地王，賣不動(dòng)了。
1
武漢市場(chǎng)應(yīng)該是全國(guó)市場(chǎng)的縮影。
武漢前幾年炸出了太多的地王，情緒非常高漲，開發(fā)商急著拿地，中海耗資140多個(gè)億拿了兩塊地，融創(chuàng)耗資上百億要重倉武漢，全市至少誕生了9個(gè)以上的地王，尤其是購房者的情緒都非常高漲，甚至驚起了外地的炒房客，把武漢的價(jià)格一路拉升。
地王的價(jià)格暴漲了40%+，
面世的樓盤暴漲了40%+，
原本順銷的樓盤全部需要搶房，
光谷外圍的流芳、左嶺、花山需要搶房，
學(xué)區(qū)房暴漲了50%+，
這就是2020-2021年武漢市場(chǎng)的暴漲行情。
但是也正是在2021年之后，當(dāng)全國(guó)市場(chǎng)的行情下滑之后，當(dāng)開發(fā)商的情緒全都萎縮之后，當(dāng)購房者的情緒萎縮之后，當(dāng)房東的傲嬌也開始謙虛之后，整個(gè)市場(chǎng)高昂的頭顱也開始低垂。
其中，最典型莫過于地王。
這是一曲蕩氣回腸的市場(chǎng)之歌。
2
武漢地王，最典型3個(gè)。
武漢單價(jià)地王。
光谷單價(jià)地王。
武漢總價(jià)次地王。
1、武漢單價(jià)地王，華潤(rùn)瑞府。
2020年，華潤(rùn)打破的不僅僅是武漢地王數(shù)字上的勝利，更多是吹響了武漢市場(chǎng)暴漲拉升的號(hào)角。
樓面價(jià)3萬，給了武漢市場(chǎng)極大的信心。
華潤(rùn)志得意滿，口氣非常大：
宇宙中心攜手武漢封面。
不過華潤(rùn)只是猜到了開頭，卻沒有猜到結(jié)局，拿地的高光時(shí)刻屬于華潤(rùn)，但是銷售火爆的C位卻越走越遠(yuǎn)。
當(dāng)年拿得貴，銷售卻非常一般。華潤(rùn)瑞府總共792套，開盤一年，目前也就備案了200套，一共備案了197套。
2、光谷地王，南山和香港置地。
華潤(rùn)瑞府的地王，不是第一個(gè)，也不是最后一個(gè)。
南山領(lǐng)峯，2022年6月首開，高層帶裝修備案價(jià)31000，折后大約28000，目前共備案了幾十套，住宅一共是1143套；
香港置地元廬，2022年5月首開，帶裝修備案價(jià)31000，折后29000，目前共備案了幾十套，住宅一共是267套。
這兩塊地都是2021年6月集中土拍時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)火爆，開發(fā)商直接拿下的，但是你知道2020年光谷的價(jià)格是多少嗎？我們2020年調(diào)研的時(shí)候，南山府的價(jià)格也就2萬1左右，這一下子價(jià)格暴漲了8000塊錢，漲幅高達(dá)40%。
甚至逼得南山再次拿地的時(shí)候，謹(jǐn)慎了非常多。
南山樾府，樓面價(jià)僅有1萬6。
但是價(jià)格預(yù)期也降了非常多，從最初備案價(jià)3萬，如今降到了2萬。
3、武漢總價(jià)次地王，中海寰宇天下。
中海確實(shí)非常有錢，敢拿140多個(gè)億，拿兩塊地。
2020年6月30日，總價(jià)144.2億，中海地產(chǎn)溢價(jià)拿下P（2020）013號(hào)、014號(hào)地塊等漢陽核心歸元片二期地塊。
兩宗地總價(jià)約144.2億，已經(jīng)是僅次于2017年遠(yuǎn)洋拿下的歸元片地塊約150億的總價(jià)記錄，成為武漢總價(jià)次地王。
但是，如今的降價(jià)也非常厲害：
9號(hào)地，帶裝修備案價(jià)30501，折后251XX起。
7號(hào)地，帶裝修備案價(jià)26849，下降了3000多。
3
我盤點(diǎn)了武漢地王的數(shù)據(jù)。
2020年到2021年，是最近幾年中武漢地王的巔峰。
房?jī)r(jià)飛漲。
地王頻出。
情緒高漲。
學(xué)區(qū)房一路高歌猛進(jìn)。
2020年11月，武漢單價(jià)地王——華潤(rùn)瑞府，樓面價(jià)30558，高達(dá)321輪，耗資65.7億，拿下江岸區(qū)122號(hào)地塊，溢價(jià)率約52.8%，曾一度導(dǎo)致頁面癱瘓。
2021年6月，光谷核心同時(shí)拍出兩塊地王，037號(hào)地塊，421輪競(jìng)價(jià)，南山競(jìng)得，成交價(jià)72億，樓面價(jià)20798，溢價(jià)率103.28%；033號(hào)地塊，212輪競(jìng)價(jià)，香港置地競(jìng)得，成交價(jià)43億，樓面價(jià)20330，溢價(jià)率84.36%！
2021年6月，東西湖臨空港地王，044號(hào)地塊，該地塊被中鐵置業(yè)集團(tuán)中南有限公司拿下，成交總價(jià)231670萬，樓面價(jià)約11641.7，溢價(jià)率約40.3%。
2021年6月，036號(hào)地塊，光谷核心，南山以73050萬競(jìng)得，競(jìng)價(jià)129輪，樓面價(jià)15985元/平，溢價(jià)率100.4%。
2021年6月，東西湖地王，P（2021）045號(hào)競(jìng)價(jià)高達(dá)110輪，成交總價(jià)177730萬，樓面價(jià)約13671.5，溢價(jià)率約47.2%。
漢口單價(jià)次地王，005號(hào)地塊，被越秀和中交拿下，成交總價(jià)約130000萬，樓面價(jià)約26530.6，溢價(jià)率約26.2%。
硚口前單價(jià)地王，華發(fā)拿下，也是2020年非常重磅的一塊地，報(bào)價(jià)高達(dá)287輪，成交總價(jià)943000萬，樓面價(jià)約21002，溢價(jià)率約17.8%。
2020年6月，總價(jià)144.2億，中海地產(chǎn)溢價(jià)拿下P（2020）013號(hào)、014號(hào)地塊等漢陽核心歸元片二期地塊，樓面價(jià)均為1萬4出頭，當(dāng)時(shí)就是武漢總價(jià)次地王！
東西湖地王，P（2021）045號(hào)競(jìng)價(jià)，高達(dá)110輪，成交總價(jià)177730萬，樓面價(jià)約13671.5，溢價(jià)率約47.2%。
經(jīng)開地王，禹洲拿下，成交總價(jià)285043萬，吸引了20多家房企競(jìng)爭(zhēng)，最終報(bào)價(jià)高達(dá)258輪，樓面價(jià)約13005.5，溢價(jià)率約86.8%。
……
4
地王非常多，備案價(jià)都非常高。
但是經(jīng)歷了市場(chǎng)的一波檢驗(yàn)之后，當(dāng)年的地王都經(jīng)歷了最猛烈的降價(jià)潮，每一個(gè)志高意滿的高價(jià)樓盤，都低下了高貴的頭顱。
華潤(rùn)瑞府，2年拿了4次預(yù)售證，備案價(jià)帶裝修50800。
南山領(lǐng)峯，2022年6月首開，高層帶裝修備案價(jià)31000，折后28000。
香港置地元廬，2022年5月首開，帶裝修備案價(jià)31000，折后29000。
中鐵閱湖郡，2022年1月首開，毛坯備案價(jià)均為19000。
南山樾府，2022年1月，帶裝修備案價(jià)30000，折后27000。
越秀中交星匯園，5月拿取預(yù)售證，毛坯備案價(jià)43900。
華發(fā)公園首府，毛坯備案價(jià)36947，折后29XXX起。
中海寰宇天下，帶裝修備案價(jià)30501，折后251XX起。
恒基旭輝鉑悅園著，帶裝修備案價(jià)25686，折后22000起。
禹洲新希望雍禧蘭臺(tái)，帶裝修備案價(jià)19616，特價(jià)房12XXX起。
……
多米諾骨牌，倒下了第一塊。
華潤(rùn)瑞府總共792套，目前一共備案了197套；南山領(lǐng)峯住宅總共1143套，目前共備案了幾十套；香港置地元廬住宅總共267套，目前備案了9套；南山樾府，共備案了幾十套；越秀中交星匯園總共398套，目前備案了11套，基本是一個(gè)月賣出2-3套的節(jié)奏；華發(fā)公園首府共備案165套；9號(hào)地共備案33套，還有259套未備案；恒基旭輝鉑悅園著共備案24套……
可以說，賣的相當(dāng)慘。
降！降！降！
華瑞瑞府，備案價(jià)50800，裝修5000，周邊多少錢？4萬5左右。目前沒有降價(jià)。
南山領(lǐng)峯，折后價(jià)2萬8，香港置地和廬折后價(jià)2萬9，周邊多少錢？2萬2以內(nèi)。目前沒有降價(jià)。
中鐵閱湖郡，原價(jià)毛坯1萬9，現(xiàn)在7號(hào)樓，折后13XXX，價(jià)格非常勁爆！
越秀中交星匯園，原價(jià)毛坯43900，大幅打折，31XXX起。降價(jià)。
華發(fā)公園首府，毛坯備案價(jià)36947，折后29XXX。
恒基旭輝鉑悅園著，帶裝修備案價(jià)25686，折后22000。太貴，賣不動(dòng)。
禹洲新希望雍禧蘭臺(tái)，帶裝修備案價(jià)19616，如今特價(jià)房12XXX。降價(jià)。
5
武漢市場(chǎng)是全國(guó)市場(chǎng)的縮影。
2020到2021，暴漲了一波。
地王暴漲，價(jià)格暴漲，學(xué)區(qū)房暴漲，全城都漲了一波。
2021到2022，價(jià)格開始暴跌。
地王賣不動(dòng)，遠(yuǎn)郊賣不動(dòng)，高價(jià)盤降價(jià)，低價(jià)盤死掉，學(xué)區(qū)房降價(jià)。
其實(shí)最令我驚訝的是時(shí)間，對(duì)，就是武漢市場(chǎng)在短短3年的時(shí)間里，經(jīng)歷了最短的一波周期，要知道，以前的周期至少需要5-7年完成，現(xiàn)在僅僅3年就完成了這樣的周期，暴力拉升，暴力回調(diào)。
如此短的時(shí)間，絕非好事。
并非房?jī)r(jià)暴漲暴跌帶來的資產(chǎn)變動(dòng)，而是暴漲暴跌帶來的民生問題，大手筆花錢的開發(fā)商沒錢了，大手筆投資的購房者沒錢了，大手筆賣地的政府也沒錢了，也都在經(jīng)歷一波震動(dòng)。
這一波震動(dòng)，余波還在后頭。
長(zhǎng)三角，坐三望二的巨頭。下一個(gè)世代，最具潛力的準(zhǔn)一線城市，蘇州以2萬億的實(shí)力，中國(guó)工業(yè)第一城的實(shí)力，是目前長(zhǎng)三角最具投資性價(jià)比的城市。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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