開篇先送福利：
最近很多人咨詢，城市如何買，房子如何買？特地整理了《買房秘籍》：
1、要拋棄的垃圾資產(chǎn)
2、全國要買城市/區(qū)域/房子
3、重點城市的分布
4、價值梯隊清單
資料整理不易，盡快添加微信，免費領(lǐng)取吧！
1
在2022年之前，你會發(fā)現(xiàn)一種魔幻的行為：
有些開發(fā)商在瘋狂的搶地，有些則是在降價甩賣。
特別是一些三四線城市，這種現(xiàn)象很常見。
就比如常州，就是在瘋狂的拿地，我們不妨來看：
2018年，直接破萬
2019年，時代超市地塊以樓面價15665元/㎡成交
2020年，最高的價格已經(jīng)達到19793元/㎡，2021年更厲害采菱港地塊，樓面價直接破2萬。
……
在被地王點燃的同時，有些城市的地王卻面臨銷售艱難或者瘋狂甩貨的狀態(tài)：
或許你以為只有三四線，然而環(huán)上海的也不好過：
2019年上海寶山地王央璽項目首開，當(dāng)天推344套，當(dāng)天去化80套。
在當(dāng)時，樓市的魔幻時刻，在全國各個城市不斷地上演。
但是，潮水退卻，就知道誰在裸泳。
說的是誰呢？正是樓市魔幻的締造者：地王。
但是，當(dāng)下，這種魔幻時刻逐漸在消失的過程中。
那么話說，曾經(jīng)締造者的地王都怎么樣了呢？不妨來深入的看看。
2
首先，我們來看：
全國城市那么多，在這波周期中到底地王都集中在什么時候？
根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，我們可以了解到，最近3年左右的時間，差不多出來了400塊高價地，并且集中在2020年至2021年上半年。
在這種情況下，依然有411塊地符合條件。
可以看一下每月的成交情況，最高峰是2021年4到5月份，這兩個月的高價地分別為46塊和32塊。
土地的首次集中供應(yīng)，房企當(dāng)時拿地的信心是比較高的。
接著再來看，到底哪些地方受寵愛？
從城市的能級來說：
高價地的占比，一線城市占比比較少只有10%，二線城市以及三四線城市占比是比較多都超過40%，特別是二線城市占比直接為48%。
如果按照區(qū)域來說：
長三角的高價地占比達到了57%，可見在這波行情中，不管是上漲的周期還是下降的周期，長三角的熱度依舊是不減的。
我們再來看這個2019-2021年上半年來說，寧波產(chǎn)生的高價地是比較多的，為42宗。
其次是成都，武漢，超過了20宗，而在高價地前20名中，就連長三角的三線城市都排在靠前。
如果歸類，北方的城市真的很少。
那么我們仔細(xì)研究這些地塊，你會發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律：
城市能量級別越高，高價地塊出現(xiàn)在郊區(qū)的可能性越高，而一些三四線城市則是集中在市區(qū)。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象，也很好理解：
高能級城市主城優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，還有就是成本需要更高。
3
對于，這些高價地來說，基本上可以用一個字來形容：慘，賣一套虧一套！
為什么？
如果我們歸類一下，你會發(fā)現(xiàn)只有15%的地塊是優(yōu)質(zhì)的，而85%都可以定義為站崗的。
就連賣地大戶杭州，在這波周期中也很難扛得住。
這是杭州2016年-2019年的拿地的地王項目盈利情況：
你會發(fā)現(xiàn)在2016年6月之前拿地的，盈利空間還是比較大的，就拿鳳起潮鳴和杭州壹號院兩個項目來說，盈利還是可以的。
然而虧損的項目大都在2018-2019年拿的地，就以綠城曉風(fēng)印月來說，就是2018年7月拿的濱江區(qū)單價地王。
這些項目入市，一半以上都是虧損狀態(tài)。
除了杭州之外，還有像2021年單價地王的地房比超過80%的城市，比如上海、蘇州、杭州、廈門等等，盈利也是比較艱難。
具體可以看這張圖：
拍地的時候經(jīng)歷了長達11小時的競爭，并且經(jīng)歷了636輪才拿下。
4
在2021年集中供地，三道紅線等政策的加持下，樓市進入新的周期中。
然而，2022年的三支箭，又是載入史冊的一年。
在大環(huán)境下，一些正常拿地的項目去化都不是太理想，更何況是高價，更別說是地王。
想要獨善其身很難，特別是這波地王。
不顧一切的豪賭，終究要為這些行為買單！
千萬不要再認(rèn)為，它的拿地成本高，它的價格貴，他就應(yīng)該做的品質(zhì)是好的，什么都比周邊優(yōu)秀。
但在市場面前，有些項目是不得不低頭的，甚至在有些城市面前，房企是束手無策的。
很多開發(fā)商本身都對城市缺乏足夠的認(rèn)識，真的是拿地一時爽，賣房火葬場。
對于購房者來說，還是那一句話，地王項目，謹(jǐn)慎購買。
畢竟在利益面前，甚至上升的生存的層面，活著才是一切的根本。
一旦遇見這種情況，減配的概率就變大。
這絕對是不要碰的房子之一。
整理成了《買房秘籍》免費贈送給大家，里面包含：
1、要拋棄的垃圾資產(chǎn)
2、全國要買城市/區(qū)域/房子
3、重點城市的分布
4、價值梯隊清單
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
更多精彩內(nèi)容請識別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財經(jīng)視角下的不動產(chǎn)資產(chǎn)配置！
