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樓市民生

東府大院靜悄悄，九州府的前綴不見了

發(fā)表時間：2021-01-20 作者：胖虎來源：鄭州樓市

關(guān)于買房，購房者有一個普遍的認知：找大開發(fā)商，有保證。

同一個片區(qū)內(nèi)，知名度高的大開發(fā)商往往被選中的幾率非常大。

但總有一些大開發(fā)商是用來打臉的。

比如交房屢屢維權(quán)的陽光城、融僑。

比如在入戶大堂做公共廁所的融信（融信江灣城）。

比如口碑全線崩塌、遠離鄭州的升龍。

比如高負債率，身陷“破產(chǎn)”的泰禾、福晟。

1

氣吞萬里如虎

泰禾東府大院，全國第四座大院產(chǎn)品，一個頗有野心的項目。

2019年高調(diào)入市，在大玉米上舉辦千人發(fā)布會，宣稱對標(biāo)正商善水上鏡，釋放出25000+元/㎡的價格。

聽起來有點瘋狂，但沒有人不相信。

Why?

開發(fā)商是神壇上的泰禾，全國頂級新中式豪宅的締造者泰禾，亞洲十大豪宅中國院子背后的泰禾，無數(shù)人盼了又盼的泰禾，調(diào)子再高都能落地的泰禾。

有了大IP泰禾，東府大院一入市關(guān)注度頗高，不少人莫名而來，點贊而去。

高逼格文化活動，中華國禮書法家揮墨題字。

全干掛石材外立面，三進三出的新中式的園林。

物業(yè)清一水高挑靚麗的空姐，保安小哥人均180+cm。

一套房子未出，斥資6000萬打造了專為業(yè)主提供服務(wù)的愛萊恩斯健康管理中心。

深厚底蘊的新中式景觀示范區(qū)，細節(jié)吊打一地的鄭州新中式項目。

夸出去的海口，一一實現(xiàn)，不少參觀過東府大院的同行斷言：泰禾一來，鄭州的新中式項目要賣不出去了。

泰禾東府大院高調(diào)入市，贏得滿堂彩。

不遠處低調(diào)開盤的福晟九州府，默默的賣出了80%的房子。

福晟的名氣不小，與謙祥合作的大盤錢隆城（世茂已接手，更名萬華城）、興隆城（世茂已接手）一直賣的不錯，雖然談不上什么口碑，但也算是在鄭州打出了品牌。

2019年，一直在做剛需的福晟拿出了最高端的府系產(chǎn)品，戶型、園林、立面全面提升，誓要靠九州府打響品質(zhì)第一戰(zhàn)，甩掉剛需的頭銜。

甭管干不干的成，氣勢得有！

當(dāng)時的楊金市場還可以，福晟九州府趕著市場的暖風(fēng)狠狠的出了一批貨，加上高新區(qū)的錢隆城大賣20億，福晟風(fēng)風(fēng)光光打贏了一仗。

2

凄凄慘慘戚戚

2019年的泰禾東府大院、福晟九州府，頗有“金戈鐵馬，氣吞萬里如虎”之勢。

2020年的泰禾、福晟資金鏈斷裂，先后倒下。

再次來到泰禾東府大院。

昔日繁華落盡，今日空無一人。

東府大院售樓部門口，沒有保安小哥指引。

售樓部接待處，沒有美女物業(yè)接待。

甚至售樓前臺，一個置業(yè)顧問都沒有。

整個售樓部安靜的像空氣凝結(jié)一樣，毫無聲響。

看過無數(shù)個樓盤，第一次因為找不到工作人員吃了閉門羹，意料之中卻又始料未及。

回頭看，東府大院的新中式大門依然威嚴氣派，在落日的余暉中多了一份凄涼。

售樓部外的圍擋上還寫著：“亞洲十大超級豪宅締造者”。

可惜，“亞洲十大超級豪宅締造者”身陷“破產(chǎn)”之中，項目涼的涼，死的死，只能苦苦等待白衣天使。

福晟倒是比泰禾好過一點，早早的找到了白衣天使世茂。

但福晟的窟窿太大了，世茂只能選擇接手部分項目，福晟九州府就被落下了。

2021年的九州府還在正常營業(yè)，只是案名前綴的開發(fā)商福晟不見了。

售樓部門頭的福晟兩個字貼上了紅膠布。

區(qū)位圖上的福晟兩個字被笑臉貼紙擋住了。

沒了開發(fā)商前綴，并不影響九州府繼續(xù)開門迎賓，售樓部小姐姐熱情的接待了我們，從區(qū)位到沙盤到樣板間，逐一講解，毫不含糊。

當(dāng)問到開發(fā)商的時候，小姐姐大方的告訴我，金科操盤九州府。

有一秒我相信了，回頭一想，金科接手咋可能沒有官宣？咋可能不舍得花錢把售樓部的字兒換換？

大概率金科正在接觸九州府，但還沒談攏，背后的金主還無從得知。

九州府門口的工地看起來了停工很久，有一股爛尾的氣味。

過去有多輝煌，現(xiàn)在就有多落寞。

3

急于求成，冒進失策

泰禾老板是福建人，福晟老板也是。

福建歷來資源貧瘠，城市基礎(chǔ)建設(shè)、經(jīng)濟落后，受環(huán)境所逼，很多人年少就走出福建，走向全國做生意。

福建人的骨子里有一種激進的拼勁兒，他們認為保守的人是很難走出去的，在異地異國不拼的話，是打不出一片天地的。

福清煤幫占據(jù)了煤炭行業(yè)的半壁江山，“山西煤老板”多數(shù)來自福建福清。

福州長樂系鋼廠遍布全國，產(chǎn)量“媲美”整個河北省。

莆田系醫(yī)院全國都能見到，莆田衣、莆田鞋更是滲透到全球各地。

小小的縣級市晉江走出361、安踏、喬丹三大國民運動品牌。

三明的沙縣小吃全國8萬多家，遠超肯德基、麥當(dāng)勞數(shù)十倍。

經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)中，自然也少不了福建人的身影。

世茂、陽光城、泰禾、福晟、升龍、融僑、融信、旭輝、正榮、金輝、中駿……

一大批TOP100房企在福建發(fā)跡，通過迅速擴張增加影響力，閩系房企漸漸在全國出名。

但我們大多數(shù)提起閩系房企的時候，更多的是一些負面消息。

聲名鵲起的閩系房企，為何落得“諸事不順”？

1、瘋狂加杠桿的激進擴張

閩系房企沒有粵系房企改革先行的政策紅利，沒有滬系房企的區(qū)域優(yōu)勢，更沒有京系房企的資源傾斜，先天優(yōu)勢不足。

全國擴張的路上離不開瘋狂加杠桿融資，為了融資可以說是“無所不用”，發(fā)債、信托融資、股權(quán)質(zhì)押、券商、基金公司，能用的都用上了。

說白了，就是借錢來賭。

賭對了，牛市大賺。

賭錯了，熊市破產(chǎn)。

閩系房企有個外號叫“地王收割機”，哪里有地王哪里就能看到閩系房企的身影。

2016年市場大熱，閩系房企著高壓在全國各地瘋狂梭哈拍地。

十幾家閩系房企花了2000多億，拿下了全國百分之二十的高價地和全國約50宗地王，全國單價地王TOP10中，閩系房企獨攬4席，橫掃土地市場，很多房企聞閩系而色變。

也是2016年，閩系房企的擴張達到頂峰，在中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100榜單中，15家閩系房企進入百強行列。

閩系房企在賭局上，取得了短暫的勝利，但很短暫。

2、擴張策略出現(xiàn)問題

其實前幾年全國的房企都在融資搞擴張，比如碧桂園、恒大，擴張的又快又穩(wěn)。

相反，閩系房企在擴張之路激進兇猛，但“外強中干”，根本原因就是擴張策略上有很大的問題。

問題一：太過于依賴資本，而輕視產(chǎn)品

閩系房企的擴張基本都是靠資本堆砌瘋狂拿地，比如陽光城進駐鄭州拍地十一個小時拿下經(jīng)開區(qū)地王，旭輝溢價68%落子二七區(qū)，提起品牌總是跟有錢掛鉤，而跟品質(zhì)無關(guān)。

但在激進擴張的同時，卻輕視了產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場越來越產(chǎn)品化的時候，只有泰禾、建發(fā)幾個閩系房企產(chǎn)品被購房者認可，其他的甚至都打不過本土開發(fā)商，如何站穩(wěn)市場？

問題二：運營管理能力不足，學(xué)習(xí)能力落后

部分閩系房企在管理過度家族化/內(nèi)部提拔，畢竟肥水不留外人田，但帶來的問題就是缺乏外部基因進行革新，運營管理水平跟不上。

自身又一心撲在全國擴張上，學(xué)習(xí)能力落后，加上高管人員普遍頻繁流動，導(dǎo)致排在運營管理中問題不斷出現(xiàn)，一旦出事完全沒能力收拾爛攤子。

問題三：本土化落地?zé)o力，造血變現(xiàn)能力太差

大部分閩系房企自身品牌、產(chǎn)品相對薄弱，落地后本土研究不深，經(jīng)常出現(xiàn)水土不服的現(xiàn)象，比如旭輝有園在剛需的二七新區(qū)大舉改善大旗，賣到現(xiàn)房還沒賣完，大大影響項目變現(xiàn)。

“高周轉(zhuǎn)”是房企存活的第一王道，偏偏閩系房企在這方面表現(xiàn)平平，比如陽光城麗景公館賣到競品清盤還沒賣完，融僑悅瀾庭公寓要大打折扣加上分銷帶客才能賣掉，好不容易借的錢投入到項目中卻又賣不出房子變現(xiàn)，負債率自然越堆越高。

2015年前后閩系房企大舉融資發(fā)債，2020年前后債務(wù)到期。

一方面受制于融資渠道收緊，無新的資本涌入；一方面市場整體下行，銷量、利潤縮減，過度依賴資本的閩系房企毫無償債能力。

于是福晟倒下了，泰禾倒下了。

4

此情可待成追憶

提起泰禾，更多的是可惜，好好蓋房子的房企又少了。

一個有敬畏、有實力、有產(chǎn)品的開發(fā)商，本來可以有更好的發(fā)展，卻負債累累的倒在了2020年，惺惺相惜的萬科想拉一把都下不去手。

但出來混遲早是要還的，在去杠桿的大環(huán)境里，步子邁的太大總會扯著蛋。

如果有機會回到過去，我想對泰禾老板黃其森說兩句話：

“多跟世茂學(xué)學(xué)，早點去杠桿、降負債?！?/span>

“千萬不要請成龍代言，霸王就是例子。”

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（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 閩系房企東府大院九州府

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