位置：金水區(qū)文化北路賈魯河一帶
電話：69358888
以下信息來自于錦藝內(nèi)部劇透，不是官方最終版本，僅供參考圍觀。
錦藝金水灣眼中的三個(gè)競爭對手：
優(yōu)勢：底層挑高大堂不分?jǐn)偅瑴p少公攤面積；，依托三大城市主干道，交通便利；兩大河流匯聚，環(huán)境優(yōu)美
劣勢：周邊多為二手汽車交易市場
瀚宇天悅項(xiàng)目首期主力產(chǎn)品為89㎡大兩房和117-137㎡大三房，戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)空間感和舒適感
天悅項(xiàng)目三房產(chǎn)品產(chǎn)品線豐富，并配比少量四房產(chǎn)品，主要針對中高端置業(yè)客戶
天地灣項(xiàng)目為北區(qū)低密度代表項(xiàng)目之一，項(xiàng)目自身配套比較完善，目前在售產(chǎn)品為12層小高層產(chǎn)品
總建筑面積 38.5萬㎡
綜合容積率 1.69
產(chǎn)品類型 別墅、小高層住宅、五星級酒店、商業(yè)中心
首次開盤日期 2011年6月
項(xiàng)目分析
優(yōu)勢：低密度，舒適性住宅，臨近市區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯
劣勢：距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊目前公共交通不便，生活配套不完善
戶型面積主要為90㎡以下兩房及三房、140㎡以上四房及別墅產(chǎn)品，90-140㎡戶型空缺
怡豐森林湖項(xiàng)目為北區(qū)典型的遠(yuǎn)郊低密度符合大盤，前期已別墅、洋房產(chǎn)品入市，建立高品質(zhì)市場形象，后期推出高層產(chǎn)品，保證項(xiàng)目利潤最大化
項(xiàng)目名稱 怡豐森林湖
總建筑面積 50萬㎡
綜合容積率 1.05
產(chǎn)品類型 別墅、多層洋房、小高層、高層
開發(fā)分期 4期
首次開盤日期 2009年9月
優(yōu)勢： 1、傳統(tǒng)的低密度居住區(qū)； 2、人工湖；3、稀缺產(chǎn)品。
劣勢：目前周邊缺乏商業(yè)氛圍，自身也無規(guī)劃大體量商業(yè)。
潛在競爭對手：
從此表中看建業(yè)花園里和萬科金域華府的容積率要到4.0了嗎？那可真是恐怖到純剛需了。
區(qū)域3-5年內(nèi)潛在供應(yīng)量在600萬㎡左右（安臵除外），項(xiàng)目基本以城中村改造為主，開發(fā)商包括萬科、保利等一線品牌開發(fā)商
錦藝金水灣項(xiàng)目總體參數(shù)：
占地面積 約720.6畝
容積率 3.72
總體量 地上：178.8萬方
用地性質(zhì) 商住性質(zhì)
地塊之資源：
項(xiàng)目擁有雙向1km河岸線，視野開闊，資源強(qiáng)勢，但河景資源本身屬于非獨(dú)占性資源，且地塊中間的連霍高速公路及出站口的會(huì)對客戶臵業(yè)造成較大的心理影響
地塊之價(jià)值：
項(xiàng)目所在大區(qū)域非城市發(fā)展主力方向，但在鄭州板塊價(jià)值及金水區(qū)東風(fēng)渠濱水產(chǎn)業(yè)帶兩大體系中，都屬于第二價(jià)值梯隊(duì)，但受區(qū)域位臵限制，對城市級核心資源占有較弱
北區(qū)中段成熟區(qū)域
項(xiàng)目位于鄭州北區(qū)中段板塊，非城市成熟區(qū)域，未來將出現(xiàn)大量住區(qū) 北區(qū)中高端居住區(qū)
項(xiàng)目處于北區(qū)南段和北區(qū)北段中間，將成為區(qū)域中高端居住密集區(qū)
區(qū)域存在價(jià)值天花板
項(xiàng)目所在的北區(qū)中段并非城市發(fā)展的主力方向，亦無強(qiáng)勢的先天資源只能居于城市功能體系之下，存在區(qū)域價(jià)值天花板
地塊之條件：
大體量、多地塊、被文化路、賈魯河和連霍高速等分割、連霍高速、高商業(yè)指標(biāo)等系列條件為項(xiàng)目規(guī)劃增添諸多挑戰(zhàn)，需結(jié)合區(qū)域規(guī)劃和地塊的發(fā)展目標(biāo)綜合考量
地塊缺點(diǎn)：
容積率3.6左右，高容積率限制低密度物業(yè)的存在可能
地塊零散，不規(guī)則，規(guī)劃難度大
文化路、賈魯河、連霍高速穿越項(xiàng)目，地塊整體性受限
地塊中間連霍高速及出站口，影響整體形象和居住價(jià)值，并受一定噪音影響
項(xiàng)目所在片區(qū)為城中村改造集中片區(qū)，生活配套匱乏
市區(qū)成熟商圈離項(xiàng)目較遠(yuǎn)
項(xiàng)目性質(zhì)：城中村改造項(xiàng)目（其中安臵住宅47.6萬方，商業(yè)8.4萬方）
項(xiàng)目地塊背景
項(xiàng)目體量：200萬方超大規(guī)模項(xiàng)目（其中開發(fā)區(qū)商業(yè)體量30萬方）
開發(fā)節(jié)奏：
地塊規(guī)劃：
亮點(diǎn)：架空設(shè)計(jì)：
住宅全部采用架空設(shè)計(jì)，建議挑高4.5米左右，保證樓層的通風(fēng)與采光；將部分住宅架空層組團(tuán)式連接，打造多條極富韻味的漫步風(fēng)雨廊
亮點(diǎn)：戶戶觀景：
為保證住宅全戶型均可觀河，最大化利用河景資源，南向?yàn)I河地塊首排建議綜合采用"V"、"品"形樓形，以達(dá)戶戶觀河效果
亮點(diǎn)：泛會(huì)所設(shè)計(jì)
是現(xiàn)國內(nèi)流行的新型會(huì)所打造形式，具有強(qiáng)勢競爭力；建議連通架空層空間與風(fēng)雨廊空間打造泛會(huì)所，增加業(yè)主之間的交流
亮點(diǎn)：戶型價(jià)值
戶型價(jià)值體系由大面積贈(zèng)送與居住舒適性構(gòu)成
亮點(diǎn)：戶型贈(zèng)送
遵從比例最大化、成本可控、實(shí)用率高的原則，有效提升產(chǎn)品性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力；根據(jù)以上原則，選擇空中院館、入戶花園、陽臺(tái)、飄窗、花架、扭轉(zhuǎn)板6種贈(zèng)送方式
亮點(diǎn)：空中院落：
市場上常見的戶型贈(zèng)送方式，可變性強(qiáng)，實(shí)用率極高，可根據(jù)業(yè)主需求設(shè)計(jì)為居住功能間；建議高層三房與兩房均采用，布局在緊鄰客廳的戶型中心，同時(shí)尺寸設(shè)計(jì)偏舒適
亮點(diǎn)：入戶花園：
是能大力提升居住舒適度，同時(shí)可改為書房的高實(shí)用率贈(zèng)送方式；建議住宅均采用入戶花園設(shè)計(jì)，但面積不宜過大
亮點(diǎn)：陽臺(tái)：
景觀陽臺(tái)是河景戶型的重要部分；建議住宅均采用觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái)設(shè)計(jì)，觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)注重景觀面最大化，增強(qiáng)觀河效果，生活陽臺(tái)設(shè)計(jì)注重實(shí)用性
亮點(diǎn)：飄窗：
飄窗實(shí)用率高，其增加觀景面的特征契合河景戶型的最大化觀河面的設(shè)計(jì)需求；建議住宅居住功能間均采用飄窗設(shè)計(jì)，其中可觀河景的居住功能間采用"L"型飄窗設(shè)計(jì)
亮點(diǎn)：花架：
不計(jì)容的戶型贈(zèng)送方式之一，通過先不布臵陽臺(tái)樓板而設(shè)臵構(gòu)件梁，等工程驗(yàn)收后，開發(fā)商統(tǒng)一布臵樓盤，進(jìn)行陽臺(tái)空間全面積贈(zèng)送的方式；不受17%戶型贈(zèng)送比例限制，大力提升產(chǎn)品性價(jià)比
亮點(diǎn)：扭轉(zhuǎn)板：
不計(jì)容的戶型贈(zèng)送方式之一，扭轉(zhuǎn)板作為保證建筑結(jié)構(gòu)安全性的公共空間，交房時(shí)通過墻體密封，形成戶型的一個(gè)功能空間，實(shí)用率高；建議戶型設(shè)計(jì)與扭轉(zhuǎn)板結(jié)合優(yōu)化，保證空間的實(shí)用性
亮點(diǎn)：舒適性：
主要由戶型功能配臵、戶型尺度構(gòu)成
亮點(diǎn)：戶型尺度：
客廳開間、主臥開間的大小是衡量戶型居住舒適度的重要指標(biāo)，為保證居住舒適度，客廳開間最小值設(shè)定為3.9米，主臥開間最小值設(shè)定為3.3米
亮點(diǎn)：主臥套房設(shè)計(jì)：
主臥套房設(shè)計(jì)是戶型居住舒適性的重要體現(xiàn)之一；建議舒適兩房半、三房半均采用主臥套房設(shè)計(jì)，同時(shí)考慮戶型面積因素，套房配備有所不同
注：本資料來自于錦藝內(nèi)部劇透，不代表是錦藝官方，也不代表是最終版本或正確版本，如果金水灣最后呈現(xiàn)的和這個(gè)一樣純屬巧合，如果不一樣也純屬正常，僅供各位同行或購房者參考學(xué)習(xí)，如有冒犯，請見諒。
基本上的優(yōu)點(diǎn)：
1.河景
2.錦藝品牌
3.錦藝慣用的面積贈(zèng)送
4.錦藝習(xí)慣的名校引進(jìn)
5.大北區(qū)，交通和空氣質(zhì)量會(huì)好點(diǎn)
基本上的缺點(diǎn)：
1.城中村改造項(xiàng)目，容積3.7偏高了，很難高端起來。
2.地塊分散，不好設(shè)計(jì)和統(tǒng)一作景觀，而且以后學(xué)校配套也麻煩，上個(gè)學(xué)可能要過條馬路或過高速
3.高速路和文化路貫穿地塊，對規(guī)劃和設(shè)計(jì)造成影響
4.地塊位置在整個(gè)大鄭州版圖上偏西，花園路沿線要比文化路沿線好一點(diǎn)。
（完）
責(zé)任編輯：米宅阿麗
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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