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鄭州二次土拍最全解讀！驚喜、意外、反轉(zhuǎn)……

發(fā)表時(shí)間：2022-09-22 作者：十一俠來源：鄭州樓市

對于鄭州本次土拍，我們還是值得期待的。整個(gè)土拍過程，也一路驚喜連連、意外連連。

1

綜合看來，本次土拍，一共推出14塊地，合計(jì)934畝，除了高新區(qū)沒有出讓，其余主城七區(qū)均有地塊推出。

這次關(guān)注度最高的幾個(gè)地塊是：

1、北龍湖北岸地塊

這塊地和中海云鼎湖居一路之隔，地塊素質(zhì)也相似。這塊地最終被東龍控股拿下，而東龍控股是金融島的大股東。

在南岸開發(fā)完畢后，中原科技城的落地，讓北岸承接了北龍湖的熱度轉(zhuǎn)移。

這讓北龍湖地塊，自始至終成為最熱門的區(qū)域，沒有之一。

特別是前期的中海云鼎湖居、保利璞岸、華潤瑞府一入市都非常的暢銷，也給了開發(fā)商非常足的信心。

但是這一快地被東龍拿下，據(jù)說是要做家屬院，大概率會(huì)是傳說中的招商代建。畢竟，招商的產(chǎn)品方案早已流出很長時(shí)間了。

我們關(guān)心的是，這里做家屬院，會(huì)給誰??？

我們知道，鄭州最近在大力引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)和高科技人才，這些應(yīng)該能聯(lián)系到一起。

2、龍子湖地塊

最終，這塊地，被一家叫做鄭新科創(chuàng)的公司拿下，背后是東區(qū)管委會(huì)和河南省財(cái)政廳。

據(jù)熟知內(nèi)情的粉絲說，這塊地建業(yè)代建。

本來，在永威五月花城和正商書香華府售罄之后，龍子湖版塊已經(jīng)很多年都沒有凈地出讓了。

五月花城的90多方小戶型，成交價(jià)在21000左右，120方戶型成交價(jià)在24000左右。

因?yàn)橄∪毙?，并?700的樓面價(jià)和27600的限價(jià)，留出了非常大的價(jià)格空間，這塊地是除北龍湖之外，最受市場關(guān)注的地塊。

但這次被鄭新科創(chuàng)拿下，后期大概率也是人才引起用房或家屬院的性質(zhì)。

畢竟一個(gè)北岸的中原科技城，一個(gè)龍子湖智慧島，承擔(dān)的是鄭州科創(chuàng)翻身的重任。

3、濱河國際新城地塊

12號(hào)地，被中建七局拿下。

13號(hào)地，被經(jīng)開管委會(huì)拿下，不知道后期會(huì)找誰代建。

如果回到2016年，那時(shí)的濱河還是鄭州老二的地位，除了北龍湖，整個(gè)鄭州土地市場，無人敢和濱河爭雄。

一年出的地王，能和北龍湖不相上下；樓面價(jià)每塊地都基本破萬，熱度只上不下。

但是，過熱的情況導(dǎo)致的結(jié)果是，濱河土地出讓太多，導(dǎo)致嚴(yán)重的供大于求，市場競品有10多個(gè)，并且地塊素質(zhì)基本雷同，品質(zhì)也基本雷同。

這讓好幾年的時(shí)間內(nèi)，濱河成為鄭州周邊去化艱難的新城之一，一直到今天，都沒有脫離高庫存的魔咒。

濱河也從出世即巔峰的時(shí)刻，一路向下狂奔。

這些，我們能從歷年土拍的數(shù)據(jù)看出一些端倪：

2016年，是濱河起飛元年，康橋、亞新和海馬進(jìn)場拿地，樓面價(jià)基本破萬。

2017年，延續(xù)熱度，中海、融僑等進(jìn)來，樓面價(jià)在9000到1萬左右。

2018年電建、金輝和金地等房企又添一把火，基本上破萬。

2019年，綠城、電建和華發(fā)樓面價(jià)明顯下降，在7651-8804元/㎡，比最高時(shí)降了3000。

本次土拍，地塊素質(zhì)基本相同的情況下，樓面價(jià)降至6233，降價(jià)幅度1400元。

更重要的是，這次兩個(gè)地塊，合計(jì)180畝土地入市，如果年底之前推出，那么，濱河去化大軍，將出現(xiàn)新的成員。

4、二七新區(qū)地塊

這次二七新區(qū)一下子拿出了兩塊地，最終兩塊地都是被鄭地+二七國資拿下。

我們比較關(guān)注的是大學(xué)路地塊的22號(hào)地。

這塊地素質(zhì)很好，凈地、2.0容積率、限高60，綜合素質(zhì)很好，基本確定會(huì)做20層的小高層。

整個(gè)鄭州城南三環(huán)外的鄙視鏈?zhǔn)牵鹤锨G山路＞大學(xué)路＞嵩山路；也就是常說的管南＞二七新區(qū)。

但大學(xué)路22號(hào)地的樓面價(jià)卻達(dá)到了5977，和濱河樓面價(jià)只錯(cuò)了246元。

問題在于，雖然限價(jià)17160，價(jià)格浮動(dòng)空間很大，但這也基本就是濱河現(xiàn)在的在售均價(jià)。

但這塊地能不能賣上濱河的價(jià)格，是我們最大的疑問。

5、金水北保利海德公園后期地塊

這是保利海德公園的后期地塊，也是土拍第一塊成交地塊，毫無意外地被保利順利拿下。

這塊地很大，足足230畝，在寸土寸金的主城來說，也算是大地塊了，畢竟出讓金都超過了22億，說實(shí)話這么霸氣的金額，此刻也基本沒人能搶。

但是被連霍高速引橋和寬闊的花園路與海德公園分割的很開，基本相當(dāng)于一個(gè)獨(dú)立的地塊。

我們比較好奇的是，這塊地保利會(huì)怎么做？

是低于海德公園的品質(zhì)，定位偏剛走量，從而和在售的大都匯形成定位差？

還是維持海德公園的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，從而和大都匯形成內(nèi)部雙雄，呈內(nèi)部賽馬之勢，彼此競爭加互相激勵(lì)？

對此，我們等保利的消息就可以了。

2

說一下幾次土拍都有的限價(jià)。

這一次出讓，我們知道了三個(gè)版塊的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：

龍子湖限價(jià)高達(dá)27600元每平；

濱河國際新城限價(jià)為20200元每平；

二七新區(qū)限價(jià)高達(dá)17160元每平。

如果加上去年12月份第三次土拍公布的版塊限價(jià)，我們大概就能摸清鄭州的限價(jià)地圖：

這是一個(gè)很夸張的限價(jià)梯隊(duì)。

這個(gè)表格的第一重含義，就是告訴我們在預(yù)期中、在理想中，這些版塊的實(shí)際價(jià)值應(yīng)該是多少？

但是，除了北龍湖，以及龍子湖新地塊售價(jià)不明了之外，所有版塊的限價(jià)和實(shí)際售價(jià)，都出現(xiàn)了嚴(yán)重的剪刀差。

在售價(jià)格需要加價(jià)少則2000、多則5000，才能趕上限價(jià)的價(jià)格。

這個(gè)巨大的落差就是問題所在。

高新老城限價(jià)18600；但雙湖科技城卻高到了16040；有了雙湖科技城的這個(gè)價(jià)格參考，鄭州的整個(gè)西部城區(qū) ，都是價(jià)值洼地。

物流園區(qū)的限價(jià)能做到14000。有這個(gè)價(jià)格做參考，整個(gè)南部城區(qū)也都是價(jià)值洼地。

但這次，濱河的限價(jià)是20200，而去年12月，金沙湖的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)則做到了20500，比濱河還高了300。

這不是簡單的說金沙湖高了，濱河低了，這只是一個(gè)合理的梯隊(duì)過程：

經(jīng)開老城22888→金沙湖20500→濱河20200；從主城向外圍向再外圍，逐漸遞減。

按照這個(gè)限價(jià)邏輯，很能夠引起我們的聯(lián)想：

是濱河賣的太高了，還是金沙湖賣的太低了？是濱河一直德不配位，售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了區(qū)域價(jià)值，還是因?yàn)樽陨硖珒?yōu)秀，所以一直都在超出價(jià)格預(yù)期？

楊金的限價(jià)做到了22400，有了這個(gè)參考價(jià)，整個(gè)金水北都是價(jià)格洼地。

也許，這才是理想中，鄭州最合理的價(jià)格梯隊(duì)。

也可能是，用超高的限價(jià)來提升后期售樓的溢價(jià)，從而提高未來的利潤預(yù)期，最終增強(qiáng)開發(fā)商拿地的信心。

這是關(guān)注鄭州樓市的所有人的夢想！

3

說一下城投拿地。

很多人對于城投拿地這件事很排斥，但我們認(rèn)為，這并非不是好事。

不久前，鄭州公布了新的城改政策，以后城改，政府主導(dǎo)，宅地凈出讓，開發(fā)商不再涉及城改拆遷安置等一堆亂七八糟的事，專心開發(fā)就好。

這是杭州的城改模式。我們認(rèn)為更為合理，之前介紹推薦過很多次，現(xiàn)在也確實(shí)開始這樣做了。

從這件事，可以聯(lián)想到城投拿地。

城投拿地，但城投自身并無開發(fā)能力，所以就會(huì)選擇房企代建，這樣做有四點(diǎn)可以說：

第一、這解放了房企的重資產(chǎn)，讓房企能卸下重負(fù)，專心開發(fā)。

第二、讓整個(gè)開發(fā)流程更專業(yè)化，城投主管拿地，房企主管開發(fā)，產(chǎn)業(yè)鏈更加細(xì)化，專業(yè)人干專業(yè)的事。

第三、這也是樓市下一步的大趨勢，保利可以22億拿海德公園后期230畝的大地塊，但裕華城后期的39畝總價(jià)3個(gè)億的地塊都很難拿。

所以，巨無霸央企可以按照自己的固定路徑開發(fā)，而本土房企則就是輕資產(chǎn)代建。

第四、這是因?yàn)檠肫蟛还苁瞧脚_(tái)實(shí)力還是資金成本，都更具競爭力的緣故。地方房企或者中小房企根本無法與其競爭。

但是，城投可以——以政府信任背書的城投公司，是唯一可以從各方面與央企抗衡的地方平臺(tái)。

并且級(jí)別越高的城市，城投的實(shí)力和話語權(quán)也會(huì)更強(qiáng)。

第五、這是改變以往以房地產(chǎn)重資產(chǎn)為主的開發(fā)模式的最好的機(jī)會(huì)。

我們知道房地產(chǎn)今天的亂象，根本原因就在于房企資金債務(wù)過重的后果所致。

所以，一定要改變過往模式，將房企徹底從資金重負(fù)中解脫出來。

城投的資金成本相對更低，資金來源也更廣；房企的產(chǎn)品能力則更強(qiáng)；大概率會(huì)1+1>2。

比如說，永威代建上次土拍的高新區(qū)地塊，建業(yè)代建龍子湖地塊，都能有不錯(cuò)的回款，也等于是給房企注資了。

最終，城投拿地+房企代建開發(fā)的模式，必將成為很多核心城市的主流開發(fā)模式。

4

至此，本次土拍全部落定。一路驚喜連連，也意外連連。

2022年，注定是樓市大變革的一年。

樓市未來的走向，房地產(chǎn)未來的走向，都將迎來不一樣的時(shí)刻。

不管是樂觀還是悲觀，我們都應(yīng)該懷抱希望！

就這樣吧！

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（完）

責(zé)任編輯：賈鳳嬌

標(biāo)簽: 土拍

本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
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