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最近負(fù)面消息實在太多了。
先是房貸市場風(fēng)聲鶴唳，不僅利率上漲、放款周期變長，接著是二手房停貸大面積停貸，讓本就緊張的信貸神經(jīng)雪上加霜。
接著深圳、上海都爆出新房爆冷的消息。
上海奉賢新盤光語著甚至“零認(rèn)購”。
深圳西部寶安區(qū)尖崗山片區(qū)的萬科都會四季項目推出856套房源，1306批客戶入圍并選房。到選房結(jié)束，還剩下300多套房源，這意味著有800多入圍客戶選擇了放棄。
不僅如此，廣州一二手均回調(diào)遇冷，杭州學(xué)區(qū)房降價，合肥二手房價回調(diào)，這些在前幾個月還搶房搶的頭破血流的城市，似乎是一夜之間就扭轉(zhuǎn)了市場走勢！
佛山、珠海上漲勢頭也隨著信貸的收緊硬生生的按了下去。
就連大家普遍看好的重慶、武漢也似乎后勁不足？！
樓市從來是信心比黃金重要。
在一輪又一輪樓市調(diào)控的打壓之下，悲觀情緒也從南方蔓延到北方，從一線到二線。
樓市會全面轉(zhuǎn)冷嗎？輪動還在繼續(xù)嗎？
鄭州還有機會漲嗎？
鄭州今年是要含淚賣房，還是繼續(xù)再堅持一年？
這是恐怕是當(dāng)下鄭州剛需、改善、置換、投資客們都想知道答案的問題！
2
鄭州現(xiàn)在買房合適不？現(xiàn)在買，會不會到年底開發(fā)商再打折賣？
這要是放在以前，我肯定會說，別怕，早買早好。
但是現(xiàn)在顯然不能這樣講。
因為過去兩年鄭州房價實在是太讓人傷心了。
2019年，從年初一直陰跌到年底。
2020年更慘，6月就開始跑量，一直跑到年底。那真是從遠(yuǎn)郊到近郊再到主城市全線跑量。管南、金水北、長西湖、白沙、楊金、等等各個熱點板塊都打折打破了底價。
鄭州成了繼天津之后，因為房價打折打的太慘，被其它城市群嘲的對象。
被嘲諷最最厲害的還是在鄭州買房投資的。
在過去三年，有多少好城市你不買，你偏偏買鄭州？哪怕你不出河南，買洛陽也賺了不少吧？
很多人，僅僅只是想買個房投資而已，誰能想到又賠錢，又被嘲？
所以，當(dāng)下的鄭州購房者真的是被傷了心，被嚇破了膽。
特別是去年，很多人都開始懷疑不是鄭州房價不行，是鄭州這個城市不行。
鄭州前兩年好不容易累計得那一點點城市信心，也因為房價跌跌不休被跌倒了谷底。
我們站在2021年的7月，買不買房另說，先問買了跌不跌？
連續(xù)兩年買了就跌，再買？！那真是侮辱性極強，傷害性極大。
3
鄭州究竟行不行？
先看，鄭州房地產(chǎn)市場為什么會持續(xù)三年橫盤陰跌?。?/span>
主要因為兩點：
1、鄭州政策面有點狠。
大家回憶一下，2016年10月到2017年5月，不到半年的時間，鄭州從限購、限價、限售、限貸、限拍，一步到位 。
對比別的城市調(diào)一下，再摸摸頭，鄭州是直接干趴下。
比如西安連續(xù)上漲60個月，其二套貸款政策也是四月才收緊，而且針對不同人群有不同的政策，最低的40%，最高的60%。
但是鄭州，2016年就一刀切的二套60%。
從這一個小點，就能體現(xiàn)出鄭州調(diào)控的特點。
2、鄭州沒有人為制造恐慌。
比如說鄭州可不可以像合肥、西安一樣，減少供應(yīng)造成供不應(yīng)求？
鄭州可不可以人為制造新房二手房價差引發(fā)全城搖號搶房，加劇了市場緊張和恐慌情緒。
如果鄭州想這樣，其實很容易實現(xiàn)，嚴(yán)格限價人為制造價差，引發(fā)市場恐慌而已。
比如說北龍湖限價32000，不管是永威上合苑、還金茂府，不管拿地多少錢，你必須32000，不允許雙合同。
整個鄭州就嗨了，整個市場就爆了。
然后鄭州再制定公開搖號規(guī)則，這很難嗎？不難啊，杭州、成都、南京、合肥、長沙就是這么玩的。
▲南京5月一二手倒掛地圖
但是，鄭州沒有。
再者，別看鄭州這兩年市場表現(xiàn)這么稀碎。
可是在2017年、2018年，鄭州市場表現(xiàn)出了非常頑強抗壓性。面對密集政策，鄭州市場真正止?jié)q轉(zhuǎn)向是在2018年下半年。
而2019年的小陽春也表現(xiàn)非常好。
▲2019年新房價格走勢圖
即使在2019年、2020年這兩年，房價不斷回調(diào)，但是成交量一直是持續(xù)上漲的。所以鄭州房地產(chǎn)市場的韌性是極強的。
這是因為有強大的內(nèi)需基礎(chǔ)。
所以大家不用質(zhì)疑，鄭州行不行？
鄭州這個城市確實產(chǎn)業(yè)不行，教育資源不行，但，架不住鄭州人多，1200多萬人口，比大武漢人口還多28萬。
所以，每個城市都有每個城市的不足，但是不是完全否定它的價值。
從全國層面看，鄭州人口增量排名第五，過去十年新增人口397萬，人口排名第十位，1260萬人口，GDP增速排名第十，GDP排名15或16名。
那么房價排名多少呢？均價14600左右排名第39或者40名。
所以鄭州是一個強二線人口，二線GDP的城市。
橫向?qū)Ρ韧墑e城市，鄭州當(dāng)下就是洼地城市一點不夸張。
并且還是沒有被關(guān)注到洼地城市。
并且還是沒有啟動，但啟動確定極高的城市。
這也就是為什么現(xiàn)在只要身邊人問，鄭州能不能買，我就說買，啥時候買，盡快買，趕快買。
當(dāng)然也有人說，鄭州對房產(chǎn)投資不友好，稅高、限售、信貸門檻高，注定不會有全國的資金進(jìn)來。
房產(chǎn)投資第一原則是低價原則。當(dāng)有明顯價差的時候，資金一定回來的。
另外，從全面層面看，今年和去年一樣，依然是火一個城市，重錘一個城市。
放眼全國，可以買的城市就那么多，鄭州輪也要輪上的。
再者鄭州自身是一個內(nèi)需基礎(chǔ)強大的市場。它本身就不是全國資金首選的城市，是一個以本地市場為主的城市。外部資金只是助推而已。
好，我們來總結(jié)一下 ：
1、從全面層面看，2021年是樓市行情大變局的一年。
凡是火熱的城市，最終的結(jié)局就是橫盤回調(diào)。凡是樓市冷淡二線城市，最終都走到了止跌回暖。
所以，從全國層面看，2021年鄭州一定是止跌回暖的一年。
2、不要質(zhì)疑的鄭州實力。
七普鄭州常住人口1260萬，超過武漢28萬。
全國排名前十，10年間人口增長了397萬，人口增量也超過了杭州和重慶，絕對是中國優(yōu)質(zhì)城市之一。
在過去十年鄭州GDP超越了濟南，超越了石家莊，超越了沈陽和大連。三年內(nèi)有望超越青島，成為北方城市GDP總量前三甲。
今明兩年也鄭州地鐵大爆發(fā)階段，先后開通3、4、6號（部分）等等。明年鄭州計劃新增10號線一期、3號線二期等。
至于教育、產(chǎn)業(yè)，這些都不是一朝一夕能改變的，只要是向好的發(fā)展趨勢，這就是城市紅利了。
對于鄭州我們不能狂妄自大，它就是二線城市。
但也不能妄自菲薄，鄭州再一般也是二線城市，它還沒有特殊到可以脫離整個中國樓市的底層的輪動邏輯，可以不受資金外溢的壓力。
3、2021年是鄭州市場蓄力的一年。
如果說的形象一點就是熱菜前的涼菜，就等熱菜了。
直白一點是，如果你不那么著急賣房子，今年不要賣。
除非你著急置換或者你要去別的城市趕行情，比如當(dāng)下的重慶、武漢。
如果你著急買房，今年你一定要加快你買房的步伐，下半年很有可能是本輪最后的買房的窗口期。
4、要緊盯那種踩了紅線，但還算可控的大開發(fā)商，比如華僑城、保利，本地品牌房企，比如正商的促銷活動。
5、切記，踏空比被套難受，畢竟踏空是永久的，套牢是暫時的。切記，任何時候悲觀主義者是沒有未來的！
3
那么在鄭州應(yīng)該怎么買？下半年的機會在哪里？
先看兩張圖
一張是鄭州核心板塊布局圖，另一張是板塊的價值分區(qū)。
結(jié)合這兩張圖，鄭州買房第一原則：
在鄭州買房不要出四環(huán)，就是上圖紅圈。
紅圈外圍的太遠(yuǎn)的是坑，四環(huán)邊的存在不確定性。出了四環(huán)，一定要有地鐵。
在這個紅圈內(nèi)怎么買？
米宅基于在過去七年所磨練的選籌經(jīng)驗和價值方法論，我們挑選了25個值得買的項目。
這里面有剛需盤，也有改善盤；有住投分離原則下適合投資的項目，也有是終極置業(yè)的項目。
米宅能保證的是：這25個項目，是基于米宅價值觀、方法論、專業(yè)高度進(jìn)行選擇的，所以我們能保證你絕對不會買錯。
以經(jīng)開老城為例。屬于鄭州價值高地的外溢區(qū)域。
外溢區(qū)域的優(yōu)勢是無縫銜接價值高地，但具有明顯的價差優(yōu)勢。
經(jīng)開老城，是老CBD、高鐵商務(wù)中心直接外溢，依托經(jīng)開自身產(chǎn)業(yè)、區(qū)位優(yōu)勢，有2萬+的價差優(yōu)勢。
目前從CBD、到高鐵、到經(jīng)開老城，主要在售的項目有四個，其中華潤凱旋門、綠城誠園周邊有明顯的不利因素，而保利天匯和保利天珺都是保利天字系產(chǎn)品。
其中天珺160㎡的改善四房更稀缺。
不僅如此，基于米宅的品牌勢能和影響力，拿下獨家資源并不是難事。
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（完）
責(zé)任編輯：lumengxia
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