開門見山，聊聊關(guān)注度極高的配售型保障房。這兩天的直播間，被保障房項(xiàng)目的問(wèn)題刷屏了！“對(duì)鄭州樓市有何影響？”
“精裝做的咋樣？”
“是潑天富貴嗎？”
“跟剛需項(xiàng)目比品質(zhì)如何？”
“到底值不值？”
······
昨天胖虎專程去中原區(qū)看了保障房項(xiàng)目，咨詢了一些常問(wèn)的問(wèn)題，順便拍了N張高清實(shí)拍圖。有興趣的朋友開好Wi-Fi，準(zhǔn)備迎接多圖暴擊。PS：關(guān)于保障房的概念、申請(qǐng)條件，這些可以隨手查到的東西，不再贅述。鄭州首批配售型保障房項(xiàng)目有配售項(xiàng)目和預(yù)配售項(xiàng)目?jī)煞N，共計(jì)1999套。配售項(xiàng)目是指已建成可直接配售給申請(qǐng)家庭的項(xiàng)目，有3個(gè)項(xiàng)目。預(yù)配售項(xiàng)目是指申請(qǐng)家庭登記購(gòu)買意向，由鄭州城發(fā)安居有限公司以需定購(gòu)后，再配售給申請(qǐng)家庭的項(xiàng)目。僅有中建瀾溪苑1個(gè)項(xiàng)目，共900套房源。以上4個(gè)項(xiàng)目，具體位置如下。這4個(gè)項(xiàng)目中，目前關(guān)注度最高的是沁河苑。不難理解，沁河苑是唯一一個(gè)三環(huán)內(nèi)的保障房項(xiàng)目，按照正常的邏輯來(lái)推算，沁河苑的配套豐富度該是最高的。沁河苑位于中原區(qū)伏牛路、沁河路，典型的中原區(qū)核心區(qū)域。附近有永威鑫城、萬(wàn)?；▓@、金苑小區(qū)、歐麗小區(qū)等小區(qū)，基礎(chǔ)生活配套豐富。日常出行可以航海路上三環(huán)，距離地鐵5號(hào)線、6號(hào)線換乘站桐淮地鐵口1000米左右，交通便利。相比三環(huán)外的雪松苑、惠康佳苑、中建瀾溪苑，沁河苑的地段、配套都是沒(méi)得比的。本次實(shí)拍的保障房項(xiàng)目，正是沁河苑。沁河苑有的人比較熟，三環(huán)內(nèi)最大的人才公寓項(xiàng)目，占地113畝左右，整體容積率2.22，規(guī)劃有1號(hào)院、2號(hào)院、3號(hào)院、4號(hào)院。本身是人才公寓，沁河苑已經(jīng)有一些樓棟出租，本次可售的樓棟主要集中在最大、最有小區(qū)氛圍的沁河苑1號(hào)院。主要在售70+㎡兩室兩廳一衛(wèi)、90+㎡三室兩廳一衛(wèi)、120+㎡三室兩廳兩衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)說(shuō)不上多好，但還算可以，過(guò)去兩年的主流設(shè)計(jì)。官方給到銷售均價(jià)是6752元/㎡(含精裝854.43元/㎡)，根據(jù)項(xiàng)目接待處展示的一房一價(jià)來(lái)看，不同戶型、樓棟有一些價(jià)差存在。70+㎡兩室兩廳一衛(wèi)，高層6100-6200元/㎡；90+㎡三室兩廳一衛(wèi)，高層6300-6500元/㎡、小高層6900-7100元/㎡；120+㎡三室兩廳兩衛(wèi)，高層6600-6900元/㎡、小高層7200-7400元/㎡。隔壁的破小萬(wàn)?；▓@掛牌8300元/㎡，對(duì)比之下性價(jià)比是有的。開車到沁河苑，第一眼看到的是項(xiàng)目配套的錦里商業(yè)街區(qū)。這是沁河苑1號(hào)院、3號(hào)院底商組成的商業(yè)街區(qū)，體量約9000㎡，主要服務(wù)沁河苑的業(yè)主、居民。錦里商業(yè)街區(qū)還在招商中，已經(jīng)入駐了肯德基、必勝客、多樂(lè)囤等店鋪。沁河苑1號(hào)院的大門在沁河路上，目前是項(xiàng)目接待處。這個(gè)接待處類似于商品住宅的售樓部，但僅僅起到展示、咨詢作用。里面有展示購(gòu)買流程、戶型圖、常見問(wèn)題匯總、一房一價(jià)表等等，還有工作人員提供咨詢服務(wù)。次大門在伏牛路上，有一點(diǎn)商品住宅小區(qū)的樣子。雖然是保障房項(xiàng)目，但門禁還是比較嚴(yán)的，進(jìn)出需要刷臉。整體的立面設(shè)計(jì)米黃色配搭棕色，有一點(diǎn)點(diǎn)古典，不算洋氣，但說(shuō)的過(guò)去。主大門進(jìn)來(lái)，是整個(gè)項(xiàng)目比較精致的休閑區(qū)域。項(xiàng)目沒(méi)有大片的園林景觀，基本上都是組團(tuán)式的，有一些小組團(tuán)的呈現(xiàn)還可以。圖上一路之隔的小區(qū)，是上文提到的萬(wàn)福家園(貝殼掛牌8300元/㎡)。比較尷尬的是，消防要求的消防登高面比較多，有不少空曠的硬化地面。項(xiàng)目打造了一些休閑娛樂(lè)的空間，但還是難掩消防登高面的空曠，這一點(diǎn)不如商品住宅項(xiàng)目做的好。消防通道和跑道鋪設(shè)的瀝青路面，基本都在項(xiàng)目最外圍。需要注意的是，項(xiàng)目不是傳統(tǒng)意義上的絕對(duì)人車分流，地面有設(shè)置一些電動(dòng)車車棚，電動(dòng)車可以進(jìn)來(lái)，目前靠石墩阻擋電動(dòng)車進(jìn)入到內(nèi)部道路。沁河苑是人才公寓，本身有一些共享空間設(shè)置，集中在中間樓棟的架空層。有洗衣區(qū)、自習(xí)室、會(huì)議室、影音室、健身房等社區(qū)共享配套，提供了社交空間，這算是個(gè)亮點(diǎn)。單元入戶大堂有點(diǎn)開盲盒了，有的樓棟入戶大堂很小，手動(dòng)推拉門，進(jìn)去轉(zhuǎn)彎就是電梯廳，沒(méi)什么其他空間。有的樓棟單元入戶大堂很大，電動(dòng)平開門，精裝挑高設(shè)計(jì)，空間感、質(zhì)感都很不錯(cuò)。電梯廳簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的，一樓有一些裝飾，其他樓層都是大白墻。走廊沒(méi)有什么瓷磚上墻，簡(jiǎn)單的刷了下漆。這個(gè)博雅訊是鄭州本土的品牌，質(zhì)量不是很清楚。室內(nèi)精裝比較簡(jiǎn)單，有點(diǎn)早些年精裝的樣子。墻面白色或淺灰色的漆，客廳吊頂，客廳、餐廳、走廊地面鋪設(shè)瓷磚。沒(méi)有做地暖，每個(gè)房間都有暖氣片。值得注意的是，每間臥室都贈(zèng)送一臺(tái)美的空調(diào)掛機(jī)，兩室贈(zèng)送兩臺(tái)，三室贈(zèng)送三臺(tái)，算是精裝的加分項(xiàng)。廚盆、水龍頭是恒潔的，油煙機(jī)、燃?xì)庠钍抢习宓?，還贈(zèng)送了萬(wàn)和的熱水器(一般的精裝交付都不帶熱水器)。衛(wèi)生間的潔具衛(wèi)浴配齊，打好了臺(tái)盆地柜和鏡柜。潔具衛(wèi)浴是東鵬品牌的，不是很了解，看著品質(zhì)比較一般。陽(yáng)臺(tái)封好了，地面瓷磚，墻面白漆，預(yù)留了上下水，還配可手動(dòng)的晾衣架。以上圖片全部實(shí)拍(中午拍攝，可能曝光有點(diǎn)過(guò))，可以自行對(duì)比一下近期交付的剛需項(xiàng)目。本人認(rèn)為比不上正常交付的商品住宅小區(qū)，但是該有的都有，甚至有一些意外的贈(zèng)送，配得上這個(gè)價(jià)格。有一些關(guān)注度比較高的問(wèn)題，這里講一下。關(guān)于貸款問(wèn)題，公積金貸款首套首付20%，利率2.85；商業(yè)貸款首套首付15%，利率3.25，以建行為主。關(guān)于搖號(hào)(你沒(méi)聽錯(cuò)，保障房需要搖號(hào))問(wèn)題，8月開始資格確認(rèn)，8月20日開始搖號(hào)，第一輪搖號(hào)確定購(gòu)買家庭，第二輪搖號(hào)確定選房順序。關(guān)于上學(xué)問(wèn)題，保障房是正常劃片的，沁河苑屬于永威社區(qū)，按照往年的劃片政策，估計(jì)是小學(xué)伏牛路四小、中學(xué)七十三中，中學(xué)相當(dāng)不錯(cuò)。關(guān)于物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)問(wèn)題，沁河苑高層、小高層清一色都是3元/㎡/月，民水民電，跟正常商品住宅項(xiàng)目收費(fèi)一樣。關(guān)于車位問(wèn)題，車位只租不售，沁河苑車位含管理費(fèi)400元/月，有共享充電樁可用。關(guān)于契稅問(wèn)題，保障房需要正常繳納契稅，90㎡以下首套1%、二套1%，90㎡以上首套1.5%、二套2%。關(guān)于買賣問(wèn)題，保障房可以自住、出租，但是不能自由買賣，只能申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格＝原購(gòu)買價(jià)格×[1-(交付使用年限×1％)]+房屋專項(xiàng)維修資金余額。收！如果還有其他問(wèn)題，建議直接打電話咨詢，或到項(xiàng)目接待處了解。至于你們最關(guān)注的問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目到底值不值，本文不下結(jié)論，聽聽你們的觀點(diǎn)。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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