你敢信嗎？
鄭州！出現(xiàn)了不到10萬(wàn)的房子！
不是滎陽(yáng)，不是上街，是主城區(qū)的公寓。
1
提到公寓，有點(diǎn)讓人陌生了。
這兩年都只盯著住宅，不咋關(guān)心公寓。
前兩天，逛貝殼網(wǎng)站看到，匯泉西悅城悅時(shí)代（即匯泉西悅城11號(hào)院）一套建面約26㎡的公寓，以8.5萬(wàn)、3240元/㎡的掛牌價(jià)，創(chuàng)下了鄭州主城區(qū)最低的掛牌記錄。
匯泉西悅城，曾經(jīng)的銷(xiāo)冠紅盤(pán)。
項(xiàng)目被西四環(huán)、隴海快速路、鄭西高速鐵路包圍，地段一般，不過(guò)隨著主城區(qū)的人口外溢，小區(qū)域開(kāi)始熱鬧了起來(lái)。
早期宣傳時(shí)，匯泉西悅城規(guī)劃有50萬(wàn)方的集中商業(yè)，但做著做著悄咪咪的蓋起了公寓，命名匯泉西悅城悅時(shí)代。
跟普通的公寓有一些不同，匯泉西悅城悅時(shí)代地塊方正，規(guī)劃有12棟公寓樓，正南正北排布，有一點(diǎn)住宅項(xiàng)目的既視感。
同時(shí)還做到了暖氣、天然氣雙氣入戶(hù)，有一定稀缺性。
憑借以上賣(mài)點(diǎn)，匯泉西悅城悅時(shí)代賣(mài)得轟轟烈烈，以3400+套的銷(xiāo)量問(wèn)鼎了當(dāng)年的銷(xiāo)冠。
再后來(lái)項(xiàng)目沒(méi)了消息，直到我看到了不到10萬(wàn)的掛牌記錄才想起了匯泉西悅城悅時(shí)代。
你一定非常好奇，不到10萬(wàn)的房子到底長(zhǎng)啥樣？
這是匯泉西悅城悅時(shí)代，12棟公寓項(xiàng)目密密麻麻扎在一起還是有點(diǎn)震撼的。
得益于匯泉西悅城十年開(kāi)發(fā)，小區(qū)域入住不低，底商鱗次櫛比。
站在項(xiàng)目門(mén)口的主干道上，熱鬧程度不比三環(huán)內(nèi)差。
項(xiàng)目的布局比較接近住宅，還做了汽車(chē)分流，走進(jìn)去居住氛圍濃厚，樓棟之間時(shí)不時(shí)還有一些簡(jiǎn)單的綠化點(diǎn)綴。
進(jìn)到公寓的入戶(hù)大堂，空間比較小，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的精裝設(shè)計(jì)。
有安裝門(mén)禁系統(tǒng)，但目前并未使用，只是擺設(shè)。
公寓樓里的走廊明亮干凈，看不到亂七八糟的雜物堆放，物業(yè)管理估計(jì)還不錯(cuò)。
帶看的小姐姐說(shuō)，這里面除了自住，還有很多做生意的，入住率比較高。
公寓的戶(hù)型比較單一，我們隨便找了一間。
公寓本身不大，得房率又低，26㎡的空間相對(duì)比較局促，隔墻和飄窗敲掉之后做簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的民宿還是可以的。
這樣的公寓，匯泉西悅城悅時(shí)代一共有16套掛牌，其中6套掛牌不到10萬(wàn)（精裝的掛牌高一些），最便宜的一套掛牌8.5萬(wàn)，且還可以再聊。
當(dāng)年開(kāi)盤(pán)時(shí)基本上賣(mài)8000元/㎡，按照掛牌3240元/㎡計(jì)算，基本上虧了60%。
果然，公寓跌的比住宅還嚇人！
小姐姐說(shuō)，這里租金便宜，附近有河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鄭州科技學(xué)院、鄭州澍青醫(yī)學(xué)高等專(zhuān)科學(xué)校，出租率還可以，能租到700元/月。
而且有些做民宿酒店的，遇到奧體中心開(kāi)演唱會(huì)，單日租金都可以?huà)焐?00元/間，月租金更高。
我在百度地圖上數(shù)了數(shù)，匯泉西悅城悅時(shí)代的民宿酒店確實(shí)不少，能搜到的數(shù)量不少于30，不過(guò)這些都是一面之詞，還需要求證。
但即便按照700元/月的租金計(jì)算，一年租金8400元/㎡，租金回報(bào)率高達(dá)9.9%！
想不到，小小的公寓租金回報(bào)率秒殺鄭州。
2
這并不是個(gè)例，繼續(xù)翻貝殼網(wǎng)站，二七新區(qū)的融僑悅公館（即融僑悠樂(lè)匯）同樣有總價(jià)不到10萬(wàn)的掛牌記錄。
融僑悅公館在二七新區(qū)嵩山路沿線(xiàn)，是融僑悅瀾庭項(xiàng)目的配套商業(yè)，北側(cè)就是融僑悅瀾庭北院。
跟匯泉西悅城悅時(shí)代一樣，都是說(shuō)好商業(yè)蓋成了公寓。
不過(guò)，相比之下融僑悅公館有些不順，首開(kāi)趕上了隔壁亞新嵩山路新公館開(kāi)盤(pán)，提前被了搶走了一大批購(gòu)房者，降到7500元/㎡試圖以性?xún)r(jià)比取勝，仍賣(mài)得一塌糊涂。
硬是賣(mài)了兩年后，靠著5000+元/㎡的特價(jià)才賣(mài)得七七八八。
融僑悅公館有2棟公寓，樓下是當(dāng)時(shí)宣傳的商業(yè)融僑悠樂(lè)匯，目前看來(lái)只是基礎(chǔ)的底商。
二七新區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了很多年，但只有亞星錦繡山河、泰宏建業(yè)國(guó)際城、萬(wàn)科大都會(huì)這些上千畝的項(xiàng)目比較熱鬧。
融僑悅公館附近只有融僑悅瀾庭、東原晴天見(jiàn)、康橋康城九號(hào)院、亞新嵩山路新公館報(bào)團(tuán)取暖，整體的人口不多，配套相對(duì)弱。
融僑悅公館的沿街底商都沒(méi)填滿(mǎn)，內(nèi)街底商更是空空蕩蕩的。
調(diào)研時(shí)，找鏈家門(mén)店都沒(méi)找到，最后跑到了招商天地華府才找到。
相比匯泉西悅城悅時(shí)代，這附近明顯有些冷清。
融僑悅公館的公區(qū)還不錯(cuò)，單元門(mén)都有門(mén)禁設(shè)置，需要刷卡進(jìn)入。
一樓的公共大堂有一些簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)，比普通公寓顯檔次。
樓棟內(nèi)的走廊有4米寬，還設(shè)置了一些共享社交空間，讓生活更舒適。
但這樣做的缺點(diǎn)是，增加了公寓的公攤面積。
公寓有37㎡，但得房率比較低，空間上還是比較緊湊的。
同戶(hù)型的公寓，融僑悅公館一共掛了10套，其中有2套毛坯掛牌9萬(wàn)（精裝的掛牌高一些）。
以融僑悅公館首開(kāi)7500元/㎡計(jì)算，目前最低掛牌2380元/㎡，虧了68%，比匯泉西悅城悅時(shí)代更狠！
不過(guò)租金還可以，正常情況能租到800元/月。
聽(tīng)中介小姐姐說(shuō)，這里的出租率比較高，主要是附近河南輕工職業(yè)學(xué)院的學(xué)生來(lái)租。
嵩山路沿線(xiàn)目前還算不上熱鬧，暫時(shí)沒(méi)有地鐵通勤，再加上附近還有其他公寓項(xiàng)目，按理說(shuō)出租率不該這么樂(lè)觀，有了解的朋友可以留言講一講。
如果按照中介小姐姐的說(shuō)法，租金800元/月，一年租金9600元/㎡，租金回報(bào)率可是達(dá)到了10.6%！
開(kāi)了眼了！
租金回報(bào)率＞10%！這放到全國(guó)都是非常炸裂的存在。
但在鄭州，融僑悅公館水靈靈的出現(xiàn)了。
3
講到這里，你絕對(duì)有問(wèn)題想問(wèn)。
比如這些公寓掉價(jià)咋這么厲害??？還能不能繼續(xù)降了？
比如出于投資考慮能不能買(mǎi)幾套出租啊？租金能不能穩(wěn)定下來(lái)？
別慌，挨著來(lái)。
關(guān)于匯泉西悅城悅時(shí)代、融僑悅公館虧到60%以上，除了公寓本身不行，還有其他的因素。
一是這倆公寓項(xiàng)目太偏了，都是四環(huán)沿線(xiàn)，出行非常不方便，配套又比較基礎(chǔ)，同地段的住宅都跳水了，誰(shuí)還買(mǎi)公寓。
二是這倆公寓項(xiàng)目附近存量太大了，匯泉西悅城悅時(shí)代自己有12棟公寓，融僑悅公館旁邊就是亞新嵩山路新公館，這么多公寓扎堆，不是明擺著要價(jià)格踩踏了。
至于說(shuō)還有會(huì)不會(huì)繼續(xù)降，已經(jīng)2380元/㎡了，跟縣城公寓差不多樣子了。
但即便是價(jià)格差不多到底了，租金回報(bào)率高達(dá)10.6%，還是要建議謹(jǐn)慎投資。
上面提到的租金還需要求證，以后租金、出租率能不能持久下去不確定。
最關(guān)鍵的，成本低的同時(shí)，意味著利潤(rùn)空間不大。
高風(fēng)險(xiǎn)高收益，低風(fēng)險(xiǎn)低收益。
做個(gè)房東折騰來(lái)折騰去，租金回報(bào)率確實(shí)高，實(shí)打?qū)嵚涞绞掷锏膮s不多。
只能說(shuō)，食之無(wú)味棄之可惜。
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2、鄭州國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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