鄭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：買了虧！買的早更虧！所以，要不要再等等？

先給大家看兩個項目的開盤數(shù)據(jù)：

1、萬科古翠隱秀

2、保利文化廣場

別的都不用看，只看兩個數(shù)字，去化率。

萬科古翠隱秀去化率80%，保利文化廣場去化率60%，說實話，這個去化數(shù)據(jù)如果是真的，這個數(shù)據(jù)是很高了。

你知道去年鄭州全年平均去化率是多少嗎？是23%。

你知道今年4、5月份，全國重點22城開盤平均去化率是多少嗎？是31.7%

確實，去化數(shù)據(jù)確實不可全信。

但，有一個重要變化是，就算這兩個數(shù)據(jù)有水分，但開發(fā)商至少敢往大了寫了。

你要知道在5月份之前，鄭州很多樓盤的開盤數(shù)據(jù)幾乎都是保密的?；蛘叨紱]什么項目敢開盤，數(shù)據(jù)太差了，實在開不了。

現(xiàn)在至少敢開盤了，至少敢寫去化率了。

所以，數(shù)據(jù)真假倒是其次的，重要的是市場成交的變化。

鄭州房地產(chǎn)市場成交回暖的趨勢，這是一定的。

但，上周的兩個調(diào)控政策，又把鄭州房地產(chǎn)市場成交回暖的預(yù)期給打破了。

再看兩張圖片——

1、鄭州最新貸款鄭州，二套40%。

2、港區(qū)最新貸款政策，首套20%，二套40%。

表面看這兩個政策都是好政策。但放在當下就不一定了。

因為在鄭州出臺"二套首付40%"之前，鄭州市場其實對“首套20%、二套30%”政策預(yù)期很高。

一方面是目前已經(jīng)有多個城市開始實施“首套20%，二套30%”。

比如西安——

比如珠?！?/span>

比如佛山——

比如溫州——

比如昆明、貴州、重慶、石家莊，都是首付20%，二套30%。

另一方面是鄭州救市效果不及預(yù)期。

自3月救市以來，救市效果不如意。土拍市場地塊公示之后，預(yù)期一般。開發(fā)商參與度不高，尤其是民企。

特別是4、5月份，建業(yè)、康橋、鑫苑、和昌、瀚海等都先后陷入暴雷風波，本地民企已經(jīng)集體躺平，正商、正弘也幾乎沒有聲音。

市場也沒有迎來預(yù)期的回暖。

尤其是新房市場，開發(fā)商迫于回款壓力，降價促銷依然是主流。

在這種情況之下，5月雖然依靠“房貸利率下調(diào)”帶動了一波成交高峰，但后勁不足。

在這種情況下， “首套20%，二套30%”的政策預(yù)期更加強烈了。

5月中旬，政策開始松口，新房開始實施首套首付20%。

但很快就叫停了。據(jù)說是房管局不同意，這一點存疑。但總而言之，首付20%在房管局無法網(wǎng)簽。

但因為有了這個插曲，就導(dǎo)致很多客戶開始觀望，很多原本要簽約，要貸款的單子，客戶都開始以各種方式推脫不辦。

市場觀望情緒濃厚。

就在這個時候，鄭州出了二套4成的政策。

雖然也是降首付，但放在當下，這絕對算不上一個利好政策。甚至一定程度上是利空，對市場信心是一種打擊。

一方面是斷了市場對首套2成的預(yù)期。

另一方面二套4成的政策基本宣告鄭州最大尺度的降首付就是2套從6成降到4成。

其實，從全國層面看，除了一線城市，絕大多數(shù)城市二套都是4成起，所以這個政策對市場影響力很有限。

換句話說，鄭州很努力的救市，也不過才和其它城市打個平手而已。

雖然降首付的力度遠遠不及預(yù)期，但同期推出的貨幣安置+房票政策還是給力的。至少在未來6個月內(nèi)是能釋放出一批購買力的。

所以這個政策出來之后，很多之前猶豫的客戶也開始轉(zhuǎn)換心態(tài)，能簽的也都準備簽了。

可是好巧不巧的，這個時候，港區(qū)居然出新政策。

港區(qū)最新貸款政策是首付20%、二套30%。

這個政策一出，又給了鄭州主城市場降首付的預(yù)期。

港區(qū)都降了？主城還遠嗎？我要不要再等等呢？

所以本來已經(jīng)熄滅的猶疑之火，再次燃起。本來已經(jīng)不猶豫的客戶，又開始要等等了。

現(xiàn)在心情最復(fù)雜的就是主城的開發(fā)商了。

這是要拖死誰啊？

本來已經(jīng)躺平的開發(fā)商，躺得更平了。

著急有用嗎？客戶不急，誰急都沒用。

這就是當下鄭州主城樓市的現(xiàn)狀：救不動了，開發(fā)商已經(jīng)不著急賣房了。

港區(qū)的樓市確實很慘淡，價格踩踏到了令人發(fā)指的地步，你敢8000，我就7000，你敢7000，我就6000，你6000，我就5000，即使這樣，銷售中心一周也看不見個客戶，很多銷售中心銷售團隊都解散了。

可是我們也要看到港區(qū)難，主城四環(huán)邊的項目也早就揭不開鍋了。

但無論怎樣，鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)陷入兩大怪圈——

第一個怪圈，誰買誰虧。

第二個怪圈，買得越早越虧。

買房的都在觀望，買了虧？買得早，更虧？所以要不要再等等？

這兩個怪圈已經(jīng)死死地困住了鄭州房地產(chǎn)市場的信心。

所以鄭州房地產(chǎn)市場還有救嗎？

誰也不會想到吧。

本來救市之路就頗為坎坷的鄭州房地產(chǎn)市場，在短時間內(nèi)又連遭兩大“利空”。

其實在過去三個月鄭州利好是不斷釋放的。

先放開三套，以老人投靠的名義。

接著是刺激改善買房，二套首付降到40%。

再往后，就是最新的房票制度，刺激拆遷戶快速進場買房。

從對這三個群體買房政策能看出，政策力度一次比一次大。

從最開始的只是放開資格，到后面降低首付，再到直接拿錢給市場。

關(guān)于房票，我們多說兩句。

首先它一定是一個重磅級別的政策。它的好處主要三點：1、市場憑空短時間內(nèi)聚集很多持幣買房的人。2、去庫存。3、保土拍。

只不過這個政策效果是有滯后。因為從各個村里組織到發(fā)放，再到村民拿著房票去買房至少需要3個月。

再一個政府也需要組織更多的開發(fā)商參與。怎么參與？拿什么房源參與？什么價格參與？8%如何提現(xiàn)等等，這些捋順，也至少需要3個月。

但，一旦政策開始發(fā)力，對市場的影響就是巨大的。

因為這些購買力主要購買目前一定是主城四環(huán)內(nèi)，且?guī)в懈纳铺匦缘捻椖俊?br/>

如果是你，你也會這樣選的。

現(xiàn)在就看政府會開出什么樣的兌換承諾，引來哪些開發(fā)商和項目來參與了。

但無論怎樣，短時間集聚的購買力是確定的，不買這個就買那個，總之，結(jié)果就是會買。

只是現(xiàn)在關(guān)鍵問題在于，房票政策有些滯后。所以現(xiàn)在就有了一個窗口期。

如果你是改善，你要注意了?，F(xiàn)在二套40%的貸款政策已經(jīng)很好了，該進場就進場。再等，可能能選的不多了。

另外因為當下市場冷熱嚴重不均，市場觀望情緒濃厚，為了盤活市場，接下來鄭州一定還有其他的后續(xù)補充政策，主要兩個方面：

1、鼓勵三胎家庭買房、換房的購房補貼政策，應(yīng)該很快了。

2、主城區(qū)降首付政策。大概率沒有官宣政策，但逐步可以操作，首套20%，二套30%。

還有一個方面就是關(guān)于存量轉(zhuǎn)按揭，應(yīng)該也會逐步有銀行可做。

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（完）

責任編輯：raojunling

標簽: 市場現(xiàn)狀

本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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