不得不說(shuō)，2024年四季度，顯然給2025年開(kāi)了好頭！直接看2024年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)：1、新房房?jī)r(jià)下跌數(shù)量減少，二手房連續(xù)7個(gè)月全部下跌后，首次逆轉(zhuǎn)！百城二手房房?jī)r(jià)累計(jì)下跌，從2022年5月到11月份環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌31個(gè)月。11月份成都和深圳、烏魯木齊、東營(yíng)環(huán)比上漲，打破了連續(xù)7個(gè)月全部下跌的情況。2、銷售面積—10-11月，一線城市銷售面積上漲40%，三四線城市拖后腿！銷售面積整體是下降，但10-11月，一線新房銷售面積同比增長(zhǎng)了40%，深圳同比都上漲了124%，廣州達(dá)到70%。二線城市中，廈門增長(zhǎng)比較猛同比增長(zhǎng)159%，然后是武漢，合肥，成都，南京等帶動(dòng)市場(chǎng)。三四線城市，影響比較少，只有揚(yáng)州，紹興，煙臺(tái)等一些城市，其余依舊低迷。3、土地成交下降—年尾溢價(jià)成交的項(xiàng)目增多前11個(gè)月住宅用地成交規(guī)模以及出讓金下降在30%左右，出讓金方面，二線城市下降的比較多，達(dá)到了40%。但是一些熱點(diǎn)城市以及核心板塊開(kāi)始溢價(jià)成交：12月23日，鄭州北龍湖從中止到多家房企爭(zhēng)搶僅一個(gè)多月的時(shí)間，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)2個(gè)多小時(shí)的爭(zhēng)奪，最終金茂溢價(jià)摘地，樓面價(jià)21969.6元/㎡。
12月20日，海南億和金盛實(shí)業(yè)有限公司（民企）經(jīng)過(guò)1064輪競(jìng)價(jià)，161738萬(wàn)元最高報(bào)價(jià)，刷新三亞新地王。
12月19日，杭州蕭山區(qū)北干東單元地塊，溢價(jià)率高達(dá)76.5%，被中天美好置業(yè)和海威置業(yè)聯(lián)合體摘得，創(chuàng)下2024年杭州的最高溢價(jià)紀(jì)錄。
12月2日，華潤(rùn)和中海以185.12億，拿深圳南山區(qū)的地塊，溢價(jià)率46.32%，刷新總價(jià)地王紀(jì)錄。
信心逐漸在上升，不僅國(guó)央企行動(dòng)，連民企也開(kāi)始拿地了！
10-11月的銷售比2024年前三季度來(lái)說(shuō)，都是有起色的。一線城市上海開(kāi)始發(fā)力：12月二手房將會(huì)成交3萬(wàn)套。截止12月20日上海的二手房網(wǎng)簽已經(jīng)達(dá)到了18645套，并且日均套數(shù)也有明顯增加，特別是周末，以往都是兩條800-900套，12月份都能達(dá)到1200套。反應(yīng)在看房人數(shù)上，12月周末看房人數(shù)都能達(dá)到15452人。按照這種模式去走，12月大概會(huì)是2.9萬(wàn)套，不得不說(shuō)，12月份對(duì)上海的二手房成交來(lái)說(shuō)是刷新歷史的存在。數(shù)據(jù)來(lái)源：真叫盧俊，12月份為預(yù)估數(shù)量！11月新房成交8076套，二手房7125套，其中新房創(chuàng)下5年歷史新高。之前的剛需供應(yīng)板塊成交量提升，而二手房替代新房明顯。就以12月中旬開(kāi)盤的某盤來(lái)說(shuō)，368套房，凍資都達(dá)到了1587，一個(gè)沒(méi)有特色的樓盤，開(kāi)發(fā)商什么都沒(méi)有做，認(rèn)籌比例都達(dá)到了4.3:1，很大的原因就是選擇太少了。整個(gè)市場(chǎng)新盤是有的，但是你一盤算，南山，光明，好位置的并不多，但凡位置不錯(cuò)，價(jià)格還可以，當(dāng)下的深圳是不愁賣。同樣是深圳分化就是這么明顯。10月底沙湖天境，2小時(shí)內(nèi)212套新房售罄，銷售額破10億。
11月15日，漢口核心的福星惠譽(yù)鉑雅府，去化率達(dá)到了8成。
12月12日，武昌徐東某盤，268套房，選房客戶超過(guò)1000人，成交金額破億。
結(jié)果就是11月真的支棱起來(lái)了，新房的住宅備案19259套，接近兩萬(wàn)，比10月上漲了6成。繼10月之后，再一次破萬(wàn)，刷新2024年的成交紀(jì)錄，同比去年11月的新房總備案套數(shù)7651套，漲幅高達(dá)151.7%。另外，二手房也結(jié)束了連續(xù)17個(gè)月下跌的境況。金陵序，110套房，當(dāng)天售罄，江南玖序137套房，一周內(nèi)就賣100多套。新房在過(guò)去的11月份，南京創(chuàng)下了2024年紀(jì)錄，銷售4530套房。不僅如此，二手房成交7328套，環(huán)比上漲13%了，關(guān)鍵是不僅是成交量漲，成交價(jià)格也上漲，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，環(huán)比漲幅達(dá)到了2.7%。在土地市場(chǎng)成交艱難的情況下，前11個(gè)月的土地出讓金還是達(dá)到了1000億，緊追上海，排名第三。從10月份限價(jià)取消后，杭州面臨新的局面，簡(jiǎn)單直接對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，11月份的杭州二手房成交破萬(wàn)了，并且均價(jià)也上漲，11月均價(jià)達(dá)到2.9萬(wàn)元/㎡，刷新2024年的價(jià)格。每一次的政策放開(kāi)，對(duì)杭州來(lái)說(shuō)，都是一次蜂擁而至，比如利率比較低的時(shí)候，單日成交都能達(dá)到490套。比如廈門，1月份的出清周期還是24.7個(gè)月，11月末就成為了15.3個(gè)月了，這中間的庫(kù)存哪里去了，妥妥的被消化了等等。止跌回穩(wěn)，止跌回暖，不少城市一步一步走來(lái)了！除了各個(gè)城市的政策外，最關(guān)鍵的就是控地。鄭州和武漢這對(duì)難兄難弟，在上一波中是比較慘烈的，能夠在此刻扭轉(zhuǎn)局面，以鄭州來(lái)說(shuō)，控制供應(yīng)量是最大的因素。在2021年-2023年期間未動(dòng)工地塊鄭州占比都高達(dá)66%，一共拍了164塊地，其中108塊都沒(méi)有動(dòng)。另外，高于全國(guó)20%的占比的還有武漢，沈陽(yáng)，長(zhǎng)春，無(wú)錫，青島，濟(jì)南，長(zhǎng)沙，重慶。這些城市在3年前的布局，終于在2024年年尾迎來(lái)的新的收獲。具體哪些地方能穩(wěn)住甚至回暖呢？經(jīng)過(guò)盤點(diǎn)你會(huì)發(fā)現(xiàn)：城市的核心才會(huì)有價(jià)值，止跌回穩(wěn)甚至上漲都是從這些地方開(kāi)始：鄭州：鄭東新區(qū)以及外溢的部分金水區(qū)合肥：政務(wù)區(qū)，濱湖，高新區(qū)，向南發(fā)展優(yōu)先南部杭州：擁江發(fā)展，未來(lái)科技城+三墩，之江+錢江世紀(jì)新城+蕭山北，錢江世紀(jì)城+艮北，成都：只關(guān)注向南的主軸，也就是一句話，以金融城為中心，周邊5公里。南京：一是學(xué)區(qū)+主城，二是江北核心區(qū)、紫東新城、南部新城、燕子磯、邁皋橋、科學(xué)谷。重慶：兩江四岸，北不過(guò)照母山，西不翻山，東不跨江，南不過(guò)巴南。長(zhǎng)沙：看學(xué)區(qū)，梅溪湖，市府、濱江，五一廣場(chǎng)，芙蓉廣場(chǎng)都可以關(guān)注。廣州：珠城第一，琶洲/金融城/珠江新城鐵三角，廣鋼+廣紙主城剛需/改善、黃埔區(qū)府+科學(xué)城，蘇州：園區(qū)奧體+青劍湖，獅山+平江新城主城置業(yè)，高鐵新城+勝浦。武漢：二環(huán)內(nèi)，以及地鐵12號(hào)線周邊，1.5萬(wàn)以下沒(méi)有價(jià)值。青島：市南、市北等主城，剛需重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象是新都心，浮山后。濟(jì)南：主城城市方向是向東，東到唐冶，其他不建議。區(qū)域的分化，連一線城市都扛不住了，更何況二線城市呢？三四線的庫(kù)存周期都達(dá)到了32.1個(gè)月，這還只是部分城市，你看看下面這些城市，呼和浩特，防城港，阜新，梅州等在去年的時(shí)候都達(dá)到了50多個(gè)月，就以呼和浩特來(lái)說(shuō)，2010年之前的庫(kù)存都占比60%。舊的庫(kù)存+新的，市場(chǎng)下行，如何能賣掉？清遠(yuǎn)，上半年銷售面積比高峰期900萬(wàn)平方米，下降了50.5%，有樓盤兩室兩廳15.5萬(wàn)成交。
惠州，總價(jià)6.9萬(wàn)，單價(jià)不到4千/平。
日照，去年賣地是89.69億，比2019年高峰期下降了61.8%。
土地沒(méi)有人要，降價(jià)賣不出去，形成庫(kù)存去化周期長(zhǎng)的循環(huán)中，這將會(huì)是99%三四線的結(jié)局。因?yàn)槲磥?lái)關(guān)于城市的答案越來(lái)越清晰：政策+人口，將會(huì)是王炸的存在。對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，未來(lái)紅利傾斜的地方是粵港澳大灣區(qū)，長(zhǎng)三角，海南自貿(mào)區(qū)，雄安新區(qū)，橫琴澳粵深度合作示范區(qū)。想要打破這種格局很難，城市格局以及排名已經(jīng)固化，有些城市注定逆襲不了。比如萬(wàn)億城市的晉級(jí)在過(guò)去10年是非常猛，但是三季的表現(xiàn)，唐山，徐州等這些備選城市都很難了，未來(lái)進(jìn)入萬(wàn)億的城市數(shù)量也越來(lái)越少。一線城市：北京，上海，深圳，廣州一定是第一梯隊(duì)二線城市：杭州，蘇州，成都，南京，合肥等優(yōu)先買核心。三四線高鐵時(shí)代，被虹吸的更加厲害，盡量遠(yuǎn)離。★以上數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，感謝支持！
明年，不同城市之間的分化會(huì)更厲害！接下來(lái)救市還會(huì)有哪些大招？哪些城市會(huì)領(lǐng)跑？哪些城市要扭頭離開(kāi)？各個(gè)城市的行情變化會(huì)怎么樣，如何選擇？我們會(huì)持續(xù)的跟蹤。
這些信息我們都會(huì)放到我們的《私密財(cái)富圈》里。文章和視頻里不能說(shuō)的話，我們分享在這里，不間斷的隨筆、解讀、互動(dòng)、問(wèn)答、直播、線下等著你。。米宅核心團(tuán)隊(duì)全天在線，38.8元服務(wù)一年，也可9.9元體驗(yàn)一個(gè)季度，不滿意退圈退款。★提醒：下單的朋友請(qǐng)務(wù)必留下正確的手機(jī)號(hào)碼，并且留意接聽(tīng)來(lái)電。轉(zhuǎn)發(fā)，點(diǎn)贊，在看，安排一下~
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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