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6.20土拍！久違的土拍熱度升級(jí)了！

發(fā)表時(shí)間：2023-06-21 作者：扁鵲來(lái)源：鄭州米宅

2021年與2022年間，反復(fù)兩次登場(chǎng)后又黯然離場(chǎng)的鄭政經(jīng)開(kāi)出〔2021〕036號(hào)（網(wǎng)）卷土重來(lái)。以9%的溢價(jià)率被地市開(kāi)發(fā)商斬獲。

話不多說(shuō)，進(jìn)入主題。

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6月20日，經(jīng)過(guò)2次終止，36號(hào)地調(diào)整指標(biāo)更名為鄭政經(jīng)開(kāi)出〔2023〕8號(hào)（網(wǎng)）后，迎來(lái)了第三次拍賣(mài)。

該地塊位于經(jīng)開(kāi)第四大街以東、經(jīng)南六路以南，土地面積21766.79㎡，土地用途城鎮(zhèn)住宅用地（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），出讓年限70（50）年，容積率2.5，建筑密度＜20%。地塊起始價(jià)35413萬(wàn)元，熔斷價(jià)40613萬(wàn)元，起始樓面價(jià)6508元/㎡。

此次土拍，經(jīng)過(guò)近半小時(shí)角逐，最終由眾設(shè)置業(yè)有限公司以38613萬(wàn)元的成交價(jià)收入囊中，折合樓面價(jià)7096元/㎡，每畝單價(jià)1183萬(wàn)/畝，溢價(jià)率9%。

剛看到這個(gè)公司其實(shí)我也有點(diǎn)懵，上網(wǎng)大致搜了一下企業(yè)信息。

河南眾設(shè)置業(yè)有限公司，成立于2018年，位于河南省鶴壁市，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。股權(quán)信息顯示該公司為2013年成立的河南萬(wàn)祥置業(yè)有限公司全資子公司，地方開(kāi)發(fā)商，在鶴壁開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有萬(wàn)祥六合府、萬(wàn)祥紫苑、萬(wàn)祥紫荊苑等。

客戶整體反響還不錯(cuò)，就是綠化園林一般，沒(méi)什么特色，首次進(jìn)入鄭州，暫時(shí)先期待住。

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下面我們就來(lái)看看終止兩次，開(kāi)拍又被瘋搶的8號(hào)地，究竟有哪些魅力。

▲兩次土拍的對(duì)比

第一，降價(jià)出讓，限價(jià)更低：

2021年與2022年綜合限價(jià)是20500元/㎡，起始總價(jià)為51242萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)是8118元/㎡；2023年綜合限價(jià)18400元/㎡，起始總價(jià)為35413萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)是6508元/㎡。

限價(jià)下降了2100元/㎡，起始樓面價(jià)下降了1610元/㎡。

要知道，旁邊的金茂未來(lái)府2021年政府給出的綜合限價(jià)還在22614元/㎡。

土拍門(mén)檻松動(dòng)了，政府的誠(chéng)意給到了最大化，開(kāi)發(fā)商也很給面子，溢價(jià)率達(dá)到了9%，要知道近三季度的溢價(jià)率可都是0%。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源于易居

不過(guò)也難怪，8號(hào)地僅32.65畝，開(kāi)發(fā)投資額相對(duì)較低，地價(jià)優(yōu)勢(shì)很明顯，地市開(kāi)發(fā)商動(dòng)心很正常。

其次，容積率下降0.4，更低了。

2021年容積率是2.9，現(xiàn)在變成2.5的容積率，舒適度增加。

想要低價(jià)入住三環(huán)內(nèi)的客群，可以等等看。

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其區(qū)位優(yōu)勢(shì)也很搶眼，8號(hào)地在三環(huán)內(nèi)，經(jīng)開(kāi)主城區(qū)，地段強(qiáng)勢(shì)。

南鄰南三環(huán)高架；西邊是機(jī)場(chǎng)高速和中州大道；東側(cè)是東三環(huán)高架。

距離地鐵12號(hào)線圣佛寺站600米，與鄭州地鐵1/3/5/8號(hào)線均有換乘，交通出行便捷。

周邊可謂是學(xué)校林立，分布著經(jīng)開(kāi)一中（原鄭州85中）、世和小學(xué)，經(jīng)開(kāi)第五中學(xué)等學(xué)校。

▲此圖僅供參考

在售競(jìng)品項(xiàng)目，如保利天匯、保利天珺、金茂未來(lái)府、華潤(rùn)凱旋門(mén)等，除金茂未來(lái)府外，都已是尾盤(pán)，后續(xù)進(jìn)場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。

當(dāng)然不利因素也很明顯，首先是離高架近車(chē)流量大，噪音無(wú)法避免，其次南面是黃金葉生產(chǎn)制造中心和廣州風(fēng)神汽車(chē)鄭州分公司，大貨車(chē)穿行。

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綜上所述，此次拍賣(mài)土地規(guī)模小僅32.65畝，總價(jià)低，開(kāi)發(fā)商有利可圖，購(gòu)房者也能低價(jià)入住，但地塊南北狹長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)受限，組團(tuán)的園林景觀做不了，只能在樓間景觀下功夫；樓棟分布等規(guī)劃建設(shè)的可選擇性不大，最多規(guī)劃四棟樓，一字形分布，可居住人口偏少，居住氛圍較差。

現(xiàn)在市場(chǎng)上有兩種聲音，多數(shù)人推測(cè)此地塊后續(xù)可能規(guī)劃為洋房，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)風(fēng)向也偏改善，且隔壁金茂未來(lái)府產(chǎn)品均是18-27層高層，可能會(huì)拉開(kāi)產(chǎn)品差異，主打改善。

縱觀經(jīng)開(kāi)老城板塊，在售房源漸少，市場(chǎng)緊俏，完全不能滿足主城置業(yè)需求，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，想快速搶收市場(chǎng)，只有高層才能讓利益最大化，隨著土拍的塵埃落定，按照萬(wàn)祥置業(yè)開(kāi)發(fā)的慣性，高層的概率可能更大些。

當(dāng)然這只是我們觀者的推測(cè)而已，最后壓力還得給到萬(wàn)祥置業(yè)。畢竟面對(duì)金茂、華潤(rùn)、保利等實(shí)力強(qiáng)勁的資深競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，無(wú)論如何，8號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)商都得拿出過(guò)硬的實(shí)力給市場(chǎng)和購(gòu)房者帶來(lái)耳目一新的產(chǎn)品，才能讓客戶樂(lè)意買(mǎi)單。

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（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 土拍

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