這個問題是昨晚一個網(wǎng)友問我的，一下子我愣住了，是啊，該買那個？那個更值？自住買那個？投資買那個？那個回報率更高？。。。我想了好久、好久都沒有答案，但我們不妨來分析一下。
中部大觀.璞麗中心
位置：黃河路經(jīng)二路交匯處東北角
電話：86539999
價格：目前員工內(nèi)購均價12000-13000
業(yè)態(tài)：40年產(chǎn)權(quán)，精裝修公寓、可托管給途家
正弘.高新數(shù)碼港
位置：高新區(qū)科學大道瑞達路交匯處西南角
電話：56589999
價格：上兩周剛開盤，均價8300-8400
業(yè)態(tài)： 40年產(chǎn)權(quán)、毛坯loft公寓，層高4.8米，就是如下圖的這一個弧形的樓
先來看朋友們的分析：
看完了大家的看法，我們來仔細分析一下：
先看產(chǎn)權(quán)
兩個都是40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，都不能帶戶口，以后轉(zhuǎn)讓都是要交接近30%的稅，現(xiàn)在買的話貸款利率都是要上浮至少20%。40年產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的詳細介紹請回復“商業(yè)產(chǎn)權(quán)”查閱。
看位置
無疑問是璞麗中心要好很多，又是后年開通的地鐵5號線地鐵口，交房就可以用上，周邊是金水核心區(qū)，臨著省人民醫(yī)院，這方面一平方可以多加至少2000塊。
在位置方面璞麗中心完勝數(shù)碼港
看均價
璞麗中心是平層，帶精裝修一平方現(xiàn)在內(nèi)購12500，說是2000元每平的裝修，我覺得1000應該是有的。算是毛坯11500吧。
數(shù)碼港是loft層高4.8，按裝修隔半層加送50%計算（因為不可有全隔成兩層，一般是一半挑高一半隔開），算下來均價5566元。
在價格方面是數(shù)碼港完勝
看開發(fā)商
中部大觀目前在售的有思念果嶺、蘇荷中心、中豪匯景灣、瀚海北金、瀚海泰苑，將售的有瀚海晴宇、中部大觀商貿(mào)中心、璞麗中心、中原含嘉倉、金水含嘉倉、港區(qū)宵云里項目，項目規(guī)劃和設(shè)計上都相當不錯。
正弘目前在售的項目有藍堡灣、港區(qū)中央公園、數(shù)碼港、森林谷正弘灣，將售的有花園路正弘府、藍堡灣四期正弘國際廣場。
單單從這些項目的規(guī)劃和設(shè)計上來看，中部大觀的產(chǎn)品設(shè)計要強于正弘。中部大觀的最近亮相項目瀚海晴宇也是亮瞎了鄭州同行的眼啊，詳請回復“瀚海晴宇”查閱。
在開發(fā)商層面，中部大觀強于正弘。
看運營
璞麗中心引入了途家托管，可以自用，可以托管，數(shù)碼港僅可以自行出租或自用，在這方面，璞麗中心勝于數(shù)碼港
看規(guī)劃和設(shè)計
這方面，璞麗中心的規(guī)劃、設(shè)計、材質(zhì)、定位都要強于數(shù)碼港，打造的就是區(qū)域的綜合商業(yè)中心，是城市時尚、年輕、休閑的標桿定位。
看租金數(shù)據(jù)
12500的璞麗中心，12年回本的話，需要一平方一個月租金收86元，40平方的小單間一個月需要收租金3440元。有無可能，當然是有的，現(xiàn)在大觀國際、藍堡灣小戶型租金都收到2000多了。
8350的數(shù)碼港，想要12年回本的話，需要一平方一個月租金收58元，一個40平方的小單間一個月需要收租金2320元。
那個更有可能？或者那個容易達到，我認為是璞麗中心的3440要比數(shù)碼港的2320元更容易達到。因為其地理優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、省醫(yī)優(yōu)勢太強大。
看出手數(shù)據(jù)
10年之后，都按裝修之后的價格來說。12500的璞麗中心和9350的數(shù)碼港（按每平1000的裝修費用計算）能出售多少錢？
按翻一倍來說吧。
2024年，那時候鄭州的8條地鐵線都通了，四通八達，兩個地方都通了地鐵，交通已經(jīng)沒有了大的障礙。那時候省人民醫(yī)院東院應該也開業(yè)了。
25000一平方的璞麗中心和18700一平方的數(shù)碼港？你會買那個？或者那個會更容易賣掉？
隨著城市拉大， 那個時候的區(qū)域優(yōu)勢我想已經(jīng)不太明顯，能影響升值和售價的就是配套、物業(yè)、托管服務(wù)等。這個結(jié)果還真不好估計，如果真要我說，我覺得可能還是18700一平方的數(shù)碼港會比璞麗中心好出手。因為價格是第一要素，而且那時候高新區(qū)的地理劣勢已經(jīng)不明顯，交通便利，地鐵也通了，那時候高新區(qū)已經(jīng)發(fā)展的高大上了，企業(yè)林立，有強烈的求租需求，而金水區(qū)市中心的優(yōu)勢也不見得就有多明顯，而且也不知道未來省人民醫(yī)院和東院如何區(qū)分定位和規(guī)劃。
所以，基本上：
兩個都可以考慮，各有優(yōu)勢。
有錢就買璞麗，小資啊，還可以自己去住，比如，隨時都可以帶著三兒去。。哈哈
錢少就買數(shù)碼港，畢竟便宜，還是loft，高新區(qū)以后企業(yè)多，打工的人多，出租了不愁。
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（完）
責任編輯：米宅小濤
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