前言：
一方面，從7月份恒大城案名確定，8月6日展示中心開放，8月27日啟動電商優(yōu)惠活動，蓄客，到預(yù)計10月中下旬開盤，這節(jié)奏這速度真的很“恒大”！
另一方面，恒大城從一開始的一萬二左右，到營銷口徑的均價一萬三四，再到如今期待不超過一萬五的心理價位，價格越說越高，仍在不斷加碼……
這個高新區(qū)的熱盤恒大城，到底怎么樣？今天就來說一說。
開發(fā)商玖智房地產(chǎn)，股東分別是鄭州恒誠房地產(chǎn)、鄭州世凱房地產(chǎn)和恒大鄭州有限公司，而鄭州恒誠和鄭州世凱是新合鑫旗下子公司。2016年6月16日，恒大與新合鑫簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，玖智是恒大和新合鑫的聯(lián)合體。
恒大就不再多說，相信每個購房者都有所了解，擁有國家一級開發(fā)資質(zhì)，在多年的開發(fā)建設(shè)中，有一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)化的“恒大”體系。而新合鑫扎根高新區(qū)多年，高新區(qū)政府的公關(guān)能力要勝于恒大。
恒大城由全國性土豪恒大與高新區(qū)“地主”新合鑫合作開發(fā)，恒大操盤，也是恒大在高新區(qū)繼翡翠華庭之后的又一項目。
說到旁邊的翡翠華庭，想當(dāng)初，恒大與新合鑫因為該地塊的競爭異常激烈，從而拍出高新區(qū)地王，一度被恒大作為營銷噱頭使用至清盤。而剛剛一年不到的時間，恒大與新合鑫即聯(lián)手開發(fā)合村并城。難道之前的競爭是為了抬高地價，進而為后續(xù)的合作做鋪墊？
目前恒大在市區(qū)的項目比較少，恒大綠洲和恒大翡翠華庭都已售完，還有恒大悅龍臺、恒大雅苑和恒大城這三個新盤。而經(jīng)開區(qū)的恒大綠洲在交房時曾出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)，高新區(qū)的恒大翡翠華庭暫時沒有出現(xiàn)問題，不過還沒到交房時間，希望交房能夠令業(yè)主滿意。
1、周邊環(huán)境
恒大城所在的高新區(qū)位于鄭州西北部，北臨連霍高速，南臨西流湖，東邊與環(huán)城快速路相接，西與繞城高速公路相連。西四環(huán)穿區(qū)而過，距鄭州市中心約12公里，位置相對獨立。
先看一張圖，恒大城所在的高新區(qū)大致位置▼
高新區(qū)是最早讓鄭州人感覺是工業(yè)聚集區(qū)的非宜居之地，不過隨著多年的發(fā)展，如今算是一個比較成熟的區(qū)域，不過恒大城所處片區(qū)仍然比較荒涼。工廠和產(chǎn)業(yè)園多聚集在科學(xué)大道以南，不過按照規(guī)劃，工廠后期會外遷。
目前入駐高新區(qū)的一線房企有萬科、恒大、金科、保利等，以及本土知名開發(fā)商建業(yè)，永威、正弘等，近期高新區(qū)還發(fā)生一些熱點事件，比如K2攪局錢隆城等。如今的高新區(qū)不再僅僅是價格洼地，品牌和實力的較量正愈演愈烈。
接著把圖拉大，看第二張圖▼
為了更直觀，看第三張圖，周邊環(huán)境實拍圖▼
第四張圖，從沙盤上看一期首推地塊周邊▼
恒大城位于高新區(qū)連霍高速以南，西三環(huán)以西，目前周邊給人的感覺確實比較荒涼，附近有不少簡易房商店，職工宿舍，工地，以及還沒有打通的道路，風(fēng)景甚是不美麗。
整體來說，項目北側(cè)是連霍高速，南邊有沉砂池和蓮花公園。一期首開地塊對面是楓楊外國語，西側(cè)有一條引黃干渠，將黃河水引過來注入沉砂池，兩邊會規(guī)劃各50米的綠化帶。
一期首開地塊附近有三個不利因素需要注意：
1、東南方向規(guī)劃是一個市政的公共停車場，噪音尾氣會比較多；
2、東側(cè)是一片安置房，可參看沙盤上一期首推地塊東側(cè)的灰白色樓棟區(qū)域；
2、交通情況
恒大城周邊交通情況▼
周邊幾條道路現(xiàn)狀實拍圖▼
現(xiàn)在去恒大城大致有兩條路可以走。一是走科學(xué)大道瑞達路，到蓮花街，再沿牡丹街或銀杏路到月季街，或者是從西四環(huán)走蓮花街。恒大城目前的銷售中心曾經(jīng)是翡翠華庭的售樓部，不過里面已經(jīng)全部換成恒大城的物料。
公共交通是目前的一大硬傷，周邊沒有主干道，好幾條路都還沒打通，附近連一個公交車都沒有，打車只能叫滴滴。
地鐵方面，規(guī)劃的地鐵線都完美地避開了這個區(qū)域。其中地鐵1號線延長線河工大站點與項目一期直線距離約2.5公里，據(jù)說地鐵開通后會有社區(qū)巴士接送，但不知社區(qū)巴士是否靠譜？
社區(qū)小巴士已經(jīng)建成的站點▼
恒大城周邊道路比如西三環(huán)北延和月季街東延，預(yù)計今年下半年會修通，貫通后可以直接走月季街到西三環(huán)。另外，西三環(huán)北延至連霍高速的下穿隧道也預(yù)計下半年貫通。垂柳路預(yù)計明年年底通至科學(xué)大道，池北路后期也會打通，三全路的西延工程也已經(jīng)在規(guī)劃中（規(guī)劃將與月季街打通），郁香路現(xiàn)在還是一條土路，不太好走。規(guī)劃的城市主干道新龍路以后將會從上街經(jīng)過高新、惠濟、金水、鄭東新區(qū)、中牟通至開封。待這些道路打通后，交通情況應(yīng)該會有所改善。
西三環(huán)北延工程示意圖▼
3、關(guān)于配套
▼教育方面
很多購房者選擇高新區(qū)，一個重要原因是高新區(qū)的樓盤基本都配有不錯的學(xué)校。恒大城剛剛簽約鄭州大學(xué)實驗小學(xué)，作為一個溢價賣點。官方資料顯示，鄭大實驗小學(xué)由鄭州高新區(qū)管委會于2011年9月創(chuàng)辦，實力應(yīng)該還不錯。據(jù)置業(yè)顧問介紹，有購房合同就能上，不限名額，恒大城業(yè)主優(yōu)先。但注意，最終還是要以簽訂的合同為準(zhǔn)。
另外，項目還規(guī)劃有多所幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，但都是待建，正在談，學(xué)校名字也不確定，教育資源看著不少，其實看的見摸得著的實在有限。
楓楊外國語與恒大城首開地塊僅一路之隔，但由于是私立學(xué)校，不參與劃片，所以跟恒大城沒啥關(guān)系。
楓楊外國語學(xué)校實拍圖▼
▼商業(yè)方面
商業(yè)比較雞肋，目前周邊基本無商業(yè)可言。首開地塊倒是規(guī)劃有臨街的獨立商業(yè)，而且交房后附近的翡翠華庭應(yīng)該早已入住，相信商業(yè)基本能滿足生活需求，但缺少大型購物商超。據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目自身規(guī)劃有14萬方的商業(yè)綜合體，在二期附近，至于什么時候開建，目前還是未知數(shù)。
因此，目前據(jù)恒大城最近的集中商業(yè)應(yīng)該是科學(xué)大道的丹尼斯了，步行需要走4.2公里，開車15分鐘左右。另外，牡丹路上榮邦城已交房的底商也有一些開業(yè)的商超，步行的話需要十幾分鐘。
牡丹路榮邦城底商實拍圖▼
▼醫(yī)療方面
據(jù)介紹，翡翠華庭對面規(guī)劃有一個三甲醫(yī)院。目前附近還沒看到小診所，希望交房后醫(yī)療能跟得上。
1、地塊情況
恒大城是恒大與新合鑫合作開發(fā)的高新區(qū)關(guān)莊葛寨城改項目，首推的61號地塊于2016年6月8日摘得，約59.7畝，容積率3.5，成交價22957萬元，折合樓面價1648元/㎡（不包含城中村拆遷成本）。
2、產(chǎn)品情況
恒大采用一貫的先造景后賣房、精裝修的快節(jié)奏策略，銷售中心暫時沿用之前恒大翡翠華庭的案場。恒大景色造的讓人眼花繚亂，尤其是霧森系統(tǒng)開的足足的，仙氣滿滿，連會所前的景觀都煙霧繚繞，讓人不得不服，但不知道交房后還能不能繼續(xù)這樣開。
售樓部外景實拍圖▼
已建成的會所前煙霧繚繞▼
步入案場后，巨大的沙盤上沒有明確標(biāo)明安置房的位置，也沒有見到類似于不利因素公示的牌子或者標(biāo)示。
售樓部內(nèi)部沙盤實拍圖▼
恒大城總占地1200多畝，總建面約135萬方，共分三大期。其中一期首開地塊占地60畝，總建面約19.4萬方，容積率3.5，綠化率38%，規(guī)劃7棟20-26層的精裝高層。住宅風(fēng)格依然偏歐式，配套依然是商業(yè)街和五星級會所，園林景觀依然是萬年不變的中心湖景。
一期首推地塊鳥瞰圖▼
與翡翠華庭相比，恒大城確實更偏改善一些，樓棟更少，樓間距更大是不爭的事實。60畝僅規(guī)劃7棟樓，不到30層，密度小，樓間距還是非常不錯的，都是50多米，而且沒有底商，居住更舒適。
雖然園內(nèi)綠化是恒大的拿手好戲，但大片的水景涉及到后期較高的維護成本，這就要看金碧物業(yè)的表現(xiàn)了。大部分水景在小區(qū)交付一年后基本都不不堪入目，希望恒大做水景不僅僅只為了在銷售和交房時讓大家熱鬧一下。
已建成的會所實拍圖▼
首開地塊上的會所目前已經(jīng)建成，據(jù)說里面配有四季恒溫泳池，兵乓球室，臺球室，健身房等。
1、戶型配比
恒大城一期首推地塊戶型配比▼
一期首推7棟樓，約1250套房子。最小的戶型80㎡，小三房96㎡左右，相比高新區(qū)70多㎡兩房，80多㎡三房，面積有所擴大。100㎡以上的戶型占比增大，超過一半，相比翡翠華庭更偏改善。
其中100㎡以下的戶型主要集中在1#、2#、3#樓，鄰月季街，因樓棟問題，朝南戶型采光好但臨路，比較嘈雜不夠安靜，朝北的采光有問題但相對安靜且直面中心湖景。
2、戶型圖
首先，售樓部的紙質(zhì)戶型圖以樓層平面圖的形式顯示，各戶型位置一目了然，而且均標(biāo)明尺寸，全贈送與半贈送面積也標(biāo)的很清楚，點個ZAN。
舉個例子，如7-2#樓層平面圖▼
項目整體戶型中規(guī)中矩，就不再多說。這里簡單說一下位于1#和2#樓上的邊戶96㎡小三房，目前售樓部樣板間開放的也有這個戶型，但這個戶型不推薦。
1-2#和2-2#樓層平面圖▼
作為一個兩梯四的邊戶，卻沒有做到真正的南北通透，陽臺和客廳朝北（據(jù)說是為了便于觀賞中央水景），可以說常年見不到陽光，次臥和書房也朝北，只有主臥朝陽。入戶門打開正對餐廳，完全沒有私密性。為了長久居住，強烈建議首選朝陽的戶型。
1、裝修標(biāo)準(zhǔn)
恒大城精裝交房，壁紙、地暖、指紋密碼鎖、新風(fēng)系統(tǒng)、可視對講都是有的，附上裝修品牌供大家參考。據(jù)說交房時就是這些品牌，不過最終交付還需以開發(fā)商為準(zhǔn)。
恒大城精裝修品牌▼
步陽入戶門和三星指紋密碼鎖▼
2、精裝樣板間
恒大在鄭州的幾個盤交付后，關(guān)于裝修問題一直褒貶不一。這是86㎡兩房的樣板間，據(jù)說層高2.95米，鋪上地暖吊完頂之后的凈高不到2.8米，再加上贈送的水晶燈吊在半空，進屋明顯感覺壓抑。另外，電視背景墻是贈送的。
主臥帶飄窗，交房時防護欄是裝好的，且是隱形護欄，但次臥沒有飄窗。
廚房交付情況，除了能帶走的，剩下的都是交付標(biāo)準(zhǔn)，包括櫥柜、抽油煙機、燃氣灶等，消毒柜也是贈送的。
衛(wèi)生間交付情況，除了能帶走的，大到玻璃門，小到掛在墻上的衛(wèi)生紙盒。
3、樣板裝修的幾個細節(jié)
因為是精裝修的房子，后期打壁柜不太方便，購買獨立衣柜儲物肯定不夠多，所以后期的收納儲物會是個比較大的問題，下面看幾個細節(jié)。
衛(wèi)生間的鏡子設(shè)計成一個壁柜的形式，柜面作為鏡面，打開后里面可以放些洗漱用品。
主臥的門打開后，后面有一個凹槽，節(jié)省了一些空間。
另外，廚房的可伸縮水龍頭洗菜會比較方便，可隨意沖洗臺面。還配置了直飲水系統(tǒng)。
據(jù)說恒大城的裝修標(biāo)準(zhǔn)從1500元/㎡提到了1700元/㎡，這個先不做考證，不過總的來說，恒大城確實是“剛需裝修”的升級。至于裝的是否難看，是否落伍，這個仁者見仁。
寫在最后：
整體來看，恒大城依然帶有鮮明的“恒大”特色，不過產(chǎn)品本身還是加了些改善需求的誠意的。在大家紛紛捂盤，降低推盤頻率的當(dāng)下，恒大依然保持著快節(jié)奏，預(yù)計10月中下旬開盤。
但是價格方面就難遂人意了。目前恒大城釋放的價格堪稱高新區(qū)最貴，作為千畝大盤的首期真的會以這么高的價格出售嗎？不過恒大與快節(jié)奏匹配的就是誘人的“優(yōu)惠”，很多人也在等待開盤時的優(yōu)惠力度，但大家要明白羊毛還是出在羊身上。不禁想到金科城和鑫苑國際新城的開盤價格，真是良心！雖然是毛坯房，但地段都更優(yōu)越。
結(jié)合恒大落地鄭州的幾次表現(xiàn)，建議期待恒大城的購房者要綜合考慮。畢竟目前周邊各項生活配套還不成熟，而規(guī)劃中的配套又是需要時間驗證的。故該項目對滿足偏愛高新區(qū)的普通改需比較適合，可以重點關(guān)注，但置業(yè)仍需理智。
最后還是期待鄭州乃至全國的房價能理性發(fā)展，對各方都好。
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