日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

作為務(wù)院批復(fù)的全國(guó)首個(gè)也是唯一一個(gè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)，無(wú)論是在行政級(jí)別上還是政策支持力度上，在鄭州市場(chǎng)都是無(wú)可比擬的，機(jī)場(chǎng)2期和輕軌的完工和2號(hào)線2期的建設(shè)，都受到各種政策上的傾斜，我也相信港區(qū)未來(lái)的發(fā)展是極好的。但現(xiàn)階段面臨的矛盾是房地產(chǎn)開發(fā)周期與現(xiàn)階段區(qū)域價(jià)值不匹配，招商引資的企業(yè)遲遲沒(méi)有落戶，也是沒(méi)有人口導(dǎo)入，就沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，至于港區(qū)的明星企業(yè)富士康，里面的大眾群體是很難房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的。所以魅力之城的是剛需定位，戶型以89平的小三房為主，均價(jià)在7200元包含萬(wàn)科精裝修。從14年下半年均價(jià)6700元開盤，以萬(wàn)科的***盤水平也沒(méi)有多大的營(yíng)銷溢價(jià)。
現(xiàn)在港區(qū)已經(jīng)進(jìn)駐的開發(fā)上有萬(wàn)科、正弘、康橋、永威、和昌、豫發(fā)等以知名開發(fā)商為主，在目前港區(qū)本地客戶不多的前提下爭(zhēng)奪有限的客戶，銷售競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的，依靠港區(qū)本地的客戶也是很難去化目前的體量的，所以港區(qū)的開發(fā)商也多在市區(qū)設(shè)置售樓部，依靠吸引鄭州市區(qū)投資客銷售。
目前不太看好港區(qū)，規(guī)劃的攤子太大了，短期內(nèi)甚至于5年左右都很難成熟。自主客戶可以考慮正弘中央公園和魅力之城，緊鄰著湖和公園，居住環(huán)境非常不錯(cuò)，品牌開發(fā)商和合理的價(jià)格，非常值得考慮的。(展開全部)

位于商都路與康平路交匯處，建筑體量大，以商業(yè)為主的綜合體項(xiàng)目。開發(fā)商非科班出身，之前是四方電器，開發(fā)過(guò)火車站的萬(wàn)博商城，鄭州在售的項(xiàng)目有商業(yè)中心和經(jīng)開區(qū)的萬(wàn)錦城。項(xiàng)目位置較好，緊鄰著鄭東客運(yùn)東站，后期會(huì)有地鐵3號(hào)線站點(diǎn)，地段位置上較好。單說(shuō)商業(yè)1/2期主要用于銷售，這么大的商業(yè)體量必須需要運(yùn)營(yíng)，才能盤活，但開發(fā)商在1/2期時(shí)商鋪以銷售為主，缺少商業(yè)主題運(yùn)營(yíng)和主力店的吸客力，以市場(chǎng)散客自發(fā)性的出租為主，商鋪的面積比較大，導(dǎo)致可租賃的商家較少，從目前現(xiàn)場(chǎng)也可以看出來(lái)，空鋪率是非常高的。而且對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，前期出了問(wèn)題，后期在想彌補(bǔ)，那就非常難了 。雖說(shuō)有寫字樓、公寓、酒店進(jìn)行物業(yè)形勢(shì)之間的互補(bǔ)，但可貢獻(xiàn)的人流量非常少。3期開始轉(zhuǎn)換銷售思路，通過(guò)5年反租形勢(shì)銷售商鋪，但缺少大商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，以門店式的商鋪反租形勢(shì)也很難帶動(dòng)區(qū)域成熟。就看4期大商業(yè)了，4期采用純銷售形勢(shì)肯定是不現(xiàn)實(shí)了，也沒(méi)有市場(chǎng)客戶會(huì)去購(gòu)買。如果開發(fā)商自持，通過(guò)招商成為區(qū)域型的商業(yè)中心，還是能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)成熟度的。以目前的情況來(lái)預(yù)測(cè)，3年該項(xiàng)目成熟是不現(xiàn)實(shí)的。(展開全部)

作為大北區(qū)為數(shù)不多的剛需項(xiàng)目，金水灣進(jìn)駐彌補(bǔ)了北區(qū)剛需市場(chǎng)的空白。項(xiàng)目整體占地規(guī)模比較大，內(nèi)部配套比較豐富，只是地塊被連霍高速和文化路等分割成零散的地塊，地塊之間難以形成配套共享。錦藝的優(yōu)勢(shì)在戶型設(shè)計(jì)和園林景觀的打造，戶型設(shè)計(jì)上很容易可以做到簡(jiǎn)單的抄襲，基本上鄭州的大部分戶型都是千篇一律，標(biāo)準(zhǔn)的戶型設(shè)計(jì)模版。地塊被分割零散的前提下，錦藝的景觀優(yōu)勢(shì)也很難突出，目前在售的是價(jià)值最低的1期，與連霍高速平行，呈“一字式”的排開，受到連霍高速的車流噪音比較嚴(yán)重，而且錦藝在1期內(nèi)的景觀優(yōu)勢(shì)也很難體現(xiàn)。后期隨著新地塊的推出，地塊價(jià)值也會(huì)提高，價(jià)格也會(huì)隨之高走。雖然臨近賈魯河，但在賈魯河沒(méi)有治理的前提下，很難將水景資源引入到項(xiàng)目的買點(diǎn)中。這個(gè)項(xiàng)目，也很難復(fù)制西區(qū)錦藝城的成功，地塊的素質(zhì)就決定了該項(xiàng)目只能成為居住型產(chǎn)品，雖緊鄰文化路，但與主城區(qū)的距離較遠(yuǎn)，規(guī)劃的辦公地塊從風(fēng)險(xiǎn)角度而言，也應(yīng)該是以公寓產(chǎn)品定位為主，商業(yè)地塊受連霍高速的阻隔，很難輻射到連霍高速以南，也應(yīng)該定位是社區(qū)型的商業(yè)。教育是亮點(diǎn)，引入了文化路一小。
從整個(gè)大北區(qū)來(lái)看的話，主要推出的項(xiàng)目還是以改善型為主，剛需項(xiàng)目不多，金水灣的入市算是彌補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的空白。(展開全部)

基于對(duì)永威的信任和品質(zhì)的保證，對(duì)于項(xiàng)目本身的規(guī)劃、建材、戶型等不在一一細(xì)說(shuō)，無(wú)論是五星級(jí)大堂式社區(qū)大門、5重立體景觀、人臉識(shí)別系統(tǒng)、指紋密碼鎖、三層中空鋁合金、戶型設(shè)計(jì)等等等等這些都可以看出永威的在品質(zhì)追求上的用心，加上永威靠譜的口碑，景觀和物業(yè)都會(huì)得到保證，后期也會(huì)有較好的居住氛圍。但地段是永威城的劣勢(shì)，如果能接受地段，永威城是值得推薦購(gòu)買的。
從圖中可以看到永威城所處的位置，被新鄭快速路和中州大道分割成幾個(gè)地塊，1/2期被2條道路分割成三角形，在道路通達(dá)性上會(huì)帶來(lái)很大的障礙，特別是在立交橋處，設(shè)置有高架閘口，以后車輛肯定會(huì)堆積，還要受到車輛的噪音污染。1期和2期的業(yè)主的后期的出行路線會(huì)是向西沿新州路和綠水路走鄭新路，但恰好1期北側(cè)有所小學(xué)，南側(cè)有所幼兒園，以后在上下學(xué)的時(shí)候肯定會(huì)有很多家長(zhǎng)開車送孩子，會(huì)停到出行路上，各種原因會(huì)造成這里特別擁堵。以上純屬個(gè)人猜測(cè)，但對(duì)永威的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)還是值得期待的。(展開全部)

憑個(gè)人所知，不少做地產(chǎn)的朋友都推薦買紫荊華庭，從這點(diǎn)也是證明了對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。在南區(qū)，同檔次的產(chǎn)品應(yīng)該糾結(jié)在紫荊華庭、永威城和正商中州城之間。三個(gè)項(xiàng)目都是位于南三環(huán)附近偏剛需的規(guī)模大盤，三者優(yōu)劣勢(shì)不同，紫荊華庭占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，憑紫荊山路和地鐵2號(hào)線的炒作以及90平的主力面積段，成為2015年鄭州市場(chǎng)銷冠。永威城，靠的是永威的高端品牌和品質(zhì)精細(xì)化運(yùn)作，中州城靠的正商的低價(jià)優(yōu)勢(shì)。在各項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析中，各位同行也說(shuō)的非常詳細(xì)了，具體指標(biāo)就不在敘述了。但以上3個(gè)項(xiàng)目對(duì)比中，剔除項(xiàng)目?jī)?nèi)部綜合素質(zhì)，僅從外面條件來(lái)看，如果追求地段和交通便利，以及后期生活消費(fèi)的方便，紫荊華庭是第一考慮，因?yàn)橛械罔F2號(hào)線和主干道紫荊山路，交通的便利在剛需購(gòu)房條件中會(huì)占很大的因素，項(xiàng)目也配套大型商業(yè)中心，以后生活居住消費(fèi)也會(huì)提供生活便利性。但與永威城和中州城相比，項(xiàng)目容積率高，樓間距和居住密度會(huì)大。永威城，憑永威的品質(zhì)路線，品牌和建筑品質(zhì)上會(huì)占優(yōu)勢(shì)，但地段卻非常差，鄭新路是通往南龍湖大量剛需盤的主要道路，會(huì)有大量的車流，中州大道的車流量更不必細(xì)說(shuō)，永威城被這2條路分割成幾個(gè)地塊，大量的車流會(huì)產(chǎn)生交通擁堵，而且西側(cè)也臨近高架，會(huì)有各種噪音污染，如果是追求居住品質(zhì)，永威的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)會(huì)提供靠譜的保證。中州城不必細(xì)說(shuō)，正商模式就是大規(guī)模開發(fā)，低價(jià)快速銷售，沒(méi)有永威的品牌和品質(zhì)保證，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。而且正商的品質(zhì)并沒(méi)有同行口中說(shuō)的那么的差，而且可以保證項(xiàng)目不會(huì)有大問(wèn)題。個(gè)人有個(gè)人不同的置業(yè)訴求，具體選擇哪個(gè)項(xiàng)目就看個(gè)人更看重哪點(diǎn)需求了。(展開全部)

國(guó)企高速旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司，占地60畝，建面20萬(wàn)方，由7棟高層，1棟公租房，1棟獨(dú)立商業(yè)，1所幼兒園組成。3.5的容積率決定比較適合做改善型住宅，規(guī)劃和配置也符合改善型樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，建材方面選用新風(fēng)系統(tǒng)、子母門、指紋密碼鎖、挑高入戶大堂等，戶型也是舒適性三房占比最大。不過(guò)看到樣板間的道具展示加的備注是非交房標(biāo)準(zhǔn)，心理就有點(diǎn)小堵了。從現(xiàn)場(chǎng)感受和體驗(yàn)到的道具來(lái)看，內(nèi)部綜合素質(zhì)比較好，這也是二環(huán)內(nèi)少有的在售改善型樓盤。
只是目前周邊環(huán)境比較落后，多數(shù)是老舊的社區(qū)，短期內(nèi)改造的可能性也不大，可以說(shuō)要長(zhǎng)久的生活在老舊社區(qū)的包圍中。距離源升金羅灣比較近，如果金羅灣做好了會(huì)對(duì)周邊區(qū)域帶來(lái)顯性的利好因素影響，但感覺(jué)可能性不大，未來(lái)金羅灣肯定給周邊添堵的項(xiàng)目。東側(cè)是鐵路，項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€是向西走城東路，而項(xiàng)目到城東路的位置上被正商的公寓分離，公寓本身就比較亂，加上周邊是老房子的車位配比不足，以后變成停車場(chǎng)是避免不了的。
作為一個(gè)二環(huán)內(nèi)稀缺的非城改項(xiàng)目，3.5的容積率會(huì)帶來(lái)較高的居住舒適度，地緣性客戶非常值得推薦，如果是非地緣性客戶，不如向南三環(huán)選擇康橋、綠都的房子了。(展開全部)

目前在售是3期，一共3棟筒子樓，高密度，低舒適、梯戶比高，不過(guò)有意向這個(gè)樓盤的多數(shù)是看中它的地理位置，位于曼哈頓核心商圈，以后出行和消費(fèi)都比較方便。但城市核心區(qū)的筒子樓帶來(lái)的劣勢(shì)就是未來(lái)你不知道你的鄰居是干啥的，不要相信置業(yè)顧問(wèn)給你講的有多少個(gè)停車位和多少的綠化，在筒子樓的公寓里面是很難實(shí)現(xiàn)的。如果自住，11500的均價(jià)和主流60多平的面積，不如選擇南三環(huán)買個(gè)兩房或者三房，居住上更舒適。(展開全部)

國(guó)企英地在東區(qū)開發(fā)的又一力作，在花園路開發(fā)的英地天驕華庭，憑借著稀缺的地段和教育優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)中樹立了知名的品牌。但對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，稀缺的地段、較好的產(chǎn)品，本身可以成為熱銷盤，但開發(fā)商對(duì)這個(gè)項(xiàng)目投入的精力非常少，以至于市場(chǎng)上聲音非常低。
目前東區(qū)可選擇性的住宅不多，金臺(tái)府邸與海馬公園客群有部分交叉，最直接的競(jìng)品是金悅府。相比金悅府而言，在地段上，英臺(tái)府邸位于主干道東風(fēng)南路與永平路上，距離高鐵站和地鐵3號(hào)線比較近，未來(lái)可享受臨近的鄭東商業(yè)中心的商業(yè)配套，而金悅府臨近鐵路，永平路也成了斷頭路，周邊沒(méi)有生活配套，在地段上與金悅府具備無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。
從內(nèi)部規(guī)劃上看，與金悅府地塊規(guī)模類似，雖然沒(méi)有了洋房的格調(diào)，才能把更多的容積率平均給了高層，所以樓間距可以達(dá)到50米以上，綠化上整體抬高了1.5米的臺(tái)地景觀，景觀上的落差豐富了視覺(jué)的層次，參觀過(guò)英地天驕華庭，它的景觀的打造和維護(hù)，外立面的用材質(zhì)量，能看出來(lái)比較有保證。而且為了保證居住的純粹性，犧牲了商業(yè)利潤(rùn)，打造成純住宅小區(qū)，這在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上是非常罕見的。
無(wú)論是內(nèi)部規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)還是建筑品質(zhì)而言，都是值得推薦的，何況性價(jià)比也高。只是受開發(fā)商影響，銷售情況有點(diǎn)差強(qiáng)人意。(展開全部)

中建七局作為濱河國(guó)際城的一級(jí)土地開發(fā)者，觀湖國(guó)際并沒(méi)有承擔(dān)起區(qū)域拓荒者的角色，反而被低價(jià)和內(nèi)購(gòu)的看跌區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)。但康橋的進(jìn)駐，帶著出色的品牌知名度，先進(jìn)的開發(fā)理念和合理的戶型設(shè)計(jì)，憑借出色的營(yíng)銷，奠定了項(xiàng)目熱銷局面，也為后續(xù)地塊的拍賣樹立了信心。目前在區(qū)域內(nèi)已經(jīng)拿地的開發(fā)商有中建、康橋、保利、碧桂園、海馬、綠地等，這些全國(guó)或本地知名開發(fā)商的進(jìn)駐，也會(huì)為該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)注入強(qiáng)心劑。
聽說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目后特意風(fēng)塵仆仆到現(xiàn)場(chǎng)去調(diào)研這個(gè)項(xiàng)目，從現(xiàn)場(chǎng)接觸也能感到康橋的追求和細(xì)致，無(wú)論是售樓部氛圍的營(yíng)銷、現(xiàn)場(chǎng)包裝和景觀示范區(qū)的體驗(yàn)都能被康橋的用心打動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)的銷售道具對(duì)客戶也絕對(duì)有極大的震撼力。但剔除營(yíng)銷道具的加分項(xiàng)，不能忽略掉項(xiàng)目的外部環(huán)境。
新區(qū)面臨的很大問(wèn)題就是荒涼，必須需要時(shí)間發(fā)展、沉淀和成熟，這應(yīng)該是該片區(qū)房地產(chǎn)面臨的大問(wèn)題。不得不說(shuō)，濱河新城被1300畝水系、自貿(mào)區(qū)、領(lǐng)事館等各種概念包裝變得瞬間高大上了，大量的土地出讓也會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，但無(wú)法規(guī)避掉短期內(nèi)公共交通不便、生活配套不足、設(shè)施缺乏的的問(wèn)題，而且距離主城區(qū)比較遠(yuǎn)，16年將會(huì)面臨大量知名開發(fā)商的進(jìn)駐，爭(zhēng)奪客群，未來(lái)區(qū)域房產(chǎn)的價(jià)格的升值遇到瓶頸。
開發(fā)商、規(guī)劃、教育配套是優(yōu)勢(shì)，但新區(qū)配套不完善是必須面臨的問(wèn)題。如果是剛需客戶自住，南區(qū)和西區(qū)更值得考慮。(展開全部)

這個(gè)項(xiàng)目，它滿足了我最初買房子的最大的幻想“位置好、交通方便、價(jià)格便宜，還能上好學(xué)校”，但卻是不推薦的項(xiàng)目。屬于五里堡改造項(xiàng)目，占據(jù)紫荊山路與航海路2條城市主干道交匯、雙地鐵、多條BRT環(huán)伺，對(duì)外宣傳上一站式知名教育配套，占據(jù)這么好的優(yōu)勢(shì)，原以為可以成為南二環(huán)的地標(biāo)，各種期待，卻硬生生的被打回了屌絲原型。憑現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目了解到的信息，比較擔(dān)心后期問(wèn)題，不確定因素太多。雖說(shuō)買房地段要素非常重要，但戶型設(shè)計(jì)，交房質(zhì)量和后期的物業(yè)服務(wù)這些都是會(huì)影響居住舒適度的條件。如果只圖交通便利和上學(xué)，這個(gè)樓盤可以考慮，其它就別有要求了。比較擔(dān)心后期的物業(yè)管理水平，雙地鐵交匯處，又緊鄰2條城市主干道，會(huì)是未來(lái)城市人流量特別大的地段，如果物業(yè)管理不好，后期會(huì)特別臟亂差。商業(yè)體量較大，更考驗(yàn)開發(fā)商的***盤能力了，但僅從住宅開發(fā)水平來(lái)看，很難盤活這么大的商業(yè)。(展開全部)