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“西南王”亞星，還撐得住嗎？

發(fā)表時(shí)間：2023-02-27 作者：余白來(lái)源：米宅鄭州買(mǎi)房社

亞星深耕西南片區(qū)十幾年，從齊禮閻、黃崗寺、劉寨，亞星做了連片開(kāi)發(fā)，成為當(dāng)之無(wú)愧的西南無(wú)冕之王。

能擔(dān)得上這個(gè)名頭，亞星是有絕對(duì)底氣的。

首先，亞星做好了商業(yè)配套，片區(qū)內(nèi)最早引進(jìn)丹尼斯、北京華聯(lián)、淘氣堡新天地的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

其次，引進(jìn)學(xué)校，亞星大一期引進(jìn)了華師大附屬亞星學(xué)校，可以說(shuō)西南缺啥，亞星就補(bǔ)啥。

但是西南王亞星賣(mài)起房子來(lái)，就顯得有些吃力。

西三環(huán)與嵩山南路交匯處附近的亞星大一期，臨近高架、臨近鐵路、臨近墓地，周邊不利因素比較多，不少地塊都無(wú)奈賣(mài)到現(xiàn)房，現(xiàn)在還沒(méi)有賣(mài)完。

不同于一期，亞星錦繡山河大二期賣(mài)的可是非常不錯(cuò)。

根據(jù)克而瑞公布的熱銷(xiāo)周度榜單，亞星錦繡山河大二期可是高居榜首。

西南王亞星要崛起了？

錦繡山河大二期，之所以賣(mài)的好，是有原因的。

相比大一期，錦繡山河大二期的位置更好一些，既不臨近鐵路，也不緊挨墓地，反而是西邊臨近金水河，生態(tài)環(huán)境很好。

不過(guò)最重要的還是學(xué)校。

目前項(xiàng)目宣傳的學(xué)校為劃片鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)附屬小學(xué)。

周邊已招生小學(xué)只有政通路小學(xué)，項(xiàng)目宣傳的附屬小學(xué)還在建，但是鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)可是實(shí)打?qū)嵉睦吓泼＃追Q東分。

鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)原本是私立的，亞星只有部分房源能綁定一個(gè)學(xué)位。

去年鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了民轉(zhuǎn)公，參與劃片，已經(jīng)劃片的是小區(qū)有亞星玉華園、玉瑞園、玉暢園以及劉砦安置區(qū)。

民轉(zhuǎn)公之后，教育理念、教師團(tuán)隊(duì)都會(huì)發(fā)生變化，生源質(zhì)量也不如原來(lái)，但整體來(lái)說(shuō)是有優(yōu)勢(shì)的。

作為本土民企，亞星是穩(wěn)健的，其工程進(jìn)度也是有目共睹的。

亞星環(huán)翠居和星河郡（西苑）已經(jīng)提前交房，其他的項(xiàng)目一年封頂，基本上都能做到提前交房，這恐怕是不少TOP級(jí)房企都難以做到的。

亞星錦繡山河大二期主要分布在金水河以東、南水北調(diào)運(yùn)河以南、思勤江路以北。

目前一共有五個(gè)地塊在售：倚瀾苑、安泰苑、學(xué)府印象、九邸、玉暉園（二期）。

倚瀾苑

倚瀾苑是錦繡山河大二期的首開(kāi)地塊，占地面積約35畝，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有7棟高層住宅。

因?yàn)榕R河戶型更偏剛改、改善，最小戶型建面約100㎡小三房，115-118㎡三房以及140㎡四房。

倚瀾苑交房時(shí)間最早，工程進(jìn)度非?？欤F(xiàn)在已經(jīng)在準(zhǔn)備交付了，準(zhǔn)現(xiàn)房在售。

安泰苑

安泰苑占地面積約46畝，小區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有7棟高層產(chǎn)品，

安泰苑的戶型面積段更偏剛需、剛改，最小戶型建面約87㎡小三房，115-118㎡三房以及130㎡四房，87㎡小三房，是錦繡山河大二期的最低上車(chē)門(mén)檻。

亞星學(xué)府印象

亞星學(xué)府印象占地面積約53.5畝，容積率3.49，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃有9棟樓，規(guī)劃總戶數(shù)1183戶。

戶型面積段有96㎡、115㎡三房，138㎡四房，精裝修交付。

作為亞星做的首個(gè)精裝項(xiàng)目，亞星學(xué)府印象的精裝標(biāo)準(zhǔn)不算高，所以即便是帶裝修，也沒(méi)有成功跟另外幾個(gè)地塊的毛坯產(chǎn)品拉開(kāi)價(jià)差。

亞星九邸

亞星九邸占地面積約50畝，容積率3.5，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃6棟22-31層高層住宅，規(guī)劃總戶數(shù)624戶。

九邸算是錦繡山河大二期最高端的產(chǎn)品，采用新亞洲建筑風(fēng)格，高端公館式大堂、兩梯兩戶設(shè)計(jì)、建筑面積約162-317㎡，全部為五室設(shè)計(jì)。

起步面積段就是162㎡，直奔改善而去，但是在二七新區(qū)這個(gè)如此剛需的板塊，亞星做大平層改善產(chǎn)品還是很需要勇氣的。

亞星玉暉園（二期）

玉暉園分為兩期來(lái)開(kāi)發(fā)，一期的7棟樓已于2017年7月交房，目前在售的二期跟一期為同一個(gè)地塊，也就是小區(qū)最北側(cè)的兩棟樓，9號(hào)樓跟10號(hào)樓，戶型建面約86-107㎡，產(chǎn)品更偏剛需。

相比一期，玉暉園二期的兩棟樓位于小區(qū)最北側(cè)，硬傷也更為明顯，臨近鄭西高鐵線，后期肯定會(huì)受到噪音影響。

從在售的五個(gè)地塊來(lái)看，亞星絕對(duì)是貪心的，產(chǎn)品面積段幾乎涵蓋了剛需到改善。

但是，亞星想往改善上靠，也不是那么容易的。

二七新區(qū)本就是一個(gè)剛需區(qū)域，不在鄭州向東發(fā)展的主流方向上，在政府的規(guī)劃、資源的配置，甚至是城市面貌方面，二七新區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與其他新區(qū)。

不僅是相關(guān)配套不夠完善，交通的問(wèn)題也非常大，周邊不少道路還沒(méi)有修通，整個(gè)片區(qū)內(nèi)，只有一個(gè)在建的地鐵7號(hào)線還能拿出來(lái)說(shuō)說(shuō)。

再加上三環(huán)邊的陵園、四環(huán)邊的張李垌垃圾處理廠，整體的生態(tài)環(huán)境并不好，能看見(jiàn)南水北調(diào)大運(yùn)河，金水河河景的樓盤(pán)也不多。

總的來(lái)說(shuō)，二七新區(qū)的硬傷太多，更多是主城外溢的承接區(qū)域，剛需聚集，完全支撐不起改善需求。

如果是生活工作都在二七區(qū)或附近的剛需，錦繡山河大二期的小戶型也可以考慮，周邊基礎(chǔ)的生活配套完善，自住足夠了。

但如果是買(mǎi)大戶型，想改善的話，完全沒(méi)必要圈死在二七新區(qū)。

在一個(gè)剛需區(qū)域，買(mǎi)改善產(chǎn)品大可不必！

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（完）

責(zé)任編輯：raojunling

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