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鄭州最堅挺的區(qū)域，要破防？

發(fā)表時間：2025-01-21 作者：花滿樓來源：鄭州樓市

1

萬萬沒想到，截止到1月17日，總價30萬以內(nèi)的房子，掛牌量已經(jīng)達(dá)到2977套。

特別是金水、中原、二七區(qū)相對比去年8月份漲幅明顯，越來越多的小區(qū)加入到了低總價行列。

最便宜的房子，星光機械廠家屬院等這些便宜的房子單價已經(jīng)低于3千。南陽路62號院總價已經(jīng)逼近10萬。

和平路70號、南陽路108號院、盛世港灣、陽光名仕等都陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入總價20萬內(nèi)的小區(qū)名單內(nèi)。

為什么他們會成為鄭州最便宜的房子呢？

很簡單，因為他們是老破小的典型代表。

但，有意思的是同樣老破小，有些價格能翻10倍的價格，甚至跟北龍湖抗衡。

1970年-2000年左右的房子，掛牌價到2.7萬-3.1萬，堪比北龍湖北岸的價格。

為什么呢？

對，這里就是老破小的天花板：文化路一小+省實驗的中學(xué)的頂級學(xué)區(qū)。

你去調(diào)研了之后，你會發(fā)現(xiàn)不僅價格，租金也比較扛得住，最最關(guān)鍵的是對外出售的也很低。

省實驗中學(xué)家屬院，232戶，對外掛牌只有24套，對外出租只有2套。

是的啊，這個在河南省實驗院里的單位房，不用幾步路就能回家，稀缺性可想而知。

還有文博花園，777戶，掛牌66套，對外出租9套，租金3000-1萬不等。

自然資源廳家屬院，132戶，掛牌只有2套，對外出租2套，租金4300，大四房。

儉學(xué)街2號院，280戶，掛牌24套，對外出租1套，租金小兩室2500。

……

同時期的房，低于3千和3萬，命運的齒輪就這樣凸顯出來。

2

因為在這圈內(nèi)，即使是老破小也扛起來。

隨便找一個小區(qū)，沒有所謂的物業(yè)管理，隨便進(jìn)出，綠化基本為0，地面就整個瀝青，墻面斑駁，電動車亂停，連停車位都沒有。

但是經(jīng)過周期的輪回，頂級學(xué)區(qū)房也發(fā)生了變化，第一批扛不住的已經(jīng)出來了，就以文博花園來說，直接看這數(shù)據(jù)：

越是面積小的越堅挺，越是面積大的越扛不住，學(xué)區(qū)房面積縮水已經(jīng)開始了。

成交2.2萬的小區(qū)，掛牌價1.6萬和3萬，這單價的差距讓人咋舌。

也就是說，不止是電梯與非電梯的區(qū)別，還有面積的變化。

這個小區(qū)是年代比較新的代表，小區(qū)環(huán)境還算可以：

關(guān)鍵是同小區(qū)的學(xué)區(qū)房也開始分化：

有電梯，沒有電梯，90年后和90前，小區(qū)內(nèi)部又沒有整改，能不能貸款，任何一個因素都是價差的存在。

就以河南警察家屬院來說，由于簡單的整改過，社區(qū)相對大一些，有停車位，價格就扛得住一些。

學(xué)區(qū)房的顆粒度已經(jīng)越來越細(xì)致。

隨著時間的發(fā)展，老城學(xué)區(qū)總價門檻都在提高，因為只能全款，房齡超過40年都很難。

這個在8中和緯五路一小上面體現(xiàn)的更加明確，直接看劃片范圍：

你看看劃片小區(qū)的范圍，緯三路9號線，經(jīng)五路8號院等，4棟樓以內(nèi)的比較多，小區(qū)從70年-00年，跨越周期很長。

看看這樹，就知道年頭，但是價格卻不低，在一眾老破小中，價格到2萬多。

在這里能夠看的就是剩下金元公寓。

電梯房，年代比較新，挨著花園路，流通性比較高，小區(qū)也不大，跟8中距離很近，戶型是95-135㎡，比較熱門的小區(qū)，2.3萬。

瑞園：

是比較新的小區(qū)，與緯五路一小對面，3棟樓，交房時間從2009-2016年不等，均價1.9萬。

1號樓是小戶型為主，2號樓也可以去撿撿漏，3號樓是東西向的采光一般。

還有劃片緯三路小學(xué)和8中的源升府鄰竹園。

只有兩棟樓，其實也是沒啥社區(qū)而言，2號樓梯戶比比較高，45-70平米比較多，也是屬于低門檻。

1號樓的上面積比較大，單價不是很高，1.3萬左右但是面積比較大，戶型設(shè)計一般。

如果需要8中單學(xué)區(qū)的重點看看。

所以，對于整個學(xué)區(qū)房，已經(jīng)呈現(xiàn)出這樣的特征：

面積越小流通性越好，價格也比較貴。

多層無電梯，越低越貴。

社區(qū)整改，有車位，大社區(qū)會相對好些，距離學(xué)校越近相對貴一些。

3

由此可見，正弘數(shù)碼公寓常年霸榜的鄭州銷售量第一也不是沒有原因。

沒有正經(jīng)的大門，筒子樓，里面，美甲、住宿，紋身等各種混雜。

就這當(dāng)別人都喊著血虧也賣不出房子的時候，2024年，小區(qū)還能保持2天成交一套，2023年更夸張，日均成交1套半。

價格方面，在上學(xué)高峰期，還會上漲：

已經(jīng)連續(xù)5年霸榜鄭州二手房成交量榜首的位置，很簡單就3點：

商圈成熟，總價低，省實驗中學(xué)的劃片。

特別在小戶型中，總價低：

數(shù)碼公寓20多平，總價50多萬

鑫苑世家的40多平，總價差不多也在100萬左右。

相對于金水區(qū)成交量不錯雙學(xué)區(qū)鑫苑世家，這顯然沒有對手。

其實何止他一個，這些賣的比較好的小區(qū)，背后多多少少都有學(xué)校加持的身影。

遠(yuǎn)大理想城：朝鳳路小學(xué)+85中，經(jīng)開的大社區(qū)，環(huán)境一般，就是價格和學(xué)校。

正商東方港灣：康平小學(xué)和96中的學(xué)區(qū)房，在這里屬于低門檻上車了，主力戶型32-136㎡，涉及的范圍比較廣，環(huán)境不錯。

旭日龍園：產(chǎn)證沒問題后，1萬出頭的價格上康平路+96對錢不多的人來說，是一個選擇，但是小區(qū)環(huán)境不太好，只能作為學(xué)區(qū)對待。

金科城1號院：鄭州中學(xué)和鄭州中學(xué)附屬小學(xué)的學(xué)區(qū)，是一個次新，周邊配套成熟，地鐵8號線，正弘?yún)R，高新萬達(dá)都比較近。

奧蘭花園：跟東方港灣很近，均價比它高一些，也是因為是康平路+96中的學(xué)區(qū)，一直霸榜東區(qū)的成交量排行榜前10 ，主力戶型42-245㎡，從一室到兩室都有。

中原新城學(xué)府小區(qū)，劃片伊河路小何和19中，周邊沒啥競品，還有電梯，所以一直強支撐。

顯然，大家現(xiàn)在的買房邏輯已經(jīng)改變：學(xué)區(qū)+低總價就等于流通性。

而流通性不好的，掛牌量居高不下的都有哪些？

就以上半年為例來說，掛牌量最高的小區(qū)就是匯泉西悅城。

新房最高的時候飆到1.2萬+，二手房則是一路失速，從1萬出頭到現(xiàn)在6字頭，就拿1-2-3號院來說，特別是3號院，現(xiàn)在成交也是7字頭。

一邊新房出售，一邊二手房砸盤，再加上不利因素，如何能賣的上價格？

盤點這些小區(qū)，很容易找到一個共性，那就是社區(qū)太大。

橡樹玫瑰城來說就有4024戶，永威城觀瀾庭和滟瀾庭每個小區(qū)都是1千多戶，綠都瀾灣桂園1831戶，榕園1578戶，你敢細(xì)算嗎？

戶型相似，產(chǎn)品相似，配套共享，你說庫存怎么能小。

所以，太大社區(qū)的剛需盤，未來也是潛在的競爭對手！

4

我說句實話，未來房子的門檻將會提高，有些好房子可能將跟90%的人無緣。

比如現(xiàn)在的新房，正弘序144平方米的戶型占比是90%，新盤的位置都是不錯，戶型起步也比較高。

對于我們普通人來說，有些不好的房子就不要去買了，買就是接盤比如：

康橋香溪郡，陽光城麗景公館，物華國際，宏益華香港城，宏光合園，中林國際，天宏咖匯，萬千世紀(jì)城，陽光怡景花園等。

比如老破小，品質(zhì)成渣等等。

當(dāng)下買房謹(jǐn)記兩點：學(xué)校，品質(zhì)盡量二選一，或者同時擁有，有學(xué)區(qū)的房子小面積的好些，有品質(zhì)的大面積好些，一旦兩者加持，就選擇大。

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