金水CBD是我們鄭州樓市送給這個(gè)區(qū)域的名字（東風(fēng)路、花園路、農(nóng)業(yè)路、文化路合圍區(qū)域），為啥叫CBD，主要是看天際線和商業(yè)聚集，這兒曾經(jīng)規(guī)劃的恒大中心300米（現(xiàn)在改了，具體高度未知），但正弘國際廣場180米、建業(yè)凱旋廣場150米雙塔、萬達(dá)酒店200米、萬達(dá)住宅160米、藍(lán)堡灣四期150米等，高樓云集，勢必以后聚集以后金水區(qū)最高端的商業(yè)、公司、會(huì)所、酒店、會(huì)務(wù)、餐飲、娛樂等。。。這不就是CBD的節(jié)奏？
區(qū)域在售住宅有英地和萬達(dá)寫字樓目前在售的有藍(lán)堡灣和即將入市的建業(yè)、萬達(dá)。該區(qū)域?qū)懽謽呛蜄|區(qū)寫字樓那個(gè)好？要看價(jià)格。。。目前這個(gè)區(qū)域的租金回報(bào)也不低，而且好租。商鋪在售的有藍(lán)堡灣、萬達(dá)、恒大名都。鑫苑世家好像只有最后一兩間還是賣完了，最近沒有關(guān)注。價(jià)格都很貴，恒大名都、萬達(dá)、藍(lán)堡灣臨街商鋪都要5萬或以上，內(nèi)街商鋪也要3.5萬以上。。位置好不好？好！貴不貴？真貴！
今天主要來說大家關(guān)注的住宅
一、看位置：藍(lán)堡灣二、三期因住宅臨近東風(fēng)路，噪音較大；
藍(lán)堡灣一期、英地一二期、萬達(dá)等基本處于同一水平；
藍(lán)堡灣一期、萬達(dá)靠近地鐵東風(fēng)路站更近一點(diǎn)，但藍(lán)堡灣一期和萬達(dá)未來離商業(yè)要近，故單純就居住可能不如藍(lán)堡灣一期、英地一期、英地二期。但英地一期可能因?yàn)樽冸娬居杏绊憽?/span>萬達(dá)下面商鋪太多，單居住安靜不如藍(lán)堡灣一期，英地一二期。二、看容積率：藍(lán)堡灣一期3.0，萬達(dá)5.5；藍(lán)堡灣二期4.5，三期5.0；英地一二期均為3.5。
進(jìn)到院里明顯藍(lán)堡灣一期更開闊，其次是英地二期，英地二期是圍合式建筑，故里面空間還不錯(cuò)，英地一期整體說了偏小，萬達(dá)院子不會(huì)大。
三、看價(jià)格：藍(lán)堡灣一期、二期整體二手均價(jià)為12000-13000；
英地一期二手均價(jià)約為13000-15000；
英地二期新房13000-18000；
萬達(dá)14000-21000；
藍(lán)堡灣三期約12000-13000；
萬達(dá)1號(hào)樓因?yàn)榭?00米樓高的文華酒店太近，所以本次開盤帶精裝修價(jià)格約15000，其主流200平方左右，價(jià)格維持在20000，應(yīng)該講是市場價(jià)，可能考慮市場環(huán)境定價(jià)，略保守了一點(diǎn)，本次開盤190-220的戶型銷售價(jià)格明顯低了。
英地二期兩房在13000左右，三房在14000-15500，五房216平方，在16000-18000，均為毛坯房。我個(gè)人感覺英地、萬達(dá)兩家定價(jià)水平都比較高。
相比之下英地二期兩房顯得不便宜，因?yàn)橛⒌囟趦煞课恢镁话?，與萬達(dá)精裝15000相比顯得貴了點(diǎn)。英地三房占了純住宅，并且小區(qū)位置好的優(yōu)勢更適合一般人購買，面積在138-143之間，也更適合。
英地6號(hào)樓樓王216平方，在小區(qū)最中間，價(jià)格16000-18000，PK萬達(dá)220平方，雙方各有優(yōu)勢。英地6號(hào)樓采光位置更佳，萬達(dá)則占有部分硬件和品牌優(yōu)勢。英地6號(hào)樓樓王每平方花3000左右，則一定會(huì)裝修出萬達(dá)的室內(nèi)效果。
但目前萬達(dá)和英地二期個(gè)人感覺均沒有藍(lán)堡灣一期12000-13000性價(jià)比高。
四、看學(xué)區(qū) 藍(lán)堡灣一期三期是農(nóng)科路小學(xué)，或正弘國際雙語小學(xué)，中學(xué)是47中，幼兒園是省實(shí)驗(yàn)幼兒園。
藍(lán)堡灣二期是文化路二小或正弘國際雙語小學(xué)，中學(xué)是47中，幼兒園是省實(shí)驗(yàn)幼兒園。
英地一期是文化路一小，中學(xué)是省實(shí)驗(yàn)。
英地二期是文化路一小，中學(xué)基本是省實(shí)驗(yàn)，幼兒園是加拿大楓葉小熊。
萬達(dá)是文化路一小，中學(xué)是省實(shí)驗(yàn)，幼兒園無。
這一帶是目前鄭州教育資源最豐厚的地方，無論哪個(gè)小區(qū)基本上上學(xué)都沒問題。英地一期6號(hào)樓前是規(guī)劃中的農(nóng)科路中學(xué)。
五、看綠化 由于這一帶是金水核心區(qū)，寸土寸金的地方，基本是綠化都過得去，都不是多好。藍(lán)堡灣一期由于容積率低、空間大而占優(yōu)勢。
英地一期綠化層次感比二期強(qiáng)，英地領(lǐng)導(dǎo)太沒勇氣追求高大上了。
結(jié)論： 1、性價(jià)比最高的應(yīng)該是藍(lán)堡灣一期
2、最霸氣的小區(qū)應(yīng)該是萬達(dá)，金碧輝煌，土豪云集
3、最安靜的小區(qū)應(yīng)該是英地二期
4、最吵的小區(qū)應(yīng)該是藍(lán)堡灣二期北半?yún)^(qū)和藍(lán)堡灣三期
5、車位最寬松的小區(qū)是藍(lán)堡灣一期，戶均一個(gè)，地下兩層車位
6、最可能居住不滿的是萬達(dá)文華酒店邊的那棟住宅。前面文華酒店高200米，后面樓間距40米，這樣的樓在鄭州不多
7、目前看升值最快小區(qū)，藍(lán)堡灣一期開盤價(jià)6500，英地一期開盤價(jià)7500
8、租金最高小區(qū)：英地一期兩房3200/月，比藍(lán)堡灣二期高300/月，因?yàn)殡x學(xué)校近，是家長首選。藍(lán)堡灣一期大戶型180平方米，7000元，更適合辦公。 9、2015年地鐵開通，估計(jì)金水CBD會(huì)有1500-2000/平方漲幅。 10、這個(gè)區(qū)域比較遺憾的小區(qū)是恒大名都和鑫苑世家。恒大名都：原白廟拆遷地塊，應(yīng)該說這是恒大在鄭州第一個(gè)項(xiàng)目，也算是一個(gè)成功的項(xiàng)目。項(xiàng)目2010年開盤時(shí)兩房10000左右，三房12000元。2011年地產(chǎn)不景氣，項(xiàng)目便對(duì)尾盤處理，兩房有的8000多，三房有的9000多，商鋪?zhàn)罱砰_始賣，借萬達(dá)和英地的商鋪高價(jià)之東風(fēng)，價(jià)格也要40000以上。
遺憾分析如下：1、城中村項(xiàng)目，麻煩大
2、恒大二期要拆科技市場，方案遲遲未定3、臨文化路不如花園路4、已經(jīng)入住的居民中，商住混雜，臨科技市場近，很多小公司，小推車進(jìn)電梯5、目前恒大名都二手房仍9000-12000，也就是基本沒漲6、恒大精裝問題大，業(yè)主不滿意，很多業(yè)主拆了重裝7、恒大名都與省實(shí)驗(yàn)和文化路一小都無緣，均不能上。
鑫苑世家：2009年地王項(xiàng)目，近年鑫苑在鄭州是節(jié)節(jié)敗退，從鑫苑世家就看出。鑫苑世家是高層、小高層、花園洋房混雜。洋房和高層小戶型怎么可能和諧的住在一起呢？洋房開盤價(jià)14000，目前20000，高層小高層開盤9500，目前11000,3年過去了，升值很慢。
看圖片：英地天驕華庭一期
英地天驕華庭二期
藍(lán)堡灣一期：
萬達(dá)中心沒有實(shí)景，來幾個(gè)效果圖：
(完）
責(zé)任編輯：米宅阿麗
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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