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金燕回復中原頌 2025-04-08 18:00

作為鄭州主城核心區(qū)少有的四代建筑項目，通派-龍湖中原頌憑借“中原路政芯地段+空中露臺”的雙重標簽迅速躥紅，開盤即熱銷。但褪去營銷濾鏡，其開發(fā)商背景、代建模式、產品落地等層面暗藏多重風險，需理性拆解：
一、開發(fā)主體與代建模式的本質割裂
項目宣傳主打“龍湖代建”，但開發(fā)主體實為尉氏縣通達置業(yè)（100%持股），其關聯(lián)公司鄭州通聯(lián)置業(yè)成立于2021年，無公開開發(fā)經驗。龍湖僅以代建方身份介入，負責工程管理與品牌輸出，資金鏈風險仍由通達承擔。需警惕兩點：
1.?代建≠龍湖開發(fā)：代建模式下，龍湖收益依賴固定管理費，而非項目利潤分成，對品質把控動力弱于自有項目。參考其鄭州最后合作項目龍湖熙上，雖示范區(qū)驚艷，但交付時被業(yè)主投訴“綠化減配、道路寬如廣場”，暴露代建項目“重營銷輕落地”的共性問題。
2.?小開發(fā)商的隱性風險：通達置業(yè)為區(qū)域性企業(yè)，2024年曾因尉氏縣項目交房糾紛被投訴，且其通過“鄭州通派地產”包裝品牌，刻意淡化自身背景。購房者易誤將“龍湖代建”等同于“龍湖開發(fā)”，忽視底層開發(fā)主體的資金實力與履約能力。
二、鄭州龍湖的“品牌透支”警示
龍湖在鄭州的口碑與實際交付表現(xiàn)已出現(xiàn)背離：
- 自有項目式微：2023年起龍湖已撤出鄭州土拍市場，目前在售項目多為合作或代建，如與雅寶合作的天鉅項目因大門施工粗糙、品質縮水引發(fā)維權，可見其對非自有項目的品控力下滑。
- 代建模式的天然缺陷：代建方需平衡開發(fā)商成本訴求與品質承諾，最終往往向成本妥協(xié)，市場對“代建=品質”的信任正在瓦解。中原頌雖地段優(yōu)越，但需警惕“龍湖代建”淪為營銷噱頭，實際交付與宣傳存在落差。
三、物業(yè)服務的控制權博弈
項目宣傳“龍湖物業(yè)”，但存在兩大不確定性：
1.?合同未明確服務主體：龍湖智創(chuàng)生活作為獨立上市企業(yè)，其承接代建項目物業(yè)需單獨簽約。通達置業(yè)作為小開發(fā)商，可能為控制利潤，最終引入關聯(lián)物業(yè)公司或降低服務標準（如減少保潔頻次、綠化維護縮水），而購房合同中未必明確龍湖直接服務。
2.?小開發(fā)商的逐利慣性：頭部房企暴雷后，物業(yè)板塊因現(xiàn)金流穩(wěn)定成為“香餑餑”，通達置業(yè)未必愿將這塊肥肉拱手相讓。參考行業(yè)案例，開發(fā)商交房后更換物業(yè)的情況屢見不鮮，業(yè)主后期維權難度大。
四、產品設計的“偽四代”爭議
項目主打“大露臺”，宣稱“高得房率+空中花園”，但實際體驗存疑：
- 露臺實用性打折：不露臺可封閉設計在鄭州多風沙氣候下易積灰，實際使用場景受限；露臺造型占用室內空間，得房率與普通高層差異不大，“高贈送”實為營銷包裝。
- 容積率“文字游戲”：項目宣稱容積率2.49，但若剔除幼兒園，實際容積率約2.7，接近普通高層標準。4棟高層圍合布局，樓間距局促，“低密社區(qū)”名不副實，與四代建筑“生態(tài)居住”的核心賣點存在差距。
五、價格透支與市場流動性風險
當前中原區(qū)新房均價約1.43萬元/㎡，項目售價或達1.8萬+元/㎡，溢價主要來自地段與概念炒作：
1.?透支未來漲幅：地塊2024年成交價9894元/㎡，樓面價已高于區(qū)域二手房（如房齡10年的約1.2-1.5萬元/㎡），開發(fā)商借“四代建筑”標簽拉高售價，實則將地段價值與產品概念過度捆綁。若交付后品質不及預期，溢價部分可能難以支撐。
2.?市場分化加?。?025年鄭州推進“以舊換新”政策，改善型需求面臨分流；二手房市場持續(xù)降價。中原頌作為高價新盤，一旦市場概念熱度回落，可能陷入“賣不動、難轉手”的困境。
六、購房者的風險對沖策略
1.?穿透主體，審查合同：了解開發(fā)主體股權結構，確認龍湖代建的具體權責（如工程標準、交付違約條款）；明確物業(yè)服務合同由龍湖智創(chuàng)生活直接簽署，避免“掛名服務”。
2.?實地驗證，對比競品：走訪龍湖熙上、天鉅等交付項目，觀察細節(jié)品質；對比同區(qū)域四代建筑（如電建）的露臺設計與社區(qū)密度，評估中原頌的實際性價比。
3.?控制杠桿，預留后手：優(yōu)先選擇按揭付款，避免全款；關注項目資金監(jiān)管賬戶，確保預售款用于工程建設；預留家庭流動資產應對可能的維權或延期交付風險。
結語
通派-龍湖中原頌的核心優(yōu)勢在于“不可復制的地段”，但“代建模式+小開發(fā)商”的組合，使其成為“高風險與高預期”并存的項目。購房者需跳出“網紅盤”的情緒驅動，重點審視：誰在出錢蓋房？誰在負責品控？誰在提供服務？
在鄭州樓市“去偽存真”的當下，唯有穿透營銷包裝，回歸“開發(fā)主體可靠性+產品落地能力+長期居住體驗”的本質，才能避免為概念溢價買單。

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金燕回復龍湖熙上 2023-05-15 09:23

有些客戶，只有這樣的pian z 才能滿足他。

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金燕回復富田城九鼎公館 2022-02-07 17:22

二十多公里，也不影響成為競品

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共 3 個點評

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