2017年，一個悶熱的7月的某天，我正在武漢調研。正好趕上武漢公布了長江新城最終的選址和規(guī)劃。對于這段稍顯久遠的歷史，作為當時的親歷者，我先給大家普及一下當時的歷史背景！這個很重要。首先，為什么要規(guī)劃長江新城呢？官網上是這么說的——為了背負起中央的期待，聚集國家戰(zhàn)略、傳承長江文明、承載武漢使命，所以武漢長江新城是一個跨越未來30-50年大規(guī)劃。 于是，當時正在武漢的我們，第二天就跑到長江新城的起步區(qū)一探究竟。也是趕巧，正好碰上在售的兩個項目之一，凱旋城組織看房團，我們也趁機混在看房團里。當時銷售中心大門外，停滿從四面八方趕來的車輛，距離項目還有100米的地方就已經彩旗飄飄，花籃簇簇，100多米的紅毯上灑滿了禮花的碎屑，一陣風吹過，哪可真是亂花漸欲迷人眼啊。
我到今天都依然記得那個場景，到處都人滿為患，像要辦喜事，每個人臉上都是洋溢著笑容。銷售員介紹了什么，一句也聽不清，只聽了個價格，預計9月推出新樓棟，釋放價格13000+。說實話，當時聽到這個價格，我像個大傻子一樣，瞪大了雙眼，脫口而出：“13000+，大傻子吧？誰買？”“我們這里現在是長江新城，武漢剛出的規(guī)劃，將來是武漢的第四鎮(zhèn)，是和光谷分庭抗禮的，光谷向東，長江新城重振武漢主軸。所以現在這邊買房是要搶的。我們是毛坯備案均價為8000元/平+2000元/平精裝+3000元/智能家居。但，除了8000毛坯價是可以正常貸款的之外，2000精裝和3000的智能家居是需要全款的，能接受的才能買，接受不了的，趁早也別浪費時間。”
一夜之間，原本的荒郊遠鎮(zhèn)就變成了眾人瘋搶的香餑餑。它究竟變了什么？不過是變了個名字而已，以及這個名字背后的大餅嗎？更不可以思議的是，9月開盤，它確實開盤即賣光，確實是幾百人搶房，確實是全款裝修。要知道就在6月29日，就在這里，某項目開盤的價格還是毛坯6000。而同樣是凱旋城，當年2月首開價格不過才5900元/平，毛坯。3個月的時間，均價漲了5700元/平，房價幾乎翻番。牛掰！這之后很多次我去武漢調研，再也沒去過長江新城，沒別的原因。你稍微理性的思考一下，漢口本身就已經衰落，被武昌趕超，漢口北向外溢到后湖就已是乏力，再往北外溢肯定沒勁了。即使有所謂的“第四鎮(zhèn)”啊，重新振興武漢的歷史使命，但產業(yè)、人口、經濟都需要從零開始。僅從房地產的角度看，改個名字就叫到13000+，這房子就不能買。也是湊巧，一晃6年過去，2023年的3月，還是我們在武漢調研。在售項目換了一茬。除了多交付了幾個小區(qū)，一片蕭瑟。
記憶里的百米紅毯，喜氣洋洋的人群不見了，取而代之的飛過頭頂的一群烏雀呱呱的叫個不停。
而在這蕭瑟背后是，在過去6年，長江新城的歷史使命再次被拔高，從長江新城改名長江新區(qū)，從武漢市規(guī)劃變成湖北省級長江新區(qū)。
不僅如此，長江新區(qū)還要申請國家級新區(qū)。如果申請成功，它將成為武漢第一個國家級新區(qū)，全國第20個國家級新區(qū)。面對如此重大的身份變化，我們卻在銷售中心找不到任何關于新區(qū)規(guī)劃、新區(qū)進度等信息，就連銷售員都避而不談。6年前，銷售員激情澎湃講長江新區(qū)的光輝和遠大前程，講當下的風口和機會，講這個地方將要誕生怎樣的奇跡。當然，我并不是否定長江新區(qū)，畢竟這是一個要貫穿30-50年的頂層規(guī)劃，它將來的政治地位不是我們升斗小民可以揣測的。
除了早期啟動區(qū)的住宅項目陸續(xù)交付，前期規(guī)劃的名校、商業(yè)、酒店、寫字樓、產業(yè)集群、中央商務區(qū)等等，什么都沒有。地鐵還是那條地鐵，站點還是之前的站點。一晃6年，好像什么都沒有改變。長江凱旋城，尾盤大戶型，121_138平，尾盤10700+，銷售中心已經關閉了。天縱時代城，6號線高車站地鐵口，帶裝修11000。聯(lián)投漢口郡，臨湖，帶裝修，105_130，均價8800。其它項目要么已經交付，要么爛尾，要么項目抵押，無法銷售等等。其實，一個新區(qū)搞幾年，搞成一地雞毛，這種事，放眼全國，很常見。1、依然有人前赴后繼的參與長江新區(qū)某些項目的團購。和6年前，本地人瘋狂全款搶購不同，當下是從全國各地趕來的外地人。因為但凡只要你到現場看看，就該知道這種地方不值得買房。對外地人來說，武漢啊，強二線啊，“國家級”新區(qū)，買個帶裝修的、臨地鐵的一萬出點頭，還不限購，首付20%，只需要三四十萬就好了。但，其實在武漢，除了四環(huán)內，到處都是八九千的房子，哪怕是在三環(huán)內，也有大把一萬出點頭的房子賣不出去。如果你了解了它從2017年長江新城開始，已經發(fā)展了6年了，依然是你眼前的樣子，要什么沒什么。你還會買嗎？買房牽扯貸款，買了不該買的房子，毀了的貸款資格，為將來買房埋下禍根。所以究竟是什么人，心大成這樣，不來現場，網上下單的？后來她說，2017年7、8月的武漢，一二手房倒掛，茶水費的猖獗。幾乎都沒有在售房源，舉著全款都買不到房。在這樣的背景下，武漢發(fā)布長江新城這塊大餅，一夜之間這里成為狂熱的宣泄口，哪怕這里的新盤連夜?jié)q價，也擋不住當時人心的激奮和惶恐。如今，6年過去了，房子早已交付了。散去狂熱之后再來看這個宏大的新區(qū)，她后悔了。想賣房了，卻很難。且不說新房賣得比自己的便宜。就是同一個小區(qū)，還有大量當初和自己一起搶房的鄰居們，現在都在低價傾銷想要趕快逃離這個地方。所以當她聽說有外地炒房團來這里抄底買房，她說，都是大傻子嗎？而就在我們感嘆長江新城的買房人是規(guī)劃和調控犧牲品時，武漢的另一個大規(guī)劃已經出爐——武漢新城。
2022年2月7日，《武漢新城規(guī)劃》全文發(fā)布。官方說法是，當武漢經濟體量逼近1.9萬億元時，武漢都市圈內其余8城還未有一城能踏過3千億元的門檻。區(qū)域發(fā)展極度不平衡。為打破此僵局，武漢都市圈需要一片同城化發(fā)展先行區(qū)。位于武漢、鄂州兩地交界處，內含八大片區(qū)（中心片區(qū)、光谷片區(qū)、葛華片區(qū)、花山片區(qū)、龍泉山片區(qū)、紅蓮湖片區(qū)、梧桐湖片區(qū)、濱湖半島片區(qū)），規(guī)劃面積約719平方公里將如何在基礎設施連貫性不足的背景下，實現一體化？靠花湖機場和高鐵站嗎？還是那句話，我等升斗小民確實不能預判武漢新城將來會怎樣？但武漢是不缺新城的。放眼全國也完全不缺新城，更不缺國家級新區(qū)。合肥的運河新城，長沙梅溪湖2期、東莞濱海新區(qū)、鄭州航空港區(qū)等等，每一個新城都是一個甕，一批又一批購房者將成為其中的鱉，跑不掉的。可你格局大一點，新區(qū)建設需要人。沒人買房，新區(qū)怎么建設。這些買房人做了貢獻了。光榮！
先以長江新區(qū)開個頭，接下來我們將從市場角度看，武漢這座城市是如何讓90%的開發(fā)商都賣成現房的？武漢購房者如何在無邊的供應中求生的？最后，給大家放點福利，我們從武漢房地產市場看全國，有以下資料分享給大家，點擊下方企微，回復“大白”，免費領取，清清心，洗洗眼，千萬別成了炮灰建設者。
（完）
責任編輯：raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調研，
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