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在市場越來越卷的當下，不止是卷價格，開發(fā)商之間的產品內卷也在加??！
2024年，是第四代住宅的爆發(fā)元年。
目前，鄭州的第四代住宅，在金水北、二七新區(qū)、南龍湖都有分布，接下來，北龍湖也要迎來第四代住宅。
正在掛牌出讓的北龍湖10號地，為了滿足第四代住宅立體綠化等設計特點，還特意放寬了建筑高度的限制。
要不了多久，鄭州就將全面迎來第四代住宅！
隨著第四代住宅大爆發(fā)而來的是，得房率開始突飛猛進。
甚至已經卷到了有些離譜的地步，據(jù)說成都第四代住宅項目，得房率已經高達200%，贈送率達70%。
這是什么概念呢？也就是說79平的建筑面積，實際使用面積達到了140平。
鄭州的得房率雖然還沒有這么夸張，但是很多項目的得房率也都接近100%，甚至是超過100%。
得房率已經成為開發(fā)商重點發(fā)力的方向。
比如說下面這些：
不僅是超高得房率，從玄關到陽臺，從餐客廳到主臥套房，室內每個部分的設計都在升級。
比如說下面這個143平的四房，玄關+儲藏室，收納系統(tǒng)化，大面寬朝南，270度采光，視野通透，主臥套房+露臺，卷的飛起。
在產品高度內卷的時代，爆款戶型越來越全能化，功能布局越來越合理。
大浪淘沙，好戶型是能穿越周期的。
而且產品的高度內卷，也不止體現(xiàn)在戶型，外立面、大門、公區(qū)、會所都在升級。
以前的外立面流行土黃色，現(xiàn)在的外立面普遍都是鋁板+大面積玻璃幕墻，顏值飆升，采光更好，視野更通透。
小區(qū)大門越來越氣派，酒店式入戶大堂變得很常見，會所原來也只出現(xiàn)在改善豪宅小區(qū)，現(xiàn)在不管剛需還是改善，會所逐漸成為標配。
現(xiàn)在整個新房市場的產品趨勢就是：內卷。
為什么越來越卷了？
市場下行，開發(fā)商不得不卷起來，拿出更優(yōu)質的產品。
開發(fā)商要生存，要在市場競爭中率先突圍，光有政策不行，產品力才是核心，也就是住建部號召強調的好房子。
因為現(xiàn)在不是隨便什么房子都有人愿意買單，樓市和以前大不一樣了。
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當下的新房市場，信號非常明顯：
1、開始回歸主城
2、容積率降低
3、產品面積段提高
現(xiàn)在掛牌出讓的土地，普遍都處于優(yōu)質地段，容積率也更低，開發(fā)商有更大的可發(fā)揮空間。
這也就意味著，接下來，鄭州市場上將會涌現(xiàn)大批好地段+好產品的優(yōu)質住宅。
而且現(xiàn)在不限價了，只要產品做的好，就能有溢價空間。
二七的招商林嶼境就是一個經典案例。
第四代住宅、超100%的超高得房率，下沉庭院、會所，外掛花池，產品buff疊滿。
按照早期拿地時候的限價，毛坯限價9250元/平，但是現(xiàn)在賣到1.2萬，遠超限價，而且賣得很好。
好產品不愁賣，大家是愿意為好產品買單的。
盤一盤鄭州新入市以及即將入市的項目，基本上都是改善，清一色的大面積段戶型，起步和最大面積段都在提高。
以前150平以上的面積段只出現(xiàn)在北龍湖，現(xiàn)在主城區(qū)的項目，最大面積段也開始超過150平，甚至200平了。
比如說惠濟的鐵建投城發(fā)花棲樾，起步131平，最大208平，經開濱河的蝶湖書院，起步170平，最大面積段286平，這在以前的鄭州市場上很難見到。
尤其在這波房票把剛需庫存全部清掉之后，未來的新房市場就是改善的天下。
直接看克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，更加直觀。
對于剛需盤來說，是以價取勝，但是對于改善盤來說，則是以產品取勝。
很快，鄭州就要進入卷產品，卷品質的居住時代。
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產品力提升、戶型迭代進化已經是大勢所趨。
而且，最讓人頭大的是，戶型實用率已經進化到100-110%了，也沒有要停止的意思。
不管是剛需還是改善戶型，誰都不愿落下，還有繼續(xù)卷下去的趨勢。
產品力全面升級，購房者花同樣的錢，卻能買到更高利用率、功能更全面的房子。
站在購房者的角度，這一定是件好事，等于變相降價了！
但是，新房產品力提升、戶型迭代進化，也意味著二手房將遭受狠狠打擊！
前兩年賣得風風火火的爆款戶型，放在當下這個產品大煉爐里，早就已經沒了當時的吸引力。
更別說那些手握糟心戶型的二手房業(yè)主，再沒有地段、配套、學區(qū)加持，想要賣出只能降價。
新產品的進化，對老舊社區(qū)、甚至是次新房的戶型，簡直是降維打擊。
最近這兩年，為什么二手房的成交量能趕超新房，主要就兩個原因：
1、價格降到位了
2、現(xiàn)房，所見即所得
但是，接下來這兩大優(yōu)勢都會被新房市場一一擊破。
首先就是價格。
過去得房率低，建筑面積100平，套內使用面積才75平左右。
按照現(xiàn)在的得房率計算，一套建筑面積100平的房子，使用面積可高達120平。
這中間的差價：
過去，套內面積75平，建筑面積100平，單價1.5萬，總價150萬，套內實際單價2萬。
而現(xiàn)在，套內面積120平，建筑面積100平，單價1.5萬，總價150萬，套內實際單價1.25萬。（目前鄭州市場上四代產品比三代價格相差不大。）
同樣的建筑面積，要是按照實際使用面積來算，新房比二手房每平便宜了將近1萬元。
經過這么一對比，二手房的競爭力一下子就沒了。
另一方面，現(xiàn)房銷售是大方向，全國各城市都在進行現(xiàn)房銷售試點。
鄭州已經有兩個現(xiàn)房試點銷售項目了，一個在北龍湖、一個在惠濟，接下來肯定還有更多現(xiàn)房項目涌現(xiàn)。
實現(xiàn)現(xiàn)房銷售之后，爛尾樓就會徹底成為歷史，房子也跟其他商品一樣，所見即所得。
這時候，最受傷害的就是過去十年上車的二手房業(yè)主了，而還沒有上車的年輕人無疑成為最大受益者。
那接下來要怎么買？
時代在發(fā)展，產品迭代是必然的，每個時代都如此。
普通購房者需要做的是，找到目前市場上強有力的產品戶型，用超前的眼光去挑選。
不僅要考慮當下的居住舒適度，也要考慮日后如何在數(shù)以萬計的二手房市場擁有競爭力。
所以買新房，同等的地段，一定要選擇更新更好的產品。
以后買房的邏輯發(fā)生了翻天覆地的變化，不管是剛需買房還是改善買房，選籌都變成了一個技術活。
我們?yōu)榇丝偨Y了新時期買房的幾個技巧，剛需應該怎么選，改善應該怎么選，剛需和改善應該避開哪些坑。
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（完）
責任編輯：raojunling
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