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3月23日，北京2023年首輪土拍結(jié)果出爐。昌平朱辛莊的028地塊，遭遇42家房企競(jìng)相爭(zhēng)搶，最終觸頂?shù)貎r(jià)上限搖號(hào)成交，吸睛全城。這是一場(chǎng)堪稱史詩(shī)級(jí)的土拍，然而本場(chǎng)土拍最大的看點(diǎn)，卻不是土拍本身，而是土拍市場(chǎng)迎來(lái)了重大變革。至2022年五批次土拍結(jié)束后，北京已經(jīng)“悄無(wú)聲息”修改了土拍規(guī)則，出讓的方式變?yōu)椋?/span>接下來(lái)，北京將不再是按年度批次來(lái)集中供應(yīng)土地，而是定期發(fā)布擬供應(yīng)商品住宅用地的清單；采取“多頻少量”的方式全力推進(jìn)清單內(nèi)的項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)布預(yù)申請(qǐng)公告或正式公告，以常態(tài)化的方式，保持供地節(jié)奏均衡、合理、有序。也就是說(shuō)，以后不會(huì)再一次性供應(yīng)大量的土地，而是先發(fā)布土地?cái)M供應(yīng)清單，具備出讓條件后再少量掛牌，零散式的供應(yīng)。更改土地出讓方式帶來(lái)的好處也顯而易見(jiàn)：避免出現(xiàn)土地流拍的尷尬、避免大量新盤(pán)集中入市內(nèi)卷、也能緩解新房市場(chǎng)的庫(kù)存壓力和拿地房企的資金壓力。除了北京之外，目前全國(guó)多數(shù)集中供地的城市，也在逐漸修改土拍規(guī)則。這也預(yù)示著才實(shí)施兩年的22個(gè)重點(diǎn)城市“土地兩集中”政策：有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，時(shí)隔兩年，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)我們又回到了原點(diǎn)？2月17日，北京規(guī)自委公布了2023年第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共計(jì)23宗，擬出讓時(shí)間段為2023年2月16日-2023年5月16日。
昨天參與首輪土拍的有2宗住宅地塊，分別位于昌平區(qū)的南邵和朱辛莊。南邵地塊明顯是提前備好接盤(pán)俠的，懶的浪費(fèi)筆墨描述了，今天重點(diǎn)聊聊土拍史上最大熱門(mén)地塊-朱辛莊028。該地塊吸引了多達(dá)42家房企爭(zhēng)相競(jìng)搶，不管是有頭有臉，還是沒(méi)頭沒(méi)臉的房企，通通都來(lái)了。這是北京土地市場(chǎng)有史以來(lái)企業(yè)參與最多的地塊，比排名第二的地塊企業(yè)參與數(shù)多了一倍多。
還未正式開(kāi)拍前，在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)就已經(jīng)報(bào)價(jià)30輪觸頂了地價(jià)上限，直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，也是北京土拍史上首次。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)小時(shí)的入場(chǎng)、取號(hào)等流程后，在中簽率僅有2.38%的情況下，最終被一家首次進(jìn)京的民營(yíng)房企幸運(yùn)斬獲：昌平南這兩年大量供應(yīng)土地，這個(gè)區(qū)域的新房已經(jīng)快卷成紅海了，為何朱辛莊還能遭遇史上最強(qiáng)瘋搶？ 因?yàn)樵摰貕K集萬(wàn)千“寵愛(ài)”于一身。
首先項(xiàng)目所在區(qū)域城市界面新，周邊有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、小米科技園、北京101中學(xué)、地鐵站(雙軌)，囊括了商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育、交通等配套。
其次是定價(jià)相對(duì)便宜，銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平米，周邊二手次新房領(lǐng)秀慧谷的售價(jià)6.8-7萬(wàn)之間，存在明顯的倒掛。地塊體量小，土地面積約1.47萬(wàn)平米，建筑規(guī)模約3.66萬(wàn)平米，約400套房源，適合快進(jìn)快出，總地價(jià)也只有區(qū)區(qū)13個(gè)小目標(biāo)，隨便一家房企都敢上手。而且該地塊的成交樓面價(jià)只有3.55萬(wàn)/平米，和6.2萬(wàn)的銷售指導(dǎo)價(jià)相比，一平方的房地價(jià)差多達(dá)2.65萬(wàn)，給開(kāi)發(fā)商留足了利潤(rùn)。該地塊在觸頂?shù)貎r(jià)上限后，開(kāi)發(fā)商可以直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)定輸贏，不用競(jìng)報(bào)現(xiàn)房面積、不競(jìng)報(bào)共有產(chǎn)權(quán)份額、不競(jìng)報(bào)配建公租房..啥都不用！這樣一塊地段好、利潤(rùn)高、體量小、低要求和低成本的供地，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：簡(jiǎn)直就是“抽獎(jiǎng)”，中獎(jiǎng)即躺贏。
但這個(gè)看起來(lái)穩(wěn)賺不賠、未來(lái)壓根不愁賣的項(xiàng)目，也仍然存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，那就是：
維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。
大華集團(tuán)是一家在上海家喻戶曉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，成立于1988年，總部位于上海，連續(xù)多年位居上海銷售排行榜前三。
是最早起步、最大規(guī)模的中國(guó)城市更新運(yùn)營(yíng)商之一，有豐富的城市更新改造和超大規(guī)模社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，資金狀況非常良好，三道紅線綠檔。
上海寶山的大華板塊(占地3.5平方公里)和浦東北蔡的大華錦繡街區(qū)(占地3.3平方公里)等知名區(qū)域，皆是出自大華之手，產(chǎn)品涵蓋回遷房房、中高端住宅、乃至豪宅別墅。
然而就是這么一家履歷看起來(lái)異常光鮮的房企，這幾年卻在擺爛的路上越走越遠(yuǎn)。
大華集團(tuán)早已走出上海布局全國(guó)，但在高速發(fā)展的同時(shí)，也引發(fā)了全國(guó)大量的維權(quán)與糾紛，哪怕是上海大本營(yíng)，也鬧了好幾次大型維權(quán)風(fēng)波。
就在去年底，網(wǎng)紅盤(pán)大華公園城市的業(yè)主集體維權(quán)，又讓大華火爆了上海灘。
購(gòu)房者們更是制作了長(zhǎng)達(dá)23頁(yè)的維權(quán)PPT，詳細(xì)闡述維權(quán)的背景、理由和訴求。
購(gòu)房者提出的維權(quán)項(xiàng)目包括：社區(qū)綠化嚴(yán)重減配；取消人車分流；石板路全部變成瀝青路面，然后用油漆畫(huà)出了橡膠跑道、石板和大理石..這次維權(quán)風(fēng)波最終的處理結(jié)果如何，目前還不得知，有知道的讀者歡迎留言。寫(xiě)到最后，還是希望初來(lái)乍到的大華能表演好這場(chǎng)首秀。畢竟朱辛莊地塊是其進(jìn)軍北京市場(chǎng)，打響知名度的首個(gè)開(kāi)山項(xiàng)目。
憑借多年的北京樓市研究和不動(dòng)產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)；為客戶提供：新房團(tuán)購(gòu)、二手房購(gòu)買(mǎi)、信貸配置等一站式服務(wù)。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《米宅北京》
調(diào)研分析北京、環(huán)京、天津等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，透析價(jià)值，發(fā)現(xiàn)洼地。
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