鄭州樓市眼中的市場外遷
先來數(shù)落一下鄭州過往失敗的大市場：
1.中博在2001年左右當時開了一個科技市場
還有人記得嗎？當時中博要在鄭州東南方向打造一個新的科技市場，還在報紙上大打廣告，如今，很多年過去了？中博有賣電腦的嗎？
2.天榮國際建材港
當初的天榮國際建材港讓藏天朔代言，要打造一流的建材市場，要與鄭汴路建材市場一決高低，無奈出師未捷就over了，如今被汽車、燈飾、低端建材充斥。
在里面的金泰成燈飾廣場生意如何？要不要我給在里面租門面作燈飾的客戶一個肩膀哭泣？
3.澳柯瑪國際物流港
快10年過去了，生意不死不活，有的商鋪業(yè)主買了之后至今就從來沒有租出去過。最近又傳出各種拆遷消息版本，讓那么多夢想發(fā)財?shù)臉I(yè)主們情何以堪？
4.東太康路新光彩市場
當年以15萬價格出售一個商鋪15年的使用權(quán)，結(jié)果，商鋪沒有生意，一直空了好多年，大部分人的15萬都打了水漂。
一個市場的成功需要天時、地利、人和三個因素，缺一不可。
什么樣的市場外遷不靠譜？
一、低端批發(fā)市場外遷是沒有希望的（客戶不會隨著前往）
二、不賺錢的沒落行業(yè)市場外遷是沒有希望的（不遷還能支撐，一遷指定死）
三、商戶都不怎么賺錢只是在維持的市場外遷是沒有希望的（不遷還能支撐，一遷指定死）
四、以零售為主、每次購物金額并不大的市場外遷是沒有希望的（客戶沒有粘性、不會隨著前往）
五、以大爺大媽為主要客戶群體的市場外遷是沒有希望的（不會開車，來回三四個小時傻子才去）
什么樣的市場外遷是靠譜的？
一、以行業(yè)用戶、批發(fā)用戶、大客戶為主的市場外遷是靠譜的（有粘性，遷多遠他們都會去）
二、汽車行業(yè)市場外遷是靠譜的（因為客戶群體正好得瑟得瑟的開車去）
三、建材市場外遷是靠譜的（因為行業(yè)客戶多，零售單次購買金額大）
基本上可以這樣概括：
一.以零售為主的服裝市場外遷沒有意義，也不可能會外遷：包括緯四路批發(fā)市場、黃河路批發(fā)市場
二.以行業(yè)客戶、零售客戶混合的紡織市場外遷會元氣大傷，但還可以生存：西站路紡織大世界
三.被電商打擊的落花流水的科技市場根本就不具備外遷的意義
四.低端市場外遷是沒有意義的，如農(nóng)業(yè)路建材市場、黃河食品城等，外遷也沒有商戶會去
五.整個市場外遷是一個優(yōu)勝劣汰的過程，小商家倒閉、不賺錢和賺小錢的商家倒閉。
六.建材市場外遷，行業(yè)重新大的洗牌，遷死一半，遷不死的也是元氣大傷，來回五年左右時間不好賺錢，市場需要培養(yǎng)，客戶也需要培養(yǎng)。
七.但市場外遷是整個城市化必須要走的路，這是大勢，中低端勢必要被淘汰，中低端勢必要淡出市場、淡出我們的世界，這是大勢，不可擋也。
八.但外遷過程中對商戶、行業(yè)、消費者產(chǎn)生的陣痛是不可避免的，需要時間去撫平。
九.汽配市場的外遷還是基本靠譜的，洗牌率沒有建材高，主要緣于汽配市場處于上升期，貨物好搬，未來可期，但汽配市場很多商戶可能會選擇在市區(qū)其它地方再選址，而不去中牟。
十.靠譜度排名：汽配市場 、 建材市場 》 五金機電等行業(yè)市場 》 小商品、服裝、副食品等其它市場
我們一個一個來說今年要搬遷的54家市場
中原區(qū)(2家)：
位于西站路的紡織大世界棉布區(qū)、窗簾區(qū)：50%的靠譜，損失90%多的零售客戶，留住80%的行業(yè)客戶，搬過去之后也是元氣大傷，優(yōu)勝劣汰，小商家會放棄遷過去再經(jīng)營，基本上小商戶就是直接關(guān)門改行了。
金水區(qū)(12家)：
花園路北環(huán)路鄭州汽車裝飾市場：搬遷后市場存活率70%，基本靠譜。
青年路商貿(mào)路鋁材市場：行業(yè)市場，具備外遷價值。
文化路東風路口外運大廈：科技市場，拆遷后商戶或關(guān)門或散落到周邊區(qū)域，不會跟隨外遷。
東風路文化路數(shù)碼港：科技市場，拆遷后商戶或關(guān)門或散落到周邊區(qū)域，不會跟隨外遷，目前沒具有外遷價值。
東風路電子大廈(淘寶城)：零售為主，拆遷后商戶或關(guān)門或散落到周邊區(qū)域，不會跟隨外遷，目前不具有外遷價值。
太康路太康五金機電城：行業(yè)市場，行業(yè)客戶多，具有外遷價值，但也是元氣大傷。
中州大道鄭汴路口東建材：具有外遷價值，但商戶會元氣大傷，關(guān)閉一批。
東三街北段黃河食品城：以便宜、低端用戶為主，不具有外遷價值。
東風路百腦匯：科技市場，拆遷后商戶或關(guān)門或散落到周邊區(qū)域，不會跟隨外遷，目前不具有外遷價值。
花園路北環(huán)汽配市場：具有外遷價值，基本靠譜。
緯四路服裝市場：以零散客戶為主，不具有外遷價值。
東風路新科大廈：科技市場，拆遷后商戶或關(guān)門或散落到周邊區(qū)域，不會跟隨外遷，目前不具有外遷價值。
管城回族區(qū)(7家)：
南三環(huán)中州大道河南汽車物流配件貿(mào)易園：行業(yè)市場，具有外遷價值。
南三環(huán)中州大道鄭州名優(yōu)(國產(chǎn))汽配市場：行業(yè)市場，具有外遷價值。
一馬路銀基商貿(mào)城：零售商家不具有外遷價值，批發(fā)類客戶也是一半對一半，真正的外遷也會讓20%的批發(fā)商家遷死，物流發(fā)貨外遷可能是可行的，全部的外遷幾乎不太可行。
喬家門同盈世貿(mào)商城：和銀基一樣。
喬家門錦榮商貿(mào)城：和銀基一樣。
人民路光彩市場：以零售為主的市場，不具有外遷價值。
德濟路外貿(mào)服裝尾貨市場：不具有外遷價值。
鄭東新區(qū)(15家)：
商都路上的京珠石材
鄭州陶瓷城
圃田小石材
中原陶瓷城
新易發(fā)板材
金三角
京珠吊頂裝飾材料
東盛建材
3家小石材加工廠
圃田中原陶瓷城
鄭州板材裝飾大市場
板材市場吊頂材料城
河南木工機械市場
白沙水暖潔具批發(fā)市場
中州大道黑莊農(nóng)資批發(fā)市場。
以上市場均為建材類批發(fā)市場，由于一是行業(yè)用戶居多（裝修公司、建筑公司、工程公司等客戶），二是零售客戶單次購買金額大（通常要過萬），所以具有外遷價值，但問題在于，建材類客戶搬遷非常麻煩，比如瓷磚，一次搬遷要損失20%左右的貨，對商家也是元氣大傷，所以，因為外遷，一些商家會放棄經(jīng)營而關(guān)門（比如很多福建的商家都有此想法）。而且政府喜歡搞的是限時搬遷，從通知到拆遷只給很短的時間，到時人手、車輛、工人等都不足，會造成更多的貨品損失和外遷抗性，希望到時政府可以事先2-3個月的時間通知，給大家足夠的時間進行準備。
二七區(qū)(16家)：
敦睦路服裝批發(fā)市場
敦睦路服裝批發(fā)中心
一馬路世貿(mào)商城
敦睦路天隆服裝城
操場街金城服飾廣場
一馬路恒泰品牌童裝廣場
以上均為老火車站的中低端服裝市場，基本上外遷會損失一多半，外遷狀況不會比銀基好，外遷的價值也不大。
南三環(huán)盈合萬貨城：對該商場不了解，不敢說。
萬客來對面五金塑料城：行業(yè)市場，具有外遷價值。
京廣中路盛祥置業(yè)
福壽街中天玩具市場
福壽街中天市場
福壽街萬博商場
正興街金林市場
大同路豫龍商場
以上均為小商品批發(fā)市場，該類市場還不像銀基一樣有市場地位，以小商品零售或批發(fā)為主的業(yè)態(tài)，單次購房金額一般不大，外遷價值有，但不大。
嵩山路淮河路西建材：建材類有外遷價值，但西建材市場偏低端，外遷會損失一多半商戶。
連云路航海路華中果品：行業(yè)客戶為主，具有外遷價值，但元氣大傷。
惠濟區(qū)(1家)：
農(nóng)業(yè)路北方建材城：建材類有外遷價值，但這個市場偏中低端，外遷會讓這些商戶死掉，基本上這個市場外遷的意義不大。
火車站地區(qū)(1家)：
福壽街苑陵商場：小商品類外遷價值有，但不大。
我們從外遷市場的靠譜度來看承接市場的靠譜指數(shù)：
再來看市場外遷承接地：
金馬凱旋家居CBD
共計規(guī)劃占地3000畝，一期占地500畝。
主要是以建材、家居、燈飾為主
鄭州樓市觀點：區(qū)域優(yōu)勢明顯，承接整個鄭上新區(qū)的建材、燈飾等市場還是靠譜的，因為區(qū)域也沒有競爭對手，但用戶需求還是很強大的，周邊的新建小區(qū)也不少，但家居、小飾品、小商品這種業(yè)態(tài)我們不看好，因為二七區(qū)有歐凱龍、中原路西三環(huán)也有個歐凱龍，已經(jīng)基本上收納了中高端的家居商戶和需求，金馬凱旋的家居只能是中低端，但中低端難以成氣候，對于投資回報也不能很好的保障。
鄭州百榮世貿(mào)商城
規(guī)劃占地3000畝
鄭州百榮世貿(mào)商城建成后將形成專業(yè)的食品市場、小商品市場、服裝市場、鞋業(yè)市場、大小針織市場等綜合性商貿(mào)物流聚集地，涵蓋服裝、鞋業(yè)、嬰童用品、玩具、針織、箱包、皮具皮草、小商品、美容美發(fā)、文體用品、食品、酒水、鋼材、五金、機電、小家電、電子產(chǎn)品等業(yè)態(tài)
鄭州樓市觀點：金源百榮在未建市場情況下，先搭建臨時場所吸納拆遷商戶的做法相當?shù)恼_！特別是靠近萬客來和中部食品城，承接了好多這兒的商家，也承接了好多二七區(qū)拆遷的市場商戶，所以，目前所有的承接市場里，金源百榮的商戶招商工作是做的最接地氣兒的！也是最成功的！同時由于金源百榮離市區(qū)最近，又靠近二七運河新區(qū)，周邊有大片自住的住宅區(qū)，占據(jù)了很多優(yōu)勢，不做建材、家居，只關(guān)注服裝、小商品、萬客來就近承接，我認為是比較靠譜的，因為，有商戶，有人，才有未來。
規(guī)劃占地15000畝
位置在南龍湖鄭新快速路和雙湖大道東南方向
鄭州華南城項目一期占地面積3500畝，建筑面積超過400萬平方米，物業(yè)形式以MALL和精品市場為主，其中臨鄭新快速路沿街規(guī)劃有三棟單體面積在29萬平方米至49萬平方米的超大交易廣場是一期先行開發(fā)的重點。鄭州華南城一期專業(yè)市場類的業(yè)態(tài)規(guī)劃范圍，總共涉及9大業(yè)態(tài)：精品建材、五金燈飾；小商品；家俱、家居飾品；副食干調(diào)；汽摩配件；
酒店及廚具用品；機電設(shè)備；紡織材料；皮革及原輔材料等。
鄭州樓市觀點：華南城業(yè)態(tài)最為多樣化，有服裝、小商品、建材、五金、機電、汽配、副食品、家居、廚房、酒店用品等業(yè)態(tài)，但我們認為，華南城的服裝因為體量太小是沒有未來的，汽配因為被中牟汽車城占據(jù)了足夠優(yōu)勢也沒有好的未來，小商品和副食品因為行業(yè)下坡和沒落特征未來也不明朗，建材有未來但和華商匯直接競爭、時間比華商匯早、但定位沒有華商匯明確、造成建材市場的未來也占了先機但競爭激烈，同時也要想想中國大規(guī)模的建筑還能持續(xù)多久？建材的紅火還能有多久？其實今年的建材市場都已經(jīng)感到了寒意，想想也有風險，五金、機電、酒店等這類行業(yè)專業(yè)市場貌似還好點。
共計占地15000畝，其中項目一期用地面積6000畝，投資逾246億，建設(shè)周期為3年；項目二期用地面積5000畝；項目三期用地面積4000畝。
位置在華南城的南邊
鄭州樓市觀點：華商匯定位很清晰，現(xiàn)在只提建材，不提別的，估計就是要給外界一個專業(yè)、專注的概念，但不好意思，你整整比華南城晚了一年時間，商戶就那么多，商家就那么多，假設(shè)現(xiàn)在市區(qū)有10000家建材商戶，外遷到南龍湖的不會6000家，你再和華南城一批拼，各自去分享目前建材商戶的30%，體量又這么大？怎么撐？怎么弄，投資客也就那么多，你的未來也好不到哪兒去。
以上三家承接地誰占有天時之勢？
都沒有，因為都還沒有建好，但市場都一直在喊著拆，好一點的就是金源百榮、華南城多少具備點承接能力了。
以上三家承接地誰占有地利之勢？
金馬凱旋占據(jù)了鄭州西部唯一承接市場的優(yōu)勢
金源百榮占據(jù)了二七新區(qū)、鄭州最近的優(yōu)勢
以上三家承接地誰占有人和之勢？
從執(zhí)行力和接地氣兒的角度看，金源百榮最為勝出。
華南城和金馬凱旋次之
華商匯因為動作最慢、錯失商戶而墊底。
幾個大市場大行業(yè)分析：
火車站的服裝市場最為靠譜的是就地升級改造，品牌化、時尚化、高端化、去低端化，所以，最為靠譜的就是中部大觀國際商貿(mào)中心的就地承接，然后批發(fā)、物流外遷至金源百榮或曲梁。
北環(huán)花園路的汽配大世界直接外遷到中牟的汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)，直接外遷和承接，其它區(qū)域均沒有什么戲。
建材、家居市場外遷到華南城、華商匯、金馬凱旋這三家分散承接，但商戶有限，但承接地開發(fā)量都很大，估計空置率不會低。
小商品、副食品市場死一批，活一批，分散在金源百榮、華南城、華商匯，但體量更是小了很多，入駐率也不會高，空置率會很大。
五金、機電等市場外遷到華南城、華商匯這些市場，也是死一批，活一批，但比小商品、副食品要好，因為行業(yè)特征更明顯，行業(yè)客戶占更多。
政府此番大力推動的市場外遷，對鄭州三環(huán)內(nèi)的發(fā)展是有益的，從未來來看將解決以下問題：
1.緩解市內(nèi)部分路段交通擁堵。
2.對低端沒有競爭力的市場進行優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)再次升級，夯實鄭州全國商貿(mào)城的地位。
3.改變?nèi)h(huán)內(nèi)部分市場周圍臟亂差的城市形象，摘掉扣在鄭州頭上“大鄭縣”的帽子，讓大鄭州朝著國際化大都市的方向發(fā)展。
4.外遷市場會帶動遷入地經(jīng)濟發(fā)展，對拉大鄭州城市框架益處多多，但遷入地相關(guān)學校、住宅、餐飲、醫(yī)療、倉庫、物流、金融、稅收等相關(guān)配套的完善，將對遷入市場平穩(wěn)過渡搬遷期作用很大，這還將進一步考驗城市管理者真正做實事、做細活兒的本領(lǐng)和意識。
5.整體上市場外遷對鄭州是好事，對未來也是好事兒，只是準備工作不足。
對老百姓最大的影響：
將是加大生活成本，因為低端市場都沒有了，都將被拆完，就像現(xiàn)在的菜市場一樣，以前市區(qū)好多農(nóng)貿(mào)市場，買菜都便宜，現(xiàn)在沒有了，賣菜的都必須租門面房，成本就增加很多，菜價當然也會上漲，蔬菜一樣，其它水果、服裝、建材、五金、汽配都一樣，低端市場都會在這一輪的外遷中死亡和消失，對老百姓、對城市的影響，有好也有壞。
（完）
責任編輯：米宅阿麗
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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