，也犯不上住校，但不住校的話接送確實有些折騰。

這一點變化，對于考慮東外本校的家長來說，心理上接受不了。

其次，是房齡增長導(dǎo)致品質(zhì)下滑。

雖然是洋房和小高層社區(qū)，但電動車沒做到完全的人車分流。

內(nèi)部景觀與現(xiàn)在流行的新房比，確實在拉開差距。

而且，還在不斷拉開差距的是戶型。

以成交量最大的135戶型為例，客廳朝北、主衛(wèi)是暗衛(wèi)，而且還有一個需要上下的踏步臺階。

與現(xiàn)在市場上同總價新房流行的大得房率、大落地窗相比，新房進(jìn)化的越快，戶型拉開的差距就越大。

那么，是不是阿卡迪亞在價值滑落呢？

并不是，阿卡迪亞直到今天，依然有它不可替代性的稀缺性。

除了劃片東外，臨近CBD/省級行政單位/熊耳河/地鐵站的地段，也起到關(guān)鍵作用。

從近幾年成交量來看，每年成交量大約在100套（貝系+非貝系）左右，掛牌量在120套左右，供需關(guān)系一直是比較穩(wěn)定。

從成交細(xì)節(jié)來看，自2024年下半年以來，6/7/8月的整體市場低迷，導(dǎo)致9月下半旬開始，掛牌價來到320-330萬左右，趕在926新政后，10/11/12月迎來了成交熱。

張店長所在的門店，10月成交4-5套，11月7-8套，12月5套左右。

也就是說只要價格合適，阿卡迪亞的依然搶手。

但截止到2025年1月1月16日，1月成交1套，主要原因是掛牌價暫時不想讓步，一方面是要到3月份傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房成交熱期，房東在與買家心理博弈。

另一方面是在2024年12月份，一套133平不帶電梯成交價338萬，而在十幾天前同戶型成交價316萬，除了裝修差異外，漲的這22萬正在影響房東的預(yù)期。

阿卡迪亞正在進(jìn)行一場330萬總價的保衛(wèi)戰(zhàn)，能不能守住，就看2025年3月戰(zhàn)況了。

2

阿卡迪亞還是300萬以上的東區(qū)二手房成交最猛的項目。

從東區(qū)2024年成交排行榜，更能看出來目前東區(qū)二手房主流成交趨勢。

成交量第一，依然是正商東方港灣。

但東方港灣的成交結(jié)構(gòu)，2房和1房的成交占比越來越大。

成交中位數(shù)控制在127萬，成交天花板限制在了220萬。

這其中的原因，既簡單又復(fù)雜。

說它簡單，是東方港灣和隔壁的奧蘭和園，核心賣點都是離96中和康平路小學(xué)最近的學(xué)區(qū)房。

說它復(fù)雜，主要是3房150-200萬的總價，在新房領(lǐng)域，正在被全面碾壓。

從社區(qū)內(nèi)部看，北門的福祿街經(jīng)常性堵成一車道。

走進(jìn)北門，首先看到的是蠶絲被攤位和電動車排布的界面。

兒童游樂區(qū)有一個滑梯和健身器材。

社區(qū)一樓大量的美術(shù)、編程補(bǔ)習(xí)班。

地下車庫的燈光比較灰暗，內(nèi)部不乏奔馳E奧迪Q5及以上的豪車。

這與現(xiàn)在新房流行的，酒店式入戶大門、沉浸式多組團(tuán)景觀、會所/架空層對比，品質(zhì)差距太大了。

社區(qū)內(nèi)部，是能愛這個房子的關(guān)鍵因素。而戶型是能忍這個房子多久的關(guān)鍵因素。

比如135/126/104的三房，都是比較狹長、不太方正的戶型。

正商東方港灣126

這與現(xiàn)在新房100-130的戶型差距，正在逐漸拉大。

越秀天悅江灣127

而東方港灣能常年霸榜TOP1，與96中+康平路小學(xué)的成績逐年攀升，臨近高鐵商務(wù)區(qū)、鄭東商業(yè)中心的地段、同學(xué)區(qū)無新房，以及41平一室高達(dá)3.7%的租售比這些因素，有密不可分的關(guān)系。

這些才是東區(qū)低總價學(xué)區(qū)房，永遠(yuǎn)繞不開東方港灣的核心點。

3

隔壁品質(zhì)略好的奧蘭花園，行情沒有好太多。

2024年成交中位數(shù)控制在了147.5萬，成交天花板限制在了358萬。

這背后對應(yīng)的，其實就是奧蘭花園兩個主力成交戶型。

一個是89左右兩房（少量可改三房），一個是165大三房。

89平兩房/三房成交量大的一點原因，是同樣劃片96中+康平，奧蘭花園的品質(zhì)要比東方港灣好一些。

一進(jìn)大門內(nèi)部，雖然也并非完全人車分流，但活動區(qū)的部分做了抬高，可以減少一部分風(fēng)險。

中間還有一個大型的下沉景觀，里面的包括健身房和游泳館的會所（已外包）還在正常運營，特別是這個游泳館是東區(qū)唯一一個國標(biāo)級的。

內(nèi)部景觀依然可以看出曾經(jīng)的改善基因。

但交房以及超過10年，無論是外立面還是社區(qū)維護(hù)，與隔壁建業(yè)天筑看出明顯的產(chǎn)品代差。

從成交來看，2024年奧蘭花園350萬大三房成交量也在下滑。

因為同樣350萬的潤府一期143四房，正在成為東區(qū)新的價格錨點。

要知道，過去受制于7090和144契稅政策的約束，東區(qū)大量的144以內(nèi)做的都是三房，但過去多年，家里添丁，三房已經(jīng)不再滿足需求，導(dǎo)致很多不著急用學(xué)區(qū)房的人，上車了潤府一期143四房。

這不僅是350萬奧蘭花園面臨的問題，也是總價超300萬東區(qū)二手房面臨的問題。對業(yè)主來說，這就又回到開頭，總價超300萬的流通性問題了。

對買房人來說，要么加預(yù)算，原地升級到華潤幸福里或建業(yè)天筑，要么出三環(huán)去超總板塊，要么干脆出東區(qū)，去看金水北/鴻園/龍子湖等板塊的新房。

4

在與張店長聊天時，他提到一句話讓我印象深刻：你看今年某殼的業(yè)績，東區(qū)中介門店的新房業(yè)績，是比較一般的，但二手房成交，還是比較穩(wěn)定的，別人想進(jìn)來也非常困難。

這不僅是涉及到1.5KM半徑房源的問題，更深的層面是：對于客戶來說，沒有更好的選擇。

學(xué)區(qū)作為一種剛需配置，放眼整個鄭州，要么東區(qū)十幾年的學(xué)區(qū)房，要么老中原或者老金水的房齡20-30年的低總價家屬院，一個品質(zhì)比較差，一個品質(zhì)更差，同時東區(qū)的教學(xué)質(zhì)量還在不斷攀升，你怎么選？

然后，我問了張店長一句：阿卡迪亞的業(yè)主賣了之后，會去哪買？

他回答：以前去北龍湖，現(xiàn)在要么進(jìn)一線，要么出國，要么干脆不買。

東區(qū)學(xué)區(qū)房像一座帶電的圍城，外面的人想進(jìn)去，得電一下，里面人的想出去，也得電一下。

最后，如果你需要東區(qū)二手學(xué)區(qū)房，根據(jù)預(yù)算，我們制作了一張80-350萬總價的表格。

標(biāo)黃色的是可重點關(guān)注的房源，想要完整表格的，掃描下方二維碼即可領(lǐng)取，限量50份。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 地產(chǎn)分析

本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
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